馬里蘭州政府辦公樓重建項目

總投資額：2.3 億美元

投資構成：

- 馬里蘭州政府投資3000 萬美元，占13%

- 開發商美國債券投資（承銷商CGA）1.35 億美元，最高2億，最少占59%

- EB-5 投資款1000 — 6500 萬美元，最多占28%

項目名額：20 — 130人

投資方式：EB-5投資每單位50萬美元，5年期年息0.5% 還款擔保： 100%股權+20年政府租約+3億美元資產再融資

基本介紹

• 樓盤名：馬里蘭州政府辦公樓重建項目
• 城市：馬里蘭州
• 樓盤地址：馬里蘭州巴爾的摩市中心
• 開發商：Suffolk
• 總投資額：2.3 億美元

項目概述

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項目特點

（1)長期預租 - 85%面積就已經被馬里蘭州政府長期預租20年。馬里蘭州政府付款信用等級為AAA級。

（2）該重建項目位於巴爾的摩市中心，位置極佳。兩任州長和三任市長都強烈支持該重塑巴爾的摩市並振興整個馬里蘭州經濟的重點項目。

項目簡介

馬里蘭州近鄰首都華盛頓，該州經濟繁榮，家庭平均年收入全美排名第一；信息產業、電信、航天生物技術尤為發達。美國國家宇航局空間飛行中心、國家統計局等聯邦機構在此設立，眾多世界500強企業雲集於此。馬里蘭州政府辦公建築群占地28英畝，位於巴爾的摩市中心最好地段、地理位置極佳。該建築群始建於上個世紀的50年代，目前有16個州政府部門3500名政府工作人員在此工作。由於該建築群已經達其建築壽命，馬里蘭州政府決定將其拆除重建。

雄心勃勃的“馬里蘭州政府辦公大樓建築群重建項目”共有5期，開發時間總共為期15年。馬里蘭州政府把該項目看成是改造巴爾的摩市中心整體商業環境的重要項目。特別是在美國整體經濟低迷的今天，該項目將極大地增加建築及社區就業，活躍並帶動當地建築市場，提升周邊地產價格，從而振興當地經濟。

第一期將於2011年底或2012年初開工建設，周期為33個月。包括占地3.52英畝的2座總面積為56200平方米的新辦公大樓的建設。其中包含7000平方米的16家品牌專賣店和商場。

第一期項目總投資為2.3億美元。其中馬里蘭州政府投入3000萬美元並提供建設用地90年租賃權，機構投資者投資1.35億美元，最高可以到2億美元。EB-5融資目標最高到6500萬美元（占項目資金比例28%），最多招募130名EB-5投資者。重要的是：不同於其他商業地產EB-5項目的未來使用率或入住率的前景不確定，該項目建成後，馬里蘭州政府將在辦公大樓建好後租用其85%的面積作為州政府3500名員工的辦公場地20年。年租金收入將到達1300萬美元，這並不包括占總面積15%的商場出租的租金收入。

由於馬里蘭州政府具有世界著名信譽評級機構穆迪評級AAA的商業信用評級，20年的辦公大樓租金付款將及時穩定，在項目未開建前已經鎖定長期租約是該項目不同於其他商業前景不確定的EB-5 項目的最大亮點。項目投資安全性和確定性均大幅提高。

項目優勢

1. 地理位置

該重建項目位於馬里蘭州巴爾的摩市中心，位置極佳。

2. 政府支持

馬里蘭州政府強烈支持此重建項目，馬里蘭州政府投資3000萬美元以表示對項目的大力支持。該項目建成後，馬里蘭州政府將在辦公大樓建好後租用其85%的面積作為州政府3500名員工的辦公場地20年。

3. 資金安全

馬里蘭州政府被世界三大評級機構評為AAA的最高等級，信譽絕對保障，資金足夠安全。

4. 專業團隊

華盛頓特區區域中心由美國著名大律師David Morris擁有並親自運作。David Morris大律師具有長達18年EB5實踐經驗，是全美移民律師協會EB5委員會10個委員之一。

5. 完工擔保

項目承建公司Suffolk曾被評為全國領先的承建商之一。

6. 充足就業

根據經濟學家計算，項目共創造2428個新的就業機會（完全不包括將在大樓里工作的州公務員就業），遠遠超出130名EB-5投資者I-829申請所需就業總數87%之多。

7. 還款擔保

項目建成後的估值約3億美元。項目方將以建成的州政府辦公大樓和商場，及租金收入等作為抵押擔保。

總承包商

項目承建公司Suffolk曾被評為全國領先的承建商之一。為確保項目按時完工，Suffolk公司已經向國家級的保險公司購買履約保險，為項目建成提供“按時、按預算”完工擔保。

就業創造

RIMSII第三代就業模式，建築部分每一百萬投資產生就業14.38個即2216個，在加上項目建成後的零售面積產生的就業212，該項目共創造2428個新的就業機會，完全滿足I-829取消條件的就業指標，就業盈餘度87%。

還款保障

馬里蘭州政府投資3000萬美元以表示對項目的大力支持，並簽訂了20年的長期租賃契約，該項目的租金收入將非常穩定，開發商將以其所有股份和租金收入作為還款擔保。開發商已與州政府簽訂獨家項目開發協定，並為項目前期開發投入930萬美元，2座辦公樓建成後的估值約3億美元，可出售一棟或兩棟辦公樓的商鋪或辦公室，也可用3億美元資產再融資作為還款保障。

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建成後效果圖

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