陸家嘴買到“毒地”索賠案

2023年11月3日，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司發布公告稱，控股子公司蘇州綠岸房地產開發有限公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超江蘇蘇鋼集團有限公司掛牌出讓時所披露的污染情況。陸家嘴集團的主要訴求是向蘇鋼集團索償100.44億元。

2023年11月3日，陸家嘴公告稱，公司、公司控股子公司在江蘇因土壤污染產生侵權糾紛，向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟。截至11月8日，案件所處為訴訟階段，法院已立案受理，尚未開庭審理。

基本介紹

• 中文名：陸家嘴買到“毒地”索賠案
• 發生地點：江蘇省蘇州市高新區滸墅關鎮 
• 案件原告：上海佳灣資產管理有限公司、上海佳二實業投資有限公司、上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司
• 案件被告：江蘇蘇鋼集團有限公司、蘇州市環境科學研究所、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州市自然資源和規劃局
• 案件第三方：蘇州綠岸房地產開發有限公司 
• 主要訴求：向蘇鋼集團索償100.44億元 

案件背景

讓給蘇鋼

• 讓給蘇鋼集團

2000年5月，蘇州市國資委、蘇州市工投公司與北大方正集團簽署了資產重組協定，7月，北大方正對蘇鋼集團進行全資收購，並於2003年正式入主蘇鋼集團。2008年12月，原蘇州市國土資源局經收儲、掛牌，將蘇鋼集團老廠區（主要為非焦化區）部分地塊用途調整為住宅、商業、商務金融用地後出讓給蘇鋼集團，對價為6.48億元。

蘇鋼集團工廠

但拿到地的蘇鋼集團，受困於資金問題，根本無力開發。2013-2014年期間，蘇州市相關部門再次批准調整用地規劃，原地塊的部分區域被劃出用作市政道路和公共設施，加入了大片原焦化區用地，調整後的綠岸地塊被重新分割為17個子地塊，土地用途變更為住宅、商辦、工業（研發）、教育等。

蘇鋼集團成立蘇州綠岸公司

2014年9月29日，綠岸地產已經通過江蘇省工商行政管理局核發《名稱預先核准通知書》，10月27日，蘇鋼集團作出《蘇州綠岸房地產開發有限公司股東決定》，決議通過標的公司章程，公司註冊資本為5000萬元，蘇鋼集團100%出資，2014年11月正式成立。

2014年12月，蘇州綠岸房地產開發有限公司（以下簡稱“蘇州綠岸”）成為地塊開發主體。擁有蘇地2008-G-6號地塊上的17塊國有建設用地使用權，其中包括6塊住宅用地、兩塊教育用地、4塊商辦用地以及社區中心、加油站、辦公用地等，當時17塊地均為“擬建”狀態。占地近1500畝，規劃總建築面積約為108萬平方米，其中住宅用地規劃總建築面積約為66.4萬平方米，可供整體系統開發。

掛牌出售

蘇鋼集團將蘇州綠岸95%股權掛牌出售

2016年，因鋼鐵市場低迷，蘇鋼集團將蘇州綠岸95%股權掛牌出售。根據蘇鋼集團於2016年8月掛牌時披露的信息，蘇州綠岸名下地塊中，非焦化區域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發利用；焦化區域的污染主要集中在4號地塊局部區域，根據修複目標值，最終確定0-18米深度內，污染範圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。

陸家嘴花費85億元競得蘇州綠岸95%股權

2016年10月17日，在上海聯合產權交易所，經過222多輪的報價競爭，蘇州綠岸房地產開發有限公司95%股權以約85.25億元的總金額成功轉讓。競得者是陸家嘴下屬全資公司-上海佳灣資產管理有限公司（以下簡稱“佳灣公司”）與華寶信託-安心投資20號集合資金信託計畫（以下簡稱“安心信託”）組成的聯合體。這次收購是陸家嘴實施“走出去”戰略的重要一步，蘇州綠岸名下17宗、建築面積超100萬平方米的土地儲備將大大拓展該公司的發展空間。

陸家嘴花費85億元競得蘇州綠岸95%股權

根據2016年12月，陸家嘴與蘇鋼集團簽署的《關於蘇州綠岸股權交易相關事宜的備忘錄》顯示，雙方約定：“關於部分地塊存在土壤污染事宜，根據經蘇州市環境保護局備案的相關調查評估報告，該等土壤環境治理不存在技術上的障礙，治理完成後將符合國家和地方性環境質量標準，可根據現有規劃檔案的要求進行開發建設。蘇鋼集團將就環境治理事宜為綠岸公司提供協調及支持。”

2017年4月17日，陸家嘴公告，競拍聯合體已按照《產權交易契約》的約定，完成了剩餘款項的支付。

開發建設

從2020年12月蘇州高新區發布的相關內容來看，陸家嘴·蘇州綠岸項目總占地面積約66萬平方米，開發總體量（建築面積）約157萬平方米，是蘇州高新區首個百萬方城市區域綜合體項目。項目2017年5月正式啟動開發建設，整體開發周期計畫為8年，預計於2025年左右基本開發成熟。其中，商業體項目在2018年12月開工，原本是預計2021年底投入使用。

項目停工

• 投資總金額達到107億元

2021年，蘇州綠岸意外發現項目的部分地塊存在嚴重污染風險，便向當地政府部門進行了報告，並暫停相關開發建設工作。導致住宅區2800套房屋暫停銷售、投資百億的區域綜合體項目淪為一座空城。根據陸家嘴披露的信息，該項目7年的開發中，陸家嘴集團累計工程等投入金額約21.9億元，疊加2016年競拍綠岸公司時所支付的85.25億元交易總金額，陸家嘴在該項目上的投資總金額，已達到107億元。

• 停工前建設情況

在停工前，蘇州綠岸項目的學校、幼稚園、商業體、健身公園及部分住宅等均已完工且達到交付標準。陸家嘴曾在公告中透露，已開發項目的8幅地塊，其中2號、8號、9號、13號地塊已竣工，12號地塊處於停工狀態，2號、13號地塊為教育配套，8號、9號是商辦、商業用途，12號則為住宅用地。

地塊狀況

《金融時報》記者在梳理案涉土地相關公告及檔案時發現，從2016年最初掛牌，到2022年隨著相關檢測深入，“毒土地”的面積正逐漸擴大。

• 蘇鋼集團披露：污染最初主要集中在4號地塊局部區域

2016年，在蘇鋼集團最初披露的掛牌檔案中，關於土地的污染情況，蘇鋼集團表示，蘇鋼老區焦化區域場地污染主要集中在焦化區的污水處理區和粗苯車間（即主要集中在4號地塊局部區域），根據修複目標值，最終確定0-18米深度內，污染範圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。其餘非焦化區域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發利用。

“毒地塊”先後增至4塊、7塊、14塊

2022年，綠岸公司意外發現已建設教育設施的2號、13號地塊及尚未開發的3號、4號地塊均存在嚴重污染風險，土壤或地下水中諸多元素大幅超標。陸家嘴就土地污染事宜向當地政府部門進行了報告，並於2022年4月12日從“中環網”獲悉，江蘇省生態環境廳於近日發布了中央第二生態環境保護督察組移交事項，涉及綠岸公司名下部分土地存在污染，對污染情況進行了初步確認，多處地塊土壤中苯並芘、萘嚴重超標，不符合用地標準。當時，陸家嘴已經開發其中8幅地塊。

2022年7月，陸家嘴更新風險提示進展報告，稱2022年4月22日起，公司按生態環境部督察辦要求，配合其委託的南京環境科學研究所進場對綠岸公司名下全部17塊土地進行初步檢測調查。據5月11日通報的初步調查結果顯示，1-6號及10號地塊存在污染，局部區域污染情況嚴重。為核查相關情況，綠岸公司同步進行委託檢測，截至7月25日，據上海市環境科學研究院出具的調查報告，前述7個地塊存在不同程度污染，不符合該等地塊原對應的規劃用地標準。

2023年6月17日，綠岸公司收到中國環境科學研究院出具的對7-9號、11-13號、17號地塊的土壤污染狀況調查報告，顯示該等地塊存在局部土壤或地下水污染因子超標。至此，17幅地塊中確定存在污染的土地增至14塊。

案件處置

提出賠償

根據陸家嘴的公告信息，陸家嘴及各方環境調查已確定蘇州綠岸名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超地塊掛牌出讓時所披露的污染情況。陸家嘴認為，在案涉土地的調規變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規、弄虛作假、不依法履職的侵權行為，因此提出了約100.44億元的賠償訴求。

發起訴訟

2023年8月7日，陸家嘴及全資子公司佳灣公司、上海佳二實業投資有限公司作為原告，就2016年蘇州綠岸95%股權交易，向江蘇省高級人民法院提起了民事訴訟，向包括蘇鋼集團、蘇鋼集團當年委託的環評機構、蘇州相關政府部門在內的多方當事人發起共同侵權訴訟。

2023年11月3日盤後，陸家嘴公告稱，公司、公司控股子公司上海佳灣資產管理有限公司（以下簡稱“佳灣公司”）、公司控股子公司上海佳二實業投資有限公司（以下簡稱“佳二公司”）（以下合稱“原告方”）與江蘇蘇鋼集團有限公司（被告一）、蘇州市環境科學研究所（被告二）、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司（被告三）、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會（被告四）、蘇州市自然資源和規劃局（被告五）（以下合稱“被告方”）因土壤污染產生侵權糾紛，原告方向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟。原告方收到本案書面《受理案件及告知合議庭組成通知書》。

陸家嘴主要訴訟請求具體如下：

1. 請求判令被告一向原告承擔賠償人民幣100.44億元（後續發現或明確實際金額高於該金額時將增加訴訟請求或另案提起訴訟）的侵權責任；
2. 請求判令被告二、三、四、五就第1項訴訟請求承擔連帶責任；
3. 請求判令本案訴訟費由各被告共同承擔。

立案受理

截至2023年11月8日，案件所處為訴訟階段，法院已立案受理，尚未開庭審理。

案件回應

陸家嘴

2023年11月3日，陸家嘴稱，2016年，公司指定控股子公司佳灣公司和佳二公司（通過信託計畫）組成聯合體在上海聯合產權交易所聯合競得蘇鋼集團掛牌出讓的綠岸公司95%股權，綠岸公司名下的主要資產為位於蘇州高新區蘇通路北、蘇鋼路東的17塊土地使用權。2022年以來，公司及各方環境調查確定綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。同時，公司委託專業機構核查發現，在案涉土地的調規變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規、弄虛作假、不依法履職的侵權行為，共同導致了原告方受讓存在嚴重污染的案涉土地。

2023年11月6日，陸家嘴董事長徐而進在業績說明會上對中國房地產報記者表示，該公司專項工作小組正全力以赴開展處置、維權工作，推動相關責任方承擔後續處置責任。

2023年11月12日，陸家嘴公告，關注到近期媒體上出現關於公司控股子公司蘇州綠岸名下部分土地存在污染事宜的報導及蘇鋼集團的相關情況聲明。針對相關各方的侵權行為，公司將全力通過司法途徑，按照江蘇省高級人民法院的要求充分舉證，還原事實真相，維護公司及全體股東利益，並根據事項進展情況及時履行信息披露義務。

蘇鋼集團

• 蘇鋼集團迴避採訪

2023年11月7日，《每日經濟新聞》記者來到蘇州市虎丘區鋼成路28號蘇鋼集團總部，通過官網公開電話聯繫到該公司一位負責人並提出了採訪請求，其表示馬上安排負責相關領導來回應。然而，記者在大門口等待近1個小時，未有公司人員前來，電話再也未能接通。

• 蘇鋼集團：事先已告知污染情況，買方未依法修復

2023年11月10日，蘇鋼集團就“網上涉及蘇州綠岸項目相關輿情”發布情況說明。在2016年轉讓股權時，該公司已如實披露了第三方專業機構關於蘇州綠岸名下土地存在部分污染的調查結果及報告全文，並在資產評估報告中明確提示了該範圍中部分地塊原為鋼鐵焦化生產區域，可能存在土壤污染風險。聯合體方在開發建設蘇州綠岸地塊期間，沒有按照有關要求建設地下水阻隔牆及採取其他防護措施，存在擾動地下水、搬運土壤造成部分環境交叉污染的行為和施工作業不規範造成二次污染的行為。

蘇鋼集團發布情況說明： 事先已告知污染情況，買方未依法修復

蘇州市政府

2023年11月7日，蘇州市政府相關人士對每經記者表示，有關陸家嘴集團和蘇鋼集團在虎丘區項目的問題其實已發生好幾年，蘇鋼集團在國企改制以後，將工廠所在地的資產包通過產權交易方式進行了轉讓。雙方屬於企業的經營行為，已到了司法訴訟階段，按照法律途徑正常解決。

蘇州高新區

2022年4月，多份“民眾信訪舉報轉辦和邊督邊改公開情況一覽表”中提及了蘇州綠岸項目地塊土地污染問題。對此，蘇州高新區管委會組織開展核查後作出了4點回覆：

綠岸項目地塊原為江蘇蘇鋼集團京杭運河以東老廠區。2008年10月，為推進節能減排、實現轉型升級，“蘇鋼老廠區”部分區域依法實施收儲並公開掛牌上市，後由“蘇鋼”摘牌取得。2014年12月，“蘇鋼”全資子公司——蘇州綠岸房地產開發有限公司成為該地塊開發主體。

2014年“老廠區”（包括非焦化區和焦化區）停產。2014年1月至3月，“蘇鋼”完成了“老廠區”非焦化區土壤和地下水初步調查，調查結論為，非焦化區地塊（含信訪件所指的13號地塊）適用住宅、學校等各類用地類型。2014年10月至2015年12月，“蘇鋼”完成了“老廠區”焦化區地塊土壤和地下水調查及風險評估，調查和風評結論為，焦化區地塊（含信訪件所指的2、3和4號地塊）污染主要集中在4號地塊部分區域，該區域需進一步開展土壤和地下水修復；2號地塊及其附近個別超標點位經風險評估不需要治理修復；除4號地塊外其餘地塊均適用商業、公共市政等用地類型。

2017年8月至2020年4月，“蘇州綠岸”完成了4號地塊治理修復，修復效果評估通過專家評審。

根據“蘇州綠岸”新提交的2號、3號、4號（除前期污染修復區域）和13號地塊土壤污染狀況初步調查報告，上述地塊可能存在土壤和地下水超標情況，需進一步調查確認。

小區業主

2023年11月9日，記者對依然居住在地塊上的14號、15號地（尚不明確是否污染）的業主進行了採訪。儘管她們所居住的地塊尚未明確是否受到污染，但她們一直被“毒地”擴散的心理陰霾所籠罩。有業主表示，現在找不到開發商，找不到物業，“好像只剩我們孤零零地在這乾耗著，房子住不了，每個月還要按時還房貸，投訴無門，真的不知道該怎么辦了。”11月10日，剛結束和開發商、社區溝通後，錦繡瀾山·峰譽庭的業主宣先生表示，此次和他一起維權有三百多戶，大多都是商業房的業主，大家的訴求很統一，想退房，寧可折價都要退。11月11日，十幾余名業主均表示，最大的訴求就是要求退房。業主王女士稱，現在房子不敢住，房租和房貸已經讓家庭入不敷出。

宣先生為瀟湘晨報記者提供的示意圖

案件影響

學校停辦

未通過環評

隨著首批業主的入住，毒土地污染問題也開始展現。2021年6月，2號教育用地上所建蘇州雷丁學校未通過環評，涉及工業用地改教育用地問題。蘇州綠岸還曾因此被蘇州環保部門調查，並處542.7萬多元的行政處罰。自此，蘇鋼17宗地塊開始進入污染自查階段。

根據陸家嘴公司發布的公告信息，雷丁學校所在地是2號地塊，2號地塊原本的用地性質是“工業（研發）”，蘇州市資規局蘇州高新區（虎丘）分局於2019年11月出具的《建設項目答覆函》，將2號地塊用地性質由“工業（研發）”變更為“教育用地”。

2號地塊用地性質恢復為工業（研發）用地

2023年2月，蘇州市自然資源和規劃局向綠岸房產發出《行政撤銷事前告知書》，稱蘇州市資規局蘇州高新區（虎丘）分局於2019年11月將2號地塊用地性質由“工業（研發）”變更為“教育用地”的《建設項目答覆函》行為，不符合該地塊控制性詳細規劃，擬撤銷該《建設項目答覆函》，將2號地塊用地性質恢復為工業（研發）用地。因地塊存在污染，且用地性質恢復為工業（研發）用地，原本計畫2021秋季開學的雷丁學校未投入使用。

樓盤停售

存在污染的地塊還包含住宅項目錦繡瀾山的兩個樓盤——錦園、繡庭。其中，錦園一期的六棟房分別於2018年12月和2019年10月開盤，2019年12月交付；二期於2020年4月開盤，2021年10月交付。公開信息顯示，2021年錦繡瀾山項目均價為2.4萬元，2022年，部分戶型的均價升至2.6萬元。

2022年4月，江蘇省公布的《中央第二生態環境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》中提到，第三方檢測機構檢測結果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯並芘、萘嚴重超標，這些污染物中部分元素具有致癌風險，不符合用地標準。同月，蘇州錦繡瀾山錦園暫停銷售。

錦繡瀾山項目

業主維權

2023年11月，當地中介向九派財經透露，當時業主們聯名上書開發商維權，最後開發商把維權業主的房子退了，項目也就此封盤，已經有一年多。但是還有十幾戶人家沒有參與維權，目前還住在裡面，滸墅關鎮的商業綜合體錦繡和陸坊附近則成了“無人區”。中介還透露，“毒土地”污染基本人盡皆知，後續開發商給部分維權業主做了退款，但仍有人選擇在小區居住。

最早建成的住宅小區已入住不少居民

房價暴跌

2023年11月9日，大皖新聞記者來到現場探訪，發現多個地塊門口掛著“本地塊存在污染風險”的警告牌。有涉事地塊早已入住的一個小區居民告訴記者，自從2022年這些警告牌掛出之後，小區房價出現暴跌，居民很擔心自家房子所在地塊到底有沒有污染。

案件解讀

• 法律解讀

2023年11月，北京金訴律師事務所主任、房產律師王玉臣告訴九派財經，就陸家嘴集團而言，其在案涉地塊中建設規模大、項目類型多、資金投入更是不菲，而相關項目在建設、竣工、銷售等各環節發現所在土地存在嚴重污染，建設暫停、竣工驗收不合格、銷售中止、整改修復、重新鑑定等都是陸家嘴集團正在或者後續需要面臨的問題。

• 面臨難點

2023年11月，易居研究院研究總監嚴躍進在接受記者採訪時表示，該事件要處理需要面臨幾個難點。首先如果涉及購房者，處理起來會比較複雜，購房者的權益需要保護；其次，該項目本身體量很大，問題解決起來需要時間，尤其是疫情後，很多之前的土地問題查證起來比較困難，整個周期會比較漫長；第三，如果拆除已建成的建築，後期修復成本也比較高。

2023年11月，中國政法大學法與經濟學研究院副院長徐文鳴在接受《金融時報》記者採訪時表示，土壤污染的責任到底應該歸責於誰是此案的關鍵。陸家嘴方面至少必須舉證證明蘇鋼集團及其他被告存在過錯，而根據蘇鋼集團的公告，其已經在轉讓時向原告充分披露了污染事實。因此，案件具體事實還有待法院查明。