陳仁科

陳仁科，廣州中旗房地產顧問有限責任公司董事長，北京大學信息學院房地產專家委員會副主任、研究員，清華大學、中山大學客座教授。

基本介紹

• 中文名：陳仁科
• 國籍：中國
• 民族：漢族
• 出生地：湖北荊州
• 出生日期：1964年
• 職業：企業家，策劃人
• 主要成就：創建廣州中旗地產，策劃地產項目
• 代表作品：廣州中旅商務大廈，成都金林半島，重慶雨山前，都江堰青雲階等
• 現任職務：北京大學房地產專家委員會副主任

人物簡介

陳仁科，漢族，1964年出生於湖北荊州。

陳仁科《六堂課——拆掉開發商思維里的牆》

企業家

2002年，香港李頌熹地產顧問(廣州)有限公司，擔任常務副總經理。

2003年，中地行國際(香港)有限公司，擔任董事副總經理。

2004年，陳仁科正式創建廣州中旗房地產顧問有限責任公司，並出任董事長。

策劃人

2002年，接手廣州中旅商務大廈的策劃，成功將住宅改為商務寫字樓，掀起“生態商務”旋風，同時，陳仁科開始為外界關注。此後，從事房產策劃十數年，涉獵項目類型多樣，如住宅項目、商業項目、綜合項目、度假項目等。

陳仁科

注重理論體系的構建，發表多篇策劃專論。其中，《警醒華南板塊》被業內廣泛討論，引領了全國對華南板塊開發模式的關注和學習；《房地產消費迎來體驗時代》一文在全國首次提出房地產體驗概念，被京穗兩地多家專業雜誌轉載；《住宅地產策劃始於地塊研究》、《商業地產策劃始於終端消費者研究》、《第五代office：生態寫字樓》、《策劃決定產品 產品決定銷售》、《策劃是跨越時空的生產力》等亦受到多方關注。

提出“煙盒理論”、“五度原則”、“六字真經”等，被譽為實踐中鍛造出來的房地產實戰派策劃大師。

2012年5月26日，北京大學正式聘請陳仁科為北大房地產專家委員會副主任，並作為研究員共同參與北大房地產專業課程研討會，共同最佳化北大專業課程的內容和體系。此外，清華大學、中山大學聘請陳仁科擔任客座教授。

代表作品

2002年，廣州中旅商務大廈

廣州中旅商務大廈，原名僑星苑，位於廣州天河北路，規劃報建為商用和住宅，於1999年開始銷售。陳仁科接手策劃之前，該項目前後換了五家公司為其策劃代理，花了三年，投入三百萬廣告費，賣出三套，被稱“黑色三個三”。

陳仁科-綜合項目-廣州中旅商務大廈

2002年2月，陳仁科接手策劃僑星苑。策劃之初，陳仁科指出：該項目的功能定位錯了，這不是一個居家的地方。在對項目仔細察看之後，他提出將住宅改為寫字樓。經過市場調查、分析求證，陳仁科提出“廣州中旅商務大廈”的思路，將住宅改為寫字樓，大膽提出“三個首創”：首創全國第二代生態商務寫字樓，首創廣州全層商務會所寫字樓，首創廣州多功能會議層寫字樓。

最終，廣州中旅商務大廈只六個月時間便告售罄，廣告投放只占2%，均價達7800/平方米。中旅的成功，直接激活了哀鴻遍野的寫字樓市場，在廣州一時跟風樓盤達7個之多。廣州中旅商務大廈成為2003年全國研究案例，更在全國掀起一股“生態商務”旋風，“第三代、第四代、第五代”生態商務寫字樓在北京、上海、深圳等各大城市不斷湧現。

2002-2003年，成都金林半島

2003年，接手成都金林半島項目策劃。金林半島位於成都市浣花溪風景保護區，屬於成都市購房首選的“上風上水”區域。作為該片區低密度的絕版住宅用地，當時開發商給陳仁科的任務與目標只有一個：金林半島最低價要比成都樓盤最高價高出30%!

陳仁科-住宅項目-成都金林半島

那么，應該如何實現開發商指定的目標?

進行項目定位主要矛盾分析，陳仁科與團隊明確到產品創新難以找到絕對差異，理念創新才是唯一的出路!最終，確定了該項目的定位：浣花風景區絕版核心地段的頂級城市別墅 開創極少主義的生活境界!成都金林半島要做的是“極品”而非普通豪宅。

從建築、園林、服務、生活模式等各環節進行全面品質監控，再以深度的區位優勢操作、生活理念描繪與獨特的懸念推廣手法，結合有針對性“小眾行銷”策略，將資源優勢發揮到極致，把市場的熱情調動到最高，成都金林半島一舉引發成都搶購狂潮。獨幢別墅1.8萬元/平方米，比當地最高單價1萬元/平方米高出80%。這創下成都天價，其銷售被業界稱讚為“批發豪宅”。被香港媒體譽為“國內最佳別墅”，並在“中國西部地產節”被評為“中國西部城市開發示範項目”。

2004-2006，江西豐城、新余、福州—洪客隆

自2004年開始，陳仁科與江西最大的本土商業集團——洪客隆合作，分別開發了豐城洪客隆、撫州洪客隆。

陳仁科-商業-洪客隆

2006年，陳仁科再次接受新余洪客隆項目的策劃代理，這是洪客隆集團在地級市最大的商業項目，總建12萬平方米。

2006年，北京金鑼灣商業中心

2006年，陳仁科與團隊接手北京金鑼灣商業中心策劃。北京金鑼灣商業部分建築面積12萬多平方米，為京北首個集百貨、大賣場、室內步行街、餐飲娛樂城於一體的大型複合商業街區，第一期銷售面積約5000平方米。

陳仁科-商業項目-北京金鑼灣商業中心

開盤當天，銷售率達60%，到場的成交率為95%，銷售周期兩個星期，成交金額超6000萬。

2008年，重慶學府大道69號

2008年，時值中國房地產遇到的真正寒冬，重慶各個項目銷售慘澹。受重慶天景置業公司邀請，陳仁科對學府大道69號項目進行診斷。學府大道是南岸當時少有的千畝大盤，開發已近6年，至少已有5000人入住，相對於周邊其他項目來說，其品質絕對出類拔萃，成熟度更是無人能及。

2009年4月，學府大道69號最後一期開盤，當時遇到一個難題，周邊沿南山開發的近十個項目，都相繼準備在四五月份開盤，各個項目同質化非常嚴重，主打賣點一模一樣——南山。無疑，南山也是學府項目最大的賣點，從第一期開盤至今都一直主打南山賣點。而形勢發生了變化，近十個新盤都在搶五一黃金周，這么多樓盤主打同一個賣點，那學府大道的優勢如何體現?

通過近一周時間的詳細診斷，陳仁科終於挖掘到新的賣點——“成熟”。他認為，該項目經過近6年的不斷完善，各種配套逐漸成熟。現在老業主帶新客戶成交的比例高達30%，就說明了“成熟”對市場的吸引力。但反對之聲不絕於耳，陳仁科堅持最初提議，經過長時間討論，終於將項目“成熟”作為新的最大賣點推向市場。學府大道69號最後一期開盤當天，400多套房源當日爆銷80%，當周重慶各大媒體均以“奇蹟”做標題，引來重慶樓市一片驚呼！

2008年-2009年，重慶雨山前

重慶學府大道69號與雨山前相鄰，並屬同一個開發商——重慶天景置業有限公司。2008年，陳仁科開始就天景雨山前項目與重慶天景置業合作。沿著十里南山布局有十多個樓盤，只有南光的“十里南山”為低密度高端住宅，產品以獨棟別墅、聯排、疊拼別墅、電梯洋房為主。該項目怎么定位成為最關鍵問題。

陳仁科-住宅-重慶天景雨山前

陳仁科帶領團隊作詳盡的定位分析，得出的結論是：本地塊適宜做重慶最高端的別墅項目，如獨棟別墅;南岸的最大需求是中端產品，但高端市場成為新的關注焦點，而最高端群體接受還有一個過程；在南岸，高端項目特別是聯排、疊拼別墅、電梯多層洋房的市場空間很大。最後，陳仁科將天景雨山前的項目定位為：林隱洋房 山藏別墅——源自半坡的儒雅生活。

重慶雨山前項目廣告

在對項目進行賣點挖掘時，經過與廣告公司、開發商多次討論，最後採用陳仁科的建議：對南山重新定位。“雨山前”廣告文案《山的哲學》榮獲2010年第17屆中國國際廣告節金獎!這是中國國際廣告節設立以來，首次有地產類廣告獲得金獎!

2009年，遼寧億居·羅馬莊園

2009年6月，遼寧盤錦億居房地產開發公司董事長孫超邀請陳仁科到鮁魚圈診斷地塊。遼寧營口鮁魚圈項目所處片區為該城市北部，功能歸屬為工業區，當時已有營口港、鞍鋼、華電等大型中央企業入駐，但北部區域內無任何地產項目開發。項目南臨一條交通主幹道——疏港大道，車流大、噪音大、灰塵大，人流少，地塊周邊無任何生活配套、市政配套，居住氛圍無從談起，所處區域當時非常雜亂，煤場、棚戶、物流區、加油站等所產生的污染和交通混亂一直被城市詬病。

遼寧鮁魚圈羅馬莊園規劃鳥瞰圖

這樣一塊“死地”該怎么做活？

2009年9月，陳仁科正式與孫超先生的億居地產簽訂合作關係，廣州中旗地產項目組隨即進入鮁魚圈，對地塊展開深入的研究。經過充分的市場調研之後，陳仁科對該項目的定位是：羅馬皇家級稀世園林山景豪庭 7萬平方米園林獨冠全城。

從經典的歐式風格、創新產品、景觀打造、項目配套等方面去規劃打造這個項目。在推廣階段，陳仁科更以“四把屠龍刀”直擊競爭對手：在海邊，最稀罕的是山!——在山上，你還必須看到海!——7萬㎡羅馬皇家山景園林!——坡地建築，從來就是尊貴居住的不二選擇!

遼寧省省長陳政高親臨現場，並稱：“這才是我們遼寧的樓盤。”

2012年，成都都江堰中國水電青雲階

2012年12月，受中國水電地產邀請，陳仁科帶領團隊對青城山951畝項目“青雲階”進行戰略策劃。其時，整個青城山有十多家開發商，包括龍湖、中信、海航、珠投、泰達等全同重量級開發商，但2012年青城山各項目全年銷售總額只有5.1億元，遠不如其他城市一個項目的銷售額。

陳仁科-度假-中國水電青雲階

其實，政府很清楚青城山只能做旅遊地產，因青城山與成都僅半小時車程，加之輕軌也已開通，這裡應是成都的後花園。成都人第一時間選擇度假的地方也是青城山。在陳仁科看來，到此的開發商也很清楚自己要做旅遊度假地產，但他們的定位都錯了，所有的開發商都在用做住宅的理念做旅遊地產，而不是在做度假。對項目進行診斷後，陳仁科認為，中國水電青雲階的項目定位應該是：居住向度假轉變 淡季向四季延伸 別墅只是我們的配套。此後，青雲階項目在建築風格、外立面、戶型面積間隔等方面，都圍繞度假人的需求進行重新設計。

2014年8月30日，千畝大盤中國水電青雲階首批次70套別墅未開盤即火爆售罄，青雲階也以其獨特的休閒度假氣質贏得眾多投資客的青睞。

人物語錄

1、策劃決定產品，產品決定市場。

2、房地產項目開發的第一步不是市場調研，而是地塊研究!

3、地塊研究的最大目的就是發現地塊的最大價值點!

4、市場調研更重要的是：對消費者消費需求特別是潛藏的真實的心理需求的了解。也就是購房者對房子的理解和要求。

5、再冷的冬季也有人冬泳，同樣，再清淡的市場也有人買樓。

6、市場調研的最終目的是為項目定位提供決策依據，這就需要經過市場調研後不僅要能對整個市場有全局性的把握，同時還必須提出關乎項目成敗的關鍵性問題。

7、定位，是項目的魂!是項目的綱!是統帥和指導項目所有環節與細節的原則和方向。

8、策劃人必須把幾種角色集於一身：戰略家、醫生、導演。

9、我在不同場合經常說：不怕你沒經驗，就怕你沒理念。我們的口號就是：只做第一!不做第一別找我!

10、對於建築風格的追求，我認為不應只講究單純的概念，而應是對建築實質、項目特色和居住文化的高度融合的追求，不僅要體現特定風格的基本元素，更要展現項目本身與眾不同的特殊性。

11、做住宅很簡單，做好三個感嘆詞就OK：遠處一看——“啊!”走近一瞧——“喔”，再看戶型——“嗯”。“啊”是對建築風格和立面的驚嘆，能讓人產生驚嘆的風格，至少會引起更多的關注和共鳴。如夢初醒般的“喔”，充滿了肯定和滿意。而冷靜的一聲“嗯”，則是下定決心的自然反應。

12、賣家的居住需求已經提升到對整個居住環境的體驗的高度，任何輕視買家體驗需求的行為都將遭到嚴重的報復。

13、而當居住成為生活享受的時候，體驗則成為關鍵。項目是否具有這種敏感屬性，是項目賣點是否具有市場號召力的關鍵。

14、案場不同於市場，計畫不等於策劃。

所獲榮譽

2003年，廣州“雙十佳”專家組委會委員

2004年，首屆中國房地產策劃大獎賽“優秀策劃師”稱號

2003年，中國企業文化促進會企業形象策劃設計委員會“策劃專家委員”

陳仁科 所獲榮譽

社會評價

2003年，廣州《房地產導刊》連續多期對陳仁科進行專題人物報導；2004年，《南風窗雜誌》特約專訪；2004年，《中國房地產報》再對陳仁科及其作品進行系列追蹤報導；2011年、2013年，《北京理財周報》、《河北青年報》分別特約專訪陳仁科。

作為廣州房地產協會專家委員會成員，陳仁科常年擔任廣州多家媒體地產專家顧問。

陳仁科被譽為房地產實戰派策劃大師，處於金字塔最頂端的國家級房地產專家；曾親力主持國內十數個滯銷、積壓項目令之成功翻盤，被業內驚嘆為“上帝之手”。

出版書籍

《地產6堂課：拆掉開發商思維里的牆》：結合當下房地產開發中存在的一些實際問題和面臨的各種困境，從地塊研究、市場調研、項目定位、規劃設計、項目推廣等方面，從一個全新的思維角度出發，結合作者多年地產項目策劃的成功實戰經驗與案例，現身說法，詳細講解，深入剖析，給房地產商以實戰指導。本書案例真實、豐富，有代表性，方法實際可行，有實際的操作性和參考性。

書名：《地產6堂課：拆掉開發商思維里的牆》	頁數：255
又名：《地產6堂課》	定價：49.80元
作者：陳仁科	出版社：北京大學出版社
ISBN：978-7-301-23308-5	出版時間：2013.11
類別：房地產策劃/行業培訓	開本：787x1092 1/16