為貫徹落實黨的十九大精神，進一步加強物業管理工作，提升物業服務水平，維護業主的合法權益，規範業主大會和業主委員會工作，積極開展住宅小區掃黑除惡專項鬥爭，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（中華人民共和國國務院第379號）、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）、《江蘇省物業管理條例》、《中共徐州市委 徐州市人民政府關於進一步加強物業管理工作的意見（試行）》（徐委發〔2013〕42號）、《中共徐州市委 徐州市人民政府關於加強城市社區治理與服務的實施意見》（徐委發〔2017〕68號）等檔案精神，結合我市實際，制定本指導意見。
第一條徐州市市區（鼓樓區、雲龍區、泉山區、徐州經濟技術開發區）範圍內實施物業管理的項目且小區實際入住戶數達到50%以上，成立業主大會、選舉業主委員會，及其活動適用本意見。
第二條 市物業行政主管部門依法對全市的業主大會和業主委員會活動進行巨觀指導。
各區物業行政主管部門會同民政部門依法對本行政區域內的業主大會和業主委員會活動進行業務指導。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）（簡稱街道辦事處（鎮），下同）負責組織、協調本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉及換屆工作，指導、管理、監督業主大會和業主委員會的日常活動。
社區居（村）民委會負責做好業主大會和業主委員會成立、換屆選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的糾紛，社區黨組織把業主委員會納入社區建設管理工作，牽頭做好社區黨組織、社區居委會、業主委員會、物業服務企業“四位一體”工作。
物業所在地的區物業行政主管部門、民政部門和街道辦事處（鎮）應當定期組織業主委員會成員開展專業教育、換屆選舉等培訓，確保業主委員會依法正確履職。
第三條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。
第四條 業主大會籌備組應由街道辦事處（鎮）或所在社區居（村）委會成員、業主代表、開發企業代表組成，社區居委會成員或街道辦事處（鎮）指定人員為負責人，社區居（村）委會書記或主任為籌備組組長，籌備組一般為5－11人的單數，其中業主成員不少於籌備組人數的60%。籌備組組建後，要在小區公示5天，無異議後開展工作。
街道辦事處（鎮）物業管理科要對籌備組成員和業主委員會候選人進行資格把關並開展有關法律法規的業務培訓。
業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督，對業主大會負責。
業主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業主委員會由5至11人單數組成，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會設秘書1人，以便日常工作聯繫。
新當選的業主委員會成員要進行誠信承諾，承諾遵守法律法規，全面履行職責，不以權謀私。
業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持相關材料向物業所在地的區物業管理行政主管部門、民政部門和街道辦事處（鎮）備案。
第五條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會做出的決議、決定，應以業主大會表決的事項為指導依據。
業主大會或者業主委員會的決定，對本物業管理區域全體業主和物業使用人均具有約束力。對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，通過發函、約談等形式做好說服、勸阻工作，有權依照法律、法規以及管理規約，要求其停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 業主委員會應當密切聯繫業主，廣泛了解本物業管理區域內物業管理動態、情況和問題，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，定期向業主大會報告工作情況。
業主委員會要加強與物業服務企業的溝通，每季度聽取一次物業服務企業關於物業服務情況的報告，督促物業服務企業提升物業服務水平，協調業主與物業服務企業之間的關係，調處業主與物業服務企業之間的物業服務糾紛。
第七條 業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動，不得干預或影響物業服務企業的正常管理工作。業主委員會應履行下列職責：
（一）執行業主大會決定和決議，維護業主合法權益；
（二）定期召集業主大會會議，定期向業主大會報告工作；
（三）與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務企業履行物業服務契約；
（五）督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約；
（六）督促業主、物業使用人按時交納物業服務費，組織和監督專項維修資金的續籌和使用；
（七）業主委員會決定選聘、解聘物業服務企業等小區重大事項時，應提前三十日向街道辦事處（鎮）、社區居（村）民委員會告知，並接受監督。
（八）配合街道辦事處（鎮）、公安機關等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作；
（九）積極開展掃黑除惡專項鬥爭；
（十）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。
第八條 嚴格業主委員會成員任職條件。嚴格審查業委會成員的履職條件，鼓勵業主對業委會成員進行監督，各區物業管理行政主管部門、民政部門、街道辦事處（鎮）和社區居（村）民委員會進行工作指導監督。
業主委員會候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者法人和其他組織授權的自然人代表，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力和必要的工作時間；
（六）不得有損壞公共財物、公共設施的行為；
（七）不得有欠繳專項維修資金、物業服務費、公共能耗費、停車費等行為。欠繳以上費用1年以上，選舉前突擊繳納的也不得作為候選人；
（八）不得有違法出租房屋的行為；
（九）不得有其他違反法律法規或物業管理規約的行為；
（十）優先推薦人大代表、政協委員；
（十一）優先推薦共產黨員、機關事業單位和國有企業幹部職工或退休人員；
（十二）優先推薦符合條件的社區居委會黨組織成員和社區居委會成員。
業主配偶出具《結婚證》和能夠證明其權屬的合法有效檔案或者《商品房買賣契約》，證明其與業主關係。產權證無配偶姓名，業主配偶的權利認證應以結婚日期、取得產權證日期進行確定劃分，婚前產權配偶不為業主，婚後產權配偶應視為業主，可以參加業主委員會成員的選舉。
第九條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其職務自行終止:
（一）不再具備業主身份的；
（二）喪失履行職責能力的；
（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（四）任職期間被追究刑事責任的、被列入法院失信執行人名單的；
（五）有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業費一年以上、無故欠交維修資金、違法出租房屋的；
（六）未通過業主大會決議或未徵得70%以上業主同意，做出違反業主大會議事規則和決議、侵犯業主公共利益的；
（七）有涉嫌“黑、惡、亂”行為的；
（八）法律、法規、管理規約規定的其他情形。
第十條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主委員會三分之一以上組成人員或者持有20%以上投票權數的業主提議，由業主大會決定是否罷免其業主委員會組成人員職務:
（一）拒不履行業主委員會組成人員職責和業主義務的；
（二）業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的；
（三）有在本物業管理區域內提供物業服務的物業服務企業任職、收受物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益或者報酬、向為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦本人親屬及他人就業、收受可能妨礙公正行使職務的其他利益等行為，利用職務謀取私利、侵害他人合法權益的；
（四）一年內三次無故缺席業主委員會會議的、一年以上不在本物業區域居住的；
（五）應當罷免的其他情形。
業主委員會委員資格終止的，應當在終止之日起3日內將其保管資料、印章及其它屬於全體業主所有的財物移交業主委員會，拒不移交的，業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會主任離任時，應當接受離任審計，具體審計單位由街道辦事處指定。
第十一條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，面積不少於15平方米。應當明確標識掛牌辦公，在辦公場所醒目位置設定主任信箱、公布聯繫電話向業主徵求意見和建議。
第十二條 業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔。工作經費除首次業主大會費用從前期物業開辦費中支取，或由建設單位承擔，其它工作經費從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支或由全體業主分攤。
建立正向引導和激勵機制，在加大對業主委員會規範開展工作監督力度的同時，考慮實際情況，可以給予業主委員會成員必要的工作補貼，具體標準和發放辦法由議事規則規定或業主大會決定。
經費和補貼使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每半年至少公布一次，並接受業主的監督。
轄區審計部門每年對轄區業主委員會的經費使用情況進行審計，審計單位由區監察部門委託街道辦事處指定。轄區紀委監委對行使公權力業主委員會成員進行監督，具體審計情況在小區內公示。
第十三條 物業管理區域內，應建立由區物業行政主管部門、市容執法部門、公安派出所、仲裁機構、基層法院、街道辦事處（鎮）、社區居（村）委會、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議制度。
聯席會議由街道辦事處（鎮）負責召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題。
有下列情況之一的，應當召開聯席會議：
（一）業主委員會不依法履行職責；業主委員會成員違規行使權力造成不良後果；
（二）業主委員會選舉、換屆過程中出現問題；
（三）履行物業服務契約中出現重大問題；
（四）提前終止物業服務契約；
（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現問題；
（六）需要協調解決的其他物業管理問題。
街道辦事處（鎮）負責整理、保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。
第十四條 加強業主委員會工作監督。鼓勵根據實際情況在選舉業主委員會時同步選舉監督委員會。監督委員會獨立開展工作，並向業主大會負責，不受業主委員會約束。具體事項由議事規則確定。
監委會成員為黨員、社區負責人，人數為不少於3人的單數，任期與業主委員會一致，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關係人不得擔任監委會委員。監委會可以定期或不定期召開會議，每次會議應當有過半數委員出席，做出的決定應當經全體委員半數以上同意並簽字確認。監委會由社區居委會監管。
監委會會同社區居（村）委會主要履行以下工作職責：
（一）審核業主委員會的工作情況報告及年度工作計畫;
（二）審查業主委員會財務狀況，包括籌集、管理、使用物業專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，工作經費、補貼的收支情況等;
（三）列席業主委員會會議，對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議。監督業主委員會執行業主大會決定和決議，對業主委員會及其成員違反物業管理法規、業主管理規約和業主大會議事規則的，予以否決或提議召開業主大會審議;
（四）受理業主或物業服務企業對業主委員會提出的合理化建議或投訴。對業主委員會委員侵害業主共同利益的行為，要求業主委員會委員予以糾正，或向業主大會提出罷免建議;
（五）就監委會或監委職權範圍內的事項可以向業主大會會議提出議案;
（六）發現業主委員會財務活動情況異常，予以調查落實，對於違法違紀現象要即刻制止並做出相關處理。
（七）定期向業主大會報告監委會行使職權的情況並通告全體業主。
第十五條 建立業主維權機制。業主認為物業服務企業或業主委員會及其成員損害其合法權益或不履職的，可向業主監督委員會、社區居（村）委會、街道辦事處（鎮）及物業管理行政主管部門投訴，經查實後責成其限期整改，未整改或整改不到位的，可終止業主委員會相關委員資格或組織重新選舉業主委員會，將其行為記入信用檔案，對違法違紀行為向紀委監委舉報。
第十六條 市物業行政主管部門可以制訂發布業主管理規約、業主大會議事規則等示範文本、表樣等，供參照使用。
第十七條 鼓勵對業主大會使用信息化平台表決。物業管理行政主管部門建設的智慧物業系統，可以為業主提供決策平台，在滿足業主實名投票的條件下，支持採用信息化技術手段進行業主大會有關決議事項表決，使業主大會的表決更加透明、公平、公開、公正。
通過信息化手段進行的各類事項表決，應當建立檔案管理和查詢制度，免費供相關當事人查閱。
第十八條 鼓勵和支持符合條件的多層住宅的業主委員會通過業主大會表決實行自治管理。高層住宅實行業主自治管理的，應採取業主自治和專業化管理服務相結合的模式。
實行業主自治必須經業主大會或物業管理委員會同意，未成立的需半數以上業主同意，並對以下事項作出決定：
（一）自治管理的執行機構、管理人；
（二）自治管理的內容、標準、收費標準和期限；
（三）聘請專業機構的方案；
（四）其他有關自治管理的內容。電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委託專業機構進行維修和養護。業主委員會聘請單位提供保潔、保全、綠化養護、設施設備保養等服務的，應當簽訂服務契約；聘請自然人的，要約定購買意外、傷害等保險，費用由業主委員會承擔。
實行業主自治的，應當每季度向業主公布一次收支情況。
第十九條 對老舊住宅小區或暫沒成立業主委員會的住宅小區擬成立物業管理委員會的可參照執行。
第二十條 各縣（市）、銅山區、賈汪區，可結合本地實際參照執行。
第二十一條本意見自 年 月 日起施行。
