《重慶市國有土地使用權收回收購辦法》是為了規範國有土地使用權收回收購行為，維護公共利益，保障土地權利人合法權益，促進土地資源高效配置和合理利用，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》等有關規定，結合重慶市實際，制定的辦法。
2024年3月，重慶市規劃和自然資源局印發《重慶市國有土地使用權收回收購辦法》，自2024年5月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：重慶市國有土地使用權收回收購辦法
- 頒布時間：2024年3月
- 實施時間：2024年5月
- 發布單位：重慶市規劃和自然資源局
- 文號：渝規資規範〔2024〕1號
發布信息,內容全文,內容解讀,
發布信息
重慶市規劃和自然資源局關於印發《重慶市國有土地使用權收回收購辦法》的通知
渝規資規範〔2024〕1號
各區縣（自治縣）規劃自然資源局，各有關單位：
《重慶市國有土地使用權收回收購辦法》已經修訂，現印發給你們，請認真遵照執行。
重慶市規劃和自然資源局
2024年3月20日
內容全文
重慶市國有土地使用權收回收購辦法
第一章 總則
第一條 為規範國有土地使用權收回收購行為，維護公共利益，保障土地權利人合法權益，促進土地資源高效配置和合理利用，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 國有土地使用權收回適用於《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第（一）項規定的收回國有土地使用權且無地上建築物的情形。擬收回的國有土地使用權已分攤至其他項目業主共有的情形，不適用本辦法。
國有土地使用權收購適用於土地儲備整治機構收購國有土地使用權的情形。
第三條 市規劃自然資源行政主管部門負責指導、監督全市國有土地使用權收回收購工作；審查市級土地儲備整治機構編制的收購方案。
區縣（自治縣）規劃自然資源行政主管部門負責制定轄區內的收回方案，統籌轄區內國有土地使用權收回收購工作。
土地儲備整治機構受同級規劃自然資源行政主管部門的委託，承擔國有土地使用權收回收購的具體事務工作。
第二章程式
第一節 收回程式
第四條 擬收回國有土地使用權的，按下列程式辦理：
（一）告知。區縣（自治縣）規劃自然資源行政主管部門應當將擬收回國有土地使用權的原因、面積、範圍等情況書面告知土地使用權人，充分聽取土地使用權人的意見。
（二）調查。土地儲備整治機構負責對擬收回土地進行調查，重點對擬收回國有土地使用權的權屬、面積、證載用途、規劃用途、土地他項權利、使用期限、污染狀況、實際使用現狀等情況進行調查，收集土地出讓（轉讓）契約、土地使用權人入駐時的投資建設承諾、享有的地價優惠、投資獎勵等情況。
（三）審計（評估）。土地儲備整治機構負責委託土地審計（評估）機構，對擬收回國有建設用地使用權收回補償價格予以審計（評估）。
（四）收回方案。區縣（自治縣）規劃自然資源行政主管部門應當會同同級財政部門擬定收回方案，明確收回標的、收回價格、資金來源、土壤污染治理責任、抵押查封和租賃關係解除等事宜，並報請同級人民政府（管委會）批准後實施。
（五）公告與聽證。區縣（自治縣）規劃自然資源行政主管部門應當將收回方案在同級人民政府（管委會）公眾信息網和擬收回地塊處同時進行告示，公告期三十日。土地使用權人申請聽證的，區縣（自治縣）規劃自然資源行政主管部門應當按照有關規定組織聽證。
（六）收回決定。區縣（自治縣）規劃自然資源行政主管部門根據聽證情況完善收回國有土地使用權方案，按程式報有批准權的人民政府（管委會）下達收回國有土地使用權批覆。區縣（自治縣）規劃自然資源行政主管部門依據收回國有土地使用權批覆下達《收回國有土地使用權決定書》，並依法送達土地使用權人，同時抄送收回方案確定的補償款支付主體。
（七）支付補償款。補償款支付主體應當在《收回國有土地使用權決定書》送達後的十五日內，向原土地使用權人支付補償款；不能直接支付的，補償款支付主體應當將補償款交由有關部門設立的專戶予以代存。代存之日起十個工作日內，補償款支付主體應當將土地補償款代存的情況書面告知原土地使用權人及相關權利人。
（八）註銷登記。在支付補償價款或者將補償價款代存情況告知權利人後，《收回國有土地使用權決定書》規定的註銷時限屆滿，由有批准權的人民政府（管委會）確定的土地收回後的管護主體憑《收回國有土地使用權決定書》等材料請求屬地不動產登記機構直接註銷土地使用權登記。
第五條 收回方案應當包括下列內容：
（一）收回國有土地使用權的原因；
（二）土地使用權人名稱或姓名、組織機構代碼或身份證號碼、住所地；
（三）擬收回土地的位置、面積、範圍、證載用途、剩餘使用年限、利用現狀、土壤污染等情況；
（四）抵押、查封情況及處置建議；
（五）租賃關係情況及處置建議；
（六）土壤污染情況及處置建議；
（七）擬收回價格確定情況；
（八）資金來源、補償款支付主體及補償款撥付安排；
（九）土地收回後的管護主體；
（十）其他需說明的事項；
（十一）附圖。
第六條 《收回國有土地使用權決定書》應當包括下列內容：
（一）土地使用權人名稱或姓名、組織機構代碼或身份證號碼、住所地；
（二）批准機關；
（三）收回國有土地使用權的事實和依據；
（四）地塊位置、面積、範圍、證載用途、剩餘使用年限、利用現狀、土壤污染等情況；
（五）補償價格、補償款支付主體及補償款撥付安排；
（六）土地使用權人應當履行的義務；
（七）註銷土地使用權登記的時限；
（八）申請行政複議和提起行政訴訟的途徑，先申請行政複議，對行政複議決定不服的再向人民法院提起行政訴訟；
（九）其他需要說明的事項；
（十）作出決定的行政機關名稱和時間；
（十一）附圖。
第二節 收購程式
第七條 擬收購國有土地使用權的，按下列程式辦理：
（一）調查。土地儲備整治機構對擬收購的國有土地使用權及地上建構築物的權屬、面積、證載用途、土地他項權利、使用期限、規劃用途、污染狀況、實際使用現狀等情況進行調查，收集土地出讓（轉讓）契約、土地使用權人入駐時的投資建設承諾、享有的地價優惠、投資獎勵等情況。
（二）評估。由土地儲備整治機構和土地使用權人在協商一致的基礎上，委託有資質的評估機構按照本辦法的規定對擬收購的國有土地使用權及地上建構築物進行收購價格評估。
（三）協商。土地儲備整治機構依據調查和土地使用權價格評估結果，與土地使用權人協商，就收購行為達成一致意見。
（四）擬訂方案。經協商達成一致意見後，土地儲備整治機構應當編制收購方案，明確收購標的、收購價格、資金來源、土壤污染治理責任、抵押查封和租賃關係解除等事宜。
（五）方案審查。國有土地使用權的收購，實行分級審查。市級土地儲備整治機構收購國有土地的，應當將收購方案報請市規劃自然資源行政主管部門會同市財政主管部門等有關單位初審後，報請市人民政府批准後實施；區縣（自治縣）土地儲備整治機構收購國有土地的，應當將收購方案報同級規劃自然資源行政主管部門會同同級財政主管部門初審後，報請同級人民政府（管委會）批准後實施。
（六）簽訂契約。土地儲備整治機構依據同級人民政府的批准意見，與土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購契約》。
（七）支付價款。土地儲備整治機構應當根據《國有土地使用權收購契約》約定，支付收購價款。
（八）土地儲備和註銷登記。土地儲備整治機構按照有關規定辦理土地儲備批覆。土地儲備整治機構持土地儲備批覆檔案、《國有土地使用權收購契約》等資料向屬地不動產登記機構申請辦理土地使用權及地上建構築物所有權註銷登記。
（九）交付土地。土地使用權人按照《國有土地使用權收購契約》約定，向土地儲備整治機構交付被收購土地和地上建構築物。
第八條 收購方案應當包括下列內容：
（一）土地使用權人的名稱或姓名、組織機構代碼或身份證號碼、住所地；
（二）擬收購土地的位置、面積、範圍、證載用途、剩餘使用年限、建構築物、土壤污染等情況；
（三）抵押、查封情況及處置建議；
（四）租賃關係情況及處置建議；
（五）土壤污染情況及處置建議；
（六）擬收購價格確定情況；
（七）資金平衡測算、資金來源、資金撥付安排；
（八）土地及地上建構築物收購後的管護安排；
（九）收購土地是否納入儲備等其他需說明的事項；
（十）附圖。
第九條 《國有土地使用權收購契約》應當包括下列內容：
（一）收購各方的名稱或姓名、組織機構代碼或身份證號碼、住所地；
（二）擬收購土地的位置、面積、範圍、證載用途、剩餘使用年限、建構築物、土壤污染等情況；
（三）收購價格和支付方式；
（四）不動產權證原件移交的時限；
（五）交付土地的條件和時限；
（六）土地使用權人自願放棄土地使用權和建築物所有權的承諾；
（七）註銷土地及地上建構築物權利證書的時限和方式；
（八）雙方的權利義務及違約責任；
（九）糾紛的處理方式；
（十）其他需約定事項；
（十一）附圖。
第十條 收購土地需滿足以下條件方可實施交地：
（一）土地使用權及地上建構築物權屬清晰，無權屬爭議；
（二）查封、抵押、租賃等他項權利已經解除；
（三）土壤污染治理已實施完畢或明確土地污染治理的責任承擔主體和費用處理原則；
（四）收購土地範圍內可以搬遷設施設備已完成搬遷、拆除，或已明確後期處置原則。
（五）收購契約中約定的其他事項。
第三章價格確定
第一節 收回補償價格
第十一條 國有土地使用權收回補償價格包括原土地使用權人在該宗土地上的成本投入、稅費、利息以及合理利潤。
第十二條 原土地使用權人在該宗土地上的成本投入包括土地取得成本費用及實際發生的土地前期開發費、間接費用，採取審計方式確定。原土地使用權人在宗地上的成本投入計算截止時間以政府發布國有土地使用權收回方案公告的日期為準。
（一）土地取得成本費用按原土地使用權人依據國有土地使用權出讓契約約定或劃撥決定書規定實際支付的土地價款，扣除原土地使用權人享受的土地減免或優惠政策的價格確定。
原國有土地使用權出讓契約未約定或劃撥決定書未規定土地價款的，由土地儲備整治機構委託土地評估機構評估原土地使用權人首次從政府依法取得土地時點、原批准規劃條件下的土地價格作為國有建設用地使用權出讓契約約定或劃撥決定書規定的土地價款。
原土地使用權人首次從政府依法取得土地時，實際另行支付了徵收拆遷費用，但未在國有土地使用權出讓契約約定或未在劃撥決定書中規定的，應據實計入土地取得成本費用。
以工程項目等價配置土地等情形取得土地的，其土地取得成本費用以審計部門對該項工程的審計決算報告審定的金額為準。
（二）土地前期開發費包括項目開發前期的可行性研究費、規劃設計費、水文地質勘察費、場地平整費、臨時設施費等，以實際發生的費用數額確定。
因票據缺失，原土地使用權人無法提供相應費用數額的，應按照市場公允的原則，結合費用實際發生時間的市場價格合理確定。
（三）間接費用是指為實施宗地管理而發生的看護費、差旅費、辦公費等，應按照市場公允的原則，結合實際發生的時間、區域社會平均成本等因素綜合確定。
第十三條 稅費是原土地使用權人取得該宗土地以及在對該宗土地開發投入過程中實際已繳納的各項稅收和規費。
第十四條 利息按原土地使用權人對該宗土地的成本投入及繳納的稅費之和、相應資金實際占用時間、年化貸款利率三者的乘積確定。
第十五條 相應資金實際占用時間按照原土地使用權人對該宗土地的成本投入及繳納的稅費發生的日期與政府向社會公告國有土地使用權收回方案的日期之間的時間差確定。
第十六條 貸款利率按下列方式執行：
（一）相應資金實際占用時間在3年以及3年以下的，按以下方式執行：
1．通過金融機構貸款的，按與金融機構簽訂的借貸契約約定的貸款利率執行；
2．通過民間借貸的借貸雙方有約定貸款利率的，借貸利率小於同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮20%的，年化利率按雙方約定的借貸利率執行；貸款利率大於或等於同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮20%的，利率按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮20%執行。通過民間借貸的借貸雙方未約定貸款利率的，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率執行。
3．使用自有資金的，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率執行。
（二）相應資金實際占用時間在3年以上的，前3年的年化貸款利率計算按照本條第（一）項執行，超過3年部分的年化貸款利率，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率執行。
第十七條 合理利潤按下列方式確定：
（一）資金實際占用時間在3年以下的，合理利潤按原土地使用權人在該宗土地的成本投入、資金實際占用時間、年化合理利潤率三者的乘積確定。
（二）資金實際占用時間在3年及3年以上的，合理利潤統一按3年占用時間計算。
第十八條 第十七條規定的資金實際占用時間的計算方式參照本方法第十五條執行。
第十九條 年化合理利潤率由市規劃自然資源行政主管部門會同市財政部門等單位依據經濟發展水平、土地市場狀況、土地級別等因素綜合考慮確定，原則上不得超過以下上限範圍：
（一）除交通運輸、機場、港口、橋樑、通訊、水利，以及城市供排水、供氣、供電基礎設施建設外的劃撥國有建設用地收回的，年化合理利潤率上限為1.5%。
（二）工業用地（含參照工業用地出讓的土地）收回的年化合理利潤率上限為2%；商住用地收回的年化合理利潤率上限為4%。
第二節 收購價格
第二十條 國有土地使用權收購價格由國有土地使用權和地上構築物、附著物、合法建築物的評估價格組成。
評估時點以委託評估契約簽訂的時間為準。評估報告有效期屆滿的應當重新評估。
第二十一條 以出讓方式取得國有土地使用權的，應當綜合考慮土地位置、原依法批准的規劃條件（按土地出讓契約和不動產權證確定）、土地開發程度和剩餘土地使用年限等因素進行評估。
第二十二條 以劃撥方式取得國有土地使用權的，應當綜合考慮土地位置、原依法批准的規劃條件（按劃撥決定書和不動產權證確定）、土地開發程度等因素進行評估。
第二十三條 構築物、附著物、合法建築物的補償價格由評估機構採用成本法進行評估，按照重置價格並考慮折舊因素確定。
第三節 價格調減
第二十四條 擬收回、收購土地存在土壤污染的，應當由原土地使用權人負責治理。原土地使用權人不能治理的，可以委託土地儲備整治機構實施治理，但土壤污染治理費用應當由土地使用權人承擔，在收回、收購價款中單列扣除。
第二十五條 在土地出讓或劃撥時享受了地價減免或優惠政策的，應當按以下方式處理：
（一）未按土地出讓契約約定或劃撥決定書規定修建學校、道路等配套工程的，應當由規劃自然資源行政主管部門委託有資質的工程造價機構，按照正式簽訂委託契約的時點，根據配套工程類型、建築面積、單位造價等經濟技術指標測算出未建配套工程的成本，加上以原實施配套工程時點的工程造價為基數、以原實施配套工程時點至正式簽訂委託契約之日為期限計算出的利息，一併在收回、收購價款中予以扣除。
（二）出讓土地時設定了修建酒店、商業自持或按一定價格回購等限制條件，土地使用權人未按約定履行的，應當由規劃自然資源行政主管部門委託有資質的評估機構以委託之日作為評估時點，按有無限制條件下的土地價格分別進行評估，其差值在收回、收購價款中予以扣除。
（三）工業用地享受了地價優惠政策，但未履行土地出讓契約或招商引資有關協定約定的義務，應當由規劃自然資源行政主管部門委託有資質的評估機構，以該宗地首次出讓契約約定的土地出讓時點作為評估期日，以成本逼近法評估該宗工業用地價格與該宗地首次出讓契約約定的土地出讓價格的差值，並在收回、收購價款中予以扣除。
（四）其它享受免交、減免、返還地價和轉增資本金等優惠政策的，應當對具體優惠價格進行量化，並在收回、收購價款中予以扣除。
第四章 附則
第二十六條依據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條（一）項規定收回有地上建築物的國有土地使用權，按國有土地上房屋徵收有關規定執行。
第二十七條屬於閒置土地收回的，按照《閒置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）的規定執行。但確因非企業自身原因導致土地閒置需要收回的，其補償價格的確定可以參照本辦法執行。
第二十八條本辦法自2024年5月1日起施行。原《重慶市規劃和自然資源局關於印發<重慶市國有土地使用權收回收購辦法>的通知》（渝規資規範〔2020〕15號）同時廢止。
內容解讀
為規範國有土地使用權收回收購行為，維護公共利益，保障土地權利人合法權益，促進土地資源高效配置和合理利用，落實新《行政複議法》要求，市規劃自然資源局對2020年發布的《重慶市國有土地使用權收回收購辦法》進行了修訂，形成新的《重慶市國有土地使用權收回收購辦法》（以下簡稱《辦法》），並以《重慶市規劃和自然資源局關於印發<重慶市國有土地使用權收回收購辦法>的通知》的形式進行印發，現就檔案相關政策解讀如下：
一、《辦法》出台背景
新《行政複議法》已修訂實施，《辦法》涉及到的相關條款應當進行最佳化調整，以免造成適用中的問題。本次重點對《辦法》第六條第（八）項進行修改，明確對收回土地使用權決定的不服的，應先申請複議再進行訴訟，以與《行政複議法》規定保持一致。
二、《辦法》具體內容解讀
《辦法》主要包括4章28條：
第一章為總則。明確了目的依據、適用情形和職責分工。將收回行為限定在《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第（一）項規定的收回國有土地使用權且無地上建築物的情形；將收購行為限定在土地儲備整治機構收購國有土地使用權的情形。
第二章為程式。分類最佳化完善收回和收購的程式，其中收回行為屬於行政行為，在程式上明確了公告與聽證、下達收回決定的必要的行政程式性規定；收購行為屬於民事行為，在程式上明確提出協商和簽訂收購契約等程式，體現民事上的平等自願原則。同時，鑒於實踐中收購土地面臨移交難的問題，在本章中專門明確了交地條件，以便實際操作。
第三章為價格確定。明確了收回、收購價格的不同計算方法。其中，國有土地使用權收回補償價格包括原土地使用權人在該宗土地上的成本投入、稅費、利息以及合理利潤；國有土地使用權收購價格由國有土地使用權和地上構築物、附著物、合法建築物的評估價格組成。同時，需扣減因土壤污染治理費用和前期享受的優惠政策對價，最終得出收回收購價格。
第四章為附則。主要明確了本《辦法》適用範圍以外的收回行為如何開展問題，並明確了《辦法》施行時間和原《重慶市國有土地使用權收回收購辦法》同時廢止。
