退地門

簡介

2015年11月，經過80輪激烈交鋒，華潤華僑城招商聯合體擊敗4家重量級聯合體，以總價83.4億元斬獲豐臺第三“地王”。但令人意外的是，很快訊息傳出，因拿地價格超出了華潤、招商的預期，二者將退出該地塊開發。瞬間市場，一片譁然，這是近期北京樓市第三起房企退地傳聞。

傳言一出，市場譁然，一方面該地塊體量巨大、總價高企，華僑城能否獨立支付地價款以及完成後續開發令各界擔憂。

一些觀察者認為，所謂無風不起浪，退地事件的最終結果暫且不論，但在某種程度上，企業間對北京土地市場的看法正在出現分歧。“不差錢”的央企、國企也開始評估地王頻出的背後所醞釀的樓市風險。

相關人士表示，華僑城在北京的土地儲備幾乎枯竭，上述地塊對該公司的意義與其他兩家完全不同。事實上，作為央企的華僑城在華南的確發展得不錯，但在北京近幾年幾乎被世人遺忘。相關人士透露，華僑城集團北方區域公司即將成立，這時候更需要一些“拿得出手”的項目撐場面。

“企業在考慮土地成本的同時，更要考慮公司的整體戰略。”華僑城相關人士表示，華僑城近年來一直有做大規模的戰略構想，未來公司將重點發展北京乃至華北地區市場，現在看來這塊地對公司具有戰略性意義。

至於土地成本，該人士並不擔心：“需要用歷史和發展的眼光看待樓市的變化，隨著豐臺周邊土地價值提升，地價必然一路上漲。該項目將定位高端產品，未來仍具有一定的溢價空間。”

業內人士表示，今年北京豐臺區已經拍出7宗住宅性質用地，其中6宗地塊純商住宅的樓面價格最低也超過4萬元/平方米，最高的樊家村地塊甚至高達7.5萬元/平方米。在上述7宗已經成交的高價地塊中，華潤占據4席，招商局奪得3席、中糧、天恆、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵各得1席。

即使作為不差錢的央企華潤、招商，其土地資金壓力應該也不算小；相比之下，土地資源在北京幾乎枯竭的華僑城確實急於證明自己，這是一塊不得不拿的土地。

一位行業專家表示，隨著地價的攀升，聯合體拿地出現“分手”將很可能成為常態。

實際上，當初聯合體的出現正源於地價上漲。一段時間以來，項目操盤越來越複雜，加上利潤空間一再收窄，聯合拿地、聯合開發正成為越來越多房企的選擇。一時間，地價高昂的北京，聯合拿地更是一度成為主流。

亞豪機構市場總監郭毅表示，“開發商拿地所需資金與日俱增，再加上政府對於土地出讓金繳納節點的嚴格管控，房企拿地資金壓力不可避免，因此聯合拿地日益增多”。

亞豪機構統計數據顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重多在30%。進入2013年之後，這一比重快速提升至39%，2015年這一比例已達到46%。

資料顯示，這些合作案例中，聯合模式分成集中，其中之一是按照股權比例成立項目公司，雙方共同操盤；另外，其中一方操盤，其餘合作方僅為投資人；還有一種小股操盤模式。