《西寧市物業管理條例》為規範物業管理活動，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。該條例是指街道辦事處、鄉鎮人民政府指導成立業主大會，選舉業主委員會，並負責調解物業管理糾紛、協調物業管理與社區建設之間的關係。建設、規劃、電力、水務、廣電、通信、環衛、園林、公安、物價等行政主管部門按各自職責。
基本介紹
- 中文名：西寧市物業管理條例
- 發布單位：西寧市
- 根據：《中華人民共和國物權法》
- 用於：物業
總則,業主業主大會,物業管理服務,物業使用維護,法律責任,附則,條例的說明,審查報告,
總則
第一條
第二條
本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例。
第三條
物業管理實行業主自主管理，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。物業管理服務應當遵循公開公平公正、誠實信用、市場競爭、服務規範的原則。
第四條
市房產行政主管部門（以下稱市物業行政主管部門）負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
區、縣房產行政主管部門（以下稱區、縣物業行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
建設、規劃、電力、水務、廣電、通信、環衛、園林、公安、物價等行政主管部門按各自職責，實施本條例。
第五條
鼓勵和支持居民委員會依法對轄區內的業主大會、業主委員會進行指導和監督。
第六條
鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，鼓勵物業服務企業不斷創新，促進物業服務企業提高服務質量和水平。
業主業主大會
第七條
物業管理區域的劃分應當以物業的共有設施設備、建築物規模、社區建設等因素確定。
（一）分期建設或者兩個以上建設單位開發建設的區域，其設定的配套設施設備共有的，可以劃分為一個物業管理區域。
（二）物業管理區域已經自然形成且無爭議的，可以作為獨立的物業管理區域。
（三）已實施物業服務的不同物業管理區域經各自的業主大會同意後，可以合併為一個物業管理區域。
（四）零星建設未實施物業管理的區域，根據需要與合理原則劃分物業管理區域。
第八條
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向物業所在地區、縣物業行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。區、縣物業行政主管部門應當自受理之日起10日內，按照本條例第七條的規定在徵求街道辦事處、鄉鎮人民政府的意見後進行劃分，同時在建設規劃總平面圖上註記並書面告知建設單位。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區、縣物業行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，按照前款的規定，結合當地居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域，並在建設規劃總平面圖上註記後在物業管理區域內公告。
第九條
業主在物業管理活動中，享有並履行國務院《物業管理條例》規定的權利和義務。
第十條
物業管理區域內全體業主組成業主大會。
一個物業管理區域成立一個業主大會。
有下列情形之一的，業主、建設單位可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議報告。
（一）房屋出售並交付使用的建築面積達到總建築面積百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售並交付使用已滿二年，且房屋出售並交付使用的建築面積達到物業總建築面積百分之三十以上的。
同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下成立首次業主大會，並選舉產生業主委員會。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會。業主人數較少的，由業主共同推舉召集人，召集人召集業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條
符合本條例第十條第三款規定成立業主大會條件的物業管理區域，建設單位應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面報告，同時提供物業管理區域劃分情況、業主清冊、建設規劃總平面圖、物業服務用房配置情況、房屋專項維修資金歸集情況以及首套房屋出售並交付的時間等檔案資料。建設單位在3個月內未及時書面報告的，物業管理區域內20%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉鎮人民政府接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求後20日內，應當組織業主成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業主大會會議。
第十二條
籌備組由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、建設單位代表、業主代表9人以上單數組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任，業主代表所占比例應當不低於籌備組總人數的2/3。籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內公布籌備組成員名單。
第十三條
籌備組應當做好下列籌備工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬訂業主大會議事規則（草案）和管理規約（草案）；
（三）確認業主身份和確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）確定業主委員會成員候選人條件和產生辦法；
（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款規定的（一）至（四）項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對投票權數等有異議的，籌備組應當在公示期內予以覆核。
第十四條
籌備組應當自組成之日起30日內，召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。業主委員會的成員至少由5人以上單數組成。
首次業主大會會議結束後，籌備組應當在3日內召集業主委員會成員召開首次會議，推選主任1人、副主任若干人，並在物業管理區域內公告。業主委員會首次會議結束後，籌備組自行解散。業主委員會每屆任期3年，業主委員會成員可以連選連任。
第十五條
首次業主大會會議通過的業主大會議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程式及業主委員會的成員資格、人數、議事方式、表決程式、印章管理、檔案資料管理，議事活動經費籌集、管理、使用等事項作出約定。
業主大會會議通過的管理規約對全體業主具有約束力，應包括以下主要內容：
（一）共有或者共用物業的使用、維護要求；
（二）物業管理區域內各類公共費用的分擔；
（三）全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則；
（四）物業管理爭議的處理方式；
（五）違反管理規約應當承擔的責任。
業主大會議事規則和管理規約的示範文本，由市物業行政主管部門制定。
第十六條
業主在首次業主大會會議上的投票權數，住宅物業的，按其擁有的住宅套數每套計1票；非住宅物業的，按其所擁有的房屋建築面積計算，每滿100平方米計1票，其中100平方米以下每一房屋所有權證計1票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權數，最高不得超過全部投票權數的30%。機動車車庫（位）以及依法歸全體業主共有的物業，不計投票權。
建設單位未出售的物業按前款規定計算投票權數。
業主不交納物業服務費用、不繳存房屋專項維修資金的，業主大會議事規則、管理規約可以對其在物業管理中投票權的行使予以限制。
第十七條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定、修改業主大會議事規則和管理規約；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（三）選聘、解聘物業服務企業；
（四）籌集和使用專項維修資金；
（五）改建和重建建築物及其附屬設施；
（六）審議決定業主委員會的工作許可權和業主委員會議事活動經費收支情況，審議決定業主委員會或者20%以上業主就物業管理公共事項的提議；
（七）改變、撤銷業主委員會不適當的決定；
（八）審議決定依法利用物業共有部位和共有設施設備經營所得收益的使用方案；
（九）評議業主委員會履行職責的情況，並對業主、使用人違反管理規約的行為予以依約處理；
（十）審查業主委員會的工作報告，並監督其實施；
（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十八條
業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建築總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
物業區域內業主較多的，業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選一名業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意願的，應當於業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交，也可以委託代理人參加業主大會會議。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
召開業主大會會議，應當於會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人，同時告知街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第十九條
業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會不依法履行召開業主大會會議職責的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主召開業主大會會議。
除業主委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。
第二十條
業主大會決定本條例第十七條第四項和第五項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
業主大會或者業主委員會在其職責範圍內做出的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主委員會應當將業主大會的決定在3日內以書面形式在物業管理區域內公告。
業主大會成立後，業主委員會應當將業主大會決定的包括管理規約、業主大會議事規則等事項告知建設單位、物業服務企業。
第二十一條
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；
（三）協調業主之間、業主與物業服務企業之間的關係；
（四）監督管理規約的實施，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（五）根據業主大會授權就涉及全體業主的物業服務糾紛依法進行訴訟；
（六）審議業主和物業服務企業提出的維修、更新、改造物業共有部位、共有設施設備的報告；
（七）業主大會賦予的其他職責。
第二十二條
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向區、縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會成員名單和基本情況；
（五）其他必要資料。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到上述資料之日起5日內出具業主委員會備案證明。
業主委員會備案的有關內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更部分重新備案。
第二十三條
業主委員會應當依法刻制和使用業主大會、業主委員會印章，刻制的印章應當報區、縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二十四條業主委員會產生後，建設單位應當向業主委員會移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（四）物業管理所必需的其他資料。
第二十五條
經業主委員會過半數成員或者20%以上業主提議，要求更換業主委員會成員的，由業主大會會議作出決定，並在物業管理區域內公告。
第二十六條
業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會成員資格終止。
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（四）有犯罪行為的；
（五）以書面形式向業主大會提出辭職的；
（六）拒不履行業主義務的；
（七）業主委員會成員在本區域內物業服務企業中任職或兼職的；
（八）其他原因不宜擔任業主委員會成員的。
業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關財務憑證、檔案等檔案資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物移交給業主委員會。
第二十七條
業主委員會任期屆滿前60日內，應當召開業主大會進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在該物業管理區域內指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。
新一屆業主委員會產生後，原業主委員會應當在10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等檔案資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物予以移交。
第二十八條
因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的，在解散前30日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會會議，推選業主代表。業主代表、業主委員會代表、物業服務企業代表、社區居民委員會代表組成清算組，在街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業主管部門監督下，做好全體業主共有的財產清算工作。
第二十九條
業主大會和業主委員會的工作經費籌集、管理和使用辦法，由業主大會決定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內的顯著位置公布，並接受業主的監督。
第三十條
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第三十一條
業主委員會超越職權作出的決定，給業主或者物業服務企業造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔賠償責任。未經業主委員會會議通過，業主委員會成員擅自做出的決定由作出該決定的成員承擔相關責任。
物業管理服務
第三十二條
提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，並簽定前期物業服務契約。投標人少於3個或者建築面積在3萬平方米以下的住宅物業、建築面積在2萬平方米以下的非住宅物業，經區、縣物業主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業服務的招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
區、縣物業行政主管部門負責本行政區域內物業服務招標投標活動的監督管理。
第三十三條
建設單位在銷售房屋前，應當參照市物業主管部門提供的示範文本制定業主臨時管理規約，並作為房屋買賣契約的附屬檔案。臨時管理規約應當報區、縣物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣契約，應當包含前期物業服務契約約定的內容，以及建設工程規劃許可檔案載明的建設項目平面布局圖和物業管理區域劃分檔案、物業管理區域內歸全體業主共有的物業部位和設施設備。
第三十四條
新建物業管理區域內，建設單位應當按照不低於房屋總建築面積3‰的標準配置包括物業服務企業用房和業主成員會議事活動用房的物業服務用房。物業管理區域房屋總建築面積不足2萬平方米的，物業服務用房建築面積不應低於60平方米，其中物業服務企業用房不低於40平方米。房屋總建築面積按建設工程規劃許可證載明的地上建築物面積計算。
物業服務用房應當在地面以上並具備水、電等基本使用功能。
物業服務用房配置不符合本條前兩款規定的，規劃、建設、物業主管部門不予核發有關證件或者不予登記。
物業服務用房不得抵押、交換、買賣，不得改變用途。
第三十五條
從事物業服務的企業，應當依法具有獨立法人資格和相應資質，並按規定聘請相應專業服務人員擔任物業服務項目經理或者相關專業服務工作。
在本市行政區域外註冊的物業服務企業需在本市行政區域內從事物業服務的，應當向市物業行政主管部門備案。
物業服務企業應當按照規定向街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業行政主管部門報送統計報表，區、縣物業行政主管部門應當將統計報表抄報市物業行政主管部門。
本市實行物業服務重大事件報告制度。發生重大事件的，物業服務企業應當按照有關規定，在規定時間內向相關行政管理部門、專業單位報告。
第三十六條
物業服務企業承接物業管理項目，應當對共有部位及其相應的檔案進行查驗，並辦理書面移交手續。發現共有部位與原設計方案不符或者有質量問題的，應當書面告知開發建設單位或者業主委員會；並按照國家、省和市的有關規定，與開發建設單位或者業主委員會辦理相應手續。開發建設單位、業主委員會應當督促相關責任單位整改。
第三十七條
物業服務企業的權利：
（一）按物業服務契約的約定收取費用；
（二）勸阻和制止違反社會公德、管理規約和物業管理制度的行為；
（三）委託專營公司承擔專項物業管理業務；
（四）法律、法規規定的其他權利。
第三十八條
物業服務企業的義務：
（一）履行物業服務契約，按照契約約定提供物業服務，並接受業主諮詢和監督；
（二）制定突發事件應急處置預案；
（三）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；
（四）每半年公布一次涉及業主的共有維修設施設備費用分攤和其他物業服務代收代支費用情況；
（五）契約終止之日起30日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，並移交物業服務用房及有關資料、設施、設備；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第三十九條
物業服務契約由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下事項：
（一）當事人的名稱或者姓名和住所；
（二）物業的基本情況；
（三）物業服務事項和服務質量要求；
（四）物業服務費的標準和收取辦法；
（五）專項維修資金的管理和使用；
（六）物業服務用房的管理和使用；
（七）雙方的權利和義務；
（八）契約期限；
（九）違約責任；
（十）解決爭議的辦法；
（十一）其他需要約定的事項。
第四十條
物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅類物業服務收費實行政府指導價。價格主管部門會同同級物業主管部門根據物業服務等級標準制定相應的基準價及浮動幅度，並定期調整和公布。前期物業服務收費由建設單位與物業服務企業根據政府公布的指導價在前期物業服務契約中約定。
非住宅類物業服務收費實行市場調節價。業主委員會代表業主與物業服務企業按照服務標準等級、服務內容在物業服務契約中約定。
物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。
物業服務的內容包括：管理、房屋設備運行、清潔、保全、綠化、日常維修。
業主應當按照契約約定交納物業服務費。
第四十一條
物業交付業主前，物業服務費、採暖費、電梯使用費由建設單位承擔；物業交付業主後，由業主承擔。
前款所指物業交付，是指業主收到書面交付通知並辦理完相應手續。業主收到物業交付通知後在兩個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為交付。
物業交付後，業主未實際入住的，按應交納物業服務費數額的70%交納費用。物業管理區域內規劃設計為集中供熱，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協定。停止用熱的業主，應當按採暖費總額的50%交納費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。
第四十二條
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應向最終用戶收取有關費用：
（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；
（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；
（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用。法律、法規另有規定的，從其規定。
前款所列單位不得強制物業服務企業代收本條第一款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。
物業服務企業接受委託代收本條第一款規定費用的，可以根據雙方約定向委託單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十三條
物業服務契約屆滿前三個月，業主委員會應組織召開業主大會，業主委員會不能正常履行職責時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會，決定並書面告知是否續聘原物業服務企業。業主大會決定聘用其他物業服務企業的，原物業服務企業應當在契約屆滿後30日內做好交接工作。
第四十四條
物業服務企業因物業服務契約依法、依約解除或者期滿未續約以及依法律、法規規定不得繼續從事物業服務等情形，應當退出物業服務項目的，不得以物業服務中的債務糾紛未解決、階段工作未完成等理由，拒絕退出物業服務項目，並應當在履行規定退出程式的同時做好以下物業服務交接工作：
（一）移交物業檔案和物業服務檔案資料、物業服務用房；
（二）撤出物業服務項目中的物業服務人員；
（三）清退預收、代收的有關費用；
（四）法律、法規規定的其他事項。
物業使用維護
第四十五條
物業管理區域內的下列房屋及其配套設施歸全體業主共有：
（一）物業服務用房；
（二）監控室；
（三）按規劃配建的非機動車車庫(棚)；
（四）綠地、道路、公共場所；
（五）開發建設單位以房屋買賣契約或者其他書面形式承諾歸全體業主共有的房屋及其配套設施設備；
（六）其他依法歸全體業主共有的設施設備。
開發建設單位申請房屋所有權初始登記時，歸全體業主共有的房屋及其配套設施，由房產登記機關在房屋所有權登記簿上予以記載，並在管理區域內公示，但不頒發權屬證書。
第四十六條
業主、物業使用人應當按照規划行政主管部門批准或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋專有部分，不得擅自改變。
業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家、省和市的規定以及管理規約。
第四十七條
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
建設單位在物業竣工驗收前，應當按物業建築安裝總造價2%的比例一次性向市、縣物業行政主管部門選定的商業銀行交存物業保修金，作為物業保修期間的維修保證費用。物業保修金交存、使用、管理和退還的辦法，由市人民政府另行制定。
第四十八條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳存專項維修資金。房屋專項維修資金屬全體業主共有，專項用於物業保修期滿後物業共有部位、共有設施設備的維修和更新、改造。房屋專項維修資金餘額不足物業管理區域內應繳存專項維修資金總額的30%時，業主委員會應當召開業主大會決定專項維修資金的續籌方案。房屋專項維修資金的收取、使用、管理和監督的具體辦法由市人民政府按照國家有關規定另行制定。
利用物業的共有部位、共有設施設備獲取的收益，歸擁有該物業的全體業主共有，經營收益主要用於補充住房專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用於業主大會和業主委員會的工作經費或者其它事項。
第四十九條
物業應當定期維修養護。物業出現按規定應當維修養護的情形時，業主或者物業服務企業應當及時履行維修養護義務。物業服務企業因維護、修繕等物業管理需要，必須進入專有部分的，業主、使用人應當提供方便。
第五十條
存在安全隱患或者被鑑定為危險房屋的物業，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業服務企業報經業主委員會同意或者直接按照管理規約的約定，代為維修養護或者採取應急防範措施，費用由責任人承擔。有關業主不予配合造成公共利益或者他人合法權益受到損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業應當立即採取應急措施，並及時通知業主委員會，維修費用由相關責任人承擔。
第五十一條
在物業管理區域內不得有下列行為：
（一）違反規定在房屋內進行裝飾裝修；
（二）侵占、損壞共有部位、共有設施設備；
（三）違章搭建建築物、構築物；
（四）擅自改變物業規劃用途或者外觀；
（五）違反規定飼養動物；
（六）違反規定擺攤設點、占道經營；
（七）任意棄置垃圾；
（八）在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
（九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質，噪音；
（十）違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；
（十一）法律、法規和規章禁止的其他行為。
第五十二條
物業服務企業發現業主或者物業使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反有關規定以及管理規約行為的，應當予以勸阻、制止。對違反有關規定的行為，應當在24小時內報告相關行政主管部門，相關行政主管部門應當依法及時處理。
第五十三條
業主出租或者出售物業的，應當在契約簽訂後10日內，將物業承租人或者買受人、出租期限以書面形式告知業主委員會和物業服務企業。
第五十四條
物業管理區域內依法設定機動車停放位的，應當符合國家交通設施安全標準的規定，不得占用消防通道和綠地、不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當首先滿足本物業管理區域內的業主或者使用人的需要。
業主大會決定對物業管理區域內公共場地車輛停放收取場地使用費的，可以委託物業服務企業收取，並按約定支付代收酬金。
法律責任
第五十五條
違反本條例規定的行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第五十六條
建設單位違反本條例第十一條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業行政主管部門，或者未按照規定提供有關資料的，由區、縣物業行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以1000元以上3000元以下的罰款。
建設單位違反本條例第四十七條第二款規定，不按規定繳存物業保修金的，由市、縣物業行政主管部門責令限期交存；逾期不繳存的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之三的滯納金，可以並處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第五十七條
物業服務企業違反本條例第三十五條第三款規定，未向區、縣物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送統計報表的，由區、縣物業行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。
物業服務企業違反本條例第三十五條第四款規定，未及時向相關行政管理部門、專業單位報告的，由區、縣物業行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。
物業服務企業違反本條例第三十六條規定，未辦理物業服務承接查驗手續或者對不符合承接條件的物業辦理物業服務承接查驗手續的，由區、縣物業行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。
物業服務企業違反本條例第四十四條規定，拒不退出物業服務項目或者不按規定退出的，由區、縣物業主管部門給予警告，責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業服務企業對業主、使用人違反本條例第五十二條規定，未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告相關行政主管部門的，由區、縣物業行政主管部門予以警告，並處以500元以上1000元以下的罰款。
第五十八條
違反本條例第二十七條第三款規定，原業主委員會未按規定時間移交其保管的檔案資料及其他屬於全體業主共有的財物的，由區、縣物業行政主管部門予以警告，責令限期移交。
第五十九條
業主、物業使用人違反本條例第四十六條規定，擅自改變房屋使用性質的，由區、縣物業行政主管部門予以警告，責令限期改正；情節嚴重的，處以1000元以上5000元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
業主、物業使用人違反本條例第五十一條第（一）、（二）、（四）項規定，在房屋內進行裝飾裝修的，侵占、損壞共有部位、共有設施設備以及擅自改變物業規劃用途或者外觀的，由區、縣物業行政主管部門予以警告，責令停止違法行為，恢復原狀，視其情節，處以1000元以上1萬元以下的罰款。
業主、物業使用人違反管理規約，損害其他業主、使用人合法權益的，相關業主、物業使用人可以依法提起訴訟。
第六十條
市、區、縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府及其他行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予以查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
附則
第六十一條
本條例有關專業用語的含義：
物業服務，是指業主與其選聘的物業服務企業，按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
業主是指房屋所有權人。
物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。
前期物業服務是指業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的具有相應資質的物業服務企業實施的物業服務。
專有部分是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。
共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施使用的房屋等。
第六十二條
本條例的具體套用問題由西寧市人民政府負責解釋。
第六十三條
本條例自2008年5月1日起施行。
（2007年8月22日西寧市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過2007年9月28日青海省第十屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批准）
條例的說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
西寧市第十四屆人大常委會第六次會議於2007年8月15日審議通過了《西寧市物業管理條例》（以下簡稱《條例》），我受西寧市人大常委會的委託，現就《條例》的有關情況作一說明。
一、制定《條例》的必要性
在住房制度改革和城市建設發展的過程中，物業服務這一新興行業應運而生。它的產生和發展，對於改善人民民眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業發揮了積極的作用。我市物業管理服務自2000年初起步，特別是2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施以來，物業管理服務在規範化、法制化上邁上了新的台階，進入了一個迅速發展的時期。據統計，截止2006年底，我市具有資質的物業服務企業己過150家，服務面積達1000萬平方米，從業人員超過4000人，物業服務類型不僅涉及住宅區，而且已涉及大廈、工業區、學校、醫院等。
隨著我市物業服務行業的發展，在實踐中也出現了一些問題：一是業主大會會議召開啟動程式不明確，業主自治機構不健全。二是物業服務企業與業主、相關主管部門的關係未理順，各方權利義務劃分不明確。三是前期物業存在問題較多，經常引發多重矛盾。四是房屋共有部位和共有設施設備的管理制度滯後。這些問題不同程度的影響了我市物業服務行業的健康發展，影響了業主和物業服務企業合法權益的保護。因此，為了進一步規範我市對物業服務的管理，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規的有關規定，很有必要結合我市實際，制定具有可操作性的地方性法規來規範我市物業行業的管理和服務工作。
二、立法依據和規範範圍
《西寧市物業管理條例》是根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規的有關規定，結合我市實際而制定的，本《條例》規範的範圍主要是業主和業主大會、物業管理服務、物業的使用和維護等事項。
三、《條例》的起草及修改過程
根據市人大常委會的立法計畫，今年初，由市政府法制辦、市房產局組成起草小組，市人大城建委員會、法制委員會提前介入，在對本市部分物業小區、物業服務企業進行調研的基礎上，針對我市物業管理工作現狀和存在的問題，草擬了《條例（草案）》。4月份，由市人大有關委員會牽頭，帶領市政府法制辦、市房產局的負責同志，赴重慶，成都和西安等地考察學習，在學習借鑑兄弟城市成功經驗和做法的基礎上，對《條例（草案）》進行了修改。市政府法制辦、市房產局先後3次組織召開了供水、供電、供氣、有線電視、通訊等公用單位，區縣、鄉鎮政府和政府有關職能部門，物業服務企業代表、業主委員會代表參加的座談、協調和論證會，經反覆協調和論證，在徵求各方面意見的基礎上，對《條例（草案）》再次進行了修改、補充和完善。《條例（草案）》徵求意見稿於今年5、6月間分別在西寧市政府入口網站和《西寧晚報》全文公布．廣泛徵集社會各界的建議和意見。6月12日，由市政府組織物業服務企業、業主委員會、業主等聽證參加人及市規劃建設局、發改委、區政府及區建設局、鄉鎮政府和供水、供電、通訊、有線電視等公用單位等聽證人參加的立法聽證會。省、市人大有關專門委員會以及部分市人大代表和政協委員應邀參加了聽證會。6月20日，對《條例（草案）》又組織召開了由省人大財經委、省政府法制辦、省建設廳、部分法律專家參加的論證會。通過座談、協調、論證、聽證等形式，徵集建議和意見近150餘件。對徵集到的建議和意見進行了認真梳理，在對這些意見認真研究的基礎上，經反覆修改，形成了《西寧市物業管理條例（草案）》。《條例（草案）》報送市人大常委會後，有關專門委員會又組織市人大法制委、市政府法制辦及市、區房產局、建設局等部門負責人，市供水、供電、通訊、有線電視等公用企業負責人、部分物業服務企業代表、業主及業主委員會代表、有關法律工作者，還邀請省人大財經委、省建設廳的有關領導，再次進行了座談，進一步聽取修改意見和建議。在此基礎上，有關專門委員會對《條例（草案）》進行了初審，就其必要性、合法性、可行性進行了認真審查，經主任會議同意，提請市十四屆人大常委會第六次會議審議通過。
《條例》報送省人大常委會審查批准後，國務院又於2007年8月26日公布了《國務院關於修改<物業管理條例>的決定》，對部分條款做了修改。據此，我們又和省人大財經委員會協商，建議對《西寧市物業管理條例》的部分條款按照國務院新修改的內容，再做修改。省人大財經委員會再次召集市人大有關委員會、市房產局負責人共同研究，確定了修改內容。
四、需要說明的幾個問題
（一）關於適用範圍
考慮到全市城鎮房屋和城鄉一體化過程中農民新居工程的物業服務，《條例》第二條將適用範圍確定為本市行政區域。
（二）關於業主和業主大會
業主的財產權利是物業服務的基礎，業主通過組成業主大會、選聘物業服務企業實施物業服務的形式行使財產權利時，存在著單個業主的權利和全體業主共同利益之間的關係問題，單個業主行使權利，應當以尊重共同利益為前提。為了保證業主在物業服務活動中的權利，維護全體業主的共同利益，《條例》專設一章（第二章），對業主在物業服務活動中的權利義務和業主大會、業主委員會作了三個方面的規定：一是物業管理區域的劃分。物業管理區域是實施物業管理的地域基礎，國務院《物業管理條例》僅規定了劃分物業管理區域應當考慮的因素，並授權省、自治區、直轄市人民政府制定具體辦法。但我省沒有出台相應的劃分辦法，給我市物業管理服務工作帶來了一定的影響。就《條例》涉及的物業管理區域的劃分，我們向省建設廳傳送了《關於請示對有關條款制定具體辦法的函》，省建設廳復函同意《西寧市物業管理條例》中對區域劃分規定的內容。二是為了規範業主大會的運作，《條例》第十條規定了物業管理區域內全體業主組成業主大會及業主大會成立的條件。《條例》第十一、十二、十三條還明確規定了成立業主大會籌備組的條件、程式和職責。三是為了加強對業主委員會的監督，《條例》第十七條、第二十一條明確規定了業主大會和業主委員會的職責。《條例》第二十二條規定，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持有關資料向所在地的城市街道辦事處備案。另外，《條例》還對業主委員會的換屆、委員變更、委員資格終止以及業主委員會經費管理作出了規定。
（三）關於物業管理服務
提高服務質量和服務水平，是物業管理的核心問題，《條例》對此作了五個方面的規定：一是對前期物業管理進行了規範，並規定建設單位應在商品房現售前30日完成前期物業服務的招標投標。二是對物業服務企業實行資質管理，業主委員會應當與物業服務企業訂立書面的物業服務契約，並對物業服務契約的基本內容作了規定（第三十八條）。三是物業服務企業應當按照物業服務契約的約定，向業主提供相應的服務並履行應盡的義務（第三十七條）。四是物業服務企業在承接物業時，應當辦理物業驗收手續（第三十五條）。五是對物業企業的物業服務收費和服務內容進行了規範，物業服務內容包括：管理、房屋設備運行、清潔、保全、綠化、日常維修等。
（四）業主未實際入住時物業服務費和採暖費的收取
在實際的物業管理服務中，存在著單個業主未入住，影響到整個物業小區的物業服務費和供熱、採暖費的收取問題。針對這個問題，我們結合本市的實際，並參照兄弟城市的做法，《條例》第四十條第三款規定“物業交付後，業主未實際入住的，按應繳納物業服務費數額的70%交納費用。物業管理區域內規劃設計為集中供熱，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協定。但可能危害其他熱用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。停止用熱的業主，應當按採暖費總額的50%交納費用”。
（五）供水、供電等公用單位向最終用戶收取有關費用
《條例》在徵求意見中，特別是供水、供電等公用單位對最終用戶的界定有異議。事實上，業主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位之間，是一種平等的民事契約關係。作為契約雙方當事人，業主和供水、供電等公用單位應當按照契約約定來行使權利和履行義務。物業服務企業並不是水、電特殊商品的供求契約當事人，沒有義務為供水、供電等公用單位代收這些費用。在實際物業管理服務活動中，物業服務企業代收這些費用，實際上是為公用單位無償服務，加大了物業企業的工作量。因此，《條例》第四十一條對物業管理區域內對不同的最終用戶作了明確規定。
（六）法律責任
《條例》涉及到的違法行為有些是屬於違反行政管理秩序、損害公共利益的行為，但更多的是屬於民事違法行為。對前一類違法行為應當給予行政處罰，對後一種違法行為，則應當由行為人承擔民事法律責任。為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關係，《條例》在設定法律責任時遵循了凡是上位法有規定的從其規定；凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰；確實涉及違反行政管理規定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則堅持民事責任優先的原則，以保護全體業主利益。另外，《條例》中行政處罰的設定和種類符合《行政處罰法》和國務院《物業管理條例》的規定。
以上說明連同《條例》，請一併審議。
審查報告
省人大常委會：
《西寧市物業管理條例》（以下簡稱條例）在提請西寧市人大常委會通過前，財經委員會提前介入，參與了調研和論證工作，對條例草案提出了修改意見和建議。條例報省人大常委會後，財經委員會就有關問題與西寧市人大常委會、政府法制辦等部門交換了意見。之後，根據國務院新修改的《物業管理條例》，對條例有關規定又進行了研究，並召開專題會議，與西寧市人大常委會負責同志再次交換了意見，就有關問題達成了共識。9月17日財經委員會召開第68次會議，對條例進行了審查，認為，西寧市制定物業管理條例是必要的，對於引導物業實行物業化管理，規範物業管理活動，維護物業市場秩序，保護業主、物業服務企業的合法權益有積極作用。條例符合有關法律法規，建議本次常委會會議批准。同時，經主任會議同意，對條例提出以下修改意見和建議：
一、關於委託監督管理的問題
條例第四條第三款以委託方式授權街道辦事處（鄉鎮人民政府）對成立業主大會、選舉業主委員會等物業管理活動進行指導監督。鑒於國務院新修改的《物業管理條例》第十條的規定，已授權街道辦事處、鄉鎮人民政府指導成立業主大會，選舉產生業主委員會的職責。建議將該款修改為：“街道辦事處、鄉鎮人民政府指導成立業主大會，選舉業主委員會，並負責調解物業管理糾紛、協調物業管理與社區建設之間的關係。”
二、關於相關行政管理部門的問題
條例第四條第四款對相關部門的表述過於籠統，在實際物業監督管理中易出現缺位現象，為進一步明確在物業管理活動中主要行政職能部門的監督管理職責，建議以列舉式的形式對主要部門進行表述，以增強相關部門的責任感。建議將該款修改為：“建設、規劃、電力、水務、廣播、通信、環衛、園林、公安、物價等行政管理部門按各自職責實施本條例。”
三、關於物業區域劃分的問題
國務院《物業管理條例》授權物業管理區域的劃分辦法由各省、自治區、直轄市制定。但是，我省目前尚未出台《青海省物業管理條例》，還未制定物業區域劃分辦法。西寧市人大常委會與省建設廳進行了函商，同時財經委員會也與省建設廳進行協商。此後，財經委員會召開會議徵求了省法制辦、省建設廳的意見，並向省政府法制辦發函徵求意見，復函同意《西寧市物業管理條例》中劃分物業區域所規定的內容。
四、關於召開首次業主大會、選舉業主委員會的問題
條例第十條第三款將物業管理區域內房屋入住率達到50%，召開首次業主大會會議，成立業主委員會，作為成立業主委員會的唯一條件，不符合西寧市的實際情況，表述上不夠準確，排除了符合召開首次業主大會會議，成立業主委員會其他條件。根據國務院物業管理條例和借鑑外省的做法，建議將該款修改為：“有下列情形之一的，業主、建設單位可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議報告。
（一）房屋出售並交付使用的建築面積達到總建築面積百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售並交付使用已滿二年，且房屋出售並交付使用的建築面積達到物業總建築面積百分之三十以上的。”；將第四款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下成立首次業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”
五、關於業主委員會委員人數確定的問題
條例第十四條第一款規定：“業主委員會委員由委員3人以上單數組成”。在履行職責時容易產生弊端，為充分發揚民主，經委員會研究，對業主委員會成員人數進行修改是必要的。建議修改為：“業主委員會的成員至少由5人以上單數組成”。
六、關於物業服務重大事件報告制度的問題
制定具體規定是政府採取重大事件應急預案的一部分，是政府具體的行政工作事項，在條例中不宜授權制定具體規定，建議刪去“具體規定由市物業主管部門會同有關部門另行制定”的內容。
七、具體修改意見
（一）根據《物權法》第八十一條第一款規定，建議將條例第三條“物業管理實行業主自主管理，與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規範的原則。”修改為：“物業管理實行業主自主管理,也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。物業管理服務應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規範的原則。”
（二）根據國務院物業管理條例規定，業主投票權數的確定方法，不列為大會議事規則的內容，建議刪去第十五條“業主投票權數的確定方法”的內容。同時刪去第十六條第三款的內容。管理規約，是指業主共同訂立或承諾的，對全體業主具有約束力的有關使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用的內容不屬於管理規約所規範的內容，應是議事規則的內容，建議將條例第十五條第三項刪去。
（三）根據國務院修改後的物業管理條例，建議將第十七條第一款“業主大會應當履行下列職責”修改為：“下列事項由業主共同決定”；將第二項“選舉、更換業主委員會委員，業主委員會的工作”修改為：“選舉業主委員會或者更換業主委員會成員”；將第四項“專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施”修改為：“籌集和使用專項維修資金”；將第五項“制定、修改物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度”修改為：“改建和重建建築物及其附屬設施”；將第十一項“法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責”修改為：“有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
（四）第十八條第二款規定的“業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業主代表”表述不準確，缺乏可操作性。建議修改為：“物業區域內業主較多的，業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選一名業主代表。”
（五）根據國務院修改後的物業管理條例，建議將第二十條第一款修改為：“業主大會決定本條例第十七條第四項和第五項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”；增加“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”的內容作為第二款；在第二款中增加：“並將相關內容告知居民委員會，並聽取居民委員會的建議。”的內容。
（六）建議將第二十一條第四項修改為：“監督管理規約的實施，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務契約”。
（七）根據國務院新修改的《物業管理條例》，建議在條例中增加一條，作為第三十條，即：“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。”後麵條款的順序號順延。
（八）建議將第三十一條“建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務”修改為“提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務”。
（九）建議刪去第三十六條第四項的內容。
（十）建議刪去第四十八條第一款中“裝修監督”一詞，並刪去該條第二款的內容。
（十一）建議刪去第四十八條第二款的內容。
（十二）建議刪去第五十六條第一款的內容。
（十三）建議該條例自2008年1月1日起實行
條例由原來的六十二條修改為六十三條。此外，還對條例個別文字表述作了必要的修改。
以上報告連同修改對照稿，請一併審議。
