蘭州市國有土地上房屋徵收與補償操作規程
為進一步規範蘭州市國有土地上房屋徵收與補償行為，統一操作程式，切實推進徵收工作依法有序開展，根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》《甘肅省實施〈國有土地上房屋徵收與補償條例〉若干規定》《蘭州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》等相關規定，結合工作實際，制定本操作規程。
本規程適用於本市行政區域內國有土地上房屋徵收與補償工作。
基本介紹
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- 標 題：蘭州市人民政府關於印發《蘭州市國有土地上房屋徵收與補償操作規程》的通知
蘭州市人民政府關於印發《蘭州市國有土地上房屋徵收與補償操作規程》的通知
蘭政發〔2021〕29號
各區、縣人民政府，市政府各部門，市屬各單位，蘭州新區、高新區、經濟區、榆中生態創新城管委會，中央、省屬駐蘭各單位，市屬各重點企業：
《蘭州市國有土地上房屋徵收與補償操作規程》已經2021年5月26日市政府第139次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
蘭州市人民政府
2021年6月29日
檔案全文
一、徵收準備階段
（一）申請徵收。因公共利益需要，確需徵收房屋的建設活動，建設單位應根據《蘭州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》（以下稱《實施辦法》）第十四條規定，向被徵收房屋所在地區、縣房屋徵收部門提出書面申請並提交相關要件。
區、縣房屋徵收部門對提交的要件進行審核並報經本級人民政府同意後，按程式啟動徵收。
（二）確定徵收範圍。區、縣房屋徵收部門以項目徵收範圍用地紅線圖為基礎，組織實地查勘。根據實現公共利益目的所需要的範圍及自然資源部門出具的規劃意見，合理確定徵收範圍，並予以公布。公布內容應當包括徵收目的、四至界線或具體的門牌號、徵收部門名稱、不得實施的不當增加補償費用的行為等。
（三）徵收範圍涉及騎紅線房屋的處理。確定徵收範圍應儘量減少和避免騎紅線房屋。對於確因無法避免，紅線穿越整棟房屋或整宗土地的，應綜合考慮公共利益需要，對被徵收房屋土地使用權利所造成的影響以及建成後的市容市貌等因素進行處理：
1.保留騎紅線房屋不影響項目建設活動的，可不將騎紅線房屋納入徵收範圍；
2.拆除騎紅線房屋在紅線內的部分，影響整棟房屋連線體安全或者使用功能的，應當將整棟房屋納入徵收範圍；
3.拆除騎紅線房屋在紅線內的部分，不影響或者採取加固措施後不影響剩餘部分房屋結構安全的，可只將在紅線內部分房屋納入徵收範圍；如拆除紅線內部分房屋後剩餘的紅線外部分房屋嚴重影響市容市貌的，可將整棟房屋納入徵收範圍；
4.拆除騎紅線房屋在紅線內的部分，影響被徵收人、公房承租人同宗土地剩餘部分房屋使用功能的，或造成被徵收人、公房承租人交通、生活等嚴重不便的，可將剩餘部分房屋全部納入徵收範圍；
5.對於因徵收拆除而影響紅線之外相鄰紅線房屋結構安全的，徵得房屋產權人、使用人等利害關係人同意後，可將相鄰房屋納入徵收範圍。
房屋安全的鑑定，由區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位委託具有專門資質的機構完成。
（四）暫停辦理相關手續。自徵收範圍公布之日起，徵收範圍內的自然人、法人和非法人組織不得實施《實施辦法》第十六條規定的不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
（五）委託實施單位。區、縣房屋徵收部門可以委託街道辦事處或鄉（鎮）人民政府作為房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。
（六）調查登記。徵收範圍確定後，區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位應當先行組織進行調查登記。
調查登記前，應當在擬徵收現場張貼入戶調查告知書，告知調查時間、調查內容、調查要求等相關內容。調查必須如實登記被徵收人及家庭成員信息，房屋的權屬、性質、用途、結構、建築面積，土地的權屬、性質、用途、面積，被徵收人安置訴求和特殊情況等內容。
區、縣房屋徵收部門應當要求被徵收人簽署送達地址確認書，被徵收人確認的送達地址為相關文書的送達地址。被徵收人送達地址發生變更的，應當及時書面告知區、縣房屋徵收部門；未及時告知的，區、縣房屋徵收部門按確認地址傳送，視為完成送達。
（七）公布調查結果。調查登記結束後，區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位應當在徵收範圍內向被徵收人公布調查結果，並告知提出異議的方式。
公布的調查結果應當包括被徵收人姓名、房屋坐落、權屬、性質、用途、結構、面積等主要內容。被徵收人對公布的調查結果有異議的，區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位應當及時進行核實處理。
（八）對未經登記建築及其他特殊情況的認定和處理。對調查中遇到的未經登記建築及其他特殊情況，區、縣人民政府應當組織本級公安、司法、自然資源、住建、市場監管、城管等相關部門和被徵收房屋所在地街道辦事處或鄉（鎮）人民政府依法對其進行調查、認定和處理。結果在徵收範圍內予以公布。具體按照《蘭州市國有土地上房屋徵收範圍內未經登記建築及其他特殊情況的調查認定處理意見》規定執行。
（九）預評估。區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位在徵收範圍確定後，可委託三級及以上房地產價格評估機構對擬徵收範圍內的房屋價值或擬用於產權調換房屋周邊類似房地產價值進行分類抽樣預評估。預評估結果只能作為測算徵收成本、擬定徵收補償方案的參考，不能作為對被徵收人補償的依據。
（十）擬定徵收補償方案。區、縣房屋徵收部門在完成調查登記、認定、處理等前期準備工作的基礎上，根據《實施辦法》第二十二條規定擬定徵收補償方案。
（十一）論證徵收補償方案。區、縣房屋徵收部門將擬定的徵收補償方案報本級人民政府，由本級人民政府組織發改、司法、自然資源、住建、穩評等相關部門和被徵收房屋所在地街道辦事處或鄉（鎮）人民政府對擬定的徵收補償方案進行論證。
（十二）公開徵求意見。區、縣房屋徵收部門將本級人民政府組織論證後的徵收補償方案通過政府網站及在徵收範圍內張貼《徵求意見表》等形式予以公布，公開徵求意見。《徵求意見表》應載明反饋單位、時間、地點、聯繫電話及徵求意見的方式、期限等。徵求意見期限不得少於30日。
（十三）穩評機構選定。社會穩定風險評估工作由區、縣房屋徵收部門在本級人民政府作出房屋徵收決定前根據項目情況，委託專門的風險評估公司、律師事務所、房地產價格評估或房屋徵收專業服務等第三方機構進行。
區、縣房屋徵收部門委託第三方機構開展社會穩定風險評估工作時，應當與其簽訂書面委託契約。
（十四）社會穩定風險評估報告內容。社會穩定風險評估報告應當包括以下內容：
1.社會穩定風險評估的依據；
2.房屋徵收項目及徵收補償方案基本情況；
3.收集、聽取被徵收人、公房承租人對房屋徵收補償政策、房屋徵收補償方案的意見情況；
4.對實施房屋徵收與補償工作的合法性、合理性、可行性、可控性等方面進行科學預測、分析和評估，判斷項目潛在的風險點；
5.評估結論應當作出低風險、中風險和高風險的預警評價，提出可實施、暫緩實施和不可實施的建議。
（十五）社會穩定風險評估報告審核。區、縣人民政府應當組織本級信訪、公安、司法、住建、房屋徵收、穩評等相關部門和被徵收房屋所在地街道辦事處或鄉（鎮）人民政府對社會穩定風險評估報告進行審核。
（十六）穩評結果套用。經審核認定評估等級為低風險的，可以實施房屋徵收；評估等級為中風險或高風險的，必須採取相應的風險防範化解措施，直至將風險等級降為低風險後，方可實施房屋徵收。
（十七）不穩定因素處理。房屋徵收過程中出現社會不穩定因素的，區、縣人民政府應當組織本級信訪、司法、房屋徵收、穩評等相關部門和被徵收房屋所在地街道辦事處或鄉（鎮）人民政府共同做好宣傳解釋工作，採取相應措施化解矛盾。
（十八）修改徵收補償方案。區、縣人民政府應當根據反饋整理的意見，組織對徵收補償方案進行修改，並將徵求意見情況和根據意見修改完善方案的情況在政府網站及徵收範圍內予以公布。
（十九）聽證的情形。如出現《實施辦法》第二十四條第二款情形的，區、縣人民政府應當組織被徵收人和公眾代表召開聽證會，並根據聽證情況修改方案。
（二十）方案市級審查。區、縣房屋徵收部門應將徵求公眾意見、組織聽證會修改後的徵收補償方案通過“蘭州市房屋徵收管理系統”報市房屋徵收服務中心進行審查。重點審查方案制定程式是否規範、方案是否符合法律規定、補償是否公平合理，並在此基礎上出具審查意見。
二、徵收決定階段
（二十一）落實徵收資金。區、縣人民政府作出房屋徵收決定前，徵收資金應當足額到位、專款專用。徵收資金包括補償費用和與徵收有關的服務費用、工作經費。
補償費用是指被徵收房屋價值及裝飾裝修的補償、因徵收房屋造成的停產停業損失的補償和搬遷、臨時安置的補償以及徵收補償方案確定的獎勵期限內簽訂補償協定並交付房屋的獎勵等費用的總和。
服務費用是指在房屋徵收過程中委託實施穩評、評估、測繪、拆除、法務、公證、鑑定、執行、審計等實際發生的費用。
工作經費是指區、縣房屋徵收部門和房屋徵收實施單位因工作需要所產生的用於購買現場辦公設施設備、宣傳、調查、登記、論證、聽證、公告等實際發生的費用。
徵收工作人員誤餐、交通、加班補助等費用按國家有關規定、標準從工作經費中支出。
（二十二）落實產權調換房源。實行房屋產權調換的，作出征收決定前，建設單位應當落實產權調換房源，並就產權調換房屋設計標準、建設周期、建設質量、配套設施、樓位朝向、套型面積、交房標準、交房時間、保修責任、辦證期限等事項作出承諾。未落實產權調換房源並作出承諾的，原則上不得實施徵收。
（二十三）徵收決定。區、縣房屋徵收部門向本級人民政府報請作出房屋徵收決定時，應當提交下列資料：
1.房屋徵收範圍及被徵收房屋基本情況；
2.經論證審查的房屋徵收補償方案；
3.房屋徵收補償費用足額到位的證明材料；
4.已落實產權調換房屋的證明材料；
5.社會穩定風險評估報告；
6.房屋徵收部門與徵收實施單位簽訂的委託契約。
（二十四）徵收決定公告。區、縣人民政府作出房屋徵收決定後，應當通過市級報紙、政府網站發布公告，並在徵收範圍內進行張貼。徵收公告應當載明該項目符合公共利益需要的類別、項目名稱、徵收範圍、簽約期限、房屋徵收部門、徵收實施單位和行政複議、行政訴訟的權利、途徑、時限等事項。
三、徵收實施階段
（二十五）宣傳、解釋和公示。徵收決定公告後，區、縣房屋徵收部門應當組織對下列事項進行公開，並做好宣傳、解釋工作。
1.國家、甘肅省、蘭州市國有土地上房屋徵收與補償的法律法規、規章政策；
2.徵收決定、徵收補償方案、補償決定，調查登記、被徵收房屋評估、產權調換房屋評估、分戶補償等結果，產權調換房屋坐落、性質、套數、戶型、樓層、相關參數和動態選房信息；
3.徵收工作流程、行為規範、工作紀律和監督舉報電話等。
（二十六）發布評估機構報名公告。區、縣房屋徵收部門可在本級人民政府發布房屋徵收公告前，在市級報紙、政府網站發布徵收評估機構報名的公告。報名參加房屋徵收評估的房地產價格評估機構應當具有三級及以上資質。市房屋徵收服務中心應當對其在本市房屋徵收執業的信用情況作出評價。
區、縣房屋徵收部門不得另行設定其它報名門檻。
（二十七）發布選擇評估機構通知。區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位應將公開報名參加房屋徵收評估且信用良好的房地產價格評估機構名單在徵收現場張貼，通知被徵收人、公房承租人選擇房屋徵收評估機構。通知應當載明參加人員、選擇期限、選擇範圍、選擇方式。
（二十八）選定評估機構。選擇期限內，區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位應組織被徵收人根據《實施辦法》第三十二條規定選定評估機構。
（二十九）公示評估機構選定結果。評估機構選定後，應當將選定結果在徵收範圍內公示。公示內容應當包括評估機構名稱、備案證書、資質等級、負責該項目評估人員資格證書、辦公地址和聯繫方式等。
（三十）簽訂評估委託契約。評估機構選定後，區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位作為委託人，與房地產價格評估機構簽訂房屋徵收評估委託契約，出具房屋徵收評估委託書。房屋徵收評估委託契約應當載明下列事項：
1.委託人和房地產價格評估機構的基本情況；
2.負責本評估項目的註冊房地產估價師；
3.評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
4.委託人應當提供的評估所需資料；
5.評估過程中雙方的權利和義務；
6.評估費用及收取方式；
7.評估報告交付時間、方式；
8.違約責任；
9.解決爭議的方法；
10.其他需要載明的事項。
房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、委託的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求以及委託日期等內容。
（三十一）指派估價師。房地產價格評估機構應當按照委託契約指派與房屋徵收評估項目工作量相適應的足夠數量的註冊房地產估價師開展實地查勘及評估工作。
（三十二）估價師實地查勘。註冊房地產估價師應當調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄。
區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位工作人員、被徵收人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上籤字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上籤字的，應當邀請被徵收房屋所在地街道辦事處或鄉（鎮）人民政府、社區人員到場見證，並將有關情況在評估報告中說明。
（三十三）出具分戶初評結果。房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託契約的約定，向區、縣房屋徵收部門和房屋徵收實施單位提供分戶的初步評估結果。分戶初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。
（三十四）公示初評結果。區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位將分戶初步評估結果在徵收範圍內公示5日，並接受現場諮詢。公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
（三十五）出具評估報告。分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構向區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
整體評估報告和分戶評估報告由負責房屋徵收評估項目的2名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。
（三十六）送達分戶評估報告。分戶評估報告應當在區、縣房屋徵收部門組織下送達，並書面告知對評估報告異議的處理程式。直接送達時必須有2名以上工作人員在場並簽字。直接送達時被徵收人拒絕簽收的，可以採取留置方式送達並在送達回執上做好記錄。無法直接送達的可通過郵寄送達、公告送達等方式進行。郵寄送達以被徵收人確認的送達地址為準，具體送達日期以郵政部門的有效記載為準。公告送達的，應當在市級報紙或政府網站進行公告，自公告之日滿60日視為送達。公告送達，應當在卷宗中記載原因和經過。
（三十七）評估報告解釋。被徵收人,區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。
（三十八）評估報告覆核。被徵收人或區、縣房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請覆核評估。申請覆核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面覆核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
（三十九）出具覆核結果。原房地產價格評估機構應當自收到書面覆核評估申請之日起10日內對評估結果進行覆核。覆核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知覆核評估申請人。
（四十）覆核結果鑑定。被徵收人或者區、縣房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的覆核結果有異議的，應當自收到覆核結果之日起10日內，向本市國有土地上房屋徵收評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，由區、縣人民政府作出補償決定。
（四十一）簽訂補償安置協定。區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位應當與被徵收人依照徵收補償方案簽訂補償安置協定。補償安置協定包括徵收當事人名稱、被徵收房屋基本情況、補償方式、貨幣補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點、面積等基本情況、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、各類補助費標準、獎勵金額、徵收當事人權利義務、違約責任、救濟途徑等相關事項。
（四十二）履行補償安置協定。區、縣房屋徵收部門或房屋徵收實施單位應當在協定約定的期限內足額支付補償費用。被徵收人選擇產權調換安置的，應當在協定約定的期限內及時交付房屋。
（四十三）不履行協定的處理。區、縣房屋徵收部門、房屋徵收實施單位或被徵收人不履行協定的，根據《實施辦法》第五十一條第二款規定進行處理。
（四十四）作出補償決定的情形。符合《實施辦法》第五十三條第一款情形的，由區、縣房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的本級人民政府依照徵收補償方案作出補償決定。
《實施辦法》第五十三條第一款中被徵收房屋所有權人不明確是指暫時無法確定被徵收房屋產權的合法所有人或者產權歸屬存在爭議、訴訟等情形。房屋產權人下落不明，經區、縣房屋徵收部門發布公告後仍無法找到產權人，導致不能達成協定的，參照被徵收房屋所有權人不明確處理。
（四十五）作出補償決定前的調解。區、縣人民政府作出補償決定前，區、縣房屋徵收部門可以組織基層司法所進行調解。調解應當核實相關證據，充分聽取雙方意見。調解達成一致意見的，簽訂房屋徵收補償協定；調解達不成協定或被徵收人放棄調解的，區、縣人民政府依法作出補償決定。
（四十六）申請作出補償決定。區、縣房屋徵收部門申請本級人民政府作出補償決定，應當提交以下資料：
1.報請作出補償決定的申請；
2.被徵收房屋及產權調換房屋基本情況；
3.被徵收房屋的評估資料；
4.組織調解的記錄（記錄應當由當事人簽名，當事人拒絕簽名的，應當在記錄中記載，並由現場見證人簽字證明）；
被徵收人放棄調解或房屋所有權人不明確的不再提交；
5.與作出補償決定相關的其他資料。
區、縣人民政府收到房屋徵收部門申請作出補償決定的資料後，應當在10個工作日內作出補償決定。
區、縣人民政府作出補償決定後，應當在房屋徵收範圍內予以公告。
（四十七）補償決定的送達。補償決定應當直接送達被徵收人。直接送達時必須有2名以上工作人員在場並簽字。直接送達時被徵收人拒絕簽收的，可以採取留置方式送達並在送達回執上做好記錄。無法直接送達的可通過郵寄送達、公告送達等方式進行，具體參照本規程第三十六條相關規定。
被徵收房屋所有權人不明確的，補償決定應當採取公告方式送達。
（四十八）申請法院強制執行。符合《實施辦法》第五十六條第一款情形的，由作出房屋徵收決定的區、縣人民政府依法向有管轄權的人民法院申請強制執行。
申請人民法院強制執行前，區、縣人民政府應當催告被徵收人履行搬遷義務。催告應當以書面形式作出，並載明下列事項：
1.履行義務的期限；
2.履行義務的方式；
3.被徵收人依法享有的陳述權和申辯權。
被徵收人收到催告書後有權進行陳述和申辯。區、縣人民政府應當充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據，應當進行記錄、覆核。證據成立的，應當予以採納。
催告書送達10日後，被徵收人仍未履行搬遷義務的，由作出房屋徵收決定的區、縣人民政府依法向有管轄權的人民法院申請強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額、專戶存儲賬號、產權調換房屋、周轉用房的地點和面積等材料以及人民法院規定應當提供的其他材料。
（四十九）強制執行的查勘和公證。人民法院作出準予強制執行並由區、縣人民政府組織實施裁定的，區、縣房屋徵收部門應當組織做好相關程式告知、物品清登、安置保障等工作，並對被徵收房屋做好查勘記錄以及向公證機構辦理證據保全，切實維護被執行人合法權益。
四、徵收補償資料備案歸檔階段
（五十）補償結果公示及不動產權屬證書註銷。徵收補償完畢後，區、縣房屋徵收部門應當將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。同時，應當及時向不動產登記機構辦理已徵收房屋不動產權屬證書註銷手續，並將被徵收人的戶籍基本情況向當地公安機關進行通報。
（五十一）徵收補償資料市級備案。區、縣房屋徵收部門應將社會穩定風險評估報告、徵收補償方案、徵收決定、徵收公告、評估委託書、補償匯總清冊等相關資料在完成相應工作後7個工作日內向市房屋徵收服務中心進行備案。
（五十二）徵收補償資料整理歸檔。房屋徵收補償檔案應分徵收項目管理綜合檔案和分戶補償檔案。
1.徵收項目管理綜合檔案包括：徵收項目申請資料、徵收範圍紅線圖、委託契約、房屋調查結果及公示情況、調查登記認定處理情況、補償方案論證資料及審查意見、徵收補償方案徵求意見情況及根據公眾意見修改情況、聽證會的資料、社會穩定風險評估報告、作出征收決定的會議紀要、房屋徵收決定、徵收補償方案、被徵收房屋及安置房屋整體評估報告、評估機構選定有關資料、補償決定及相關資料、申請法院強制執行相關資料、分戶補償情況公示以及與徵收補償相關的文字、圖表、聲像等資料。
2.分戶補償檔案包括：徵收補償協定書、被徵收人、公房承租人身份及戶籍證明、被徵收房地產權屬相關材料（複印件）、公有房屋承租證明、相關經營憑證、摸底情況調查表、調查登記認定情況、分戶評估報告及測繪資料、裝修評估表、相關會議紀要、選房確認書、相關費用補償明細表、貨幣補償款及補助獎勵費用領款表單憑證、房屋附屬物和其他各類補償款收據、覆核評估報告、專家委員會鑑定結果、補償決定、各種文書送達回執及有關影像資料、信訪材料、被徵收房屋室內外照片及錄像等與補償有關的資料等。以上檔案內容根據補償情況收集歸檔。
區、縣房屋徵收部門對房屋徵收補償檔案實行集中統一管理，並按照《實施辦法》第六十六條規定進行永久保存。
房地產價格評估機構對房屋徵收評估報告及相關資料的保存期限自評估報告出具之日起不少於30年。
五、附則
（五十三）本規程的有效期限。本規程自公布之日起施行，有效期5年。本規程施行前已依法作出房屋徵收決定公告的項目，按照原房屋徵收決定公告載明的補償方案和有關規定執行。
