蘇州市土地登記條例

《蘇州市土地登記條例》是2001年7月25日發布施行的條例。

基本介紹

• 中文名：蘇州市土地登記條例
• 性質：條例
• 制定時間：2001年7月25日
• 時間批准：2001年8月24日

條例細則

蘇州市土地登記條例

第一章　總　則

第一條　為了規範土地登記行為，維護土地的社會主義公有制，保障土地權利人的合法權益，促進土地市場的健康發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例所稱土地登記，是指市、縣級市人民政府依法對本行政區域內土地權利人的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權以及土地他項權利的登記。土地權利人是指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者以及土地他項權利者。土地他項權利是指土地所有權和土地使用權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利。

第三條　本市行政區域內的土地權利人必須根據本條例依法申請土地登記。依法登記的土地所有權、使用權和土地他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第四條　市、縣級市土地行政主管部門（以下簡稱土地部門）按照管理許可權負責土地登記工作的監督管理。市和縣級市、區土地登記機構受市、縣級市土地部門的委託，具體辦理規定範圍內的土地登記工作。

第二章　一般規定

第五條　土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始土地登記，是指在一定時間內，對轄區內全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。變更土地登記，是指初始土地登記以外的日常土地登記。包括國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權、土地他項權利變更登記，土地用途變更登記，名稱、地址變更登記，註銷土地登記等。

第六條　土地權利人申請土地登記應當提交下列材料：

（一）土地登記申請書；

（二）單位法定代表人或者主要負責人證明、個人身份證明或者戶籍證明；

（三）土地證書或者土地權屬來源證明；

（四）地上建築物、附著物權屬證明；

（五）依法繳納土地稅費的憑證；

（六）依法應當提供的其他材料。委託他人代理申請土地登記的，代理人還應當提交授權委託書和本人身份證明。土地部門應當在受理土地登記場所，將申請土地登記應當提交材料的項目、不予受理登記和暫緩登記的規定、登記程式、收費標準、辦理期限、登記工作人員職責等予以公示。

第七條　土地部門受理土地登記申請後，應當對申請登記的宗地進行地籍調查，確定權屬界線。相鄰宗地權屬界線由相關土地權利人確認，相關土地權利人無正當理由拒絕確認的，由土地部門根據規定處理。變更土地登記不涉及權屬界線變化的，土地部門以原地籍調查為依據辦理變更登記。

第八條　土地部門應當在收到土地登記申請之日起七日內，依法作出受理登記或者不予受理登記、暫緩登記的決定，並書面告知申請人。暫緩登記的情形消除後，申請人重新提出申請的，土地部門審查屬實後，應當予以受理。土地部門自決定受理土地登記之日起，應當在下列規定的期限內辦結土地登記手續：

（一）辦理土地所有權、使用權變更登記和土地用途變更登記為二十日內；

（二）辦理土地他項權利登記和名稱、地址變更登記以及註銷土地登記為十日內。土地登記註冊後，發現錯登或者漏登的，土地部門應當及時予以更正；土地權利人也可以申 請更正登記。利害關係人對土地登記有異議的，可以提出更正要求。

第九條　土地部門執法人員依法履行監督檢查職責時，可以查驗土地證書。土地權利人及有關人員應當協助查驗，不得阻撓。經省土地部門批准，市、縣級市土地部門可以對本行政區域內的土地證書進行普遍查驗。土地權利人應當按照規定的期限接受查驗。建設、房管、工商等有關部門履行職責涉及土地權利的，應當查驗土地證書，證實土地權利。

第十條　依法取得房地產開發用地的，應當先辦理土地登記，憑國有土地使用權證書申請商品房預售和房產登記。房地產轉讓或者變更時，應當先辦理房產變更登記，憑變更後的房屋所有權證書申請土地使用權變更登記。

第十一條　土地證書滅失的，土地權利人應當及時向土地部門報失，並在當地主要報紙上登報聲明。見報之日起三個月內無異議的，可以申請補發土地證書。補發的土地證書上應當註明“補發”字樣。

第十二條　土地登記的宗地劃分、共有使用權的面積分攤、用途確定等標準，由市土地部門按照國家和省的規定另行制定。

第十三條　土地登記工作人員必須經考核合格，領取資格證書，方可持證上崗。

第三章　初始土地登記

第十四條　初始土地登記由市、縣級市人民政府發布通告。申請人應當在通告規定的時間內到指定地點向土地登記機構申請登記。

第十五條　經調查、審核，土地部門對權屬合法、界址清楚、面積準確的宗地予以公告。公告期滿，土地權利人及利害關係人對土地登記審核結果未提出異議的，由土地部門報經同級人民政府批准後，辦理註冊登記，發放土地證書。未確定使用權的國有土地，由市、縣級市人民政府登記造冊，土地部門負責保護和管理。

第四章　變更土地登記

第一節　國有土地使用權和集體土地所有權、使用權變更登記

第十六條　依法取得國有土地使用權的，按照下列要求申請土地登記：

（一）以劃撥方式取得國有土地使用權的，土地權利人在劃撥批准後三十日內，申請國有土地使用權登記。

（二）以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按照出讓契約約定繳納全部出讓金後三十日內，申請國有土地使用權登記；出讓契約約定分期支付出讓金的，受讓方分期繳納出讓金後，經出讓方同意，可以分期申請國有土地使用權登記。

（三）以補辦出讓手續取得國有土地使用權的，原劃撥土地使用者應當在按照補辦的出讓契約約定繳納全部出讓金後三十日內，申請國有土地使用權登記。

（四）國家將國有土地使用權以作價出資或者入股方式讓與企業的，該企業應當在簽訂契約之日起三十日內，申請國有土地使用權登記。

（五）國家將國有土地租賃的，取得國有土地使用權的承租人應當在簽訂租賃契約之日起三十日內，申請國有土地使用權登記。

（六）集體土地依法轉為國有土地後，原集體土地使用者繼續使用該土地的，應當在土地所有權性質變更後三十日內，申請國有土地使用權登記。

第十七條　依法取得集體土地使用權進行建設的，該土地使用者應當在獲準使用土地後三十日內，申請集體土地使用權登記。

第十八條　轉讓國有土地使用權的，當事人應當在國有土地使用權轉讓後三十日內，按照下列要求申請變更土地登記：

（一）轉讓以劃撥方式取得的國有土地使用權的，按照國家規定補辦出讓手續，繳納土地使用權出讓金，或者經有批准權的人民政府批准並上繳土地收益後，申請變更土地登記。

（二）轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權的，持轉讓契約、轉讓土地成交價格申報材料和有關土地登記材料申請變更土地登記。

（三）轉讓以國家作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權的，持轉讓契約和有關土地登記材料申請變更土地登記。

（四）轉讓以國有土地租賃方式取得的土地使用權的，經出租方同意後，持有關證明、轉讓契約和有關土地登記材料申請變更土地登記。

第十九條　商品房出售涉及國有土地使用權分割轉讓的，房地產開發企業必須依法領取國有土地使用權分割轉讓許可證；購買人應當在房屋交付使用後九十日內，持商品房買賣契約、國有土地使用權分割轉讓許可證和有關土地登記材料申請變更土地登記。

第二十條　因私房買賣、贈與、繼承、析產等涉及國有土地使用權轉移的，土地權利當事人應當在契約成立或者其他有關法律文書生效後三十日內，持原土地證書、變更後的房屋所有權證書和有關土地登記材料申請變更土地登記。買賣的私房用地屬於劃撥國有土地的，必須提供劃撥土地使用權準予轉移的批准檔案和上繳土地收益的憑證；但是，房改房首次轉移的，按照有關規定辦理。

第二十一條　法院或者仲裁機構裁判地上建築物、附著物轉移涉及屬於劃撥方式取得的國有土地使用權轉移的，應當與當地土地部門協商一致。依法可以不改變劃撥性質的，受讓方應當在法律文書生效之日起三十日內，持生效的法律文書和有關土地登記材料，申請變更土地登記；改變劃撥性質的，受讓方應當在法律文書生效之日起三十日內，持生效的法律文書、土地出讓金繳納憑證和有關土地登記材料，申請變更土地登記。法院或者仲裁機構裁判屬於出讓方式取得的國有土地使用權轉移的，受讓方應當在法律文書生效之日起三十日內，持生效的法律文書、土地價格評估材料和有關土地登記材料，申請變更土地登記。

第二十二條　因單位合併、分立、企業兼併等原因引起土地使用權轉移的，當事人應當在簽訂契約或者接到批准檔案後三十日內，申請變更土地登記。

第二十三條　集體所有的土地部分被徵用的，被征地的集體經濟組織應當在土地徵用批准後三十日內，申請集體土地所有權變更登記。

第二十四條　因交換、調整土地引起國有土地使用權或者集體土地所有權、使用權轉移的，當事人應當在接到批准檔案後三十日內，申請變更土地登記。

第二十五條　依法取得的集體非農業建設用地使用權，以租賃、聯營、作價入股等方式進行流轉的，當事人應當在接到批准檔案後三十日內，申請變更土地登記。

第二節　土地他項權利變更登記

第二十六條　依法抵押無地上建築物、附著物的國有土地使用權，當事人應當在抵押契約簽訂之日起十五日內，持抵押契約和有關土地登記材料申請土地他項權利登記。國有土地使用權、集體土地使用權隨同房屋所有權進行抵押的，當事人應當在抵押契約簽訂之日起十五日內，分別到土地部門和房管部門申請他項權利登記。

第二十七條　土地使用者依法出租無地上建築物、附著物的土地使用權，租賃雙方應當在租賃契約簽訂之日起十五日內，持土地證書、租賃契約和有關土地登記材料，申請土地他項權利登記。以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，租賃雙方應當在辦理房屋租賃登記後十五日內，到土地部門申請土地他項權利登記，並上繳租金中所含的土地收益。

第二十八條　土地使用權抵押或者出租期間，抵押或者租賃契約發生變更的，抵押或者租賃當事人應當在契約發生變更後十五日內，申請土地他項權利變更登記。

第二十九條　因處分抵押財產而取得土地使用權的，取得該土地使用權的土地權利人和抵押人應當在抵押權處分後三十日內，申請變更土地登記。

第三節　土地用途、名稱、地址變更登記和註銷土地登記

第三十條　已登記的土地用途發生變更的，土地權利人應當在批准變更之日起三十日內，持批准檔案和有關土地登記材料申請土地用途變更登記。

第三十一條　土地權利人更改名稱或者通訊地址的，應當在更改後十五日內，持更名或者更址的證明和有關土地登記材料申請名稱、地址變更登記。

第三十二條　有下列情形之一致使土地權利終止的，土地部門應當依法辦理註銷土地登記：

（一）依法被收回土地使用權的；

（二）國有土地使用權出讓或者國有土地租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批准的；

（三）土地使用權抵押、出租等土地他項權利終止的；

（四）農民集體所有的土地全部被徵用或者農村集體經濟組織成員全部轉為非農業人口的；

（五）因自然災害等造成土地權利滅失的；

（六）其他依法被終止土地權利的。

第五章　法律責任

第三十三條　不按照規定申請土地變更登記的，土地部門應當責令其限期申請登記。未經登記的土地使用權轉讓、出租、抵押的，依照有關法律、法規的規定處罰。

第三十四條　申請人在申請土地登記時，故意隱瞞真實情況或者弄虛作假致使土地登記內容失實的，或者擅自塗改土地證書的，由市、縣級市人政府註銷土地登記，吊銷土地證書，並由土地部門處以一千元以上三千元以下的罰款。偽造、買賣土地證書的，由土地部門沒收其偽造、買賣的土地證書，並將其移送司法機關處理。

第三十五條　因土地登記工作人員過錯導致土地登記內容有誤的，土地部門應當予以更正；造成土地權利人經濟損失的，土地部門應當給予賠償。土地登記工作人員不依法辦理土地登記或者故意拖延辦理土地登記的，土地部門應當予以糾正；情節嚴重的，依法給予行政處分。土地部門工作人員應當忠於職守、秉公執法，對玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附　則

第三十六條　本條例自2001年10月1日起施行。

條例說明

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《蘇州市土地登記條例》（以下簡稱《條例》）已於7月25日經市十二屆人大常委會第二十九次會議第二次審議通過，現報請省人大常委會本次會議批准。
下面，我受蘇州市人大常委會的委託，就《條例》的有關問題作如下說明：
一、關於土地登記機構
《條例》第四條規定，市、縣級市土地部門是土地登記的主管機關。考慮到吳縣撤市建區後的實際情況，為了方便吳中區和相城區的老百姓辦事，《條例》同時規定，由市土地部門委託區土地登記機構具體辦理規定範圍內的土地登記工作。實際上，我市原有的城區和郊區的土地登記工作也是這么做的。同時，為了規範土地登記機構及其工作人員的行為，《條例》第六條規定，土地部門應當在受理土地登記場所，將申請土地登記應當提交材料的項目、不予受理登記和暫緩登記的規定、登記程式、收費標準、辦理期限、登記工作人員職責等予以公示。由於現在土地部門已採用電腦聯網登記，辦理土地登記的期限可以相應縮短。為此，《條例》在省土地登記辦法規定的基礎上，將辦理土地所有權、使用權變更登記和土地用途變更登記的期限由三十日改為二十日；辦理土地他項權利登記和名稱、地址變更登記以及註銷土地登記的期限由十五日改為十日。《條例》還對土地登記工作人員不依法辦理土地登記等行為設定了處罰條款。
二、關於部門分工和配合問題
根據目前我市房屋和土地由房產和土地部門分別管理的現狀，《條例》第十條、第十九條、第二十條、第二十六條、第二十七條等條款，就房地產開發、轉讓、抵押、租賃的登記程式，作了明確規定。同時，針對過去有的相關部門在履行職責時，只查驗房產證，不查驗土地證，造成國家土地收益流失的狀況，《條例》第九條明確規定，“建設、房管、工商等有關部門履行職責涉及土地權利的，應當查驗土地證書，證實土地權利”。
三、關於初始土地登記和變更土地登記的章節結構
我市自1988年開始全面展開初始土地登記工作，現在這項工作已基本結束。因此，《條例》第三章僅設定了兩條，對初始土地登記作了原則性規定。目前大量的是日常的變更土地登記，這方面需要規範的內容比較多。為此，《條例》第四章按照變更土地登記的不同類型分設了三節，即國有土地使用權和集體土地所有權、使用權變更登記；土地他項權利變更登記；土地用途、名稱、地址變更登記和註銷土地登記。
四、關於契約約定分期支付土地出讓金的變更土地登記
按照契約約定分期支付出讓金的，根據以前的規定，必須全部支付出讓金後才能辦理土地登記。但在實踐中，有的支付第一期或者第二期出讓金後，可能因為一些客觀因素使得後期出讓金不能馬上全部支付到位，要一下子收回其土地使用權又很難做到。因此，在總結了崑山的成功經驗基礎上，根據《土地登記規則》第二十六條關於成片開發用地可以採取一次出讓、分期提供用地、分期進行登記的規定，《條例》第十六條第（二）項規定，“出讓契約約定分期支付出讓金的，受讓方分期繳納出讓金後，經出讓方同意，可以分期申請國有土地使用權登記”。這樣規定，既保護了國家的利益，又保障了投資者的權益，有利於創造一個良好的投資環境。
五、關於法院裁判土地使用權轉移的變更土地登記
法院或者仲裁機構裁判國有土地使用權轉移的變更土地登記問題，土地登記規則和省土地登記辦法中都沒有規定。過去法院裁判房地產轉移涉及劃撥國有土地使用權轉移的，當事人往往不補繳出讓金或者收益金，不到土地部門辦理變更土地登記。因此，《條例》第二十一條規定，法院或者仲裁機構裁判地上建築物、附著物轉移涉及屬於劃撥方式取得的國有土地使用權轉移的，或者裁判屬於出讓方式取得的國有土地使用權轉移的，當事人應當根據國有土地轉移的不同方式，分別依法辦理變更土地登記手續。
以上說明連同《條例》，請予審議。

審查報告

主任、副主任、秘書長、各位委員：
《蘇州市土地登記條例》已經蘇州市十二屆人大常委會第二十九次會議通過，現報省人大常委會批准。省人大常委會法制工作委員會在該條例通過前進行了初步審查，並徵求了省人大農委、城建環保委，省政府法制辦、省國土資源廳、省建設廳，省法院及部分立法專家的意見。省人大法制委於8月6日召開全體會議對該條例進行了審查，現將審查意見報告如下：
長期以來，由於不少單位和個人對土地登記的認識不足，加上登記程式複雜，時間冗長，導致土地登記工作不能落到實處，從而造成國家土地收益流失，土地權利人的合法權益得不到保障，產生各種土地權益糾紛。針對這一情況，蘇州市人大常委會根據本地實際情況，參照有關規章的規定，制定了《蘇州市土地登記條例》。條例從規範土地登記機構及其工作人員的自身行為入手，從便民的角度出發，嚴格規範土地登記的工作程式，縮短辦理登記所需的時間。同時，條例對需要登記的事項進行了分類規範，針對性和可操作性較強。
條例第二十一條第一款中規定“持生效的法律文書、土地收益金繳納憑證和有關土地登記材料，申請變更土地登記”。由於土地收益金和土地增值稅計征對象相同，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十五條和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二十一條的規定，國家開徵土地增值稅後，土地收益金不再徵收。因此，建議刪除條例第二十一條第一款中的“土地收益金繳納憑證”。

該條例其他條款同憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不相牴觸，建議本次會議審議後予以批准。
以上報告，請予審議。