《荊州市產業園區工業不動產分割登記管理辦法》已經荊州市政府常務會議審議通過，荊州市人民政府2022年3月30日印發.自印發之日起實施.
基本介紹
- 中文名：荊州市產業園區工業不動產分割登記管理辦法
- 頒布時間：2022年3月30日
- 實施時間：2022年3月30日
- 發布單位：荊州市人民政府
全文,解讀,
全文
第一條 本辦法所稱產業園區工業不動產分割登記，是指依法在國有土地上建設的工業不動產在不改變土地用途、消防條件、規劃設計條件及建設要求、環保要求、投資強度等情況下，將一宗工業不動產分割成可以獨立使用且權屬界線封閉的若干空間的變更登記。
本辦法所稱產業園區是指由政府或企業為實現上下游產業集群集合發展目標而創立的，用地規模不低於50000平方米的特殊區位環境。
第二條 申請分割的工業不動產應同時滿足以下條件：實際從事工業生產，容積率大於1.2；必須按規劃條件完成建設，已通過綜合驗收或已完成不動產首次登記；未拖欠土地出讓金和相關稅費；無查封、查處等權利受到限制情形。
申請分割的不動產已辦理抵押登記，抵押當事人約定不得分割轉讓的，抵押期間應從其約定。
原則上以幢、層、間為單位進行分割登記或轉讓，分割後的不動產，必須權屬界線封閉、功能完整、自成一體、具有獨立使用價值。
分割轉讓的受讓方應當是在本地依法註冊登記、與轉讓方互相關聯配套、已經安裝設備並進行調試的工業企業。
第三條 以下情形不得進行工業不動產分割登記：
（一）改變土地用途；
（二）工業地產開發項目經批准已分割銷售的；
（三）工業用地上的辦公、生活等配套用房獨立分割、轉讓，以及單獨作為抵押物辦理抵押登記的。
用地批准檔案或土地使用權出讓契約約定不得分割的工業不動產，原則上不得分割，但經批准單位或土地使用權出讓方審批同意，並重新簽訂土地使用權出讓契約或補充協定後，可按照本辦法有關規定進行分割。
第四條 分割後的工業不動產應當遵守下列要求：
（一）不得改變規劃批准的布局、結構、用途和設計方案；
（二）不得超出規劃批准建設規模（計容面積）的二分之一；
（三）在改造裝修和投入使用前，對布局、設計方案的調整，應依法按程式向住建、自然資源和規劃等部門申報，確保不降低原建築消防安全水平，符合環境保護有關規定；
（四）不得再次分割，且5年內不得再次轉讓。
如果申請分割的工業不動產屬於《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》（中華人民共和國住房和城鄉建設部令第51號）第十四條第（九）項之情形，即“生產、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應站、調壓站”，涉及需要修改消防設計檔案的，應當按要求重新進行消防設計審查和驗收。
第五條 宗地上有多幢、多層房屋且已經分割登記，設立不動產抵押權時，以分割後的房屋設定抵押權的，其房屋占用範圍內的建設用地使用權一併抵押。
第六條 工業不動產分割轉讓按以下程式辦理：由轉、受讓企業共同向工業不動產所在地的區政府或功能區管委會組織成立的聯合審核認定小組（由經信、住建、自然資源和規劃、生態環境等部門組成）提出申請。聯合審核認定小組對申請事項進行合法、合理性認定，對符合申請條件的出具《工業不動產分割登記聯合審核意見》。轉、受讓企業可根據審核意見，按照不動產登記法定程式向不動產登記部門申請變更、轉移登記。
第七條 工業企業擅自分割改變建（構）築物布局、結構、功能等規劃建設條件，或者審核機關認為應當建設或整改而企業未按要求完成建設或整改的，由工業不動產所在地的區政府或功能區管委會責令限期完成建設或整改。對於存在違規違法事實而拒不整改或整改不合格的企業，依法立案查處。
第八條 各地要認真貫徹節約集約用地理念，“以畝產論英雄”，加強土地集約節約利用，提高土地開發強度。市自然資源和規劃、住建等部門要借鑑外地先進經驗，在工業項目土地供應、工業廠房建設設計審批等環節及早謀劃工業不動產分割登記工作，結合本地實際，儘可能滿足工業企業不動產分割登記需求。
第九條 各相關部門要採取時限承諾、綠色通道等措施，切實服務工業企業發展，進一步最佳化營商環境。
第十條 本辦法適用於荊州市中心城區規劃範圍的產業園區，自印發之日起實施，有效期為1年。本辦法施行期間，國家、省對工業不動產分割有新規定的，從其規定。本辦法實施中的具體問題由市自然資源和規劃局負責解釋。
解讀
為支持工業企業盤活土地資產，助推中心城區工業經濟發展和土地節約集約利用，我市制定出台了《荊州市產業園區工業不動產分割登記管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。為方便有關單位和社會公眾更好地理解，現就相關內容作如下解讀。
問題一：為什麼要制定出台《辦法》？
答：隨著經濟社會的發展，工業企業加快轉型升級、配套建設，謀求集聚發展，已成趨勢。我市已有幾家企業先後提出了關於工業不動產分割登記和分割轉讓的要求，由於沒有直接可以依據的檔案和標準，相關部門以召開業務會商會審的形式，一事一議，其工作力度不大，效率不高。當前，廣東、天津、成都等地相繼出台了有關工業不動產分割方面的檔案和辦法。我市借鑑外地先進做法，結合本地工作實際，制定出台《辦法》，旨在通過規範工業用地產權分割實現了土地資源的整體開發與集約化經營，支持更多企業加快轉型升級、做大做強，為提高產業園區建設水平作出貢獻，促進工業經濟穩步發展。
問題二：《辦法》僅適用於荊州中心城區規劃範圍的產業園區，且有效期為一年，出於什麼考慮？
答：工業不動產的分割，當前屬於改革創新事項。隨著我國經濟發展進入新常態，按照市場經濟規律，在一定範圍內允許工業用地產權分割是適應經濟發展新常態的形式所趨。全國多地出台相關檔案，允許有條件地放開工業用地產權分割。但由於國家對於工業用地產權分割問題政策不明確，實踐中也存在產權分割操作複雜、土地價格難以確定等疊加因素，因而工業不動產的分割在有利於閒置低效工業用地的盤活利用的同時，也給產業地產的健康發展帶來一定風險。為穩妥實施、穩步推進這項改革舉措，決定在荊州中心城區規劃範圍的產業園區先行試點一年，在實踐中修改完善。待條件成熟，再全面推廣。而且，本辦法施行期間，國家、省對工業不動產分割有新規定的，要執行國家和省的規定。
問題三：什麼是工業不動產分割登記，哪些工業不動產可以分割？
工業不動產分割登記，是指依法在國有土地上建設的工業不動產在不改變土地用途、消防條件、規劃設計條件及建設要求、環保要求、投資強度等情況下，將一宗工業不動產分割成可以獨立使用且權屬界線封閉的若干空間的變更登記。
工業不動產的分割登記，必須立足於堅持改造提升傳統工業，支持培育新興特色工業的創新思路。要通過政策創新，吸引產業鏈上相關企業入駐形成一體化工業園區，充分發揮集群協同效應，實現規模擴張和集群發展。申請分割的工業不動產應同時滿足以下基本條件：實際從事工業生產，容積率大於1.2；必須按規劃條件完成建設，已通過綜合驗收或已經完成不動產首次登記；未拖欠土地出讓金和相關稅費；無查封、查處等權利受到限制情形。工業不動產分割後，必須權屬界線封閉、功能完整、自成一體、具有獨立使用價值。對於不符合條件的，不能分割。
問題四：對於承接分割後的工業不動產的受讓方是否有所限制？
分割轉讓的受讓方應當是在本地依法註冊登記、與轉讓方互相關聯配套、已經安裝設備並進行調試的工業企業。因此，今後，工業企業在土地使用和廠房建設中要提早謀劃，周密布局，為轉型升級先期作好相關準備，有利於自然資源和規劃、住建等部門在工業項目的規劃、土地供應、工業廠房建設設計和管理中，儘可能滿足不同門類工業建設與發展需求。
問題五：哪些情形不得進行工業不動產分割登記？
工業不動產分割是有原則的，不能隨意分割。擅自改變土地用途的不動產不得分割，工業地產開發項目已經許可確定了的不動產單元不得分割，工業用地上的辦公、生活等配套用房不得獨立分割。用地批准檔案或土地使用權出讓契約約定不得分割的工業不動產，原則上不得分割，但經批准單位或土地使用權出讓方審批同意，並重新簽訂土地使用權出讓契約或補充協定後，可按照本辦法有關規定進行分割。
問題六：分割後的工業不動產應當遵守哪些要求？
答：分割後的不動產不得改變規劃批准的布局、結構、用途和設計方案；不得超出規劃批准建設規模（計容面積）的二分之一；在改造裝修和投入使用前，對布局、設計方案的調整，應依法按程式向住建、自然資源和規劃等部門申報，確保不降低原建築質量、消防安全水平，符合環境保護有關規定。如果申請分割的工業不動產屬於《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》（住建部2020年第51號令）第十四條第（九）項情形，即“生產、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應站、調壓站”，涉及需要修改消防設計檔案的，應當按要求重新進行消防設計審查和驗收。另外，分割後的不動產不得再次分割，且5年內不得再次轉讓。
問題七：如何申請和辦理工業不動產分割登記手續？
答：工業不動產分割和轉讓，由轉、受讓企業共同向工業不動產所在地的區政府或功能區管委會組織成立的聯合審核認定小組（由經信、住建、自然資源和規劃、生態環境等部門組成）提出申請。聯合審核認定小組對申請事項進行合法、合理性認定，對於符合申請條件的出具《工業不動產分割登記聯合審核意見》。轉、受讓企業可據此依不動產登記法定程式向不動產登記部門申請變更、轉移登記。
