興國縣政府為規範全縣土地一級開發行為，合理開發土地資源，於2009年根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國招標投標法》等法律、法規，結合本縣實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：興國縣土地一級開發項目投資建設管理辦法（試行）
- 根據：中華人民共和國土地管理法
- 目的：合理開發土地資源
- 簽訂：《土地一級開發契約》
- 性質：法律法規
第一章 總則
第一條 為規範全縣土地一級開發行為，合理開發土地資源，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國招標投標法》等法律、法規，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地一級開發，是指在本縣行政區域內經縣政府批准對確定的存量國有土地和擬徵收的集體土地，組織進行征地、拆遷和基礎設施建設的行為。土地一級開發包括土地初始開發和土地再開發兩種形態。
第三條 土地一級開發遵循政府主導、統一規劃、市場運作、合法經營的原則。
第四條 土地一級開發模式包括政府獨資、企業獨資、政府和企業聯合投資三種模式，根據項目的特性決定投資方式。
第五條 縣國土局負責土地一級開發的征地管理工作，縣土地儲備中心牽頭負責土地一級開發的各項組織工作，縣房管局負責房屋拆遷的管理工作，縣建設局負責縣城規劃區內土地一級開發項目的規劃和建設管理工作，具體實施工作由土地一級開發企業或招投標企業負責。
第六條 土地一級開發項目主體的確定分政府直接授權和公開招標兩種方式，具體由縣土地儲備中心根據項目的特性予以確定並報縣政府批准。對國有企業採取直接授權方式,民營企業採取招標方式（在具體開發時，未達到三家企業的，招標轉為招商，並報政府審定）。中標或接受政府直接授權的土地一級開發企業不得向他人轉讓其承擔的土地一級開發項目，並按法規對項目內基礎設施的建設進行公開招投標。
第二章 項目的實施程式
第七條 項目申報。依據政府年度工作安排，按土地年度供應計畫，由鄉鎮政府或投資企業向縣土地一級開發領導小組申報土地一級開發項目，經縣規劃、國土部門審核，報縣政府批准後組織實施。
第八條 項目核准和規劃審批。縣土地一級開發領導小組負責統一向縣發改委和縣建設局分別申辦項目核准手續和規劃審批手續。
項目的可研報告編制、規劃設計、施工圖設計、房屋調查摸底、房屋拆遷評估、征地評估、項目各分項工程施工圖預算和總投資預算等前期工作,分別由相關單位負責。
第九條 辦理征地和房屋拆遷手續。土地一級開發項目涉及徵用土地的，由縣土地一級開發領導小組向縣政府提出征地申請，按程式辦理征地報批手續。縣城規劃區內征地工作由瀲江鎮人民政府負責，其它鄉鎮範圍內征地工作由所屬鄉鎮人民政府負責；涉及房屋拆遷的，在城鎮規劃區內的國有土地上的拆遷由拆遷人向縣拆遷辦申辦《房屋拆遷許可證》，項目開發企業負責實施。
第十條 組織招投標。縣土地一級開發領導小組根據項目核准、規劃、征地、施工圖、分項工程預算、總投資預算等檔案和相關材料，組織編制招標檔案，組織招投標。招標採取對土地一級開發淨收益中開發企業所得分成原則上不得高於50%的比例進行競標（具體地塊在招投標方案中另行確定），選擇合理比例的土地一級開發單位。招標檔案須明確開發規模、開發模式、招標方式、開發時序、開發期限、投資總額、年度資金投資額、被征地農民的補償安置計畫、拆遷補償安置計畫等內容。土地一級開發項目標底由縣土地一級開發領導小組會同縣發改委、國土、建設、財政、監察等部門組成審定小組審定。
政府直接授權確定開發單位的不採取招投標，由縣政府常務會議研究決定。
第十一條 簽訂契約。由縣土地一級開發領導小組與土地一級開發單位簽訂《土地一級開發契約》。
《土地一級開發契約》應包括以下內容：
（一）土地一級開發契約各方；
（二）土地一級開發的內容和標準；
（三）基礎設施建設的項目和標準
（四）土地一級開發費用的支付方式和期限；
（五）土地一級開發的工程進度；
（六）開發項目內的土地供應計畫；
（七）違約責任、爭議的解決方式；
（八）契約各方認為須明確的其他事項。
第十二條 項目管理。基礎設施建設執行項目法人制、招標投標制、工程監理制、竣工驗收制，嚴格控制工程的進度、質量、安全和成本，接受財政、建設、審計、監察等部門的監督。
第十三條 項目驗收。土地一級開發項目完成後，由縣土地一級開發領導小組、鄉鎮人民政府會同縣發改委、國土、建設、財政等部門進行驗收。驗收合格的項目，其土地納入儲備，基礎設施依照程式移交至相關單位進行使用管理。
第十四條 工程決算。項目竣工驗收後，由縣土地一級開發領導小組和縣財政局牽頭組織縣國土局、建設局、審計局等部門對土地一級開發項目的成本進行審核和決算。
第十五條 土地出讓。開發項目內的土地按契約約定採取招標、拍賣、掛牌方式出讓。
第三章 項目淨收益的計算和分配
第十六條 土地一級開發項目淨收益為土地出讓收入扣除土地開發成本後餘下的純收益部分。
土地出讓收入為土地出讓總收入扣除應繳稅費後剩餘部分。
土地開發成本包括：
（一）土地徵用及拆遷補償費：土地徵用費、土地報批費、房屋拆遷補償費、房屋拆遷安置費、徵用土地和拆遷工作經費及相關稅費；
（二）前期工作費：可研報告（初設）編制費、規劃設計費、勘測費、諮詢費、評估費；
（三）基礎設施建設費：項目四周及項目區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、照明等設施費用；
（四）其它費用：工程管理費、工程監理費、質量監督費等。
（五）徵用土地和拆遷等前期費用包乾，計入開發成本。
（一）、（二）由土地開發企業借給財政部門，再由財政部門借給國土部門包乾使用，超支由政府補給。
第十七條 徵用土地工作經費按2．2元/平方米計算，房屋拆遷工作費按20元/平方米計算；項目前期工作費用，在編制項目可研報告中提出，財政部門審定。
第十八條 中標企業作為工程項目管理人，工程管理費按《興國縣政府投資項目代建制管理辦法（試行）》規定的工程代建費收取標準計算。100萬元（含）以下的工程按3%計取，100萬元（不含）—300萬元（含）的工程按2.5%計取，300萬元（不含）—500萬元（含）的工程按2%計取，500萬元（不含）以上的工程按1.5%計取。
第十九條 土地一級開發項目淨收益的分配。
（一）政府直接授權的土地一級開發項目，淨收益的分配比例，按超額累進方式進行計算。
超額累進計算方法為：
l、淨收益占土地開發總成本在30%及以下的，企業70%，政府30%；
2、淨收益占土地開發總成本超過30%至40%的部分，企業60%，政府40%；
3、淨收益占土地開發總成本超過40%至50%的部分，企業45%，政府55%；
4、淨收益占土地開發總成本超過50%至60%的部分，企業38%，政府62%；
5、淨收益占土地開發總成本超過60%至70%的部分，企業33%，政府67%；
6、淨收益占土地開發總成本超過70%至80%的部分，企業28%，政府72%：
7、淨收益占土地開發總成本超過80%至90%的部分，企業25%，政府75%；
8、淨收益占土地開發總成本超過90%至100%的部分，企業23%，政府77%；
9、淨收益占土地開發總成本超過100%的部分，企業20%，政府80%。
（二）招投標確定的土地一級開發項目，按中標比例進行分配。
（三）政府在本文出台前已有約定的，按約定比例分配。
（四）政府有特殊開發需要的，按約定比例分配。
第四章 項目資金的管理
第二十條 土地一級開發項目資金，全部納入財政專戶管理。縣級土地一級開發項目由縣財政實行收支兩條線管理，鄉（鎮）土地一級開發項目由鄉（鎮）財政實行收支兩條線管理。
第二十一條 土地一級開發項目確定開發企業後，開發企業需及時將項目前期工作、土地徵用、土地報批、房屋拆遷補償等費用借給財政部門，再由財政部門撥付有關部門使用。
第二十二條 基礎設施建設費用和其他費用，根據中標額和審核實際發生額由土地一級開發企業借給財政部門，由財政部門在建設、監理、審計等部門審核後撥付至施工企業。
第二十三條 土地出讓後，財政部門及時將土地一級開發企業支付的前期工作、土地徵用、土地報批、房屋拆遷補償、基礎設施建設等各項費用和工程管理費、土地一級開發淨收益分成撥付給土地一級開發企業。
第二十四條 土地一級開發項目的資金籌措、財務監管辦法由縣財政局會同縣國土局、審計局另行制定。
第二十五條 土地一級開發項目和項目開發淨收益分配所涉及的稅收按法律法規規定繳納。
第五章 附則
第二十六條 本辦法由縣發改委、國土局負責解釋，自發布之日起施行，凡與本辦法相牴觸的，以本辦法為準。
