為了規範物業管理活動，維護物業管理各方合法權益，營造良好的人居環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合自貢市實際，制定本條例。
基本介紹
- 中文名：自貢市物業管理條例
- 實施時間：2018年1月1日
- 發布單位：自貢市人民代表大會常務委員會
- 批准時間：2017年9月22日
全文,解讀,
全文
（2017年8月25日自貢市第十七屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過
2017年9月22日四川省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批准）
第一章 總 則
第一條
第二條 自貢市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指通過選聘物業服務企業按照契約約定或者業主自行管理等方式，對物業管理區域內的房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 物業管理遵循業主自治、依法監管相結合的原則。
第四條 市、區縣人民政府應當將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系，制定和落實現代物業服務業扶持政策。
第五條 市、區縣人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
市、區縣發展改革、公安、民政、司法行政、財政、國土資源、規劃、衛生計生、環境保護、城鄉管理執法、人防、質監、工商、郵政管理及其他有關行政管理部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。
各行政管理部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。
第六條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）履行以下職責：
（一）負責組織、指導、協調本轄區業主大會設立、業主委員會和監事委員會選舉與換屆；
（二）指導和督促業主大會、業主委員會、監事委員會開展工作；
（三）協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，調處業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛；
（四）協調和督促物業服務企業的交接；
（五）建立舊住宅小區物業管理體系；
（六）協助住房城鄉建設行政主管部門對物業服務企業、業主委員會信用評價體系建立、考核、公布。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理活動。
第七條 建立物業管理聯席會議制度，物業管理聯席會議由轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召集，區縣住房城鄉建設、公安、司法行政主管部門、居（村）民委員會、物業服務企業、物業管理協會、業主委員會、監事委員會或者業主代表、專業經營單位等參加，協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。
第二章 物業管理的區域及設施
第八條 物業管理區域的劃分，應當以土地使用權證確定的用地範圍為基礎，按照權屬明確、有利於物業管理的原則，綜合考慮物業的建築規模、共用設施設備管理與維護、社區建設等因素確定。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，配套設施設備共有、共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第九條 建設單位應當在住房城鄉建設行政主管部門劃定物業管理區域後，將物業管理區域詳細分布圖、業主共用部位和共用設施設備的配置及其建設標準等內容在劃定的物業管理區域內或者房屋銷售現場顯著位置進行公示。
確需調整物業管理區域的，業主委員會或者業主代表應當制定調整方案，對調整後物業管理區域的共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，並經相應區域內三分之二以上業主同意後報經住房城鄉建設行政主管部門劃定。
第十條 新建住宅的，建設單位應當按照具備通水、通電、通信、衛生、採光、通風等基本使用功能和辦公條件的要求，對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行簡單裝修，配置獨立合格的水、電等計量裝置。
同一物業管理區域分期開發建設的項目，物業服務用房、業主委員會議事活動用房應當首期建設。
物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬於物業管理區域全體業主共有，任何單位、組織和個人不得分割、轉讓、抵押，也不得擅自變更用途。
第十一條 規划行政主管部門在建設工程規劃許可時，應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房的設計指標、位置和面積進行審核。住房城鄉建設行政主管部門在核發商品房預售許可證時，應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房的配置情況進行核查。不動產登記部門在辦理首次登記時，應當註明物業服務用房、業主委員會議事活動用房室號。
在建設項目竣工驗收時，住房城鄉建設行政主管部門應當將物業服務用房、業主委員會議事活動用房建設情況納入竣工驗收的內容。
第十二條 新建物業管理區域內配建的會所、幼稚園、車位車庫、架空層、環衛設施、郵件（快件）接收等配套設施，應當在房屋銷售契約中載明投資主體、權利歸屬。未載明的推定為業主共有。
第三章 業主、業主大會、業主委員會與監事委員會
第十三條 依法登記取得房屋的所有權人為業主。因買賣、贈與、繼承、財產分割等已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。
業主在物業管理活動中享有以下權利：
（一）按照物業服務契約的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）監督物業服務企業履行物業服務契約、監督業主委員會工作，向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢；
（三）提議召開業主大會會議，參加業主大會會議，提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）選舉業主代表、業主委員會成員，並享有被選舉權；
（五）依法使用物業共用部位、共用設施設備；
（六）監督專項維修資金的管理和使用；
（七）要求其他業主、物業使用人停止侵害業主共同利益的行為；
（八）法律、法規規定的其他權利。
第十四條 業主在物業管理活動中履行以下義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會和業主委員會作出的決定；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理規約；
（三）按照國家有關規定交納或者續籌住宅專項維修資金，並對符合使用住宅專項維修資金條件的事項進行確認；
（四）交納物業服務費用；
（五）配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務契約實施的物業管理活動;
（六）向物業服務企業、業主委員會提供聯繫地址、通訊方式；
（七）在轉讓、出租房屋後十日內在物業服務企業進行登記；
（八）法律、法規規定的其他義務。
第十五條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，同一物業管理區域設立一個業主大會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主人數超過三百人的住宅小區，可以以幢、單元為單位推選業主代表，履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生程式、職責範圍、工作規範等事項應當在業主大會議事規則中明確。
業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。
第十六條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的產生程式、職責範圍、工作規範等事項。
第十七條 符合首次業主大會會議召開條件的，條件具備之日起三十日內，建設單位應當書面報告物業管理區域所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請設立業主大會；建設單位未及時書面報告申請設立業主大會的，同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出設立業主大會的書面要求。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到報告之日起十五日內會同物業管理區域所在地區縣住房城鄉建設行政主管部門組織成立業主大會籌備組，並自籌備組成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
第十八條 業主大會籌備組由業主代表、建設單位、住房城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會組成，其中業主代表人數比例不低於總人數的三分之二。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將籌備組成員姓名、分工、聯繫方式等在物業管理區域內顯著位置公告。
籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會組織業主推薦。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）的代表擔任。
業主大會籌備組應當做好以下工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；
（二）擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則等草案；
（三）確認業主身份、業主人數、業主投票權數和業主專有部分面積；
（四）提出首屆業主委員會委員候選人建議名單；
（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（六）制定籌備經費開支預算方案；
（七）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公示，徵求業主意見。業主對前款內容提出異議的，業主大會籌備組應當記錄、處理並答覆。
第十九條 建設單位應當自業主大會籌備組成立之日起七日內，向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列檔案資料：
（一）物業管理區域劃分資料；
（二）房屋及建築物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建築規劃總平面圖；
（五）共用部位、共用設施設備承接查驗證明材料；
（六）物業服務用房、業主委員會議事活動用房配置確認資料；
（七）其他有關的檔案資料。
建設單位已經註銷的，由物業服務企業提供有關資料。
籌備組應當將前款資料自業主大會成立後三十日內交街道辦事處（鄉鎮人民政府）建檔保存。
第二十條 建設單位應當承擔籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費，於籌備組成立後三十日記憶體入街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定的銀行賬戶。籌備組按照籌備經費開支預算方案向街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請使用。
首次業主大會會議召開後，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公布，接受全體業主監督。
第二十一條 業主大會會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。召開業主大會會議，業主委員會應當在會議召開十五日前通知全體業主並報告物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會，由其派員對會議進行監督。
業主可以委託代理人參加業主大會會議，但應當出具書面委託書，明確所委託的許可權。
物業使用人可以接受業主書面委託行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第二十二條 業主大會會議應充分聽取業主意見，可以採取集體討論、書面徵求意見等方式討論決定事項，具體辦法由業主大會議事規則規定。
表決可以採取現場投票，也可以採取書面、簡訊、微信、電子郵件等方式。
鼓勵推進業主共同決策電子平台建設，改進業主大會表決形式。
第二十三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，是業主大會的執行機構，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
業主委員會由五至十一人單數組成，任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則規定。業主委員會委員由業主擔任並履行職責，不得由他人代理。業主委員會主任、副主任從業主委員會委員中推選產生。
業主委員會可以設定候補委員，業主委員會候補委員人數不得超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員的任職資格、選舉產生規則和職務終止規則等內容在業主大會議事規則中規定。業主委員會候補委員應當經物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意始得當選。設立候補委員的，應當與業主委員會一併公告和備案。
業主委員會委員出現缺額的，由候補委員按照得票多者依次遞補。經遞補後仍少於五人的，應當及時組織召開業主大會進行增補或者重新選舉業主委員會。
第二十四條 業主大會可以設立監事委員會，代表全體業主監督業主委員會的工作。
監事委員會由三人或者五人組成，成員在非業主委員會委員的業主中產生。監事委員會議事規則和成員的資格、任期等事項由業主大會議事規則規定。
監事委員會主要履行以下職責：
（一）審核業主委員會的工作計畫和報告、業主大會收支情況報告;
（二）監督業主委員會財務活動，包括籌集、管理、使用住宅專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等;
（三）監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況，對業主委員會及其委員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會予以糾正;
（四）督促業主委員會及時召開業主大會會議;
（五）向業主大會會議提出其職權範圍內的建議、意見;
（六）列席業主委員會會議，並對業主委員會決議的事項提出建議或者質詢;
（七）向業主大會報告監事委員會行使職權的情況並通告全體業主；
（八）業主大會議事規則規定的其他職責。
第二十五條 業主委員會、監事委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、公道正派、身體健康、具有一定組織能力的業主擔任。鼓勵符合業主條件的社區居民委員會成員通過法定程式參與業主委員會、監事委員會委員選舉。
有下列情形之一的，不得擔任業主委員會、監事委員會委員：
（一）本人及其配偶、近親屬與本物業管理區域內物業服務企業有利害關係的；
（二）有損壞房屋承重結構安全、侵占業主共用部位、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等行為且未改正的；
（三）未按照規定交納物業服務費用、交存住宅專項維修資金等且未改正的；
（四）上屆業主委員會、監事委員會委員無正當理由連續三次以上未參加業主委員會、監事委員會會議的；
（五）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益的；
（六）業主大會議事規則、管理規約約定的其他情形。
第二十六條 業主委員會、監事委員會不得有下列行為：
（一）阻撓、抗拒業主大會行使職權；
（二）拒不接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、住房城鄉建設行政主管部門的指導和監督；
（三）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關檔案、資料；
（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會印章；
（五）未經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意，與物業服務企業簽訂物業服務契約；
（六）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主公共收益及其他財產；
（七）打擊、報復、誹謗、陷害投訴、舉報人；
（八）違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會成立、業主委員會選舉的情況，管理規約、業主大會議事規則，業主大會決議決定，業主委員會、候補委員、監事委員會名單等資料向所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。備案材料齊全的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在十五日內出具書面備案證明，並在備案後七日內將備案材料抄送區縣住房城鄉建設行政主管部門，將有關情況書面通報所在地公安派出所、居（村）民委員會。
備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內到原備案機關辦理變更備案。
第二十八條 業主委員會持備案證明、業主委員會負責人身份證明等向銀行申請開設基本存款帳戶，向所在地公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章。
第二十九條 業主委員會應當按照業主大會議事規則或者業主大會的決定召開業主委員會會議。委員不得委託他人參加會議。
業主委員會會議由主任召集並主持。主任可以委託副主任召集並主持會議。
業主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定應當經全體委員半數以上籤字同意後方可生效。決定作出之日起三日內，應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告。
第三十條 業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置向業主公布下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務契約；
（四）業主委員會主任、副主任、委員、候補委員、監事委員會委員名單及其聯繫方式；
（五）每半年以書面形式公布專項維修資金的籌集、使用情況，物業共用部位、共用設施設備的使用、經營收益，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況；
（六）應當向業主公開的其他情況和資料。
第三十一條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
換屆選舉期間，本屆業主委員會不得組織召開業主大會會議決定選聘解聘物業服務企業、使用住宅專項維修資金等重大事項；但屬緊急動用維修資金的情況除外。
第三十二條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督下將其保管的有關憑證、檔案等檔案資料、印章以及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促其移交，公安機關應當依法協助。
第三十三條 業主委員會、監事委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：
（一）以書面形式向業主大會、業主委員會提出辭職經同意的；
（二）不再具備業主身份的；
（三）喪失履行職責能力和條件的；
（四）法律、法規、業主大會議事規則和管理規約規定的其他情形。
第三十四條 業主委員會、監事委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定罷免其委員資格：
（一）挪用、侵占業主共有財產；
（二）索取收受建設單位、物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益；
（三）利用職務之便要求物業服務企業減免本人或者利害關係人的物業服務費；
（四）泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動；
（五）經業主委員會二分之一以上委員或者百分之二十以上業主提議罷免其委員資格的；
（六）業主大會議事規則和管理規約規定的其他罷免資格的情形。
業主委員會、監事委員會有本條例第二十六條情形之一的，持有百分之二十以上投票權數的業主可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面提出組織對業主委員會、監事委員會全體委員的罷免。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在三十日內，會同有關部門調查核實，組織召開業主大會臨時會議，經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意，通過罷免決議。
前款罷免通過後，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照本條例規定組織、指導成立新一屆業主委員會、監事委員會。
業主委員會、監事委員會及其委員資格屆內終止或者被罷免的，應當在終止之日起七日內移交由其保管的檔案資料及財物。
第三十五條 業主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規定，建立健全規範的專項財務制度。
第三十六條 業主大會、業主委員會和監事委員會的工作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內利用共用部位、共用設施設備經營的，工作經費可以在經營收益中列支，具體額度由業主大會籌備組或者業主委員會提議，並經業主大會會議表決後執行。工作經費具體籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。
業主可以要求對業主委員會財務收支情況進行審計。經持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會會議通過，業主委員會應當委託第三方專業機構進行審計，審計結果應當在物業管理區域內顯著位置公布，審計費用由全體業主共同承擔。
第三十七條 物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織成立物業管理委員會代行業主委員會相關職責：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導後仍不能成立的；
（三）列入舊住宅小區綜合整治改造計畫且符合第二項條件的；
（四）屬保障性住房的。
物業管理委員會由五至十一人單數組成，成員由業主以及公安派出所、居（村）民委員會、建設單位等代表組成。其中，業主成員應當不少於百分之五十。
物業管理委員會自成立之日起三十日內應當告知物業所在地的區縣住房城鄉建設行政主管部門，並在物業管理區域內顯著位置公布成員名單。
物業管理委員會應當依法履行職責，作出決定前，應當徵求全體業主意見；作出決定後，應當在物業管理區域內顯著位置公告。
物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，並在七日內與業主委員會辦理移交手續後解散。
第四章 前期物業管理
第三十八條 住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，建設單位應當通過下列方式選聘具有相應資格的物業服務企業，提供前期物業服務：
（一）住宅物業管理區域房屋總建築面積超過五萬平方米或者國有投資占百分之五十以上的物業管理區域，應當採用公開招標方式；
（二）住宅物業管理區域房屋總建築面積超過三萬平方米低於五萬平方米的物業管理區域，可以採用邀請招標方式；
（三）住宅物業管理區域房屋總建築面積低於三萬平方米的物業管理區域或者投標人少於三個的，或者法律法規另有規定的，經住宅物業所在地區縣住房城鄉建設行政主管部門核准，可以採取協定方式選聘物業服務企業。
第三十九條 建設單位可以邀請專業經營單位、物業服務企業或者物業諮詢機構等提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理相關的建議。
第四十條 新建住宅物業的公共配套設施應當具備下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續：?
（一）生活用水納入公共供水管網，並安裝分戶計量表；
（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；?
（三）小區用電納入城市供電網路，並安裝分戶計量表；
（四）在城市管道燃氣主管網覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣管道的敷設並與相應管網連線，並安裝燃氣分戶計量表；
（五）通信管道、通信線路、有線電視線和寬頻數據傳輸信息連線埠敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施設備、郵政通郵設施等按規劃設計要求配置到位；?
（六）按照規劃要求完成消防供水、通道等公共消防設施建設；?
（七）小區道路與城市道路或者公路之間有相連線口；?
（八）按照規劃要求完成教育、衛生、交通、環衛、商業服務、物業服務和社區服務等配套設施建設；?
（九）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；
（十）住宅小區分期建設的，已建成的住宅區周邊場地與施工工地應設定有效隔離設施；
（十一）法律、法規規定的其他條件。
規劃、住房城鄉建設、消防、人防、通信、郵政等相關部門和專業經營單位應當對前款規定相關事項進行現場驗收。
物業服務企業不得承接未完成前兩款規定的物業服務。
第四十一條 建設單位應當邀請業主代表、物業所在地住房城鄉建設行政主管部門參加物業承接查驗，也可以聘請相關專業機構參加。
建設單位應當在物業交付十五日前完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，移交承接查驗資料。
承接查驗後，雙方簽訂的物業承接查驗協定作為前期物業服務契約的補充協定。未進行承接查驗的物業，不得交付使用。
第四十二條 物業服務企業應當自物業交接後三十日內，持下列檔案向物業所在地區縣住房城鄉建設行政主管部門辦理物業承接查驗備案手續：
（一）物業承接查驗協定；
（二）查驗記錄；
（三）交接記錄；
（四）其他與承接查驗有關的資料。
第四十三條 物業服務企業應當將承接查驗有關原始資料建檔保存。
物業承接查驗檔案屬於全體業主所有，業主有權查詢、複製、摘抄。前期物業服務企業應當在業主委員會成立之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
第四十四條 前期物業服務期間，首套住宅物業交付滿一年的，建設單位應當委託第三方專業機構對前期物業服務企業服務等級進行評定。評定結果向全體業主公告，同時告知區縣住房城鄉建設行政主管部門。
第四十五條 前期物業服務契約期滿，未選聘新的物業服務企業前，可以由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務至簽訂新的物業服務契約之日止。
第五章 物業服務
第四十六條 業主大會成立後，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約。業主委員會應當將物業服務契約草案在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於七日；物業服務契約經業主大會審議通過，由業主委員會與物業服務企業簽訂。
物業服務契約簽訂後生效，前期物業服務契約即行終止。
物業服務企業應當將物業服務契約在簽訂之日起三十日內報區縣住房城鄉建設行政主管部門備案。
第四十七條 物業服務契約應當包括下列事項：
（一）物業管理區域範圍、人員崗位配置等基本情況；
（二）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（三）物業服務用房的配置、使用、維修和管理；
（四）公共綠化的維護，公共區域的環境衛生、秩序維護、安全防範；
（五）車輛的停放管理；
（六）物業服務質量標準；
（七）物業服務費用收取標準和方式；
（八）物業檔案資料的保管；
（九）物業服務契約期限；
（十）雙方的權利義務；
（十一）物業服務契約終止、解除條件；
（十二）違約責任和履約擔保；
（十三）其他事項。
第四十八條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公開下列信息，並及時更新：
（一）物業服務企業資信情況和項目負責人基本情況、聯繫方式、物業服務投訴電話；
（二）物業服務契約約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監控等專項設施設備及專業經營設施的維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；
（四）其他應當公開的信息。
第四十九條 未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔；已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的除外。
第五十條 物業服務企業應當按照物業服務契約中關於安全防範的約定，制訂物業管理區域內安全防範應急預案，並定期開展演練。
物業管理區域內發生安全事故或者其他緊急事件時，物業服務企業應當及時採取應急措施，並按照規定向轄區政府、相關行政管理部門和專業經營單位報告，協助做好相關工作。
第五十一條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）擅自提高物業服務收費標準；
（二）擅自處置業主共有的財產及收益；
（三）擅自設定或者允許他人設定營業攤點；
（四）擅自實施停水、停電、停氣；
（五）法律、法規規定的其他禁止行為。
第五十二條 因物業服務契約期滿一方不續簽或者單方提前解除契約的，應當依據契約履行必要的告知義務；契約未約定告知期限的，應當提前60日告知；雙方應當做好物業服務企業撤出物業服務管理區域的相關工作。
產生爭議的，業主委員會、物業服務企業可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調處理有關事項。經協調未達成一致，物業服務企業應當撤出物業服務管理區域。雙方的爭議，可以通過訴訟或者仲裁解決。
物業服務企業撤出物業服務管理區域後，業主大會仍未選聘新的物業服務企業或者未決定自行管理的，由業主委員會進行應急管理，相關費用由業主承擔；街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對業主委員會的應急管理進行監督指導。
第五十三條 物業服務企業有下列行為之一的，兩年內不得申報各類物業服務示範項目：
（一）因違反相關法律、法規、規章規定，一年內受到兩次以上行政處罰的；
（二）被有關機關或者行業協會認定，採取不正當手段惡性競爭，嚴重損害行業或者同行聲譽、利益的；
（三）拒不執行行政機關作出的處罰決定或者責令限期改正決定的；
（四）物業服務契約依法解除或者終止後拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續的。
第五十四條 業主未按照契約約定交納物業服務費的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促限期交納；物業服務企業通過上門催交、電話通知等多種方式，督促限期交納；經通知逾期不交納的或者聯繫不上的，物業服務企業可以在物業管理區域內顯著位置公示催交，也可以按照約定申請仲裁或者依法提起訴訟。
業主具有履行能力而不履行生效法律文書確定義務的，物業服務企業可以申請人民法院依照相關規定將其納入失信被執行人名單。
第五十五條 市、區縣住房城鄉建設主管部門應當加強對物業服務企業的信用監管，監管情況及時向社會公開。
第五十六條 鼓勵物業服務企業加入物業管理行業協會。物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規範行業服務行為，促進行業持續健康發展。
第六章 物業的使用與維護
第五十七條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構；侵占、損壞樓道等共用部位、共用設施設備；
（二）違法搭建建築物、構築物；破壞或者擅自改變房屋外立面，在非承重外牆上開門、窗；
（三）侵占、損壞公共園林綠地；
（四）擅自改變房屋規劃用途；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；
（六）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（七）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等；
（八）製造超過規定標準的噪聲、振動或者影響其他業主採光、通風；
（九）違反規定停放車輛；
（十）擅自在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫；
（十一）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查。有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門處理；業主、物業使用人對侵害其合法權益的行為，有權進行制止，可以依法提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。
第五十八條 對正在實施的裝飾裝修違法行為，由規劃、住房城鄉建設、城鄉管理執法、公安消防等行政主管部門責令立即停止違法行為，必要時可以與供水、供電、供氣和建設工程勘察、設計、施工、監理單位建立行政執法協助機制，制定製止違法建設的具體措施。
有關行政執法部門認定附有違法建設的房屋，應當及時書面告知不動產登記機構，不動產登記機構限制辦理變更、轉移、抵押登記。違法建設情形消除的，有關行政執法部門應當及時書面告知不動產登記機構解除限制。
第五十九條 物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位車庫應當優先滿足業主的需要。建設單位應當在銷售物業前制定車位車庫銷售租賃方案，並在房屋銷售現場公示。
車位車庫數量等於或者低於本物業管理區域的房屋套數的，每戶業主限購一個車位車庫。
物業管理區域內業主未租、售的車位車庫，建設單位可以向物業管理區域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過六個月。
第六十條 物業管理區域內規劃的車位車庫應當充分利用，未充分利用的，不得占用業主共用的道路或者其他場地設定車位。
物業管理區域內，經業主大會同意，可以利用共用部位或者場地停放車輛並收取合理費用。停車方案由業主委員會或者物業管理委員會與物業服務企業共同擬定，規劃、公安交警、消防部門應當對消防通道劃定、警示標誌設定等予以指導。
第六十一條 利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收入扣除成本和約定合理報酬後屬於公共收益，歸全體業主所有。
前期物業服務期間，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，公共收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務契約或管理規約中約定。
業主大會成立後，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主委員會應當制定本物業管理區域公共收益具體使用管理辦法並經業主大會表決通過。
經業主大會決定，公共收益可由物業服務企業代管或者業主委員會自行管理。業主委員會委託物業服務企業代為管理經營的，應當簽訂委託契約，支付管理報酬。公共收益應當專戶存儲，單獨列賬。公共收益中應當納入住宅專項維修資金部分，按年度交存。
在前期物業服務期間，物業服務企業應當每半年公示物業共用部位、共用設施設備使用、收益情況。
第六十二條 建立住宅專項維修資金，專項用於建築物及其附屬設施設備保修期滿後共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
專項維修資金的建立、管理、使用，應當專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督。
住宅專項維修資金管理機構應當建立統一的住宅專項維修資金管理信息系統，推進監管工作信息化，主動公開資金監管相關信息。
住宅專項維修資金管理使用辦法，由市人民政府另行制定。
第七章 舊住宅小區物業管理
第六十三條 對配套設施設備不全的舊住宅小區，市、區縣人民政府應當制定舊住宅小區綜合改造和管理的中長期規劃和年度計畫，並安排專項資金用於舊住宅小區的綜合改造。
第六十四條 舊住宅小區經專有部分面積占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意，可以通過業主自籌、引入社會資本等多種方式新建、改建小區停車配套設施。改造方案須經規劃、公安交警、消防部門予以確認。
第六十五條 區縣人民政府應當建立舊住宅小區長效管理機制。
改造後仍不具備引入專業物業服務條件的，在居（村）民委員會的指導下自行管理。
第八章 法律責任
第六十六條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。
第六十七條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、區縣住房城鄉建設行政主管部門給予下列處罰，並錄入企業信用檔案：
（一）違反本條例第十條第一款規定，未對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行簡單裝修的，責令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上六萬元以下罰款；
（二）違反本條例第二十條第一款規定，未按照規定承擔首次業主大會會議經費的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款；
（三）違反本條例第四十一條規定，未在規定時間內完成前期物業承接查驗工作的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（四）違反本條例第四十四條規定，未按照要求委託第三方專業機構對前期物業服務企業服務等級進行評定的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第六十八條 業主委員會、監事委員會違反本條例第二十六條規定的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期改正。
第六十九條 物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由市、區縣住房城鄉建設行政主管部門給予下列處罰，並錄入物業服務企業信用檔案：
（一）違反本條例第四十條第三款規定，承接不具備交付條件的物業服務，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第四十二條規定，未辦理物業承接查驗備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款；
（三）違反本條例第四十八條規定，未公開物業服務相關信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款；
（四）違反本條例第五十條規定，未制定安全防範應急預案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款；
（五）違反本條例第五十一條第二項規定，擅自處置屬於業主共有的財產及收益的，責令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；
（六）違反本條例第五十一條第三項規定，擅自設定或者允許他人設定營業攤點的，責令限期改正；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；
（七）違反本條例第五十一條第四項規定，擅自實施停水、停電、停氣的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
違反本條例第五十一條第一項規定，擅自提高物業服務收費標準的，由市、區縣價格行政主管部門依法進行處罰。
第七十條 有關行政管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的負有直接責任的主管人員和其他直接責任人有下列情形之一的，由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正；情節嚴重的，對相關責任人給予行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任：
（一）未按照規定履行監督管理職責的；
（二）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；
（三）對物業服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；
（四）發現違法行為或者接到舉報後不及時查處的；
（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；
（六）違法實施行政許可或者行政處罰的；
（七）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。
第九章 附 則
第七十一條 業主依法決定對物業管理區域實施自行管理的，參照法律法規和本條例有關規定執行。
第七十二條 本條例中下列用語的含義：
（一）物業，是指房屋及其配套的設施設備和相關場地；
（二）物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；
（三）共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、架空層、走廊通道等；
（四）共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
第七十三條 本條例自2018年1月1日起施行。
解讀
小區物業管理收費標準有哪些依據？如何成立業主委員會，維護好業主權益？共用設施經營性收入究竟歸哪方所有？隨著《自貢市物業管理條例》的制定出台，這些在市民生活中常發生的糾紛和矛盾，今後將有法可依。
23日，記者從我市召開的《自貢市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）新聞發布會獲悉，我市將從2018年1月1日起施行該《條例》，《條例》從物業管理體制、配套建築與設施設備產權、物業管理區域車位車庫管理等方 面都有明確規定。
“接地氣” 制定地方性物業管理法規
物業管理水平既是衡量一個城市品質的重要標誌，也是各級人民政府治理能力的體現。
近年來，物業管理行業暴露出開發建設項目遺留問題多、配套設施設備不完善；前期物業服務等級虛高、服務質量與物業服務收費標準不相稱；小區業委會成立難、業主大會召開難等突出問題，矛盾糾紛不斷。
因此，經多方徵集意見，市人大常委會研究，並報市委常委會同意，決定製定自貢市物業管理的地方性法規。該項工作從2016年3月啟動，經過列入立法計畫、起草實施辦法草案、向社會廣泛徵求意見、市人大常委會審議等階段，最終於9月22日經四川省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批准，將於明年1月1日施行。
《條例》全文總計九章七十三條，主要載明了立法目的、依據、適用範圍、物業管理區域的劃分及調整、業主委員會職能職責、前期物業服務企業選聘、車位車庫設定與處理、舊住宅小區物業的管理等方面。
加強監管 規範物管用房配套建設
該《條例》在上位法有所規定的情況下，對各方主體的職能職責、權利義務方面作出了一定補充和細化，以解決在物業管理活動中，行政機關互相推諉或行使職權找不到法律依據、業主委員會無法監管、業主濫用權力等問題。
同時，為進一步規範我市物管用房配套建設，維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，《條例》還對物管用房裝飾裝修進行了規定，以保證物業服務企業和業主委員會能正常開展工作，即《條例》第十條，新建住宅的，建設單位應當按照具備通水、通電、通信、衛生、採光、通風等基本使用功能和辦公條件的要求，對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行簡單裝修，配置獨立合格的水、電等計量裝置。《條例》第十一條，強化了對物業管理用房配建的監管，將物業服務用房、業主委員會議事活動用房建設情況納入竣工驗收的內容。
共用設施等經營性收益應歸全體業主所有
物業管理是以清晰的產權為基礎的，物業管理區域內配套建築與設施設備產權的不清給物業管理帶來極大的困難，成為物業管理中難以解決的老大難問題。
小區哪些地方屬於公共區域，業主是否具有使用權？小區內的經營性收益應怎樣分配？在《條例》中也有明確規定。
要徹底地減少或者防止物業糾紛的產生，化解物業管理中的矛盾，必須從源頭上解決配套建築與設施設備的產權問題，因此，《條例》第十二條規定新建物業管理區域內配建的會所、幼稚園、車位車庫、架空層、環衛設施、郵件（快件）接收等配套設施，應當在房屋銷售契約中載明投資主體、權利歸屬。未載明的推定為業主共有。
同時，《條例》小區物業管理區域內共用部位、共用設施設備的經營性收益的管理、分配、建帳、公示、使用作了明確規定，利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收入扣除成本和約定合理報酬後屬於公共收益，歸全體業主所有。並明確了經營性收益應當建立專戶，納入住宅專項維修資金部分應當按年度交存，並每半年公示公共收益賬目，接受業主監督。
維護廣大業主權益 創新設定業主委員會制度
隨著經濟社會的發展，一些超大型小區呈現業主達數千甚至上萬人，因此，召開業主大會成為一大難題。
《條例》第十五條第二款規定，“業主人數超過三百人的住宅小區，可以以幢、單元為單位推選業主代表，履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生程式、職責範圍、工作規範等事項應當在業主大會議事規則中明確”，這將有效解決小區業主人數眾多、召集業主大會召開、形成決定決議難等問題。
《條例》第十六條規定，“同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的產生程式、職責範圍、工作規範等事項”，這條的設定可以解決在不同的公共區域、不同的共用部位發生的需要業主委員會甚至業主大會議決定事項但又不涉及其他無關業主利益的事情。
而作為一個公益性的自治組織，一旦業主委員會不作為、亂作為，有損廣大業主權益情況，《條例》參照《中華人民共和國公司法》創製了監事委員會制度，在第二十四條規定，業主大會可以設立監事委員會，代表全體業主監督業主委員會的工作。同時，對監事委員會的人數、職能職責、任職條件、罷免等進行了明確，更有利於監事委員會順利開展工作。
前期物業服務等級虛高？委託第三方專業機構進行評定
對市民所反映的物業收費太高問題，以及物業服務企業是如何制定收費標準的，《條例》也進行了明確規定。
物業服務費收取，主要分為前期物業服務費和物業服務費兩個方面。前期物業服務費的收費標準是由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，並定期公布；物業服務費是由業主大會決定，業主委員會與物業服務公司簽訂契約時約定，屬於市場行為。
對此，條例僅能對前期物業服務費這塊進行調整。為了避免出現前期物業服務等級虛高、服務質量與物業服務收費標準不符，從而導致物業服務契約糾紛的情形發生，《條例》第四十四條規定，前期物業服務期間，首套住宅物業交付滿一年的，建設單位應當委託第三方專業機構對前期物業服務企業服務等級進行評定。評定結果向全體業主公告，同時告知區縣住房城鄉建設行政主管部門。同時，條例對違反第四十四條規定，未按照要求委託第三方專業機構對前期物業服務企業服務等級進行評定的，給予了相應的處罰。
小區車位車庫應優先滿足業主需要
自貢的老舊小區非常多，車位車庫少，存在停車難問題。那《條例》對小區車輛管理是如何考慮的？
針對老舊小區實施有計畫的改造，通過業主自籌、引入社會資本等多種方式新建、改建小區停車配套設施，滿足人民民眾需要；對新建小區，在嚴格按照標準配建車位車庫的基礎上，《條例》規定“物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位車庫應當優先滿足業主的需要。建設單位應當在銷售物業前制定車位車庫銷售租賃方案，並在房屋銷售現場公示。車位車庫數量等於或者低於本物業管理區域的房屋套數的，每戶業主限購一個車位車庫。物業管理區域內業主未租、售的車位車庫，建設單位可以向物業管理區域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過六個月”。
此外，對占用物業管理區域內道路或者其他場地停車。條例規定：“物業管理區域內規劃的車位車庫應當充分利用，未充分利用的，不得占用業主共用的道路或者其他場地設定車位。物業管理區域內，經業主大會同意，可以利用共用部位或者場地停放車輛並收取合理費用。停車方案由業主委員會或者物業管理委員會與物業服務企業共同擬定，規劃、公安交警、消防部門應當對消防通道劃定、警示標誌設定等予以指導。”
