自助拆遷

簡介自助拆遷

簡單說來，自助拆遷指的是在當家作主網的協助下，業主通過集體發起改造意願，通過合法的手續和流程，進行拆遷改造。

基本介紹

• 中文名：自助拆遷
• 協助：當家作主網
• 要求：合法的手續和流程
• 基本理念：我的房產我作主

介紹

詳解自助拆遷

所有舊城區待改房業主，只要大多數業主有拆遷改造意願，都可以通過當家作主網公開討論並集中意見。小區居民在形成一致意見後，可在業主委員會或倡議發起人的牽頭組織下，自行成立公司作為一個明確的項目申請主體，當家作主網幫助該主體進行項目立項、用地、規劃及建設相關手續。取得小區開發項目後，業主可選擇將項目直接轉讓給開發商獲得直接現金收益，或者以入股形式與開發商合作進行小區項目的開發，從而獲取新建樓盤的收益。如果業主不願成立公司，在項目可行且大多數業主意見達成一致的前提下，網站可以幫助業主嫁接開發企業並設計相關方案，業主可獲得相應建還等安置補償，同時可根據原有住房面積選擇進行投資或轉讓投資權益。

自助拆遷改造最根本的出發點是為了讓市民過上幸福和諧的生活，本著民意先行才是自助拆遷改造的關鍵。

概念

基本理念

當家作主網倡導的“我的房產我作主”的基本理念，旨在徹底顛覆傳統的開發商單向拆遷模式。

所有的拆遷行為將由業主通過當家作主網的開放平台，公開討論並匯總意見，使得大多數業主意見點集中後，由當家作主網協助業主委員會完成自助拆遷投資的設計和推進工作。

在所有過程中，當家作主網始終倡導以拆遷業主為核心，其中涉及建還回遷部分的戶型、設計、功能等，在國家政策和規定允許的範圍內業主均有權決策，真正實現拆遷業主當家作主。

服務對象

當家作主網面向所有舊城區待改房業主，無論你所住的小區是否有開發商介入拆遷，只要大多數業主有拆遷投資意願，都可以通過當家作主網公開討論並集中意見，當家作主網會幫助嫁接投資商及開發商，促進該區域的主動拆遷更新和投資。

特色服務

當家作主網整合了業內知名的建築設計機構、投資開發機構、建設施工機構及工程綜合服務機構等多家房地產建設的產業鏈機構，為拆遷業主提供與拆遷投資相關的所有配套服務。

拆遷新房落成後，你還能通過當家作主網整合的優秀家裝設計施工機構、家具、家居生產服務機構、社區1公里半徑生活服務機構等房產生活服務鏈，為新居新品質生活提供必要的保障。

流程指導

多數地區小區業主希望通過自助拆遷實現小區的改造新建，但並不熟知操作流程，由此產生了諸多疑問和困惑。鑒於此，當家作主網精心整理了小區業主申請自助拆遷的主要步驟和操作流程，供廣大業主參考。

申請改造步驟

第一步：本區90%以上的業主同意本小區改造，並形成書面意見；

第二步：由本小區業主形成主體組織逐級上報，申請本小區列入城市改造計畫；

第三步：政府部門根據業主意見及城市規劃要求，審批本小區列入改造計畫和範圍；

第四步：由拆遷改造執行主體按照舊城改造程式進行本小區舊城改造立項報批；

第五步：立項報批通過後，業主與舊改執行主體達成拆遷協定，並進行本小區改造各項報批工作，實施拆遷過渡安置及補償，開始本小區舊城改造執行；

第六步：本小區改造完成，業主回遷，並獲取相應改造收益，項目結束。

政策說明：申請納入改造計畫的過程只是向政府申請取得本小區改造許可的過程，並不代表本小區就一定會被馬上拆遷改造，不涉及業主本人的利益得失。本小區被納入改造計畫後，才會有拆遷改造執行主體和業主商談拆遷過渡補償、回遷標準等具體的利益條件，商談結果雙方都認可才能進行拆遷改造的後續推進及審批工作，在此之前業主關於本小區房產的各項權益均不會有任何影響。

關於自助拆遷的疑問

1、小區自助拆遷是否可行？

無論項目所在區塊是否發布了拆遷公告，該區塊能否順利被拆遷，業主的認同率是根本。所以自助拆遷只是先徵詢業主的意見，如果業主認同度高，再進行規劃、建設、土地相關部門的報批工作，只是調整了摸底和報審的先後次序而已，對實質操作沒有影響。另外，對於相關職能管理部門而言，自助拆遷與傳統拆遷改造的性質是一樣的，無論是審批、監管還是政策運用等，當地拆遷管理部門也是全程介入管理的，不存在和傳統拆遷資源不一樣的問題。

2、小區申請自助拆遷，土地性質問題如何解決？

針對該項目的方案只是參照周邊已改造項目做的測算，並非必須變更土地性質，無論土地性質維持原狀還是變更為商住性質都不影響該地塊自助拆遷的操作，只是業主最終的收益可能略有變化。土地性質由政府部門統一規劃，關於該地塊的規劃、土地性質等當前就可以向規劃部門查詢，這些信息是開放的。

3、小區自助拆遷，容積率由誰決定？

當前測算的容積率為參照本區塊周邊已改造項目和全國舊城改造的慣例所做的預估值，確切數據需要經過規劃局審批。當然，從舊城改造的可行性方面考慮，一般舊城改造後的容積率都會比改造前有所提升。如果大多數業主有改造願望，專業的房地產運營機構會協助開展相關審批工作。

4、小區自助拆遷項目資金由誰解決？

關於項目開發的資金。自助拆遷提倡業主有一定的投資機會，但大部分開發資金必須由有實力的開發商解決。在進入拆遷程式之前，政府部門對拆遷機構、開發商都有嚴格的資質審查，業主也有權對開發商的背景、資質、能力進行調查，對於不符合本項目拆遷改造要求的企業，業主有權提出異議甚至否決。除了政府監管部門保障業主權益外，業主自己將會有更大的自主權保障自己的合法權益。

5、小區自助拆遷，有的業主不願意拆遷改造怎么辦？

首先，推行自助拆遷投資模式的目的，就是為了化解拆遷矛盾，促進和諧拆遷，從而加快城市更新步伐。之所以在相關部門未發任何公告之前先徵詢廣大業主的意見，就是為了儘可能了解到所有業主的想法，為規劃、建設、土地部門的審批決策提供依據，以使審批的結果令大家都滿意。當然，不排除總會有個別業主想法獨特，這就要靠業主群體本身通過鄰里關係和共同利益進行說服和感化，這樣比拆遷公司上門以對立面的角色做工作要好的多。我們相信，只要拆遷改造方案公平、公正、公開，能夠代表業主的真正想法，對每一個業主的道理都是可以說通的。退一步講，桂花邨的地塊面積還算比較大，也可以採用分批分塊改造開發，讓暫時不願拆遷改造的業主看到改造後的美好成果後再溝通達成共識。

6、小區自助拆遷，如果業主成立公司，是否具有專業性和資質去承擔小區開發項目？

業主成立的公司只是為了投資收益管理的需要，並不能直接做本小區的開發。所有的房地產開發必須符合國家的各項資質審查要求，也就是參與該項目的拆遷機構、開發商、監理、供應商等都必須是正規企業，工程承接也必須通過招投標，所以，工程質量和可靠性是通過國家強制性的機制及相關部門的監管確保的。

7、小區自助拆遷，如果開發商嫌成本太高不願承接怎么辦？

這在實際操作中是不存在的。因為，凡是舊城改造涉及的成本類型大同小異，能夠承接傳統舊城改造項目的開發商沒有理由拒絕自助拆遷的項目。另外，自助拆遷中有業主投資機會，開發商的投資壓力不升反降，反而會有更多優秀的開發商參與到該項目的角逐。

項目試點

“桂華邨住戶搞自助拆遷”激起千層浪

相關部門回應：只要符合改造要求，政府都支持

桂華邨搞自改成焦點

因不滿被拒於“政府改造”的範圍內，南海桂城桂華邨小區居民從去年7月起就走上了“自助拆遷”之路，這是廣東省首例以自行方式申請改造的個案。據悉，截至目前，已有過半業主加入到他們的隊伍。而只要同意改造的戶數達到總戶數的90%，那么桂華邨自行改造項目將有望成為現實。

此創新之舉，在民間引起了軒然大波。一些“幸運”被納入改造範圍的市民紛紛在網上留言，支招桂華邨業主如何在談判時爭取更多利益；而禪城、順德一些老城區市民，則“隔空”向桂華邨要金點子：“怎么才能得到政府各部門的支持？”“需要具備哪些申請標準？”……

記者了解到，如果審批成功，按照新改造規劃，桂華邨建築面積將從原5.5萬平方米增加至10萬平方米。而原業主除了可以選擇就地留住，還可以以分紅的形式返利，實現財富的二次增值。業內認為，如果桂華邨模式成功，將為廣東整個“三舊”改造工作注入全新血液。

各方聲音

廣東城市管理專家張學光：示範意義大於結果

儘管有人對於這類沒夠20年樓齡的小區是否需要改造有所微詞，但廣東城市管理專家張學光認為，桂華邨作為一個普通小區，能自發地完成這么複雜的自行改造申請過程，其本身的維權意識和業主團結性都是令人讚賞的，可以說，其示範帶動意義已經大過最終的申報結果。但張學光不忘提醒有關部門，在審批和處理這類自行改造行為的過程中，要提防有人以自行改造為幌子，追逐不合理利益。

上海城市規劃（CCUI）專家高洪：真正用商業模式平衡各方利益

上海城市規劃專家高洪指出，業主從主動發起自行改造倡議的那一刻起，其實已經改變了傳統的單向改造模式，避免了只由一方說了算。

與行政改造不同的是，自行改造投資是真正地用商業模式去平衡和保障各方的利益訴求。但整個過程因涉及太多利益方，高洪建議有意向自行改造的小區應引入專業的規劃機構來協助完成改造申報工作，充分考慮到改造補償安置問題、利益分紅問題、實際面積分配等。

欲自行改造五條不可少

1.明確自行改造的牽頭方，如小區業委會或村委會等。

2.徵詢片區範圍內的所有土地權屬人的支持意見，以簽名等書面形式確定。

3.制定具體的改造方案。其中，擬改造的地塊控制性規劃指標是重要因素，應參考規劃部門早前對小區所屬範圍制定的控制性詳細規劃，查看規劃建築密度、容積率等多種參數，再比照目前住宅區的相應指標，看是否有提升的空間（不能逾越這些控制性指標）。

4.正式向相關部門進行申報，從鎮街到區到市，層層往上審。

5.若地塊屬於原有國有出讓住宅用地，申報成功後，還須再次進行公開的土地交易，即進入招拍掛流程才能進行後續的改造開發。