聊城市物業管理辦法

檔案內容

第一章總則

第一條為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，提高城市管理水平，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）和《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業，按照物業服務契約約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

第三條本辦法適用於本市行政區域內物業的使用、維護、服務及監督管理等活動。

第四條物業管理應當按照開發建設與物業管理相分離、政府指導與業主自治相結合的原則，逐步實現市場化、專業化、社會化管理。

第五條市住房和城鄉建設委員會是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣（市、區）人民政府住房城鄉建設部門或房地產管理部門（以下統稱物業主管部門），付她體負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

行政執法、財政、民政、物價、公安、城鄉規劃、市政公用少罪項埋、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

第六條各級人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導和協調，建立並完善物業管理部門聯席會議制度。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責立白元，調解處理物業管理糾紛。

社區居民委員會負責指導、監督業主大訂享堡會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理有關的工作。

第七條各級人民政府應當積極制定扶持政策，採取措施，引導推動舊住宅區、商業區、工礦區以及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業管理，促進物業服務行業發展。

第二章前期物業管理

第八條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，按照以下原則來進行：

（一）同一個建築區劃內的地上、地下建築物和設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業管理區域；但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；

（二）物業項目內有規劃市政道路或自然河流穿越的，可以劃分為不同的物業管理區域；

（三）分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；

（四）不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意後，敬習可以合併為一個物業管理區域。

第九條建設單位申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用證明、建設項目規劃設計方案和地名核准檔案等資料向物業所在地縣（市、區）物業主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

物業主管部門應當自受理之日起20日內，在徵求物業所在地街道辦事處或鄉（鎮）人民政府的意見後進行劃分登記備案並書面告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域在商品房買賣契約中應臭盛艱向物業買受人明示。

第十條業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合併的，應當向物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處或鄉（鎮）人格嘗槳民政府會同縣（市、區）物業主管部門進行審查，確需調整的，應於5個工作日內予以確認並在物業管理區域內進行公告。

第十一條在物業管理區域內，建設單位應當按照不低於建設工程項目總建築面積千分之三，且不少於一百平方米的要求配置物業服務用房。物業服務用房要求具備水、電、採光、通風等正常使用功能，且滿足客戶接待、檔案保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等服務功能。

第十二條建設單位在報批規劃時，應在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，並將物業服務用房納入建設配套項目計畫，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

規划行政主管部門應在《建設工程規劃許可證》中註明物業服務用房的性質和面積。

房地產行政主管部門在核發《商品房預售許可證》時，不得將經過規劃確定、前期物業管理備案的物業服務用房納入可銷售商品房屋許可範圍。

建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房一併申請登記。房產登記機關在房屋登記簿上應對物業服務用房予以記載，登記產權人為物業管理區域內的全體業主。

第十三條物業管理區域內的政務管理用房、社區居民委員會用房以及按規劃要求配套建設的中國小校、會所、幼稚園、車庫、車位等，應當嚴格按照國家、省有關規定進行配套建設，由所有權人申請辦理房產登記手續，且不得擅自改變其規劃用途。

第十四條住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，並承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

第十五條在業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。投標人少於三個或者物業項目建築面積低於三萬平方米的，經縣（市、區）物業主管部門批准，建設單位可以採用協定方式選聘物業服務企業。

第十六條建設單位在物業銷售前，應當制定臨時管理規約，並在物業項目的銷售場所進行公示。

臨時管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等依法作出約定；有關約定不得侵害物業買受人的合法權益。

第十七條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務契約、臨時管理規約、住宅小區配套建築和設施設備的清單及其產權歸屬聲明檔案等資料報縣（市、區）物業主管部門備案，並在商品房預售時將上述資料作為商品房買賣契約的附屬檔案。

第十八條建設單位應當按照國家、省有關規定和商品房買賣契約的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

第十九條建設單位在物業交付使用15日前，應當與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

（一）取得規劃、消防、環保等主管部門出具的核實認可或者準許使用檔案，建設工程竣工驗收合格，並經過建設行政主管部門備案；

（二）供水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、寬頻數據傳輸等市政公用設施設備，經綜合驗收後移交給相關專業經營單位；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求完成；

（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊備；

（七）法律、法規規定的其他條件。

第二十條物業承接查驗應按照下列程式進行：

（一）確定物業承接查驗方案；

（二）移交有關圖紙資料；

（三）查驗共用部位、共用設施設備；

（四）解決查驗發現的問題；

（五）確認現場查驗結果；

（六）簽訂物業承接查驗協定；

（七）辦理物業交接手續。

第二十一條建設單位應當在與前期物業服務企業辦理承接查驗20日前，向前期物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等準許使用檔案；

（四）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；

（五）業主名冊；

（六）承接查驗所必需的其他檔案。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

第二十二條建設單位應當依法移交給專業經營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營設施設備。上述專業經營設施設備不作為物業服務企業現場查驗和驗收的內容。

第二十三條分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期進行承接查驗。建設單位與物業服務企業完成最後一期物業承接查驗後，辦理物業項目整體交接手續。

第二十四條物業服務企業應當自物業交接驗收後30日內，持下列檔案向縣（市、區）物業主管部門辦理物業承接驗收備案手續：

（一）物業承接查驗協定；

（二）建設單位移交資料清單；

（三）查驗與交接記錄；

（四）其他與承接查驗有關的檔案。

第二十五條建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可以接受建設單位的委託，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第三章業主、業主大會與業主委員會

第二十六條業主對物業管理區域內共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方式；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業提供服務；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）申請改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）申請分立或者合併物業管理區域；

（八）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）、（六）項事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合併後物業管理區域內專有部分占建築物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建築物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。

第二十七條業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位範圍內的物業管理事項。事項範圍和決定程式由業主大會議事規則或者物業管理區域內的全體業主共同決定。

第二十八條業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他應急處理事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導協助業主共同決定。

第二十九條物業管理區域內業主已交付入住面積達到建築物總面積百分之五十以上或者入住戶數所占比例達到百分之五十以上的，建設單位可以推薦業主代表作為臨時召集人；臨時召集人應當召集占總人數百分之五以上或者交付面積占建築物總面積百分之五以上的業主向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出書面申請成立業主大會。

占總人數百分之五以上或者交付面積占建築物總面積百分之五以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出書面申請成立業主大會。

第三十條街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自接到申請之日起30內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組由七人以上單數組成，由業主和建設單位、前期物業服務企業、街道辦事處或鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低於籌備組總人數的一半。

籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

第三十一條建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內，向籌備組提供以下資料：

（一）物業管理區域劃分備案證明；

（二）房屋及建築物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房備案證明。

首次業主大會會議籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。

第三十二條業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下資料向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案：

（一）籌備組出具並由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單；

（五）法律法規要求的其他資料。

材料齊全的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應噹噹場予以備案，並在備案後5個工作日內將備案資料抄送縣（市、區）物業主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第（二）、（三）、（四）項內容發生變更的，應當及時辦理備案變更手續。

第三十三條業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者喪失民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起3日內，將其保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第三十四條物業管理活動中業主權利、義務及業主大會、業主委員會的其他職責，按照《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》的有關規定執行。

第四章物業管理服務

第三十五條市物業行政主管部門應當建立物業服務企業信用檔案信息系統，對全市物業服務企業實行統一的資質信用動態考核管理。

第三十六條業主委員會經過業主大會授權，可以通過招投標或者協定方式選聘物業服務企業，並簽訂物業服務契約。

屬於前期物業管理階段的，業主委員會應當在新的物業服務契約生效前，與前期物業服務企業和新選聘的物業服務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清繳等事項進行協商約定。

業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務契約生效之日起，前期物業服務契約終止。前期物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或者其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。

第三十七條物業服務契約應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理和使用、契約期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

第三十八條物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起10日內，將物業服務契約報縣（市、區）物業主管部門和物價主管部門備案。縣（市、區）物業主管部門應當在備案完成後3個工作日內，將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

第三十九條物業服務企業應當按照物業服務契約的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務，還應當遵守以下規定：

（一）嚴格執行國家和省規定的物業服務技術標準、服務規範；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（三）確保消防等公共安全設施完好有效；

（四）建立各種突發事件的應急處理機制和工作預案；

（五）按照有關規定，將物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示；

（六）在物業管理區域內公示服務監督電話，定期聽取業主關於改進和完善服務的意見和建議；

（七）配合社區居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。

縣（市、區）物業主管部門應當對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規範和相關規定的情況進行監督檢查，並記入該企業信用檔案。

第四十條物業服務契約期滿前3個月，業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約，並將結果及時告知物業服務企業。雙方同意續約的，業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務契約。

解除或終止物業服務契約的，雙方應依據契約履行必要的通知義務；契約未約定通知期限的，應提前60日通知。契約解除或終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和契約約定辦理退出手續，並履行交接義務。

物業服務企業未履行通知義務以及辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

業主大會或者物業管理企業決定提前解除物業服務契約的，應當告知對方，並提前3個月在物業管理區域內公告全體業主。

第四十一條物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務契約，但事實上提供了物業服務，並履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前3個月在物業管理區域內書面告知業主。

第四十二條物業服務企業應當在物業服務契約終止後60日內，與業主委員會完成移交工作，也可以在業主委員會的監督下，直接向新物業服務企業辦理移交。物業服務企業應當履行以下交接義務，並按約定撤出物業管理區域：

（一）移交物業共用部分；

（二）移交本辦法第二十一條規定的相關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（四）結清預收、代收的有關費用；

（五）依法或依物業服務契約約定交接的其他事項。

未成立業主委員會的，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府申請辦理交接代管，待新物業服務企業確定後，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府將其代為保管的該物業項目移交資金、物品和資料轉交給新物業服務企業。

第四十三條實行物業管理項目經理執業信用備案制度。市物業行政主管部門負責建立統一的物業管理項目經理名冊。

物業服務企業應向受託管理服務的物業項目委派指定項目經理作為負責人。除物業服務契約另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職註冊。

物業服務企業指定或者更換項目負責人的，應當及時告知業主並報縣（市、區）物業主管部門備案。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

第四十四條物業服務收費區分不同物業類型分別實行政府指導價和市場調節價。推廣物業服務分項分等級的“選單式”收費機制，尊重業主的自主選擇權。

普通商品住宅的前期物業服務費實行政府指導價，由市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批准。具體收費標準由建設單位與選聘的前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定，並列入購房契約中。

已成立業主委員會的住宅小區及其他物業服務收費實行市場調節價，由業主委員會或者業主、物業使用人與物業服務企業約定。

第四十五條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

第四十六條物業服務企業違反物業服務契約約定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業依約履行契約義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。對於無正當理由拒不交納物業服務費的業主，業主委員會可以在物業管理區域內顯著位置以公告形式進行催交。

第四十七條物業主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴；引導物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和行業監督作用，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度。

物業服務行業協會可以根據物業服務項目類型、物業服務內容、服務標準等因素，定期發布物業服務成本信息。

第五章物業的使用與維護

第四十八條住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照有關規定辦理申報登記，並與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協定。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓宇顯著位置公示。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協定的，物業服務企業應當及時告知並勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，並有權依照管理規約或裝飾裝修服務協定的有關約定，阻止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第四十九條建設單位出售物業管理區域內的車庫、車位的，應當在出售前辦理車庫、車位預售許可或者銷售備案手續。物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

建設單位出租物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本物業管理區域業主需要後，建設單位可以將車庫、車位出租給本物業管理區域業主以外的其他人，租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費的標準按照價格主管部門會同物業主管部門制定的政府指導價格確定。

車庫、車位使用人應當遵守管理規約關於停車管理的約定。

第五十條占用物業管理區域內道路或者其他場地停放車輛的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主共同決定。車位場地使用費屬於全體業主所有，主要用於停車場地的管理、維護以及補充業主大會和業主委員會的活動經費。

第五十一條利用物業管理區域內共用部分設定戶外廣告或者從事租賃經營活動產生的收益，其分配應當由業主共同決定。未作出決定前，可以用於補充專項維修資金或者用作業主大會和業主委員會的活動經費。

第五十二條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位應當與業主簽訂服務契約，並服務到最終用戶，保障服務質量。

物業服務企業應積極協助業主與相關專業經營單位簽訂專業經營服務契約。物業服務企業接受專業經營單位代收專業經營服務費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，且不得向業主收取手續費等額外費用，也不得以業主欠交物業服務費為由限制或者變相限制專業經營單位提供服務。

第五十三條本辦法實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由市人民政府另行制定。

對列入市、縣（市、區）舊住宅區改造範圍的，舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第五十四條建設單位應當就房屋買賣契約約定的保修期限、範圍，承擔所銷售物業的保修責任；契約沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關規定執行。

在保修期間，建設單位未按規定履行保修義務的，業主、業主委員會、社區居民委員會或者其委託的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實後，維修費用在物業質量保修金中列支。

第五十五條物業保修期滿後，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時修復，相鄰業主應當提供便利。

第五十六條物業保修期滿後，物業管理區域內共用部分及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委託給物業服務企業承擔。維修費用經業主共同決定後，在專項維修資金中列支。

本辦法實施前未交納專項維修資金的物業或者專項維修資金餘額不足首次歸集額百分之三十的，業主委員會或者社區居民委員會應當通知相關業主補交或者續籌。補交或者續籌的比例和方式由業主共同決定。

第五十七條物業管理區域內共用部位、共用設施設備發生以下情形時：

（一）屋面防水滲漏嚴重危及人身財產安全；

（二）電梯因故障停運危及人身安全；

（三）高層樓宇二次供水設備故障導致供水中斷；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（五）消防系統出現功能障礙。

經過房屋安全鑑定機構鑑定確認後，應立即進行維修或者更新。物業服務企業或者相關業主在徵得業主委員會或者社區居民委員會同意後，可以直接組織實施維修或更新。維修工程竣工驗收合格後，物業服務企業或者相關業主應持經過審計的工程決算書和工程驗收合格證明到物業主管部門辦理劃轉維修資金手續。物業服務企業或相關業主未按規定及時實施維修或更新的，物業主管部門可以組織代修，維修費用在物業管理區域內公示後，從相關業主專項維修資金中列支。

第五十八條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業服務契約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，並自買賣契約或者租賃契約簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知物業服務企業。業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、有關專業經營單位結清服務費用。

物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結餘情況，該物業分賬戶中結餘的專項維修資金隨物業同時過戶。

第六章社區物業管理

第五十九條社區物業管理工作，應按照“縣（市、區）政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，物業主管部門指導，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，搞好社區基層組織與業主自治組織的共同協作，推進社區物業管理工作。

第六十條縣（市、區）政府、街道辦事處（鄉鎮政府）、社區應把物業管理工作納入社區建設。對暫時不具備實行專業化物業管理的住宅小區（樓），應組織安排專職人員進行保潔、秩序維護和公共設施維修；無主管單位的由轄區辦事處組織落實，發生的費用由業主承擔。對居住分散的住宅樓，應進行劃片整合管理。

第六十一條建立市、縣（市、區)、街道（鄉鎮）三級物業管理工作考核機制。縣（市、區）政府、街道辦事處（鄉鎮政府）應細化目標責任，將物業管理納入政府部門績效考核體系，物業管理涉及的政府部門、相關專業經營單位及其主管部門，是物業管理工作考核的主要責任人。

第六十二條物業管理、行政執法、公安消防、城鄉規劃、環境保護等部門應建立相關違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內公布投訴聯繫電話，對舉報的違法行為應及時作出處理。

第六十三條實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議制度由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。

第六十四條物業管理聯席會議主要協調下列事項：

（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業服務企業在履行退出程式及交接工作中出現的問題；

（三）物業管理區域內發生的突發事件；

（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

第六十五條業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理髮生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第六十六條有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計畫生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第七章法律責任

第六十七條違反本辦法規定的行為，有關法律、法規已設定處罰的，按照其規定執行。

第六十八條違反本辦法有關規定，物業服務企業未按照規定報送物業服務契約、信用檔案信息、統計報表等相關資料的，由物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可依據《山東省物業管理條例》處以三千元以上一萬元以下的罰款。

第六十九條違反本辦法第二十一條，建設單位不履行交接義務的，由物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可依據《物業管理條例》處一萬元以上十萬元以下罰款。

第七十條物業主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準徵求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的；

（二）未按照本辦法規定對住宅小區綜合驗收進行監管的；

（三）未按照本辦法規定籌備、組織召開業主大會會議的；

（四）挪用物業質量保修金和專項維修資金的；

（五）未按照本辦法規定召集或者參加物業管理聯席會議的；

（六）發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

（七）其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。

第八章附則

第七十一條本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。

本辦法所稱業主大會，是由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

本辦法所稱業主委員會，是由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

本辦法所稱全體業主，在成立業主大會後是指業主大會。

本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定；未成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。

本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建設，且建築區劃內住宅物業建築面積占物業項目總建築面積不低於百分之五十的居住區或居住組團。

本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建築物、構築物及配套設施設備和相關場地。

第七十二條前期物業服務契約、管理規約、臨時管理規約的示範文本，由市物業行政主管部門制訂。

第七十三條本辦法自2013年4月1日起實施，有效期為5年。《聊城市城市住宅小區物業管理辦法》（聊政發〔2000〕98號）同時廢止。

聊城市物業管理辦法

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