租售比值是指每平方米使用的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。而一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋租金與售價的比例。也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。租售比值這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一。
基本介紹
- 中文名：租售比
- 含義：歸納為房屋租金與售價的比例
- 作用：衡量樓市運行是否良好的指標
- 影響因素：年利率
內容解說,影響因素,結論,
內容解說
出售是將所有權轉讓給他人，實現資產價值的行為。出租是出租給他人，並收取作為服務價格的行為對於買房者來說，他需要支付的總費用包括買房的房價，維修費，保險費，房產稅等。從理論上分析，合理租售比的確定原則是在門面的整個壽命期內,購房所需支付的全部費用與租房所需支付的全部費用相等。
以此原則，國際上計算的合理租售比值標準一般為1：100~1：200。如果該比值低於1：100，表明該地區的房產投資價值被低估，投資潛力相對較大，房地產業後市看好；如果高於1：200，意味著房價中存在著一定泡沫。一般說來，租售比值能反映一個城市真實的住房需求，當一個城市二手房的房價持續上漲而租金卻未隨之上漲，沒有給於房價一個有效的支撐，使租售比出現嚴重不協調的情況時，我們就說該地區市場處於不健康的狀態，房價虛高，存在投機。
影響因素
出租的人所獲得的年收益率低於房貸年利率，這是否說明出租的人在“無私”地為租的人做貢獻呢？當然，在實際中，這種假設情況是根本不可能存在的。通過分析，我們發現我國租售比值過高的原因有以下幾點：
解釋一：將房屋出租並不是房產投資者的獲利渠道
他們主要是靠將房屋繼續出售來盈利由去年開始，我國的股市持續高漲，股票，基金的平均收益率超過房貸利率，所以從理性經濟人的假設出發，人們會選擇貸款買房，然後將手中的現金流進行股票，基金投資，以期在一定時間內獲得最大的收益。
解釋二：通貨膨脹情況下，固定資產的保值增值空間大
“亞洲開發銀行17 日在北京發布的《2007 亞洲發展展望更新》報告預測，2007 年和2008 年中國通貨膨脹率將分別為4.2%和3.8%，高於亞行今年早些時候分別為1.8%和2.2%的預測值。”
解釋三：我國稅制不夠完善，地產業的物業稅尚未開徵
一直以來，我國並未徵收物業稅，各種稅收只是在購買時一次性支付，因此房屋起始售價比較高。在房屋持有環節發生的房屋增值部分，投資者購買房產的預期收益很高，這樣就激了各類投資者對房產的需求。在此情況下，低價買進，然後坐等資產升值，然後高價賣出，賺取差價，哄抬價格。這也是我國地產投資的現狀：二手的以繼續出售為主，而非出租。當然，在房價一路上升，房租穩定不變的情況下，租售比值自然拉大。
目前影響租售比的因素主要有：
一、國家房地產等不動產稅率情況
不動產稅決定著有多少剩餘的投資進入房地產市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由於沒有不動產稅的擠壓，可能有5萬套就不進入租房市場，因此這時候的“租售比”的數據是不是完全的“租售比”值。如果不動產稅出台，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進入租房市場，這樣必然會導致租金大幅度下降，這時候的“租售比”就會發生巨大的變化，在房價上升的勢態中，如果開徵不動產稅或我國所謂物業持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會受到極大的制約。
二、關於房地產消費者的巨觀貸款政策。
例如我國出台的房貸新政中大幅下調了自住型住房的首付比例和還款利率，而對於非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規定了嚴格的上限。二手房政策更是沒有任何鬆綁跡象。
這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第 4套房。這樣投資者的風險飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢於將大量的投資房閒置在那裡並不出租，坐而等待房地產的增值，利率也是如此。顯然，這個貸款政策也是直接制約“租售比”比值的重要條件。
三、政府對大部分人的自住房需求的扶持與優惠政策實施情況。
由於住房權利是公民的生存權利的一部分，也是社會穩定與和諧發展的重要基礎，所以政府要以儘可能低的價格滿足這一主體需求，減少相關稅賦，擴大貸款年限，實行優惠利率，甚至直接提供政府補貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數量的減少直接導致“租售比”的變化。
四、房地產開發商建設房屋的銷售程式及法律規定。
我國的房地產預售制度是房地產開發初期的一種特殊的鼓勵政策，在市場已經高度發展後仍被沿用。加之價格在炒作中的飆升，開發商有大量的閒置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲後的增值，這和我國實行的預售制度有極大關係。在這樣的背景下的“租售比”數值會發生很大變化。我國出現的開發商主動地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個小盤開盤，實施變相囤積來推高房價，這是與我國實施的商品房預售制度有著重大關係的。一旦取消預售制度，房價將有大幅度下滑。惜售，不租，主動放緩建設與銷售步伐，只有在現行的預售制度下占有購房戶全部房款的條件下才能發生。
五、國家用於住房開發的土地供給情況。
如果政府對土地政府控制嚴緊，將導致住房需求加大，從而推動房價的上升；如果政府放大土地供應，或者對土地開發不制定開發時間表，不設定約束措施，這樣就會由於城市土地的資源有限與區位優勢，導致開發商囤地囤房，決定著何時向市場提供，影響房價變化，因此，土地供應情況將嚴重影響市場“租售比”。同時，土地價格的提升及其出讓操作過程是否透明、競爭與規範，也導致“租售比”中的租的比例放大或縮小，從而使“租售比”的數值發生變化。
六、住房市場的國內外開放條件限制。住房對外開放條件鬆緊也影響著房價的“租售比”。
住房對外開放條件鬆緊也影響著房價的“租售比”。城市政府的職責就是要率先保證本地人、本國人的住房需要，對外國人與外國資本購房或炒房應當嚴加限制。如果有相當多的人對住房政策有意見，那么政府就可能在選舉中失去選票。為了保證本地人的住房需求，許多國家都採取了不同措施對外國人購房加以管制，防止推動房價，擴大供需矛盾。我國處於市場經濟的初級階段，由於認識的不足與急於發展的動因，至今沒有制訂嚴格的房地產管制制度。為了GDP增長，一度完全放任外國人購房與投資房地產，甚至放縱外來資金炒房。此外，有大量的國外資金通過體制外的管道進入中國市場助推房價，包括大量以中國的中間機構出面操作，推高房價必然帶動“租售比”的相應變化。
七、住房市場的“租售比”統計學上範圍與取樣方式。
通常城市的租售比是有嚴格的地域範圍。我國目前實行的城市區域模式是“市管縣”模式，城市下轄大量的農業村鎮。把大量的農業村鎮的住房價格與在城市工作與生活的人群的住房價格混同起來是不真實的，也不是真正意義上的房價。因此計算城市或區域的租售比應該參考權威機構的數據才更科學實用。
