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內容提要
物權法旨在明確和調整各類作為財產的物的歸屬和利用的權利義務關係，一向是民法的重要組成部分，與契約法、侵權法共同組成民法的基本框架，是市場經濟法律體系的基本內容之一。我國物權法已於2007年3月16日由第十屆全國人大第五次會議審議通過。物權法是我國民法起草“三步走”規劃的第二步（第一步是契約法，第三步是民法典），先經學者草擬立法草案，再由人大法制工作委員會在學者立法草案的基礎上完成了物權法草案（徵求意見稿），於2002年12月提交全國人大常委會進行了第一次審議，於2005年7月將徵求意見稿向社會公布，前後經歷了七次審議．審議次數之多在我國立法史上前所未有，足見物權法起草受到的重視程度，也表明物權法起草是構建和諧社會、建立民主法治的必然要求。物權法的頒布實施將是我國市場經濟法律體系和社會主義法治建設中的一件大事。
物權法的立法宗旨是維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權。這一宗旨可以概括為“定紛止爭、物盡其用”。“定紛止爭”就是要以法律規範明確各種財產的歸屬和侵犯物權的責任，從而避免財產的不確定狀態和預防、解決法律主體對於財產的紛爭，並由此確定穩定、高效的市場交易的前提。這其中既包括保護國有資產和集體財產，從而維護國家公有制為主體的基本經濟制度，保障國家的社會主義性質，也包括保護公司、企業與個人的各類合法財產，從而營造富有活力的社會經濟環境，並立足人民民眾的財產權利維護和社會基礎的穩定。“物盡其用”就是要使物權不限於靜態的所有權，而是從所有權中演化出用益物權、擔保物權、占有等獨立的物權利益，使財產動起來、用起來，使財產的的占有、使用、處分、收益等各方面的功能都發揮出來，從而使物的利用達到最大、最佳，由此促進社會財富的積聚。“定紛止爭、物盡其用”的宗旨貫穿於物權法的全部，體現了物權法在社會主義經濟與社會建設中的重要地位。
物權法吸收了現有民法通則、擔保法等法律與司法解釋的成果，同時針對實踐中的問題，吸收理論研究成果，借鑑國外立法例，在立法上出現了許多新內容。概括起來主要有兩個方面：一是構建了具有我國特色的物權法體系，規定了一些新的物權制度。具體說，物權法分為總則、所有權、用益物權、擔保物權、占有五大塊，其中總則部分規定了物權法的基本原則、物權的設立、變更、轉讓、消滅和物權的保護；所有權部分規定了國家所有權和集體所有權、私人所有權、業主的建築物區分所有權、相鄰關係、共有，其中業主的建築物區分所有權是第一次在法律上做出規定；用益物權部分規定了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權，其中地役權是立法上的新概念；擔保物權部分規定了抵押權、質權、留置權；占有部分是全新的內容，在已有立法與司法解釋上從未進行規定。從理論上講，占有並非是法律事實，但物權法之所以規定占有並賦予占有一定的效力，是為了維護與事實占有相關的社會秩序，並調整由事實占有產生的權利義務關係。二是立足物權保護和各類物權利益的協調，規定了許多新的規範。如：(1)不動產登記規定了不動產登記主體與實際主體可能不一致情況下協調二者利益的登記異議制度和為保障不動產買受人將來實現物權的預告登記；(2)物權保護規定了請求返還原物、消除危險、排除妨害的物權請求權，在立法體例上明確了在物權保護上物權請求權與損害賠償請求權並列的方案；(3)在所有權保護上明確了徵收需以公共利益需要為條件，並明確了經濟補償方面保障被徵收人生活條件的原則；(4)就建築物區分所有權對規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬做出了規定，確立了車位、車庫應當首先滿足業主需要的原則，明確了兩類基本處理方式，即車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定，占用業主共有場地的車位則屬於業主共有；(5)明確了共有狀態下的推定規則。即按份共有或者共同共有不明確的，一般視為按份共有；按份共有人對共有財產份額沒有約定或者約定不明確的按照出資額確定。不能確定出資額的視為等額享有；(6)規定住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，從而與非住宅用地區分開來；(7)就抵押改變了擔保法第4l條關於應登記而未登記情況下抵押契約無效的規定，明確未經抵押登記不影響抵押契約的效力；同時，對抵押物的變現由原規定為須先經審判程式確認變為可不經審判程式直接申請法院變賣、拍賣；(8)擴大企業之間留置權適用的範圍，即債權人留置的動產可以與債權不屬於同一法律關係。
物權法頒布實施將對司法審判特別是民事審判產生深遠的影響，主要表現在四個方面：
1．為司法審判提供了相應的裁判規則。與我國的法治狀況相伴隨，我國長期缺乏較為健全的物權法規範，社會整體的物權法意識也很薄弱。物權法的頒布實施將彌補我國法制體系建設中的一大空白，改變司法審判“缺乏體系”、“少法可依”的局面，對於實現司法公正、規範審判裁量意義重大。這同時要求廣大審判人員學好物權法規範、領會好物權法精神。
2．一段時間內相關的案件量可能呈現較大增長，進一步加大法院的工作壓力。因我國長期缺乏完善的物權法規範和社會層面普遍的物權法意識，社會現存的物權遺留爭議數量很大，加上物權法對物權保護力度的加強也將影響到拆遷補償的標準等權利義務關係，直接關係到人民民眾的切身利益，可以預計，物權法實施之後，相關案件的數量會有大幅度的增長，涉及一類人群的還會形成群體性訴訟。
3．對司法審判職能發揮提出了更高的要求。物權既包括與所有制相聯繫的所有權，又包括與市場交易相關的用益物權、擔保物權。對於物權的確認、保護事關國家基本經濟制度、社會制度的維護，是對市場主體基本利益與市場交易秩序的保障。人民法院審理物權爭議案件只有站在這樣的高度才能真正實現法律效果與社會效果的統一，否則就會陷於機械執法，既不利於法治的推進，也不利於現實利益的協調和社會秩序的維護。同時，物權最集中地體現著當事人之間利益的紛爭，體現著國家利益、集體利益與個人利益，法律規範與政策調整，法律要求與社會現實的衝突，勢必進一步提高法院準確適用法律、妥當調整利益、維護社會秩序、充分發揮司法職能的難度。
4．許多疑難問題需要在審判實踐中研究解決。我國當下還處於法治建設過程中，完全實現法治的社會條件還有一定的距離。物權法的起草是一個各方利益博奕的過程，許多問題需要在審判實踐中研究細化。由於物權法是調整社會財產關係的基本法，財產關係又是錯綜複雜、千變萬化，這種研究細化的工作量相當大。如行政審判中應如何把握不動產登記機關的審查性質；對涉徵用爭議的處理中如何把握公共利益的需要；執行程式中就已查封的財產發生權屬爭議應如何處理，這些都是很敏感的問題。民事審判中需要研究的問題更多，如物權與債權發生衝突時應當如何處理；物權法與土地管理法、房地產管理法的適用關係；同類或不同類物權衝突時應當如何處理；物權救濟與訴訟時效的關係應如何理解與把握；相鄰關係中不違反國家有關工程建設標準的是否就不構成對相鄰建築物通風、採光和日照的妨礙，等等。這些問題在物權法上沒有明確的規定，但涉及利益關係複雜，需要深入研究。
本書正是針對物權法實施後即將面臨的法律適用方面的疑難問題進行專題性研究，以供審判實踐參考。作者均系工作在民事審判一線的法官，有一定的實務研究功底和研究興趣。本書的撰寫是他們開展審判調研和實務研究的一次嘗試。本書依據立法和學術理論，立足審判實踐，開展了十四個專題的研究，專題排列遵循物權法的體例順序。據了解，最高人民法院已著手組織對物權法的司法解釋起草工作，我們也希望本書的工作能對此提供一些基礎研究材料。
目錄
總目錄
專題一物權法與民法通則、擔保法等法律中已有物權規範的審判適用關係/1
專題二物權保護與訴訟時效的關係/30
專題三預告登記制度/75
專題四更正登記制度/101
專題五房屋共有/139
……
