炒樓黑名單

炒樓黑名單，據網路流傳的一種列出將炒樓者的名單，來源於銀監會主席劉明康在博鰲亞洲論壇上的表態：金融監管機構已經設立了一個負面的名單系統。雖然未曾公開，但銀行系統早就一直有關於多套房按揭貸款的名單，據此，此名單也是炒樓嫌疑最大者，不過從銀行盈利角度，銀行系統未曾堅決表示對這些客戶拒絕放貸。

基本介紹

• 中文名：炒樓黑名單
• 概述：網路流傳一種列出將炒樓者的名單
• 來源：銀監會主席在博鰲亞洲論壇的表態
• 作用：在房市上起到緩釋作用

簡介

車險有黑名單，一旦不幸被拉進這一黑名單，或被拒保，或要遭遇保費大幅上浮的尷尬；信用卡世界也存在黑名單，進入黑名單會給個人貸款蒙上陰影。如今，“炒樓黑名單”橫空出世，讓不少欲貸款買房者心裡慌慌的。

炒樓者

“遇到以炒樓為目的的貸款者，銀行有權不貸款。”銀監會主席劉明康在博鰲亞洲論壇上的一席話，將禁貸令直接指向了炒樓者。劉明康同時表示，對於炒樓者，金融監管機構已經設立了一個負面的名單系統。業內俗稱“炒樓黑名單”。

在“炒樓黑名單”尚未現出廬山真面目之前，對於是否真有“炒樓黑名單”，以及這一“炒樓黑名單”對遏制炒樓、調控房地產的影響有多大的爭論，已經在市場上引起了軒然大波。

實施可能

據一位接近監管部門的資深業內人士透露，實際上對於房貸申請者是否屬於炒樓者，決定放還是不放貸，標準要由銀行自己去判斷，銀監會並沒有制定特別嚴格的標準和明確的準則。監管部門的確有這樣一份“黑名單”，但是並沒有統一的檢測系統，而這份名單主要是由監管部門到各銀行調查得出的一份名單。

“如果靠各家銀行自己制定‘黑名單’然後上交,肯定是行不通的。因為這些其實都是銀行的客戶，銀行從盈利的角度出發並不會出賣這些客戶，因此目前都是監管當局調查出的一份名單。”

一股份制銀行廣州分行相關負責人表示，銀行自身並沒有製作這樣一份“黑名單”，同時也沒有收到過銀監會下發的“炒樓黑名單”。他表示，銀行一直都有對疑似炒樓者作一些限制，例如對提前還款設定限制和障礙，因為炒樓者一般資金流動大,，會很快速的還款,，進快出。此外，還會檢測房貸申請者按揭、還款的頻率。“但是，如果要真正的判斷肯定一個客戶為炒房者，難度還是比較大。銀行能做的基本就是提高首付和利率或者設定一些障礙了。”該負責人說。

銀行其實不難鑑別炒房行為，問題的關鍵在於銀行是否願意這樣去做。從多方了解到，大部分銀行內部的確有一份炒樓的“黑名單”，擁有三套以上按揭貸款的房產、一年內頻繁多次申請按揭貸款都有炒樓的嫌疑。然而除個別銀行外，大部分銀行都未對多套房按揭說“不”。

早已存在

“對於辦理了多套房按揭的炒樓者，銀行內部一直是有黑名單，對於這類購房者的貸款申請，我們一直是採取不受理的做法。”一家四大商業銀行個人信貸有關負責人表示，該行打擊炒樓的措施實施已經很長時間，並非2010年才開始。大部分銀行都有一份放貸黑名單，只是對炒樓者採取睜一隻眼閉一隻眼的態度。“從徵信系統裡面很容易就能看到起申請人歷史記錄買房貸款的情況。”該人士對記者表示，建立炒樓黑名單並不難，擁有三套以上按揭貸款的房產、一年內頻繁多次申請按揭貸款都有炒樓的嫌疑。“炒樓者太容易辨識了。”因此，銀行此前是“不願”而非“不能”建立炒樓黑名單。

然而上述銀行人士也對記者表示，不少小銀行對擁有多套房按揭的炒樓者依然採取欲拒還迎的態度。記者在採訪多家銀行後也了解到，對於“黑名單”的界定，銀行大多考察的貸款申請人的信用情況，並非名副其實的炒樓黑名單。

實際作用

“銀行各自建黑名單，不是很有效，還是由相關部門牽頭做比較好，更具公信力和有效性，還可將這一系統納入央行徵信系統。持有房產在一定時間內頻繁進出的客戶，可以考慮放進這個系統。但是，這個系統未必是負面的，可起箇中性的名字。建好後具體如何使用，由銀行自行把握。”杜志良說。

這一新招不能說沒有效果，但任何招數都是有破綻和缺點的。交行杭州分行個貸部有關人士表示，最大的問題是，炒樓者拿親友的身份證，或請親友過來辦理貸款，全部做成首套房，首付和利息由他來支付，這是風險最大的。

“炒樓”者並非房市虛熱的罪魁禍首，只能算是幫凶。在信貸層面設立“炒樓黑名單”，只能起到緩釋作用而無法解決房市的根本問題。說白了，設立“炒樓黑名單”，只是技術性的補丁舉措，並沒有觸及房市亂源的痛點。

學者觀點

中央財經大學中國銀行研究中心主任郭田勇表示,在中國有很多不同的監管政策,有軟的也有硬的,"有權不發放貸款"這一說法實際上是把決定權留給銀行自己去做,潛台詞是"有權不放貸,也有權放貸"並非強硬禁止的監管措施。理論上監管部門完全可以出台"一刀切"的強硬監管措施,但是不這么做一方面是尊重商業銀行的盈利立場,另一方面也取決於監管部門對目前形勢的判斷,"如果房地產的泡沫進一步加大,那么監管部門有可能出台更嚴厲的措施打擊炒樓,目前是否需要下此重手,監管層還要找到一個調控和保持銀行盈利的平衡點。"郭田勇說。

著名經濟評論人葉檀則認為,如果房地產繼續瘋狂,而政府稅收等政策遲遲無法推出之時,縮減金融槓桿是最安全的辦法。由於房地產價格節節上升,房地產被作為最重要的抵押品給銀行,銀行由此擴張信貸,房地產價格越高意味著信貸的規模越大。"如果說購房者需要百分百支付現款,房地產抵押物不能創造信用,房地產市場相當於一部現金吸納機,吸入之後不再回吐。那些炒房、炒地者在用自己的真實財富與資產泡沫抗衡,贏面很小,而銀行的風險則會下降。"葉檀表示,這相當於將資產泡沫危機轉嫁給炒房者,由炒房者拿出真金白銀來做實資產,只要首付比例達到六七成,銀行的風險就會下降一半。

杭州部分銀行建立“炒樓黑名單”

談起“炒樓黑名單”，深發展杭州分行零售信貸風險主管杜志良表示,對於炒樓者，目前業內還沒有一個統一的負面的名單系統。“對於房貸申請者是否屬於炒樓者,決定放貸還是不放貸,目前標準由銀行自己判斷,銀監會並沒有制定特別嚴格的標準和明確的準則。”

農行省分行營業部財富管理中心主任余東升也表示:“我們自身並沒有製作這樣一份黑名單，同時也沒有接到關於‘炒樓’黑名單的通知。除了個人徵信系統外，目前沒有其他系統。如監管部門有個炒樓黑名單，對銀行貸款的前期調查會有所幫助，能更加清楚地了解客戶情況，了解其是投機還是自住。”

不過，他也指出，相關部門有個習慣，會先放風，看看市場反應如何，所以在正式通知下發或監管部門澄清之前，究竟是否有“炒樓黑名單”，依然是個謎。

巧的是，2011年4月13日，住房和城鄉建設部召開電視電話會議，強調要堅決遏制部分城市房價過快上漲。相關負責人表示，房價過高、上漲過快和住房供應不足的城市，限制購置多套房或大批量購置住房的“炒樓”行為。此旨意與“炒樓黑名單”的不謀而合。

買第五套房 有銀行可能拒貸

儘管官方的“炒樓黑名單”還未現身，但記者調查後發現，在實際放貸以及審核過程中，一些銀行已經對擁有多套房按揭的“炒樓者”，採取了一定的措施。

中信銀行杭州分行有關人士介紹，除所有銀行都有的個人徵信系統外，該行自身還有一套系統，具有類似“黑名單”的功能。

該行下過指導性意見，除各式各樣的逾期記錄在五次及五次以上的，原則上不貸外，買第四套房以上的客戶（以家庭為認定單位，結清的也算），原則上也不貸。

“但不同的樓盤、不同的客戶，不能一概而論，分行只是下了指導性意見，具體如何還是由支行和審批部門來加以把握。準入由經辦機構自己把握，怎么樣的客戶會進入黑名單，由各支行自行把握。系統方面並沒有嚴格界定‘貸還是不貸’，沒有一刀切。”該人士說。

據介紹，之所以會出這一指導性意見，主要是考慮到買多套房的客戶，投資性需求比較多，該行還是支持自住性和改善性需求，並根據監管部門要求，限制投資性需求。

杭州銀行天水支行的客戶經理陳先生也表示，除了信用記錄差、逾期較多的客戶外，名下有五六套住房（以家庭為單位算，有按揭記錄的都算入），信用一般，又不是銀行老客戶的，提出個人住房按揭貸款的申請，可能被拒絕受理。

至於原因，陳先生說:“前不久，銀監會不是表示銀行有權拒絕“炒樓”者貸款嗎？我們也應該把好關。假如名下有五六套住房的客戶，要來申請房貸，要求可能會特別高，如首付提高到六成，利率在基準以上上浮。客戶如一年內有三四次信用逾期記錄，申請就會比較麻煩。”

對炒樓者 銀行欲拒還迎

其實，儘管有的銀行對擁有多套房按揭的客戶，在把關上嚴上加嚴。但據記者通過調查後也發現，杭城不少銀行對於炒樓者仍沒有一個具體的名單，在放貸審批上側重考核的還是客戶的誠信記錄。

建行杭州慶春支行房貸部客戶經理介紹，在24個月之內，累計逾期6次，或連續3個月逾期的客戶，其房貸申請可能就不被受理了。學院路上中國郵政儲蓄銀行網點的客戶經理也表示，24個月裡有8次逾期記錄的，可能就辦不了房貸。廣發銀行杭州分行個貸部工作人員也介紹，凡是進了該行信用卡黑名單的，房貸就可能不辦理了。這樣的例子不勝枚舉。

其實，建立“炒樓黑名單”並不難，擁有3套以上按揭貸款的房產、一年內頻繁多次申請按揭貸款都有炒樓的嫌疑。但為何許多銀行不建“炒樓”黑名單呢？

究其原因，銀行業內人士坦言原因很多:在國家出台有關政策前，“炒樓”這個概念是很難界定的，對“炒樓”行為認定起來有難度。加上銀行是企業，是追求利潤的，購買套數越多的客戶，銀行定的利率可能越高，這意味著銀行可以掙到更多的錢。此外，買房買得多的，貸款貸得多的可能是客戶，可能擁有上千萬、上億身價，是銀行的優質客戶，銀行又怎么會樂意把這些客戶拉入黑名單？而首套房貸，杭城已經出現銀行拒而不貸的情況了，原因之一則是利率太低。

一句話，如客戶有還款能力，個人信用記錄良好，資金來源充裕，能接受首付和利率的上浮，不管買的是第幾套房，一些銀行還是願意貸給他。而恰恰就是那些“炒樓”客，在申請房貸時，材料做得非常雄厚，信用記錄非常良好。

為此，中央財經大學中國銀行研究中心主任郭田勇說，理論上監管部門完全可以出台“一刀切”的強硬監管措施。不這么做一方面是尊重商業銀行的盈利立場，另一方面也取決於監管部門對目前形勢的判斷，“如果房地產的泡沫進一步加大，那么監管部門有可能出台更嚴厲的措施打擊炒樓，目前是否需要下此重手，監管層還要找到一個調控和保持銀行盈利的平衡點。”