潘瑩斌

潘瑩斌，男，曾用筆名：潘多拉、潘 榮、闞澤群、丁子懿 。地產策劃師、媒體人、作家、企業戰略顧問。主持策劃和參與策劃了《2003達芙妮杯上海小姐評選》、《2004上海先生評選》、《2005環球國際小姐中國上海賽區》的有關賽事。 曾任《中國台商》雜誌社主編兼“CTB經濟研究所”主任，《東方周末》報社副總編兼主編、活動部總導演。

基本介紹

• 中文名：潘瑩斌
• 別名：潘多拉
  潘 榮
• 國籍：中國
• 職業：地產策劃師、媒體人、作家
• 代表作品：《2005環球國際小姐中國上海賽區》
• 性別：男

個人概況

地產策劃師/媒體人/作家/企業戰略顧問

●2008起受聘傳世地產機構行管總監。

組建了並完善了公司管乘促習理體制，基本做到了“定編、定員、定流”。同時實現了 OA化管理體系。

期間主編並撰寫了“傳世地產機構”二十六大基礎手冊

計有

手冊名稱 體量

傳世銷售精英標準化手冊 11萬字

傳世旅遊地產概念化手冊 5萬字

傳世地產調研標準化手冊 12萬字

傳世旅遊地產名詞手冊 2.5萬字

傳世地產策劃實施指南 15萬字

傳世地產媒體行銷手冊 11萬字

傳世地產策劃師操作指南 15萬字

銷控與均好比翼齊飛 17萬字

傳世地產平面設計師操作指南 7萬字

傳世地產案場管理標準化手冊 8萬字

傳世QC體系手冊 7萬字

傳世獨立客戶快速解讀 9萬字

傳世地產客戶服務評價體系 4萬字

傳世地產優勢談判導向 4萬字

傳世物業管理標準化體系 8萬字

中南?森海灣經典代理案例分析 4萬字

天來泉經典顧問案例分析 4萬字

凱德?山泉海顧問案例分析 5.5萬字

傳世行政管理職位工作手冊 6萬字

傳世的十七市布局 3.7萬字

傳世地產住宅風水縱論 8萬字

傳世住宅精細化設計概要 6萬字

傳世商業地產控案指南 18萬字

傳世地產建築工程管理標準 10萬字

傳世品牌的夢想 8萬字

傳世OA平台說明書 1.9萬字

工作經歷

●1999——2003在《中國經貿》雜誌社任執行主編。主訪了諸多官員，如時任國務委員吳儀、中國人民銀行行長周小川、商貿部部長呂福源、國家統計署統計長李金華、天津市市長李盛霖、浙江省省長柴松岳、江西省省長黃智權、河北省省長紐茂生，以及將經國之子章孝嚴（當時姓章）等等；專訪了一些企業家，如吉利集團的李書福、海爾集團的張瑞敏、卓達集團的楊卓舒、宗申集團的左宗申、陽光文化的楊瀾等等。

●1992——1998在解放報業集團任記者。《母親》（記全國擁軍戲元敬模範莊印芳）和《征往探榆懂事以昭來者》（紀念上海解放五十周年）等文章曾獲市委宣傳部紅旗稿，其他還有優秀稿17篇。全國擁軍模範莊印芳的上海之行演講活動等主持和推動。

●曾參與制定BMW中國區AE代理商——寶德汽車有限公司的MI.BI.VI的企業基本識別系統；

●策劃並主持實施了多本企業內刊的創刊項目，例如尹格公司的《IN上海》、擎摯公司的《車友會》、億發勤公司的《商業與投資》等；

●策劃並實施美標潔具的兩屆年會；

●主持或參與了“四季園”、“喜福花園”、“紅衣匯”、“濱江花園”等房地產項目包裝和推廣系列活動；

●曾是《新民晚報》“錢題”專欄年度簽約作家，長期撰寫每周五的第46版長篇人物專訪；

●撰寫了雄精踏滲35萬字的紀實文學《遠東第一監獄——提籃橋》（由浙江人民出版社出版）；

●截止2006年12月在國內發表文章不完全統計約410萬字，作協會員。

所受教育

◎華東師範大學中文系，主修漢語言專業。

◎接受過CIS系統課程的進修。

其他信息

◎興趣愛好：歷史研讀、山川遠足、錢幣收藏、攝影藏圖、美味烹飪、網上衝浪、吸菸品茗、冷熱兵器、摩托兜風、弄詩寫文……。

◎特殊技能：錢幣、銅器、陶瓷等傳統鑑定；準專業級攝影師；CIS整體系統和CI單元的精密制定；薪酬激勵體制設定；專業印務監督。

◎教學活動：1999年到2001年，受聘浙江大學歷史系，主講“傳統考古”、“中國歷代貨幣經濟”和“文物鑑賞”等選讀課程。上海市錢幣收藏協會會員。2002年為紅富士家紡有限公司中層管理幹部開展“行為識別系統”的培訓講座等等……

◎宗教信仰：唯物主義者，但廈笑詢是崇敬宗教的莊嚴。

地產言論選摘

旅遊地產概念

文 潘瑩斌 摘自《傳世地產旅遊地產概念手冊》

十年前，當我們提到旅遊地產的時候，市場和開發商告訴我們“這只是一個變著法子買房子的概念”，我們一笑了之。因為傳世人知道：市場事實和科學理論會告訴我們真相。

今天，經過傳世機構以經緯、汪志軍、王翔、潘瑩斌、秦陳虹等為核心的數十位各方面專家歷經幾年的努力，這本理論化的手冊終於誕生了。希望我們占領了己辣一個行業的巔峰。

那么，我們首先認同一些“旅遊地產”的前期概念。

房地產變成了地房產，地排序在先，先有大量土地儲備，後有開發房產。旅遊地產在經歷複合地產到概念地產後，進入多元地產系列，正是新地產的導向性標誌。

單一地產行銷模式變成了整體行銷模式。在設定之前，首先要找準定位，提出創意，樂簽櫃謎而後圍繞這一創意賣點，在整個項目的全過程（規劃、設計、建造、銷售與售後服務等）都圍繞消費者的需求創意開展行銷。這就需要定位術。

這個“術”就是給旅遊地產注入“靈魂”。

旅遊地產的理論倡導者——經緯告訴我們：要顛覆“地段論”。

房地產的名言“地段、地段，還是地段”——唯地段論，旅遊地產則是創造地段，也就是地點定位，即在土地上選取的點——亮點、焦點、熱點。這“三點”不一定是地理性坐標上的，而是搜尋出人們心理的“人人心中有，個個筆下無”的需求點來。馬來西亞雲頂賭場就是一個成功例證；國際“mall”模式已經在改變“唯地段論”學說。“壽光國際蔬菜節”、“湖南懷化國際稻交會”等就是人為的創造出的需求點。

對於經營旅遊地產，經緯先生始終強調一點：不是地產經營人，而是人經營地產。那這個賣點，就是找出消費群體中的“需求點”，貫穿進一個全新理念，再引導這種“需求點”變成購買熱點。

現在房地產開發功能定位已經達到“四維”，即：時間+空間、封閉+交流、流動+靜止、有形+無限。

代之而來的，是各種電子化、功能化、網路化、數位化、圖像化等等小區的競銷。這種小區的開發並非是地產商的功勞，而是時代的高科技帶來的結果，是高科技引發的人們購買行為的改變。寄托在這方面的開發商，一旦產生消費群體需求換位，生產就會一落千丈。

我們通常把“吃、住、玩、購”稱為旅遊地產賴以營利的“四把刀”。一般的開發商認為，只要解決了這四個問題，其他問題就迎刃而解。其實，這是一個最大的誤區，正如一個人，所有功能都齊全，卻沒有了靈魂，這個人就沒有了存在的理由。旅遊地產也是一樣，“四把刀”必須要用一個靈魂統一起來，才能發揮其巨大作用。所以，旅遊地產定位應是創意為先導，注入“靈魂”為關鍵，其他都是歸附於“靈魂”的手段而已。

旅遊地產定位術就是尋找唯一賣點。

大秦策劃的定位大師秦陳虹倡導的定位就是要衝破五大屏障：1．只能接受有限的信息；2．消費者喜簡煩雜；3．缺乏安全感而跟隨；4．品牌印象不會輕易改變；5．原有定位容易因為延伸而模糊。

在旅遊地產定位中也存在類似屏障，只不過是變換了名稱找賣點。

旅遊地產除政府公益性開發、慈善事業開發外，其他開發都存在著明顯的功利性。那么，也就存在著廣告學中的3S：賣什麼？怎么賣？誰去賣？

找出賣點是第一難題，但不是無章可循。

從深厚歷史文化底蘊找賣點。如山東省梁山縣的旅遊開發，最大的賣點莫過於恢復“水泊梁山”水寨，再來個“全國招聘李奎、李鬼”，自然會拉動眼球經濟。這只是挖掘到宋朝。西安的兵馬俑可直接挖掘到秦朝。炎帝陵可直接挖掘到人類之始。中國上下五千年的歷史文化，蘊藏著無數賣點。任何地點，即在地表上的那個“點”，只要有心去找，就一定能盡如人意。

從未來發展空間找賣點。中國入世後，世界經濟、品牌一體化，房地產戶型、品味、布局呈世界化。所以，找賣點不是只從區域性、封閉性找賣點，更要看到潛在的客戶流動群。雖然房地產是不動的，但購置房產的人卻是流動的。如做桂林“國際旅遊物業超市”時，我們考慮的主要是外地客戶，重點是港、深、澳客戶群及部分外國人。因為這裡地勢優越，但對當地人而言不是優勢，桂林山水甲天下，名山、名地、名宅、名人主要是影響外地人。正如美國前總統理察·尼克森說的，領袖人物一定要能夠看到凡人所看不到的眼前利害以外的事情，他們需要有站在高山之巔極目遠眺的眼力。

從個性化發展找賣點。任何城市發展都不是千篇一律的，任何花朵都不是絕對一模一樣的。旅遊地產也是個性化發展而千姿百態。如三山、五嶽、八達嶺長城、平遙古城等及全國各大名勝景區無不具有自己獨特個性。除了在這些已有旅遊品牌上進行延伸拓展外，商家的著眼點應放在潛在個性的開發上。如果地下是寶藏，你用什麼方法開採出來？露天開採法？斜井開採法？豎井開採法？只不過是方法的不同，個性怎么塑造，不只是看你的慧眼功夫，還要看你的慧心功夫。

用超前推斷法找賣點。策劃旅遊地產也要講3A原則：即超前性、獨創性、實用性。如開發一個旅遊項目，首先在作完大量調查、歷史推論之後，就要得出“它是什麼？”“它應該是什麼？”的感覺點，然後圍繞這一點放大，至少要超前5年或10年的方法去設定它，以避免“佛山無佛”“蕪湖有湖”的現象發生。

用亞文化設定賣點。亞文化不是正統文化，它是每一種文化中包含著的若干個較小的分支，稱為亞文化。亞文化包括民族、宗教、種族和地域等諸多因素，有時候的影響力比文化本身還要大。如選擇地勢、住宅等方面的風水學說，很多人，特別是東南亞一帶的人，很相信“風水”會帶給自己好運，有些商家也比較看好“風水”學說。往往策劃家講10句，不如易經大師講1句，有時候項目的成敗就在於易經大師一錘定音。我們稱這種現象叫“潛在精神動力”現象。往往從正面、從文化本身苦苦思索找不到的賣點，通過這種“潛在精神動力”的啟發，很快就能激發出來。

秦陳虹老師還告訴我們，旅遊地產策劃不同於一般策劃的一個不同點就是：倒2:8法則。即旅遊地產的成功，50%在於地勢與戰略定位，30%在於規劃、設計，20%在於銷售執行。也就是說，前兩者所占的80%是通過後者的20%來加以實現的，因此稱為倒2:8法則。

它也就由此引發了以下幾個問題：

◎思維定勢上的倒2:8。即我們的創意、戰略定位、規劃、設計80%要放在20%的銷售執行上。如果按照正常的2:8定律去設定，80%的策劃點不濃縮在20%的銷售執行上，那么，你做的地產恐怕80%賣不出去。

◎超越時空上的倒2:8。旅遊地產不是作景點，主要是解決“地”和“房”的銷售問題。投入和產出速度的快慢，直接決定著投資商的重大決策。所以，我們在提倡“經營城市速成法”的同時，也在提倡“旅遊地產速售法”，80%的前期功夫主要用在如何超越時間、空間，濃縮在20%的最後售出上。

◎規劃、設計上的倒2:8。與一般規劃、設計不同的是旅遊地產主要是賣點設計，這種賣點設計是注入思想與靈魂的動態設計，而不是固態設計。如同文章作到極點，意境自然出來。這就需要在景觀設計、小區設計、項目設計、娛樂設計、建造設計等方面，重點結合水系景觀、山系景觀、特色景觀、花木景觀、亭台榭廊景觀等情境交融、水天一色、渾然一體，在“人——建築——環境”三位一體中以人為核心。

把最吸引人的賣點挖掘出來，應當牢牢記住：賣點設計不是賣現在，而是賣將來；不是賣近景，而是賣它的規劃遠景。20%賣現在，80%賣將來。

旅遊地產的開發遠景走向，是由簡單到複雜，由初級到高級，由單一功能向多功能發展。

其規律性如同城市發展的流程：簡單的部落→村鎮→初始的城市→多功能的城市→綜合複雜的大城市→更為複雜的城市群。

很多開發商由於生活、經營、知識層面的有限性，無法駕馭旅遊地產發展和複雜科學，這給策劃人特別是專業策劃人提供了更大的發展空間。

旅遊地產開發的是三維空間：天空、地面（水面）、地下（含山下、海下、水下）。但由於開發商、經營者的思維局限，第一步邁出了，第二便處在十字路口，左顧右盼，東張西望，不知怎么走了。如北京的二城：天下第一城、中國酒文化城，就是陷入了這種誤區。全國旅遊地產的半拉工程比比皆是，處在十字路口的房地產開發商也大有人在。

這些只是現象上，本質上反映了主要經營者全局駕馭能力不熟，或者說指揮能力有餘，借勢、借智、借力等方面不足。而這種經營者又非常自負，聽不得別人意見或建議，只能在已設定的誤區里越陷越深。

旅遊地產定位設定一般遵循的是以聚人為本的原則，因地制宜，因勢而立的原則。而聚人為本是第一原則。如安徽舒城縣的萬佛湖，湖水面積五十平方公里，共有66個島嶼。投資商立足於景點開發，大量投入水上運動，結果幾千萬投進去，收穫卻寥寥無幾。因為遊客太少，搞一個水上項目比賽也不過10萬人，幾天之後又冷冷清清。如果解決不了聚人的問題，這個地方只能是投資的無底洞。

類似這樣的事很多，投資商也不是不精明，但缺乏的是大手筆、大戰略的定位設定。如果改為以聚人為本，把賣點放在佛字上，全世界50億人有20億與佛有關聯，營造一個世界佛文化旅遊聖地。現我國註冊僧人有18萬人，每年開一次國際性的“萬佛大會”。同時拉動地方經濟、技術、文化與國際合作，很容易形成熱點。旅遊上我們把九華山——黃山的遊客作一下引導，營造“三山五嶽一湖（萬佛湖）”的概念。

人脈動，錢脈自然動。這個地方很快就變得寸土寸金。在創造景觀方面，景觀移位也存在著斷層現象：對國外景觀盲目移植，照樣製作，毫不顧中國國情與消費者心態，甚至把國外一些不登大雅之堂的景觀也移植過來。理由是：深圳錦繡中華——世界之窗，北京世界公園都移植成功了，我們為什麼不能成功？

根據概念先導原則，第一個提出來的是創造，第二個提出來的是複製，第三個提出來的能不能創造價值，就不得而知了。比如，安徽寧國創建一個“世界木屋村”，把中國的木質文化與世界的木屋文化高度融合，儘管是複製的各國木屋文化，但畢竟是第一個提出“世界木屋村”的概念在名稱方面占了先機，也就有了市場。

總而言之，旅遊地產項目的開發不是在想像中完成，它必須具有以下的十大基本要素。

◎基礎條件——旅遊特徵的自然環境。藉助旅遊開發地產，一定要先有一個景點或景區，而這個景點或景區一定是與生態、休閒等要素相關。並且這個景點或景區本身旅遊價值，甚至是旅遊品牌。這是空間特性與產業性質在定位上的特質，是必要條件。

◎基礎設施——便利的交通與地理位置。旅遊地產的前提是旅遊資源，只有便利的交通才能有發達的旅遊。開發旅遊地產項目，必定要使項目具有便利的交通條件和良好的地理位置，即具有可入性。

◎專業條件——符合旅遊度假的設計方案。開發旅遊地產項目，在前期階段必定要有符合旅遊度假的項目設計方案，只有方案先上，才能征地著手項目的開發。

◎資源條件——完善的配套服務與設施。旅遊地產項目的功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項目往往眾多，從而做到相互支撐、降低風險的目的。但一般說來，都是由旅遊項目、休閒度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。

◎法律條件——合法的產權手續與時權保證。合法的產權手續與時權保證是產權性酒店項目開發的必要條件。

◎管理條件——專業的物業管理與酒店管理。前期的開發固然重要，但保證旅遊地產項目得以經營的最重要因素是有專業的物業管理或酒店管理，引入先進的管理理念，提供適宜於項目定位的項目服務。

◎財務支撐條件——健全的財務制度與監督管理體系。

◎行銷條件——專業的行銷推廣系統。

◎資金條件——豐富的開發經驗與開發實力。

◎網路條件——健全、便捷的交換網路。

準確定位旅遊地產，要找準在整個房地產業項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區在元素上的衝突，尋求和深挖“旅遊地產”的唯一元素正是我們編輯和撰寫這本手冊的原始動機。

文 潘瑩斌

●撰寫了35萬字的紀實文學《遠東第一監獄——提籃橋》（由浙江人民出版社出版）；

●截止2006年12月在國內發表文章不完全統計約410萬字，作協會員。

所受教育

◎華東師範大學中文系，主修漢語言專業。

◎接受過CIS系統課程的進修。

其他信息

◎興趣愛好：歷史研讀、山川遠足、錢幣收藏、攝影藏圖、美味烹飪、網上衝浪、吸菸品茗、冷熱兵器、摩托兜風、弄詩寫文……。

◎特殊技能：錢幣、銅器、陶瓷等傳統鑑定；準專業級攝影師；CIS整體系統和CI單元的精密制定；薪酬激勵體制設定；專業印務監督。

◎教學活動：1999年到2001年，受聘浙江大學歷史系，主講“傳統考古”、“中國歷代貨幣經濟”和“文物鑑賞”等選讀課程。上海市錢幣收藏協會會員。2002年為紅富士家紡有限公司中層管理幹部開展“行為識別系統”的培訓講座等等……

◎宗教信仰：唯物主義者，但是崇敬宗教的莊嚴。

地產言論選摘

旅遊地產概念

文 潘瑩斌 摘自《傳世地產旅遊地產概念手冊》

十年前，當我們提到旅遊地產的時候，市場和開發商告訴我們“這只是一個變著法子買房子的概念”，我們一笑了之。因為傳世人知道：市場事實和科學理論會告訴我們真相。

今天，經過傳世機構以經緯、汪志軍、王翔、潘瑩斌、秦陳虹等為核心的數十位各方面專家歷經幾年的努力，這本理論化的手冊終於誕生了。希望我們占領了一個行業的巔峰。

那么，我們首先認同一些“旅遊地產”的前期概念。

房地產變成了地房產，地排序在先，先有大量土地儲備，後有開發房產。旅遊地產在經歷複合地產到概念地產後，進入多元地產系列，正是新地產的導向性標誌。

單一地產行銷模式變成了整體行銷模式。在設定之前，首先要找準定位，提出創意，而後圍繞這一創意賣點，在整個項目的全過程（規劃、設計、建造、銷售與售後服務等）都圍繞消費者的需求創意開展行銷。這就需要定位術。

這個“術”就是給旅遊地產注入“靈魂”。

旅遊地產的理論倡導者——經緯告訴我們：要顛覆“地段論”。

房地產的名言“地段、地段，還是地段”——唯地段論，旅遊地產則是創造地段，也就是地點定位，即在土地上選取的點——亮點、焦點、熱點。這“三點”不一定是地理性坐標上的，而是搜尋出人們心理的“人人心中有，個個筆下無”的需求點來。馬來西亞雲頂賭場就是一個成功例證；國際“mall”模式已經在改變“唯地段論”學說。“壽光國際蔬菜節”、“湖南懷化國際稻交會”等就是人為的創造出的需求點。

對於經營旅遊地產，經緯先生始終強調一點：不是地產經營人，而是人經營地產。那這個賣點，就是找出消費群體中的“需求點”，貫穿進一個全新理念，再引導這種“需求點”變成購買熱點。

現在房地產開發功能定位已經達到“四維”，即：時間+空間、封閉+交流、流動+靜止、有形+無限。

代之而來的，是各種電子化、功能化、網路化、數位化、圖像化等等小區的競銷。這種小區的開發並非是地產商的功勞，而是時代的高科技帶來的結果，是高科技引發的人們購買行為的改變。寄托在這方面的開發商，一旦產生消費群體需求換位，生產就會一落千丈。

我們通常把“吃、住、玩、購”稱為旅遊地產賴以營利的“四把刀”。一般的開發商認為，只要解決了這四個問題，其他問題就迎刃而解。其實，這是一個最大的誤區，正如一個人，所有功能都齊全，卻沒有了靈魂，這個人就沒有了存在的理由。旅遊地產也是一樣，“四把刀”必須要用一個靈魂統一起來，才能發揮其巨大作用。所以，旅遊地產定位應是創意為先導，注入“靈魂”為關鍵，其他都是歸附於“靈魂”的手段而已。

旅遊地產定位術就是尋找唯一賣點。

大秦策劃的定位大師秦陳虹倡導的定位就是要衝破五大屏障：1．只能接受有限的信息；2．消費者喜簡煩雜；3．缺乏安全感而跟隨；4．品牌印象不會輕易改變；5．原有定位容易因為延伸而模糊。

在旅遊地產定位中也存在類似屏障，只不過是變換了名稱找賣點。

旅遊地產除政府公益性開發、慈善事業開發外，其他開發都存在著明顯的功利性。那么，也就存在著廣告學中的3S：賣什麼？怎么賣？誰去賣？

找出賣點是第一難題，但不是無章可循。

從深厚歷史文化底蘊找賣點。如山東省梁山縣的旅遊開發，最大的賣點莫過於恢復“水泊梁山”水寨，再來個“全國招聘李奎、李鬼”，自然會拉動眼球經濟。這只是挖掘到宋朝。西安的兵馬俑可直接挖掘到秦朝。炎帝陵可直接挖掘到人類之始。中國上下五千年的歷史文化，蘊藏著無數賣點。任何地點，即在地表上的那個“點”，只要有心去找，就一定能盡如人意。

從未來發展空間找賣點。中國入世後，世界經濟、品牌一體化，房地產戶型、品味、布局呈世界化。所以，找賣點不是只從區域性、封閉性找賣點，更要看到潛在的客戶流動群。雖然房地產是不動的，但購置房產的人卻是流動的。如做桂林“國際旅遊物業超市”時，我們考慮的主要是外地客戶，重點是港、深、澳客戶群及部分外國人。因為這裡地勢優越，但對當地人而言不是優勢，桂林山水甲天下，名山、名地、名宅、名人主要是影響外地人。正如美國前總統理察·尼克森說的，領袖人物一定要能夠看到凡人所看不到的眼前利害以外的事情，他們需要有站在高山之巔極目遠眺的眼力。

從個性化發展找賣點。任何城市發展都不是千篇一律的，任何花朵都不是絕對一模一樣的。旅遊地產也是個性化發展而千姿百態。如三山、五嶽、八達嶺長城、平遙古城等及全國各大名勝景區無不具有自己獨特個性。除了在這些已有旅遊品牌上進行延伸拓展外，商家的著眼點應放在潛在個性的開發上。如果地下是寶藏，你用什麼方法開採出來？露天開採法？斜井開採法？豎井開採法？只不過是方法的不同，個性怎么塑造，不只是看你的慧眼功夫，還要看你的慧心功夫。

用超前推斷法找賣點。策劃旅遊地產也要講3A原則：即超前性、獨創性、實用性。如開發一個旅遊項目，首先在作完大量調查、歷史推論之後，就要得出“它是什麼？”“它應該是什麼？”的感覺點，然後圍繞這一點放大，至少要超前5年或10年的方法去設定它，以避免“佛山無佛”“蕪湖有湖”的現象發生。

用亞文化設定賣點。亞文化不是正統文化，它是每一種文化中包含著的若干個較小的分支，稱為亞文化。亞文化包括民族、宗教、種族和地域等諸多因素，有時候的影響力比文化本身還要大。如選擇地勢、住宅等方面的風水學說，很多人，特別是東南亞一帶的人，很相信“風水”會帶給自己好運，有些商家也比較看好“風水”學說。往往策劃家講10句，不如易經大師講1句，有時候項目的成敗就在於易經大師一錘定音。我們稱這種現象叫“潛在精神動力”現象。往往從正面、從文化本身苦苦思索找不到的賣點，通過這種“潛在精神動力”的啟發，很快就能激發出來。

秦陳虹老師還告訴我們，旅遊地產策劃不同於一般策劃的一個不同點就是：倒2:8法則。即旅遊地產的成功，50%在於地勢與戰略定位，30%在於規劃、設計，20%在於銷售執行。也就是說，前兩者所占的80%是通過後者的20%來加以實現的，因此稱為倒2:8法則。

它也就由此引發了以下幾個問題：

◎思維定勢上的倒2:8。即我們的創意、戰略定位、規劃、設計80%要放在20%的銷售執行上。如果按照正常的2:8定律去設定，80%的策劃點不濃縮在20%的銷售執行上，那么，你做的地產恐怕80%賣不出去。

◎超越時空上的倒2:8。旅遊地產不是作景點，主要是解決“地”和“房”的銷售問題。投入和產出速度的快慢，直接決定著投資商的重大決策。所以，我們在提倡“經營城市速成法”的同時，也在提倡“旅遊地產速售法”，80%的前期功夫主要用在如何超越時間、空間，濃縮在20%的最後售出上。

◎規劃、設計上的倒2:8。與一般規劃、設計不同的是旅遊地產主要是賣點設計，這種賣點設計是注入思想與靈魂的動態設計，而不是固態設計。如同文章作到極點，意境自然出來。這就需要在景觀設計、小區設計、項目設計、娛樂設計、建造設計等方面，重點結合水系景觀、山系景觀、特色景觀、花木景觀、亭台榭廊景觀等情境交融、水天一色、渾然一體，在“人——建築——環境”三位一體中以人為核心。

把最吸引人的賣點挖掘出來，應當牢牢記住：賣點設計不是賣現在，而是賣將來；不是賣近景，而是賣它的規劃遠景。20%賣現在，80%賣將來。

旅遊地產的開發遠景走向，是由簡單到複雜，由初級到高級，由單一功能向多功能發展。

其規律性如同城市發展的流程：簡單的部落→村鎮→初始的城市→多功能的城市→綜合複雜的大城市→更為複雜的城市群。

很多開發商由於生活、經營、知識層面的有限性，無法駕馭旅遊地產發展和複雜科學，這給策劃人特別是專業策劃人提供了更大的發展空間。

旅遊地產開發的是三維空間：天空、地面（水面）、地下（含山下、海下、水下）。但由於開發商、經營者的思維局限，第一步邁出了，第二便處在十字路口，左顧右盼，東張西望，不知怎么走了。如北京的二城：天下第一城、中國酒文化城，就是陷入了這種誤區。全國旅遊地產的半拉工程比比皆是，處在十字路口的房地產開發商也大有人在。

這些只是現象上，本質上反映了主要經營者全局駕馭能力不熟，或者說指揮能力有餘，借勢、借智、借力等方面不足。而這種經營者又非常自負，聽不得別人意見或建議，只能在已設定的誤區里越陷越深。

旅遊地產定位設定一般遵循的是以聚人為本的原則，因地制宜，因勢而立的原則。而聚人為本是第一原則。如安徽舒城縣的萬佛湖，湖水面積五十平方公里，共有66個島嶼。投資商立足於景點開發，大量投入水上運動，結果幾千萬投進去，收穫卻寥寥無幾。因為遊客太少，搞一個水上項目比賽也不過10萬人，幾天之後又冷冷清清。如果解決不了聚人的問題，這個地方只能是投資的無底洞。

類似這樣的事很多，投資商也不是不精明，但缺乏的是大手筆、大戰略的定位設定。如果改為以聚人為本，把賣點放在佛字上，全世界50億人有20億與佛有關聯，營造一個世界佛文化旅遊聖地。現我國註冊僧人有18萬人，每年開一次國際性的“萬佛大會”。同時拉動地方經濟、技術、文化與國際合作，很容易形成熱點。旅遊上我們把九華山——黃山的遊客作一下引導，營造“三山五嶽一湖（萬佛湖）”的概念。

人脈動，錢脈自然動。這個地方很快就變得寸土寸金。在創造景觀方面，景觀移位也存在著斷層現象：對國外景觀盲目移植，照樣製作，毫不顧中國國情與消費者心態，甚至把國外一些不登大雅之堂的景觀也移植過來。理由是：深圳錦繡中華——世界之窗，北京世界公園都移植成功了，我們為什麼不能成功？

根據概念先導原則，第一個提出來的是創造，第二個提出來的是複製，第三個提出來的能不能創造價值，就不得而知了。比如，安徽寧國創建一個“世界木屋村”，把中國的木質文化與世界的木屋文化高度融合，儘管是複製的各國木屋文化，但畢竟是第一個提出“世界木屋村”的概念在名稱方面占了先機，也就有了市場。

總而言之，旅遊地產項目的開發不是在想像中完成，它必須具有以下的十大基本要素。

◎基礎條件——旅遊特徵的自然環境。藉助旅遊開發地產，一定要先有一個景點或景區，而這個景點或景區一定是與生態、休閒等要素相關。並且這個景點或景區本身旅遊價值，甚至是旅遊品牌。這是空間特性與產業性質在定位上的特質，是必要條件。

◎基礎設施——便利的交通與地理位置。旅遊地產的前提是旅遊資源，只有便利的交通才能有發達的旅遊。開發旅遊地產項目，必定要使項目具有便利的交通條件和良好的地理位置，即具有可入性。

◎專業條件——符合旅遊度假的設計方案。開發旅遊地產項目，在前期階段必定要有符合旅遊度假的項目設計方案，只有方案先上，才能征地著手項目的開發。

◎資源條件——完善的配套服務與設施。旅遊地產項目的功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項目往往眾多，從而做到相互支撐、降低風險的目的。但一般說來，都是由旅遊項目、休閒度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。

◎法律條件——合法的產權手續與時權保證。合法的產權手續與時權保證是產權性酒店項目開發的必要條件。

◎管理條件——專業的物業管理與酒店管理。前期的開發固然重要，但保證旅遊地產項目得以經營的最重要因素是有專業的物業管理或酒店管理，引入先進的管理理念，提供適宜於項目定位的項目服務。

◎財務支撐條件——健全的財務制度與監督管理體系。

◎行銷條件——專業的行銷推廣系統。

◎資金條件——豐富的開發經驗與開發實力。

◎網路條件——健全、便捷的交換網路。

準確定位旅遊地產，要找準在整個房地產業項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區在元素上的衝突，尋求和深挖“旅遊地產”的唯一元素正是我們編輯和撰寫這本手冊的原始動機。

文 潘瑩斌