溫泉綜合體

溫泉綜合體是現在中國溫泉開發的一個主要方向。簡單說溫泉綜合體是在搭建一個功能齊全的品質化休閒平台，構造一個溫泉休閒產業聚集區，這是溫泉開發模式的突破。且溫泉綜合體一般以溫泉養生為基礎、以會議酒店為重點、以休閒地產為核心的功能業態結構，也是業態創新上的一個升級。

基本介紹

• 中文名：溫泉綜合體
• 基礎：溫泉休閒
• 重點：會議度假酒店
• 核心：休閒養生地產

概念簡述

溫泉綜合體，是指“以溫泉休閒為基礎、以會議度假酒店為重點、以休閒養生地產為核心”的溫泉綜合開發項目。小則百餘畝即溫泉度假村，大則數平方公里即溫泉小鎮或溫泉新城。從功能業態上看，“溫泉綜合體”主要包括“溫泉休閒中心、會議度假酒店、休閒商業街區、運動遊樂項目和溫泉養生地產”五大核心功能板塊。

發展階段

歐洲溫泉水療以醫學治療的目的為主；美洲溫泉水療側重休憩、美容、運動；亞洲溫泉則側重於休閒健身、保健治療、社交娛樂。不同的區域文化背景與生活方式，使得人們對溫泉的訴求差異很大，中國溫泉市場需求相對比較強調娛樂性與養生性相結合，更加注重溫泉綜合體驗。

我國溫泉旅遊已經發展到了第四階段，個別區域已經向第五階段發展。從發展趨勢看，我國溫泉旅遊開發將從健康、文化、休閒、景觀等幾個方面縱深發展，呈現出以下新趨向：營造高質量的度假環境;提供多樣化、高檔次的康體旅遊產品;提供舒適周到的高品質旅遊服務;塑造鮮明獨特的文化特色。

一、以“公休療養”形式出現的溫泉療養階段

新中國成立後，隨著溫泉醫療事業的發展，國家政府機構、企事業單位、專業工會、部隊、廠礦等在溫泉地建立了各種工人溫泉療養院，如廣東從化溫泉、遼寧鞍山湯崗子、昆明安寧溫泉等。

二、由公費休養性質轉變到休閒度假性質的溫泉沐浴階段（20 世紀80 年代初至90 年代中期）

改革開放以後，隨著社會主義市場經濟體制的建立、旅遊業的發展和醫療制度的改革，人們對休閒、娛樂、保健等旅遊需求的逐步增加，公費醫療的患者大大減少，部分療養院開始對外開放，溫泉地由休療養功能逐漸向休閒度假旅遊發展，一批集觀光、度假、休閒、娛樂、保健、會議為一體的多功能溫泉旅遊度假區開始出現。該階段的溫泉旅遊以室內溫泉為主，以溫泉賓館和溫泉醫院為主要開發形式，休閒因素開始初步融入溫泉開發，如遼寧省熊岳溫泉療養院、大連市安波溫泉療養院、北京龍脈溫泉療養院等，這標誌著我國溫泉旅遊事業由此真正的發展起來。

三、以綜合性的旅遊休閒活動聚集形成的溫泉度假旅遊階段（20 世紀90 年代中期開始至20 世紀末）

這段期間，我國旅遊業逐漸由觀光旅遊向休閒度假旅遊轉化，以觀光娛樂、休閒度假、保健療養等功能為主的大型綜合溫泉旅遊度假區（度假村、度假城），在全國特別是在我國南方地區不斷湧現，尤其是“露天溫泉”模式，珠海御溫泉是這一階段溫泉中的典型代表。

四、從休閒旅遊為主向溫泉養生度假為主轉變的階段（21 世紀初的10 年）

健康作為全人類的共同追求，隨著人們生活水平的提高倍加關注，科學的休閒養生概念也被提到空前高度，休閒養生成為人們生活時尚，人們越來越關注在健康方面的投資。健康投資作為溫泉旅遊的價值所在，已經成為該階段溫泉旅遊的一個重要消費理念，其最大的特點是與 SPA 緊密結合，提供高端服務，更多的呈現出國際化的品格，諸如巴厘島風情、歐洲小築等，如廣東的御臨門溫泉度假村的巴厘島風情、廣東清新溫礦泉的貴族式歐陸溫泉、海南皇冠假日溫泉酒店、雲南麗江的悅容莊、四川九寨溝的九寨天堂，都非常具有代表性，提升了溫泉休閒產業的檔次。

五、溫泉旅遊呈現百花齊放的階段（21 世紀10 年代以後）

溫泉旅遊發展至今，百花齊放已經初露端倪，隨著市場布局的擴展和細分市場的經營，以前的同質化現象逐步瓦解，呈現出的是多元化的格局。競爭加劇、同行業兼併等現象也會隨之出現。這個階段溫泉發展的最高目標就是生命健康，雖然沒有明顯的特徵，但是其康益性、休閒性、文化性、服務性等功能都有所加強。其產品形式和開發模式也都更加多樣化，如熱帶雨林溫泉、黃河文化溫泉、海鹽文化溫泉、森林溫泉、火山溫泉等多種文化主題產品；音樂理療溫泉、噴涌按摩溫泉、小豬打漿沐浴、水牛浸水沐浴等多種溫泉泡浴方式；結合溫泉飲食文化、溫泉茶水文化、溫泉潑水節等；通過採風吸收各地沐浴民俗精華，開發出的許多生動、活潑、有趣的沐浴民謠、沐浴歌舞以及特色戲水池等，以上都是該階段溫泉旅遊的表現形式。

我國溫泉旅遊發展根據區域不同所處發展階段也有所不同，其特點也有差異，所存在的問題也各有不同，但總體上來說，已經發展到了第四階段，個別區域已經朝第五階段發展。然而現有的國內溫泉開發存在的問題值得讓人深思：產品類同，缺乏特色；行業混亂，缺乏規範；質量不保，缺乏標準；自建自營，缺乏品牌；忽視文化，缺乏內涵；忽視學習，缺乏交流。現階段溫泉開發主要出現以下趨勢：規模越來越大幾千萬到幾個億不等；老舊溫泉項目改造市場動作增大；項目綜合化開發趨勢；市場區隔會加快，特色溫泉成未來主流；資源有特色偏遠地區項目容易打造高檔市場，形成全國性消費圈；溫泉和地產模式發展迅速；中國文化與地方文化在溫泉中將深入的滲透；溫泉動態化娛樂化將會持續發展；SPA的專業化會大大的加快，溫泉醫療化是必然趨勢；專業化溫泉經營管理公司將會更多的湧現。

打造模式

1、土地綜合開發

打造“溫泉休閒綜合體”，首先必須確立“土地綜合開發”的導向，通過土地的綜合開發帶動城市和區域的升值，最終實現項目開發價值的突破。這就需要以土地開發的最最佳化回報為目標，結合溫泉作為一種具有高附加值旅遊資源的特色，來理清各個功能業態之間的關係。

溫泉綜合開發的核心實質，是圍繞溫泉資源的特性，處理好旅遊（溫泉、酒店、休閒）和地產（休閒商業地產、養生居住地產）之間的關係。據此，“溫泉休閒綜合體”的開發，必須理清旅遊板塊、地產板塊和溫泉資源之間的特定關係，進行全局性、系統性、綜合性的開發：

其一，以溫泉水療、會議酒店及特色休閒為構成的旅遊板塊，是帶動人氣、樹立形象、提升地氣並創造長期持續現金流回報的基礎板塊，儘管需要較大投入，也首先需要創新打造；

其二，以休閒商業地產和養生居住地產為構成的地產板塊，是創造快速回報、獲取土地開發收益的核心板塊，應當重點開發；

其三，溫泉本身具有突出的“養生與休閒”效應，是打造溫泉休閒、會議酒店、養生地產的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業與休閒地產的附加值。因此，必須在旅遊板塊和地產板塊的開發中創新融入溫泉功能，突出溫泉養生休閒價值，形成溫泉休閒中心、溫泉會議酒店、溫泉養生地產等產品，才能夠實現整體開發價值的最最佳化。

2、休閒產業整合

以綜合發展為方向，“溫泉休閒綜合體”要有多元化產業體系的支撐。要充分利用溫泉對於休閒產業的聚集效應，面向市場需求，整合休閒資源，形成休閒功能聚集與休閒產業體系，構建溫泉休閒產業聚集區，重點發展五類產業：

第一是養生產業。以溫泉泡浴為基礎，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成溫泉養生中心，這是“溫泉休閒綜合體”發展的根本基礎。

第二是會議產業。以溫泉水療為吸引，以會議度假酒店為載體，以會議接待為重點的溫泉會都模式。除了少量處於偏遠地區、交通相對不便的溫泉之外，會議幾乎成為大多數溫泉度假村經營發展的重要帶動產品。

第三是房地產業。以養生地產和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假村房地產項目的主流，與會議經營相結合的產權式度假物業也成為重要的市場熱點，升值空間較大，因而受到市場青睞。

第四是運動遊樂產業。根據資源特徵，以水遊樂、高爾夫、網球、滑雪和跑馬場為代表，一方面是考慮親水休閒遊樂市場群體的需要，更重要的是和政務商務休閒會議客群、度假物業的客群的需要結合在一起。運動遊樂是“溫泉休閒綜合體”重要的功能構成，為品質化休閒交流平台的打造奠定重要作用。

第五是溫泉農業產業。這是對溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國已經形成諸多成功的例子，主要通過設計溫泉水的系統利用模式，利用溫泉餘熱發展包括溫室大棚、熱帶魚養殖等為核心內容的農業產業。

3、溫泉產品創新

對於“溫泉休閒綜合體”來說，溫泉是關鍵，是創造吸引力與附加值的核心所在。打造“溫泉休閒綜合體”的根本基礎，就是要進行溫泉產品的創新。未來的溫泉創新，主要從以下幾個方面來把握：

其一，以中高端市場為重點，打造精品化溫泉。結合溫泉水量和水質，以精品化為導向，面向中高端市場，打造高品質溫泉，包括高品質的產品和高水準的服務機制。這是在激烈市場競爭與行業洗牌趨勢下，溫泉旅遊未來發展的必然方向，更由於溫泉在“溫泉休閒綜合體”中作為引擎產品的特性，其檔次的高低直接決定著整個的項目品質與品牌價值，影響著後續酒店的品質和房地產的價值品質。柏聯SPA度假村從一開始就把自身定位為高端溫泉，為後續旅遊房地產的開發創造了極好的品牌效應，獲得了可觀的開發回報。

其二，以衍生化發展為方向，打造複合型溫泉。作為溫泉休閒綜合體裡面的溫泉產品板塊，絕不局限於單一的“泡池湯浴”，而是要結合市場需求，通過縱向創新與橫向聚焦，實現產品鏈的延伸，主要有兩個方向：

一是做足親水遊樂的文章，發揮溫泉的親水本質，把游泳池、人造沙灘、造浪池、水中健身池、水上表演項目作為重要內容融入溫泉產品的開發中，增強人們的親水參與性與體驗性，增加夏季運營的收入；

二是做足健康養生的文章，利用溫泉的養生功效，與醫療、康復、美容等一系列手段深度結合，形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破。

其三，以風格主題化為手段，打造主題型溫泉。在未來的發展中，要想把溫泉資源通過溫泉度假村的形式變成具有市場競爭力的產品，必須挖掘文化，用文化來打造溫泉的主題，營造獨特的文化氛圍，創造獨特的文化感受，才能在市場上占據一席之地。這個文化，不一定是當地的文化，這個要從市場需求、市場競爭的差異化來決定。

4、會議度假酒店

會議度假酒店是“溫泉休閒綜合體”的重點構成，作為核心接待載體，與溫泉中心相輔相成，是整個綜合體吸引與接待遊客的核心，其建設水準決定了整個“溫泉休閒綜合體”的品質和形象，對於後期地產的開發有重要影響。

我們之所以非常明確提出“會議度假酒店”的概念，是由溫泉度假村的經營特性決定的——對於絕大多數溫泉度假項目來說，會議幾乎是不可或缺的功能，這一點在全國多個溫泉度假村的經營中得到證實，在未來的發展中會議休閒也仍將是溫泉度假項目的重要產品。“會議度假酒店”策劃設計的關鍵包括以下三個方面：

其一，市場決定配置。要明確，由於會議市場規模的差異性，不是所有的溫泉度假村都可能做到九華山莊（我們稱之為九華溫泉會都）的水準，因此，在會議度假酒店的會議、客房、餐飲、娛樂等功能的規模和檔次配置中，要根據市場的具體特徵來確定，必須量體裁衣，才能保證後續經營的良好效果。

其二，場地決定格局。“溫泉休閒綜合體”的休閒特色決定了會議度假酒店一定要區別於城市商務酒店：一方面是在功能布局上要考慮與其他功能板塊的互動關係，另一方面是酒店本身充分體現出度假酒店組團式、園林型、休閒化的布局結構，特別要利用場地的優勢景觀資源，強化與周邊環境的有機融合，創造出休閒放鬆的環境氛圍。

其三，文化塑造風格。在總體定位的前提下，酒店的建築風格要充分吸納當地建築文化特色，或創新引入一種融入場地環境的建築特色，體現出鮮明的建築風格與休閒氣質，力爭成為整個溫泉休閒綜合體的標誌性建築。

5、溫泉養生地產

作為土地綜合開發的核心與快速回收投資的載體，“休閒養生地產”是“溫泉休閒綜合體”開發的關鍵所在，應成為精心打造的對象，主要有三類：

第一類是作為第二居所的“住宅型物業”。銷售完畢之後即完成開發，以公寓或洋房為主，不建議溫泉入戶，公共的溫泉中心只作為配套來使用，可以給予年票的優惠或俱樂部會員卡模式來運作。

第二類是作為可以返租的“度假型物業”。建議溫泉入戶，以別墅式溫泉湯屋為主，包括迷你溫泉湯屋（大約50~120平米），以聯排為主，此類產品總價格不高，但是休閒功能齊全；溫泉別院，一般為院落式別墅，兼具泡浴功能、會議功能，娛樂功能、廚房功能，面向企業小型團體，一般在400~600平米，可以容納10~20人；溫泉大宅，作為真正的高端溫泉度假物業，面向私營企業主、企業高級管理層等市場。

第三類是以溫泉為特色的休閒商業街。其實質是休閒商業地產，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐飲、養生物品專賣店、健身會所為核心業態，此類物業可以結合溫泉，也可以獨立開發，但是要注重與溫泉區的配合。

“溫泉養生地產”的開發運作，主要注重三個方面：

一是溫泉綜合價值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產、養生地產、休閒地產的特徵，提升地產的附加值。

二是會議度假酒店的充分結合。要結合會議經營，形成對產權式度假物業的返租結構，實現物業價值的最大化利用。

三是整體開發節奏的科學把握。“溫泉休閒綜合體”一般都是位於城郊或鄉村的大盤，全面開花是不現實的，應認清隨著項目開發經營的深入，必將帶動區域價值的提升，從而進一步推動房地產價值的提升，從而為獲取土地升值效應帶來的高額回報創造基礎。因此，在具體的開發中，要本著“先投資型，後自住型；先經營型，後居住型；先小戶型，後大戶型；先中端，後高端”的原則來安排科學合理的開發節奏，才能實現土地開發價值的最大化。

6、溫泉生活方式

溫泉生活方式，是溫泉度假項目的最高境界。“溫泉休閒綜合體”的目標，是通過規模化的優勢和差異化的產品，構建出多元的功能結構，營造出良好的休閒環境，創造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓遊客充分享受到溫泉休閒養生的樂趣。

如果能夠成功創造出一種全新的“溫泉生活方式”，“溫泉休閒綜合體”將從項目開發的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場競爭力的同時，為開發商進行品牌的連鎖拓展運營創造可能。如海泉灣、天沐溫泉、柏聯SPA、頤尚溫泉等，都是通過溫泉生活方式的打造，實現品牌塑造，最後成功實現連鎖擴張和運營。

發展趨勢

經過10餘年的開發經營，中國溫泉已經實現產業化發展，並成為中國多元化休閒產業的龍頭——全國湧現出來的一大批成功的溫泉度假村、溫泉小鎮和溫泉新城表明：溫泉對於休閒產業的聚集效應和對於區域經濟的有力帶動已經得到開發商和各地政府的高度認可。

然而，在消費需求不斷升級與市場競爭日趨激烈的態勢下，溫泉行業必然要進行重新洗牌，規模小、資金弱、功能單一、設施落後的一大批溫泉度假村必將被整合，規模化、綜合性、複合型的“溫泉度假區”將會成為溫泉休閒市場的主流模式，溫泉將從“單一利用時代”走向“綜合開發時代”，這是市場的必然選擇，其原因主要表現為兩個方面：

其一，從土地開發角度來看，大型溫泉度假村的開發需要大規模的資金投入，單一開發溫泉泡浴產品顯然無法實現快速回報與土地開發價值的最大化，溫泉和地產的互動已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養生與休閒的雙重價值，“休閒養生地產”的概念能有力提升地產的附加值、增加開發回報（但凡打上溫泉概念的樓盤價格都不菲），因此必然要結合地產的開發。

其二，從消費需求角度來看，富裕起來的人們對於溫泉的消費需求，已經不局限於“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其對於“保健療養、運動遊樂、商務會議、休閒度假”等全方位、多層次、綜合性的休閒消費需求，導致功能單一的溫泉度假村將逐步喪失在市場上的競爭力，亟待改造升級，這也直接加快了溫泉從“單一利用”走向“綜合開發”的進程。

三大開發模式

高端精品

與以往的大眾溫泉洗浴開發方式不同，雖然溫泉水仍然是主要的核心吸引資源，但高端精品溫泉的打造賦予了溫泉度假更多的內涵，高端的服務、精美的設計、優越的環境、超然的享受，養生、度假、文化體驗等多種體驗方式和溫泉融為一體已經成為現階段溫泉旅遊的一個重要消費理念，其最大的特點是溫泉與SPA、文化內涵的緊密結合，提供高檔次、專業化的服務項目，以“精緻型、小型化、私密性”的方式經營，使遊客在尊享高端溫泉度假產品的過程中，達到身心的徹底放鬆和享受，打造一種全新的溫泉休閒度假方式體驗，即溫泉生活方式，已經成為熱潮。

品牌輸出

旅遊地產與其他物質消費一樣，進入了品牌消費的時代，隨著我國溫泉旅遊的日益蓬勃發展，品牌的建立和打造在溫泉旅遊的開發中愈發重要。品牌輸出模式也隨著這種趨勢的發展應運而生的一種開發模式。這種模式的特點是企業通過對溫泉資源的合理開發，形成經典的開發案例，在業界形成一定的品牌知名度和影響力後，吸引其他合作者通過品牌加盟的方式進行連鎖化經營和管理。這種新型的開發模式使溫泉突破了地域的限制，實現了“多泉管理”，創造了跨地域品牌。這種模式下溫泉品牌一旦形成，便可以採用加盟的形式來推廣，受地域的局限性小，後期品牌項目的建設資金投入也小，並且可以迅速發展為集團化，產生規模效應，占據市場。對於品牌後期的加盟者而言，品牌本身就是區別於其他旅遊地產項目的吸引點，既可以將其與其他地產項目區別開來，也可以利用品牌效應占據較大的市場份額，節省投資，另外，品牌的加盟也減小了溫泉類旅遊地產新建投資的風險。

綜合性

隨著溫泉旅遊的迅速升溫，人們對溫泉的需求遠遠不止於沐浴、康體等溫泉產品，而是追求產品多元化體驗，尤其在自然資源一般的溫泉度假地，僅靠單一的溫泉資源開發不足以支撐度假區的有效發展，需要多元的產品來增強溫泉地的吸引力和競爭力，這一現狀就推動了綜合式溫泉開發模式的產生。綜合式溫泉開發模式以旅遊區內良好的溫泉水資源為基礎，利用周邊優美的自然環境，輔之以人工設施，開發休閒度假、康體健身、觀光娛樂、商務會議等多功能的旅遊產品，而不是僅僅停留在溫泉核心產品的開發上，以此來吸引各需求的遊客，其最大的特點是適應各層次、各類型的旅遊市場。