2020年6月，河源印發《河源市“房地一體”農村不動產權登記發證工作方案》，對農村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權的確權登記問題分階段、分情形提出了處理原則，明確要在2020年底前基本完成對符合登記發證條件的農村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權進行統一確權登記並頒發不動產權證書。通過確權登記領證，農民享有的宅基地和集體建設用地使用權及房屋所有權得到法律的確認和保護，這也賦予了農民更多的財產權利，為農民增加財產性收入提供產權保障。同時，可以有效解決土地權屬糾紛，進一步夯實農業農村發展基礎。
基本介紹
- 中文名：河源市“房地一體”農村不動產登記發證工作方案
- 發布單位：河源市自然資源局
- 實施時間：2020年6月6日
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
為貫徹落實《中共中央 國務院關於堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》《廣東省自然資源廳關於印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》等有關檔案要求，加快推進全市宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權登記發證工作（以下稱“房地一體”農村不動產登記發證工作），力爭2020年底前基本完成登記發證任務，有效保障農民合法財產權益，特制定本方案。
一、目標任務
以“總登記”方式對符合登記發證條件的宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權進行統一確權登記並頒發不動產權證書，確保2020年底前基本完成全市“房地一體”農村不動產登記發證工作。已分別合法頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”原則登記頒發不動產權證書的，遵循“不變不換”的原則，原證書仍合法有效。
二、登記範圍
全市集體土地範圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建築物和構築物,也不包括宗祠堂、未在批准建設範圍內建設的獨棟廚房的建築物和構築物。集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記。
三、申請登記主體
（一）宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體。
宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的年滿18周歲的家庭成員。有下列情形之一且經該村集體經濟組織或村民委員會認定的，也可按規定申請登記發證：本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用宅基地建房的；已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的；非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發生變化的。城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。
（二）集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權申請登記發證的主體。
經批准使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；經批准使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；經批准使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；相關國家試點改革政策批准的集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權主體。
四、確權登記原則
按照有關法律法規政策規定，堅持“依法依規、尊重歷史、為民利民”的原則，加快開展“房地一體”農村不動產登記發證工作。
（一）農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記必須符合“不占用永久基本農田”的規定。
（二）農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的現狀為基礎，以村小組、村委會、鎮人民政府三級認定為依據”原則。房屋占用土地的地類按照最新的三調成果認定。
（三）有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮（莊）規劃審批手續且竣工的，依法予以確權登記。
（四）有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋未辦理村鎮（莊）規劃審批手續，已經竣工的，按以下原則辦理：
1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，占用宅基地建房且至今未擴建，按權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建築面積予以確權登記。
1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施後，占用宅基地建房，補辦村鎮（莊）規劃審批手續後按批准面積予以確權登記。宅基地實際使用面積和房屋實際建築面積超過權屬來源確定和補辦村鎮（莊）規劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中註明。
（五）無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：
1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其後當地規定面積標準，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明並公告30天無異議，經鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核後，均按照實際使用面積予以確權登記。
1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明並公告30天無異議，經鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核後，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建築面積予以確權登記。
1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施時止，未經批准占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意並公告30天無異議的，按規定報縣級以上人民政府補辦用地審批手續，根據批准面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建築面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中註明。
1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施後，未經批准占用宅基地建房，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意並公告30天無異議的，按規定報縣級以上人民政府補辦用地審批手續，根據批准的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批准的宅基地使用權範圍的房屋，未辦理房屋村鎮（莊）規劃審批手續的，補辦房屋村鎮（莊）規劃審批手續後，按照批准的建築面積確定房屋所有權。宅基地實際使用面積和房屋實際建築面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中註明。
涉及擴建的，由各地根據實際情況自行確定處理原則。
（六）農村集體經濟組織成員或農村村民經批准建房的，按照批准面積予以確權登記，建房實際占地面積少於批准面積的，按批准占地面積確權登記。
（七）縣級以上人民政府要對未覆蓋村鎮（莊）規劃的鄉村及未覆蓋的時間界限作出認定。房屋建造時所在鄉村未覆蓋村鎮（莊）規劃的地區，當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮（莊）規劃的審批手續。
（八）宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。其中，每名已成年子女可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。
（九）因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上；農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的村集體經濟組織或村民委員會依法收回的證明檔案註銷其原擁有的宅基地使用權。
（十）集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理：
1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施，經所在鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核後，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉鎮企業用地和其他經依法批准用於非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，報鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核後，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。
1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施後，鄉（鎮）村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批准用於非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批准檔案，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。
對於沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬於合法使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，並公告30天無異議，經鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核，報縣級以上人民政府批准，予以確權登記。
集體建設用地上的建築物、構築物所有權依照有關法律法規規定辦理。
（十一）對宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權權屬存在爭議的，各地要加大爭議調處力度，待權屬明晰後再予以確權登記。
五、工作要求
（一）明確組織方式。本次登記發證工作由縣（區）人民政府以“總登記”形式組織實施，統一開展權籍調查、登記發證和成果上報等工作。各地要以人民政府名義發布總登記通告，明確總登記範圍、時限、條件等要求。
（二）做好權籍調查。縣（區）人民政府要統一開展“房地一體”農村權籍調查，充分利用農村地籍調查成果，補充開展房屋調查，形成滿足登記要求的權籍調查成果。根據我市實際情況，應採用解析法和圖解法結合，即在城市周邊或者需要高精度測量的少部分農村地區範圍，根據《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》等技術規範要求，採用全解析法或部分解析法開展房屋測量。在不需要高精度的大部分農村地區，採取簡易法，以農村地籍調查成果為基礎，先通過外業調查補充三年內農房的變化狀況，完善地形圖後，通過轉繪圖形補充房屋調查成果，在登記簿和權屬證書附記欄中註明“今後若有更高精度的測量成果，以高精度數據為準”。申請人要求進行高精度測量並自行提供高精度測量成果的，成果經審核通過後予以採用。本次權屬調查採用雙邊或單邊指界的方式進行，由村民委員會統一組織權利人對本宗地或鄰宗地進行指界，確認權屬界線，指界完成後以行政村為單位統一進行審查。
（三）簡化登記程式。村民委員會要協助收集不動產登記申請、有效身份證明及合法權屬來源等材料，也可在指界階段一併引導權利人申請宅基地和房屋所有權首次登記。權籍調查初步成果形成後，由不動產登記機構對不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容進行公告，公告期不少於15個工作日（公告所需時間不計算在登記辦理期限內），公告無異議且經權利人簽字確認後，不動產登記機構對申請材料進行審核，符合登記條件的予以確權登記並頒發不動產權證書。涉及設立抵押權、地役權或者辦理預告登記、異議登記的，依法頒發不動產登記證明。
（四）完成成果上報。各地要同步建立權籍調查成果資料庫，在現有的不動產登記信息平台中辦理農村宅基地、集體建設用地使用權和房屋、建築物、構築物所有權登記，做好權籍調查和登記發證成果數據上報，建立成果信息動態更新機制，實現登記發證成果的數位化管理和信息化套用。
六、工作步驟
（一）前期準備階段（2020年1月至6月）。
印發全市工作方案，選定市試點地區。各地應按照要求在6月底前制定實施方案，發布政府通告，建立工作協調機制，開展前期情況摸查和資料收集，落實工作經費。
（二）組織實施階段（2020年6月至2020年11月）。
以招投標方式選取有資質的農村權籍調查作業隊伍，開展農村權籍調查，建立農村不動產權籍調查資料庫，完成確權登記。各地應按省廳技術方案明確權籍調查流程，做好內業和外業作業隊伍的分工與職責。
（三）成果驗收階段（2020年11月至12月）。
縣（區）完成縣級調查和登記成果資料整理、檢查和數據上報以及自驗工作。做好全市調查和登記成果質量抽查、數據匯總及建庫、驗收。
七、保障措施
（一）組織保障。各地人民政府是“房地一體”農村不動產登記發證工作的責任主體，要切實加強組織領導，明確目標任務、職責分工、方法步驟、時間安排、經費保障和工作要求，確保工作落實到位。自然資源部門負責統籌協調，具體負責相關方案制定、技術指導、業務培訓、成果匯總等工作。住房城鄉建設部門負責指導農村房屋建設。農業農村部門負責指導農村宅基地分配、使用管理工作。
（二）政策保障。各地要積極主動作為，因地制宜制定符合本地實際的確權登記政策，出台操作細則，確定符合建房資格的具體內容，明確補辦相關手續的具體流程，對宅基地使用面積及地上房屋建築面積的標準作出限定。
（三）經費保障。除申請人自行提供高精度權籍調查成果產生的費用外，由政府統一組織的農村權籍調查不得向申請人收費。各地人民政府要將組織實施、農村權籍調查、資料庫建設、登記發證、宣傳培訓等工作費用足額納入本級財政預算或從現有部門預算資金中統籌解決。
（四）宣傳動員。要加強宣傳動員，做好輿論引導，充分發揮農村基層自治組織作用，調動農民民眾積極參與權籍調查指界確認、登記申請等工作。
本方案自發文之日起施行，有效期3年。
印發的通知
各縣（區）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
經市人民政府同意，現將《河源市“房地一體”農村不動產登記發證工作方案》印發給你們，請認真貫徹執行。實施過程中遇到的問題，請徑向我局反映。
河源市自然資源局
2020年6月6日
政策解讀
一、檔案制定背景
為貫徹落實2019年中央1號檔案和《廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案》等檔案精神，加快落實《市委全面深化改革委員會2020年重點改革工作安排》關於“加快房地一體農村宅基地和集體建設用地確權登記”的重點改革任務要求，力爭2020年底前基本完成“房地一體”的農村宅基地、集體建設用地確權登記發證任務，有效保障農民合法財產權益，結合我市市級，河源市自然資源局牽頭起草了《河源市“房地一體”農村不動產登記發證工作方案》（以下簡稱《方案》），已經市人民政府同意並於2020年6月6日正式印發施行。
二、目標任務
《方案》明確全市2020年底前基本完成對符合登記發證條件的農村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權進行統一確權登記並頒發不動產權證書。同時，為避免重複發證，歷史上已分別頒發合法宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”原則登記頒發不動產權證書的，即歷史上已合法確權登記的宅基地及其地上房屋和集體建設用地及其地上建築物、構築物，無需換髮新證。
三、登記範圍和申請登記主體
本次確權登記範圍是集體土地範圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括臨時性建築物和構築物，也不包括宗祠堂、未在批准建設範圍內建設的獨棟廚房的建築物和構築物。同時，根據宅基地使用權和集體建設用地使用權兩種不同登記類型明確了申請登記主體的主要內容。
四、確權登記原則
鑒於目前我市農村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權確權登記發證率偏低，為儘可能地解決我市農村宅基地和集體建設用地歷史存量問題，提高登記發證率，保障農民的財產權益，從“依法依規、尊重歷史、為民利民”的角度出發，《方案》中就宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權的確權登記問題分階段、分情形提出了一些處理原則，為全市各縣區出台符合本地實際的確權登記政策提供指導性意見。
一是將“不占用永久基本農田”的規定作為登記的基本原則。
二是登記遵循“以房屋建成正在使用的現狀為基礎，以村小組、村委會、鎮人民政府三級認定為依據”原則。
三是對於有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮（莊）規劃審批手續且竣工的，依法依規辦理確權登記。
四是對於有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工但未辦理村鎮（莊）規劃審批手續的，以1993年11月1日作為時間界線，該時間節點前建成的房屋，按權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建築面積予以確權登記；該時間節點後建成的房屋，通過補辦手續的方式來辦理確權登記。
五是對於無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，我們結合國家土地管理政策和農村建設相關政策的沿革，根據法律法規的出台時間，按照1982年以前、1982年至1987年、1987年至1993年以及1993年以後等四個階段，對不同情形提出了處理原則。經查明土地歷史使用情況和現狀，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明並公告30天無異議，視情形經鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核或經報有權批准機關補辦相關審批手續後，予以確權登記。涉及擴建的，由各地根據實際情況自行確定處理原則。
六是關於建房實際占地面積少於批准占地面積的問題，明確按批准的占地面積確權登記。
七是關於未覆蓋村鎮（莊）規劃的問題，由縣級以上人民政府對未覆蓋村鎮（莊）規劃的鄉村及未覆蓋的時間界限作出認定。房屋建造時所在鄉村未覆蓋村鎮（莊）規劃的地區，當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮（莊）規劃的審批手續。
八是明確宅基地使用權按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。關於“戶”的認定問題，明確以“成年”作為分戶的認定條件，每名已成年子女可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。
九是因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經濟組織或村民委員會出具證明材料，明確房地統一登記的權利主體。同時強調保障農村婦女作為家庭成員應享有的合法權益。
十是關於集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權確權登記問題，按照《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）明確的原則，以1987年1月1日《土地管理法》實施為時間節點分階段處理。
十一是明確權屬存在爭議的，各地要加大爭議調處力度，待權屬明晰後再予以確權登記。
五、工作要求和工作步驟
一是明確本次登記發證工作由縣（區）人民政府以“總登記”形式組織實施，統一開展權籍調查、登記發證和成果上報等工作。
二是明確了權籍調查的相關要求。要求要充分利用農村地籍調查成果，並結合我市實際提出應採用解析法和圖解法結合的調查方法。
三是簡化了登記流程。在不違反法律法規並確保必要的登記申請材料不缺失的前提下，對登記流程進行了簡化，儘可能地減輕基層工作負擔。同時充分發揮村集體的作用，由村民委員會協助登記機構收集相關材料，提高登記效率。
四是明確了登記成果的匯交、管理及動態更新機制。
五是以2020年底完成確權登記發證任務為目標，倒排時間，明確工作步驟和計畫。
六、保障措施
一是確定責任分工。明確各地人民政府是本次發證工作的責任主體，具體負責本地區登記發證工作的組織實施。自然資源部門負責統籌協調，具體負責相關方案制定、技術指導、業務培訓、成果匯總等工作。住房城鄉建設部門負責指導農村房屋建設。農業農村部門負責指導農村宅基地分配、使用管理工作。二是從政策保障、經費保障、宣傳動員等方面要求各地在推進確權登記發證過程中，必須落實相應的保障措施，確保工作順利開展。
七、實施時間
本方案自發文之日起施行，有效期3年
