1993年3月5日杭州市人民政府令第49號發布，根據2002年4月27日《杭州市人民政府關於修改2001年底以前發布的部分規章的決定》修正。
基本介紹
- 中文名：杭州市土地資產評估暫行辦法（修正）
- 頒布單位：杭州市人民政府
- 頒布時間：2002.04.27
- 實施時間：2002.04.27
第一章 總則
第一條 為了加強國有土地資產管理，保護土地所有者和使用者的合法權益，推進土地使用制度的改革，根據國務院發布的《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《國有資產評估管理辦法》及國家有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 杭州市行政區劃範圍內（包括市轄縣、市）國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押，以及本辦法第六條規定的行為，必須依據本辦法進行土地資產評估。
第三條 本辦法所稱土地資產評估是指政府土地行政主管部門委託或授權地產評估機構，依據國家規定和有關資料，運用規定的原則、程式、標準和方法，以統一的貨幣單位，對被評估宗地地產價值進行評估和估算，作出該宗土地的地價。
土地資產評估的地價是土地所有權和土地使用權在社會經濟活動中可得到利益反映出的價格形態，包括級差地租、配套費、開發成本等。
第四條 杭州市國有土地資產評估工作，由杭州市土地行政主管部門統一管理。國有土地資產評估價格，市區範圍內必須經杭州市土地行政主管部門確認後方可生效；各縣（市）範圍內必須經各縣（市）土地行政主管部門確認後方可生效。
第五條 國有土地使用權有償出讓，市區由杭州市土地行政主管部門、各縣（市）由各縣（市）土地行政主管部門統一組織，具體委託具有資質的土地評估機構進行資產評估。集體所有制土地需要出讓使用權的，必須先徵用為國有土地，並進行相應的土地資產評估，方可辦理出讓事宜。
第六條 行政劃撥的國有土地使用權在經濟活動中凡涉及到下列經濟行為的，必須申請市、縣（市）土地行政主管部門進行地產評估:
（一）以土地使用權作為抵押、經濟擔保的；
（二）以土地使用權入股建立股份制企業，或者以土地使用權投資聯營的；
（三）企業破產拍賣土地使用權的；
第七條 土地評估工作應執行國家有關地價管理的規定，遵循公正性、科學性、合理性的原則。
第二章 地產評估機構與管理
第八條 杭州市土地行政主管部門主管全市行政區域內的土地評估工作，負責制定土地評估和地價管理的有關政策，協調土地評估中的重大問題。
第九條 土地評估機構依據國家有關法律、法規以及市有關土地評估政策、地價管理規定和被評估土地的實際狀況，按本辦法規定獨立作出客觀、公正的評價。
土地評估機構作出的土地評估價格，必須按規定報經市或縣（市）土地行政主管部門核准。
第十條 土地使用者配合土地評估機構進行土地評估，如實反映土地狀況和提供有關資料。
第十一條 土地評估機構進行土地評估，按市物價局會同市土地行政主管部門核定的標準和辦法收取土地評估費。
第三章 土地評估程式和方法
第十二條 土地評估立項:
（一）集體所有制土地被依法徵用為國有土地後，需要出讓土地使用權的，由市、縣（市）土地行政主管部門立項，委託具有資質的土地評估機構評估。
（二）在國有土地上成片開發建設，依照有關規定應當出讓土地使用權的，由市、縣（市）土地行政主管部門直接立項組織評估，或者由受讓方申請市、縣（市）土地行政主管部門立項，委託具有資質的土地評估機構評估。
（三）行政劃撥的土地，需要將土地使用權作價入股或者以土地使用權進行投資的，以及以土地使用權作為抵押物的，或者轉讓、出租土地使用權的，由土地使用權人向市、縣（市）土地行政主管部門提出申請，經審查同意後由市、縣（市）土地行政主管部門立項，委託具有資質的土地評估機構評估。
（四）有償出讓的土地，需要有償轉讓土地使用權的，由土地使用權人（即原受讓人）直接委託土地評估機構評估。
（五）其他需要進行土地評估的，委託具有資質的土地評估機構評估。
第十三條 申請評估或者委託評估的土地使用權人，必須提交土地使用權證或其他土地權屬證明以及有關檔案、資料。
第十四條 土地評估機構接到評估要求後，應及時進行評估，提出土地評估報告書。
土地評估報告書應載明以下內容:
（一）評估立項機關或者委託人；
（二）評估工作機構；
（三）評估人或評估工作機構負責人；
（四）評估時間；
（五）評估地塊狀況，土地評估的原因、目的、評估依據以及作價的原則方法；
（六）使用權年限；
（七）評估的價格；
（八）其他需要說明的問題。
第十五條 土地評估機構提出的土地評估報告書，必須經市、縣（市）土地行政主管部門核准。
經市、縣（市）土地行政主管部門核准的土地評估價格，作為計算土地使用權出讓金、土地使用權轉讓金、土地使用權增值費、作價入股投資等的依據。
第十六條 土地評估機構提出評估報告書後六個月內被評估土地使用權未作變更的，評估報告自然失效，以後需要變更土地使用權的，必須重新進行評估。
第十七條 土地評估應依據地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級、使用年限、建築容積率、地塊狀況以及交通、基礎設施、環境條件和獲利能力等多種因素綜合評定。
第十八條 土地評估適用以下方法:
（一）基準地價法；
（二）市場比較法；
（三）剩餘法；
（四）成本逼近法；
（五）收益還原法；
（六）其他經市土地行政主管部門認可的評估方法。
以上方法可根據評估目的分別適用或綜合運用。
第十九條 用基準地價法評估時，應根據基準地價，結合地塊的微觀區位條件、使用年限以及其他影響地價的因素，確定修正係數後，進行評估。
第二十條 用市場比較法評估時，應按市場上相同或者類似的地產交易價格，進行評估。
第二十一條 用剩餘法評估時，應減去地上房屋或建築物重置成本價值和其他有關費用後，進行評估。
第二十二條 用重置成本評估時，應按該項土地重新取得所需投資，即以國家規定的各項補償費、開發費及其他有關費用標準（按現價計算）累加計算進行評估。
第二十三條 用收益現值法評估時，應按被評估土地的預期獲利能力和土地增值情況，測算出土地的現值，進行評估。
第四章 附則
第二十四條 本辦法涉及蕭山、餘杭兩區人民政府及有關行政主管部門職權的，按省、市有關規定辦理。
第二十五條 本辦法自發布之日起施行。
