施建輝訴南京市國土資源局江寧分局不履行法定職責案是2014年10月13日在江蘇省南京市江寧區（縣）人民法院審理的案件。
基本介紹
- 案件字號：（2014）江寧行初字第57號
- 文書類型：判決書
- 審結日期：2014年10月13日
- 審理程式：一審
案由,權責關鍵字,案例,
案由
土地，行政登記。
權責關鍵字
案例
[裁判摘要]
開發商依法取得國土管理部門核發的《國有土地使用證》後進行房地產開發建設的，行政相對人在與開發商簽訂了《商品房預售契約》並取得了涉案房屋的所有權證後，向國土管理部門申請頒發國有土地使用證，國土管理部門以開發商未足額繳納土地出讓金為由，拒絕為行政相對人辦理涉案房屋的國有土地使用證的行為於法無據，人民法院不予支持。
原告：施建輝
被告：南京市國土資源局江寧分局（以下簡稱國土局江寧分局），
原告施建輝訴稱：其於2009年3月9日與南京山水房產置業有限公司（以下簡稱山水房產公司）簽訂《華門花園商品房預售契約》，購買位於南京市江寧開發區將軍大道某小區的房屋，並於2012年2月17日取得該房屋的所有權證。後其多次前往被告處辦理涉案房屋的國有土地使用證，但被告以山水房產公司變更涉案房屋所在土地原出讓時用地條件，超容積率建設未補繳土地出讓金為由，拒絕為其辦理涉案房屋的國有土地使用證。原告施建輝認為被告不給涉案房屋辦理國有土地使用證的行為侵犯了自己的合法權益，故向法院提起行政訴訟，請求判令被告為涉案房屋頒發國有土地使用證。
被告國土局江寧分局辯稱：（1）原告購買的商品房項下的土地因開發商存在突破土地出讓契約約定的用地條件的違規行為正在處理，導致無法辦理土地分割登記手續。（2）山水房產公司未依法足額補繳土地出讓金，故其無法辦理土地分割登記手續。（3）其已於2013年向南京市江寧區人民法院申請行政強制執行，不存在行政不作為。（4）山水房產公司在明知項目超容積率建設的情況下，未及時補繳相關用地手續，並隱瞞事實欺詐銷售，導致原告不能辦理土地分割登記，原告應向山水房產公司主張權利。綜上，其尚不具備為原告辦理土地登記的條件，原告的訴訟請求沒有依據，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
南京市江寧區人民法院一審審理查明：
原告施建輝於2009年3月9日與山水房產公司簽訂《華門花園商品房預售契約》，購買位於南京市江寧開發區將軍大道某小區的房屋，並於2012年2月17日取得該房屋的所有權證。後原告前往被告處辦理涉案房屋的國有土地使用證，但被告以山水房產公司變更涉案房屋所在土地原出讓時用地條件，超容積率建設未補繳土地出讓金為由，拒絕為原告辦理涉案房屋的國有土地使用證。原告認為被告不給其房屋辦理國有土地使用證的行為侵犯了其合法權益，故向法院提起行政訴訟，請求法院判令被告頒發涉案房屋的國有土地使用證。
庭審中，雙方對原告曾向被告申請辦理涉案房屋的國有土地使用證，但被告拒絕為其辦理的事實均無異議。
另查明，被告國土局江寧分局已為涉案房屋的開發商山水房產公司頒發了《國有土地使用證》。
本案的爭議焦點是：原告在與開發商簽訂了《商品房預售契約》並取得房屋所有權證後，向被告國土局江寧分局申請為涉案房屋辦理國有土地使用證，因開發商欠繳土地出讓金，被告能否以此為由拒絕為原告辦理國有土地使用證。
南京市江寧區人民法院一審審理認為：
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五條規定，單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。江蘇省人民政府《江蘇省土地登記辦法》第六條規定，市、縣人民政府國土管理部門主管本行政區域內的土地登記工作。南京市國土資源局頒布的《南京市土地登記實施細則（試行）》第二條規定，新三區（江寧、浦口、六合）土地登記與地籍信息、檔案資料管理由各分局組織並實施。據此，本案被告國土局江寧分局依法負責本轄區內的土地登記工作，具有進行土地使用權登記、核發證書的法定職權。因此，如果原告施建輝的申請登記行為符合相關的法律法規規定，被告國土局江寧分局就應在職責範圍內為原告辦理土地登記。
經查，山水房產公司已經依法取得了涉案房屋所在地塊的《國有土地使用證》，這意味著被告國土局江寧分局已經為山水房產公司辦理了國有土地使用權初始登記，原告施建輝的土地使用權登記實則是在涉案房屋上的土地使用權變更登記。關於土地使用權變更登記，國土資源部公布的《土地登記辦法》第四十條規定，因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。因此，參照國土資源部的該項規章，只要原告施建輝具備“持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料”的條件，被告國土局江寧分局就應當受理登記申請並為原告施建輝辦理國有土地使用證。本案中，山水房產公司已經取得了涉案房屋所在地塊的《國有土地使用證》，原告施建輝也與山水房產公司簽訂了《華門花園商品房預售契約》並於2012年2月17日取得該房屋的所有權證，因此，原告施建輝符合申請涉案房屋土地使用權變更登記的條件，有權要求被告國土局江寧分局為其辦理國有土地使用權登記。
關於被告國土局江寧分局提出的山水房產公司在建設過程中超容積率、未依法足額補繳土地出讓金，導致不具備為原告施建輝辦理土地登記條件的抗辯理由，法院認為，基於行政行為的公定力，行政主體在其職權範圍內所為行政行為，在未經法定機關通過法定程式撤銷或者宣布無效之前應始終有效；行政行為一經作出，其內容非以法律程式不得隨意變更，對行政主體及行政相對人均具有確定力。本案中，因山水房產公司取得《國有土地使用證》屬於涉案房屋土地使用權的初始登記，該初始登記行為既未被撤銷也未被宣布無效，原告以該初始登記行為為依據提出的變更登記申請，只要符合《土地登記辦法》第四十條所規定的條件，被告國土局江寧分局都應予辦理登記。至於《土地登記辦法》第十八條關於有土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的以及未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費等情形不予登記的規定，被告國土局江寧分局在山水房產公司申請土地使用權初始登記的時候並未援引該條規定拒絕為其辦理土地使用證，卻在山水房產公司已經取得《國有土地使用證》的情況下對原告施建輝的變更登記申請適用該條規定而不予辦理，損害了原告利益，被告國土局江寧分局的該抗辯理由不能成立。再者，被告國土局江寧分局提供的土地出讓契約補繳協定、改變土地使用條件案件協調確認單等證據可以證明，被告國土局江寧分局與山水房產公司已經就山水房產公司超容積率的後續處理問題達成了補充協定，即由山水房產公司補繳土地出讓金。而被告國土局江寧分局與山水房產公司之間關於補繳土地出讓金的約定，屬於民事法律關係，被告國土局江寧分局可以通過另案訴訟的方式向山水房產公司主張。但是，進行土地使用權登記、核發證書是被告國土局江寧分局的法定職責，被告不得以其與山水房產公司之間存在民事糾紛為由對抗原告施建輝要求辦理土地使用權變更登記的合法請求。綜上，被告國土局江寧分局辯稱因山水房產公司未依法足額補繳土地出讓金導致無法為原告施建輝辦理變更登記手續的抗辯理由，法院不予採納。因此，原告施建輝要求被告國土局江寧分局履行法定職責的訴訟請求應予支持。
據此，南京市江寧區人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（三）項之規定，於2014年10月13日作出（2014）江寧行初字第57號行政判決，責令被告國土局江寧分局在本判決發生法律效力後30日內履行為原告施建輝購買的涉案房屋辦理國有土地使用證的法定職責。
一審判決後，雙方當事人均未抗訴，一審判決已發生法律效力。
一審合議庭成員：朱靜、金峻、李海燕
開發商依法取得國土管理部門核發的《國有土地使用證》後進行房地產開發建設的，行政相對人在與開發商簽訂了《商品房預售契約》並取得了涉案房屋的所有權證後，向國土管理部門申請頒發國有土地使用證，國土管理部門以開發商未足額繳納土地出讓金為由，拒絕為行政相對人辦理涉案房屋的國有土地使用證的行為於法無據，人民法院不予支持。
原告：施建輝
被告：南京市國土資源局江寧分局（以下簡稱國土局江寧分局），
原告施建輝訴稱：其於2009年3月9日與南京山水房產置業有限公司（以下簡稱山水房產公司）簽訂《華門花園商品房預售契約》，購買位於南京市江寧開發區將軍大道某小區的房屋，並於2012年2月17日取得該房屋的所有權證。後其多次前往被告處辦理涉案房屋的國有土地使用證，但被告以山水房產公司變更涉案房屋所在土地原出讓時用地條件，超容積率建設未補繳土地出讓金為由，拒絕為其辦理涉案房屋的國有土地使用證。原告施建輝認為被告不給涉案房屋辦理國有土地使用證的行為侵犯了自己的合法權益，故向法院提起行政訴訟，請求判令被告為涉案房屋頒發國有土地使用證。
被告國土局江寧分局辯稱：（1）原告購買的商品房項下的土地因開發商存在突破土地出讓契約約定的用地條件的違規行為正在處理，導致無法辦理土地分割登記手續。（2）山水房產公司未依法足額補繳土地出讓金，故其無法辦理土地分割登記手續。（3）其已於2013年向南京市江寧區人民法院申請行政強制執行，不存在行政不作為。（4）山水房產公司在明知項目超容積率建設的情況下，未及時補繳相關用地手續，並隱瞞事實欺詐銷售，導致原告不能辦理土地分割登記，原告應向山水房產公司主張權利。綜上，其尚不具備為原告辦理土地登記的條件，原告的訴訟請求沒有依據，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
南京市江寧區人民法院一審審理查明：
原告施建輝於2009年3月9日與山水房產公司簽訂《華門花園商品房預售契約》，購買位於南京市江寧開發區將軍大道某小區的房屋，並於2012年2月17日取得該房屋的所有權證。後原告前往被告處辦理涉案房屋的國有土地使用證，但被告以山水房產公司變更涉案房屋所在土地原出讓時用地條件，超容積率建設未補繳土地出讓金為由，拒絕為原告辦理涉案房屋的國有土地使用證。原告認為被告不給其房屋辦理國有土地使用證的行為侵犯了其合法權益，故向法院提起行政訴訟，請求法院判令被告頒發涉案房屋的國有土地使用證。
庭審中，雙方對原告曾向被告申請辦理涉案房屋的國有土地使用證，但被告拒絕為其辦理的事實均無異議。
另查明，被告國土局江寧分局已為涉案房屋的開發商山水房產公司頒發了《國有土地使用證》。
本案的爭議焦點是：原告在與開發商簽訂了《商品房預售契約》並取得房屋所有權證後，向被告國土局江寧分局申請為涉案房屋辦理國有土地使用證，因開發商欠繳土地出讓金，被告能否以此為由拒絕為原告辦理國有土地使用證。
南京市江寧區人民法院一審審理認為：
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五條規定，單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。江蘇省人民政府《江蘇省土地登記辦法》第六條規定，市、縣人民政府國土管理部門主管本行政區域內的土地登記工作。南京市國土資源局頒布的《南京市土地登記實施細則（試行）》第二條規定，新三區（江寧、浦口、六合）土地登記與地籍信息、檔案資料管理由各分局組織並實施。據此，本案被告國土局江寧分局依法負責本轄區內的土地登記工作，具有進行土地使用權登記、核發證書的法定職權。因此，如果原告施建輝的申請登記行為符合相關的法律法規規定，被告國土局江寧分局就應在職責範圍內為原告辦理土地登記。
經查，山水房產公司已經依法取得了涉案房屋所在地塊的《國有土地使用證》，這意味著被告國土局江寧分局已經為山水房產公司辦理了國有土地使用權初始登記，原告施建輝的土地使用權登記實則是在涉案房屋上的土地使用權變更登記。關於土地使用權變更登記，國土資源部公布的《土地登記辦法》第四十條規定，因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。因此，參照國土資源部的該項規章，只要原告施建輝具備“持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料”的條件，被告國土局江寧分局就應當受理登記申請並為原告施建輝辦理國有土地使用證。本案中，山水房產公司已經取得了涉案房屋所在地塊的《國有土地使用證》，原告施建輝也與山水房產公司簽訂了《華門花園商品房預售契約》並於2012年2月17日取得該房屋的所有權證，因此，原告施建輝符合申請涉案房屋土地使用權變更登記的條件，有權要求被告國土局江寧分局為其辦理國有土地使用權登記。
關於被告國土局江寧分局提出的山水房產公司在建設過程中超容積率、未依法足額補繳土地出讓金，導致不具備為原告施建輝辦理土地登記條件的抗辯理由，法院認為，基於行政行為的公定力，行政主體在其職權範圍內所為行政行為，在未經法定機關通過法定程式撤銷或者宣布無效之前應始終有效；行政行為一經作出，其內容非以法律程式不得隨意變更，對行政主體及行政相對人均具有確定力。本案中，因山水房產公司取得《國有土地使用證》屬於涉案房屋土地使用權的初始登記，該初始登記行為既未被撤銷也未被宣布無效，原告以該初始登記行為為依據提出的變更登記申請，只要符合《土地登記辦法》第四十條所規定的條件，被告國土局江寧分局都應予辦理登記。至於《土地登記辦法》第十八條關於有土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的以及未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費等情形不予登記的規定，被告國土局江寧分局在山水房產公司申請土地使用權初始登記的時候並未援引該條規定拒絕為其辦理土地使用證，卻在山水房產公司已經取得《國有土地使用證》的情況下對原告施建輝的變更登記申請適用該條規定而不予辦理，損害了原告利益，被告國土局江寧分局的該抗辯理由不能成立。再者，被告國土局江寧分局提供的土地出讓契約補繳協定、改變土地使用條件案件協調確認單等證據可以證明，被告國土局江寧分局與山水房產公司已經就山水房產公司超容積率的後續處理問題達成了補充協定，即由山水房產公司補繳土地出讓金。而被告國土局江寧分局與山水房產公司之間關於補繳土地出讓金的約定，屬於民事法律關係，被告國土局江寧分局可以通過另案訴訟的方式向山水房產公司主張。但是，進行土地使用權登記、核發證書是被告國土局江寧分局的法定職責，被告不得以其與山水房產公司之間存在民事糾紛為由對抗原告施建輝要求辦理土地使用權變更登記的合法請求。綜上，被告國土局江寧分局辯稱因山水房產公司未依法足額補繳土地出讓金導致無法為原告施建輝辦理變更登記手續的抗辯理由，法院不予採納。因此，原告施建輝要求被告國土局江寧分局履行法定職責的訴訟請求應予支持。
據此，南京市江寧區人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（三）項之規定，於2014年10月13日作出（2014）江寧行初字第57號行政判決，責令被告國土局江寧分局在本判決發生法律效力後30日內履行為原告施建輝購買的涉案房屋辦理國有土地使用證的法定職責。
一審判決後，雙方當事人均未抗訴，一審判決已發生法律效力。
一審合議庭成員：朱靜、金峻、李海燕
