提燈定損

提燈定損，是指：“提著燈，照著牆，查看出租房被損壞的情況”，含有吹毛求疵、故意找岔、雞蛋裡挑骨頭等意思，偏向貶義。是網友創造的一個網路詞語，指的是江西上饒“惡房東事件”。

2024年3月28日，一女子發布視頻稱，租住在江西省上饒市玉山縣一處自建房，退租時房東拿著燈一點一點檢查，最後列出的清單中，房子每月的房租是1200元，但租客需要賠償1萬餘元。她認為房東故意訛錢。此事引發熱議，“提燈定損”登上熱搜。對此，當地村委會回應：“不存在訛詐租客。租客也有問題，賠償了部分金額，年前就已經解決了。”並表示此次事件是因為此後雙方再次因口角糾紛，冰溪街道相關部門正在積極組織雙方當事人依法調解處置雙方糾紛。4月2日，當地城管局表示，已成立專班，針對是否違建開展調查。

2024年4月3日，當地由公安、住建、城管、街道辦等部門組成的聯合調查組發布通報稱，涉事房東已退還“賠償金”，其曾拿磚塊砸向租戶，已被行政拘留。

基本介紹

• 中文名：提燈定損 
• 含義：“提著燈，照著牆，查看出租房被損壞的情況”，含有吹毛求疵、故意找岔、雞蛋裡挑骨頭等意思，偏向貶義。 
• 流行時間：2024年
• 事件處置：公安機關依法對郭某林作出行政拘留並處罰款

事件經過

詞語來源

2024年3月28日，一女子發視頻稱，她租住在江西省上饒市玉山縣一處自建房，退租時房東拿著燈一點一點檢查，最後列出的清單中，房子每月房租是1200元，但租客需要賠償一萬餘元。她認為房東故意訛錢。

網傳視頻顯示，男子拿著探照燈一點一點檢查牆壁、床、櫥櫃、門框、板凳等，並逐一貼上黃色的標記。之後，列出了一張清單，顯示601房間一個月房租為1200元，詳細列出了油漆、床、實木門、窗簾、花灑、蹲坑、廚房門、外牆磚、地磚等需要支付的“損傷補償”以及由此產生的“工資”，最後還有一筆2000元的“其他損傷補償費”，合計10884.95元。此事引發熱議後，該女子解釋，事情發生在2023年，房子是與人合租。“最後一人賠償了2千元，兩人一起賠償了4千元。”

此事隨即被網友命名為“提燈定損”。

網友熱議

有網友表示，“按照房東列出來的清單來看，他是打算重新裝修房子，然後想讓租客承擔這筆費用吧？”

也有網友表示，“以前看新聞說，房東挑灰塵扣押金已經覺得很過分了，沒想到還有房東想讓租客出錢為其裝修的。這種行為難道還不構成敲詐勒索么？”

還有網友認為，“錢給了也要起訴拿回來，不帶這么欺負人的，陳女士必須告上法庭，討個說法。”

不少網友認為，“提燈定損”戳中了租房者的痛點，也在一定程度上說明現下房屋租賃市場定紛止爭缺乏有效權威的依據和手段。

媒體追問

一問：“提燈定損”索賠上萬元，是否涉嫌敲詐勒索？

當事人陳女士提供的視頻顯示，一名男子拿著探照燈對房內設施及物品逐一檢查並貼上黃色標記，檢查完畢後，房東列出一份詳細清單，包括床、實木門、窗簾、蹲坑、廚房門、外牆磚等的賠償費用，總計10884.95元。陳女士表示，這樣的賠償要求十分過分，她不能接受，“房東就是想訛錢。”

二問：租戶孕期被扔磚頭，憤而發視頻曝光？

當事人回應媒體稱，“提燈定損”這件事確實發生在去年，但是“最近人身安全受到威脅”，發布視頻只是希望保障自己與家人的人身安全。

三問：當地建材老闆也曾遭遇“提燈定損”式索賠？

據媒體報導，事情發酵後，有多位當地裝修行業人士發布視頻或在陳女士視頻評論區留言稱，在幫助該房東修房期間，瓷磚、澆築地基、防水、室內裝修、安裝鋁合金門窗等項目上，不僅沒有收到材料和人工費用，反而被其以各種理由要求賠償。

四問：涉事自建房是否屬於違法建築？

事情發酵後，有多位網友在自媒體平台及陳女士視頻留言區稱，涉事房東在東門村城東安置區修建的這棟樓超過3層（涉事自建房有6層樓），屬於違建（違法建築），並已經向有關部門投訴舉報。有網友表示，三口之家批不下來這房子的。還有人稱，在自己所在地，（農村自建房）最高只能建到四層半。還有網友稱，自己所在當地建樓只能審批兩層多。還有自稱當地村民報料，“我是這個村的，自建房都是一起建的，村委貸款給村民。”

五問：“提燈定損”房東哪來的底氣？

據瀟湘晨報，這件事之所以在網路上引發軒然大波，恐怕在於其背後並不只是簡單的房屋租賃糾紛。房東為何如此有恃無恐？背後有無人撐腰？當地恐怕得給公眾一個信服的答案。

事件處置

• 成立工作專班

2024年4月2日，上饒市住建局工作人員表示，針對自建房，住建局會針對危房進行安全隱患排查，但是否涉及違建，需要其他部門來認定。上饒市玉山縣城市管理局工作人員回應稱，已接到相關舉報，已成立工作專班開展核查調查，有結果後將進行通報。

• 情況通報

2024年4月3日，玉山縣聯合調查組發布情況通報。

一、關於“磚塊砸人”和“房東訛人”問題

經調查，2024年3月22日晚，郭某林存在拿磚塊砸向陳某的行為，已違反《中華人民共和國治安管理處罰法》，構成故意傷害，公安機關依法對其作出行政拘留並處罰款。

郭某林在出租自建房過程中，與陳某因日常瑣事、物品受損等問題多次發生糾紛，並列出“萬元賠償清單”，存在檢查方式有悖常理、賠償要求不合理等問題。經教育，郭某林現已退還“賠償金”。

二、關於“涉事房屋是否違建”問題

2016年11月，郭某林因城中村拆遷，被安置在玉山縣東城安置區，於2017年8月建成五層半房屋。經核查確認，涉事房屋存在違建情形，相關部門將依法依規進行處置，對履職不到位的工作人員將嚴肅追責問責。

三、關於網民反映的其他問題

經核實，承接郭某林房屋地磚、房門、玻璃項目施工人員的相關費用此前均已結清。防水項目施工人員曾因工程質量、款項結算等問題與郭某林發生糾紛，現已化解。郭某林夫妻均為自由職業者，育有一子一女，現在校讀書，尚未參加工作。

網傳“兒子遭退婚”“女兒是村婦女主任”“女兒被開除”，以及“木工和挖機師傅賠錢做事”“裝玻璃老闆倒賠12萬”等信息均屬謠言，公安機關已對炮製謠言進行吸粉引流、非法牟利等行為的違法人員依法依規予以查處。

相關回應

當地街道辦

• 事發去年，租期不滿1月賠了4000元

2024年3月29日，江西上饒玉山冰溪街道辦事處發布關於網友反映退租糾紛事件的情況通報：2023年9月5日，租戶陳某為小孩就學方便，與冰溪街道東門村城東安置區居民郭某某簽訂了租房契約，並與吳某某合租。9月27日，陳某與吳某某到東門村委會反映，因小孩上下樓吵鬧問題與郭某某引發矛盾，表示要退租，但郭某某以家具遭受損壞為由，不予退租金和押金。雙方意見不一產生糾紛，期間郭某某拿著探照燈一點一點檢查牆壁、床、櫥櫃、門框、板凳等，並逐一貼上黃色的標記。之後，列出了一張清單，顯示601房間一個月房租為1200元，詳細列出了油漆、床、實木門、窗簾、花灑、蹲坑、廚房門、外牆磚、地磚等需要支付的“損傷補償”以及由此產生的“工資”，最後還有一筆2000元的“其他損傷補償費”，合計10884.95元。租戶未認可該賠償單，後村委會組織雙方多次協商，於10月8日達成協定，由陳某、吳某某各支付郭某某2000元賠償款，並當場簽訂協定書，陳某、吳某某當即退租，陳某搬至附近租住。此後陳某、郭某某雙方再次因口角糾紛，矛盾繼續升級，陳某遂在某平台陸續發布有關視頻引起關注。

• 房東女兒被開除？當地街道辦：沒聽說

2024年4月，也有多位當地裝修行業人士反映被該房東拖欠費用，還有網友稱房東女兒已被單位開除。4月1日，玉山縣冰溪街道辦事處表示，沒聽說此事；另外將很快發布通告，對網友反映的其他問題進行回答。

各方回應

2024年3月29日，記者撥通了上饒市政務服務熱線，工作人員表示近日接到多起該事件的投訴，顯示正在處理中。而玉山縣政務服務中心的一名工作人員向瀟湘晨報記者透露，此事當地已經有多個部門介入調查處理。“結果快出來了。”

2024年3月30日，給該房東提供建材和做防水的老闆也發視頻爆料稱，房東修的這棟樓的水泥都是在他那裡拿的，後來房東的露天需要做防水也找的他，沒想到就是應該做這個防水不僅虧本了，還收不到前面的材料錢，還要倒給幾千。

當地聯合調查組

2024年4月3日，當地由公安、住建、城管、街道辦等部門組成的聯合調查組發布通報稱，涉事房東已退還“賠償金”，其曾拿磚塊砸向租戶，構成故意傷害，已被行政拘留並處罰款。通報還指出，涉事房屋存在違建情形。

法律解讀

法律法規

根據《中華人民共和國民法典》第七百一十條的規定，承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

根據《民法典》規定，承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除契約並請求賠償損失。

根據《民法典》規定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔維修義務。也就是說，房東還有正常維修的義務。

律師解讀

三個焦點問題：索賠萬元合理嗎？是否構成敲詐勒索？錢能要回來嗎？

北京市京都律師事務所李澤瑞律師認為，此次事件應該分為兩個部分來看。第一部分是三個關鍵問題，即房東“嚴苛”到拿探照燈檢查定損索賠萬元是否合理？房東構不構成敲詐勒索？錢還要不要得回？本事件的第二部分則是，租戶認為自身安全受到威脅，發布視頻只希望保障自己與家人的人身安全。對此，該律師認為，應當向公安部門進行報案。公安部門會根據情節嚴重程度進行立案處理，情節較輕的會進行拘留或罰款，情節嚴重者應當以尋釁滋事罪追究行為人的刑事責任。

合理解決才能維護城市形象

湖北瑞通天元律師事務所張國振律師表示在關注，他認為，雖然房東有權在租客退租時檢查房間，但這種“奇葩並嚴苛”的方式確實讓人難以接受，而當時地方人員的調解方式，給人的感覺就是“和稀泥”，甚至“護短”，才導致了網友們的不滿。張國振律師表示，目前來看，這起事件的影響已經遠遠超出了一起普通租房糾紛的範疇，它不僅僅觸及到了租房市場的公正性和透明度問題，更是考驗著地方治理能力和公信力。“如果處理不當，確實有可能影響到整個地區乃至更廣範圍的聲譽和形象。”

退租時，如何判定房屋損失？

北京中銀律師事務所律師高婷婷表示，房屋作為一種租賃物，在出租過程中是一定會有損耗的。出租人在出租房屋時，應預料到隨著使用時間的變長，房屋的價值一定會變小，所以在制定租金時，也應考慮折舊價值。但當造成人為過錯性的損失時，租客應當進行賠償。這種情況需要對比損壞所造成的結果和物品原狀之間的差距，比如給對方比較貴重的家具造成了明顯破壞，因為使用不當導致對方配置的家電、房屋主體結構或房屋表面有明顯破損，原來牆上沒有洞，但因人為原因產生了洞等，這些必然是一種損失。損失的賠償形式可以是恢復原狀，或者按照房主自行修復所支出的費用進行金額補償。但賠償要考慮經濟性，賠償過程要體現公平性、合理性與過錯的相當性。

哪些情況下，租客可以免除賠償責任？

北京中銀律師事務所律師高婷婷表示，根據《民法典》第七百一十條的規定，承租人按照約定的方法，或者根據租賃物的性質使用租賃物，導致租賃物受到損耗的，一般來講不承擔賠償責任。此外，承租人支付的租金實質上已經包含了房屋自然損耗的對應價值，租客對自然損耗不需要承擔責任。因此在正常的損耗範圍之內，承租人退房時無須另外補償。比如隨著房屋的正常使用，牆面可能變得暗沉，合頁的開關有一些磨損，一些金屬物品有一些鬆動或者脫落，等等，這些都在正常使用可以接受的損耗範圍內。

房屋損耗的判斷依據是什麼？

北京中銀律師事務所律師高婷婷：租賃契約當中雙方可以有自由約定，叫作意思自治，雙方可以對房屋使用、保管、驗收等方式作相關約定。如果沒有約定，判斷損耗要符合一般交易和正常人的判斷習慣。比如，交房和驗收房屋的標準是否統一，當初交付給租客房屋時，有無仔細核查房屋的每一處細節，如若沒有，不能在退租時額外強行要求。

退租時遇到賠償糾紛，租客應如何保護自身權益？

北京中銀律師事務所律師首先，需要核實房東主張的金額是否合理，可以要求房東出示完善的購買或支付憑證，核對發票、購買記錄的真實性。其次，如果確實需要修復，房東應提前告知租客價格，如果價格遠超市場價格和維修的必要價格，租客不認可，可以提出自己進行修復和維護。最後，如遇強制索賠且索賠金額明顯與實際損失不符的情況，租客要保留好相關證據，採取法律手段，維護自身權益。

租房時，還需要注意哪些事項？

北京中銀律師事務所律師高婷婷：第一，要制定比較完備的租賃契約，對房屋的用途及正確使用方法進行約定。在租金的制定上，要對未來的行為有預期。第二，除了約定之外，在交付房屋時，要做好交割清單，寫明交付的房屋狀態如何，配置如何。如果是特殊房屋，有特殊家具，要特別標註。第三，交付房屋時，雙方可以進行錄像或拍照，達成對房屋出租時狀態的共識。房東驗收房屋時，就可以用清單和當時留下的影像進行比對，如果出現正常損耗之外的明顯破壞，可以要求租戶賠償；如果是自然損耗，則不能要求租戶支付賠償費用。

社會評價

“江西上饒這個房東一家四口僅憑一己之力，就把江西上饒打下的好名聲給毀於一旦。”（《中國市場監管報》評）

這件事之所以在網路上引發軒然大波，恐怕在於其背後並不只是簡單的房屋租賃糾紛。房東為何如此有恃無恐，為何一人占盡所有便宜，背後有無人撐腰？當地恐怕得給公眾一個信服的答案。這個房東也是普通老百姓。但他壓榨其他普通人時的有恃無恐，折射了有些基層組織在管理和思維模式上的荒謬。村委會屬於民眾性自治組織，跟房東或許是遠親近鄰，調解的結果，無法讓人信服。街道辦沒有袒護房東的源動力，但希望能大事化小，小事化了，和稀泥式的心態不可不防。普通人之間的矛盾，大多數不會是血海深仇，基層組織面對的往往是法律邊緣的各種試探，可是，不是任何事都該以和為貴，對公平不加以呵護，法治社會的基石就無從談起。單獨的一件事，不能代表某一個地方的整體形象。但如果面對黑天鵝事件，處理的拖泥帶水、含糊其辭，就很難在公眾面前樹立良好的形象。當地確實應該好好回答這個事件中的所有疑問。（瀟湘晨報 評）

租客不認可，經村委會、房東、派出所多次協商，最終兩名租客一人賠兩千元。租客說遇上了租房刺客，村委會回應不存在訛人，事情解決。可房東一家在拿到錢後，對租客進行辱罵，拿磚頭砸懷孕租客，房東說租客信息他一清二楚，孩子在哪上學，叫什麼名字，然後呢，這事就結束了嗎？（零度時評）

刺痛網友神經的，不僅是那一紙索賠詳情單，更是房東拿著探照燈驗房的情景。畢竟，租客入住的時候，並沒有拿探照燈驗房，房屋設施的損傷，到底是不是租客陳女士所為，不能憑房東一方說了算。再說，房屋是正常的折舊磨損，還是租客損害，這同樣有必要釐清。想要租客歸還的房屋與入住時一模一樣，那不可能有人做得到。就是說，索賠要有理有據，不能獅子大開口。如果雙方發生糾紛，參與調解的部門要有基本的判斷，以理服人，不能和稀泥，否則一方情緒還在，難免再次發生衝突。客觀來說，房東的做法的確存在疑問，除了索賠合不合理之外，還有房屋是否涉及違建等，當地相關部門有調查的必要，以直面網友關切。但是，要強調，不管對房東有多大的意見，也不能造謠拖房東家人下水，或者曝光其家人隱私。否則，就超越了輿論的邊界，可能會傷及無辜。一人做事一人當，讓每個人對自己的行為承擔責任就行。對各種矛盾糾紛，應該實事求是，就事論事，不能擴大打擊範圍。（極目新聞 評）

房屋在使用過程中，老化、損耗都屬正常現象。只是，在租住不滿一月的情況下，賠償金額竟高達一萬餘元，這很難不讓人懷疑，如此近乎嚴苛地定損索賠，其目的究竟為何？無論是村委會還是街道，亦或是其他相關部門，在處理這類糾紛時，既要合法，也要合情合理，做到公平公正。房東的利益要保障，租客的權益也不能忽視。如此“提燈定損”，照出的不是房屋損耗，而是房東的不合情理，更有住房租賃市場的亂象。監管部門對此應高度重視，對擾亂市場的行為依法打擊，維護房東和租客的合法權益，推動住房租賃市場健康發展。（看丹觀察 評）

事件探討

年輕人都有租房的經歷，一些房東挖空心思、想盡辦法剋扣押金，成了很多人的心理陰影。租房過程中，房屋損耗如何確定？房東和租客各應在何種程度上承擔責任？租房契約又該注意哪些細節避免事後的糾紛？

資深監理師陸曉峰長期在上海從事精裝房驗房等工作。“工作這么多年，還沒遇到‘提燈定損’的情況，這個房東確實有點過了。”接受新聞採訪時，陸曉峰直言。

他說，視頻中房東所用的燈是專業從事驗房的工具設備。這種燈一般是在監理行業中才能用到的工具，在驗收時通過探照燈的強光照射，可以檢查牆面有無瑕疵、是否平整、有沒有打磨到位、油漆塗料有沒有明顯漏刷等，都能暴露出來。

陸曉峰認為，房東用的設備雖然是專業的，動作手法卻並不專業，這種做法屬於“雞蛋裡面挑骨頭”，故意要找租客問題。從監理師的角度來看，所列出的賠償清單並不合理，裡面很多可能是自然損耗，不可能按照全新精裝房交付標準去探討。

在租賃關係中，承租人和租客之間對於房屋損耗的責任如何劃分認定呢？

戴海龍律師表示，《民法典》第710條明確了承租人按約定使用租賃物的免責義務，即：“承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。”

戴海龍介紹，損耗和損壞、損毀是有明確的區別的，損耗一般是說在正常的使用條件下，產生了一些自然的損耗，或者說一些性能的下降。“比如說這個椅子、沙發被坐壞了，電視老化了，當然這個租期是比較長的情況下，常常是在3年甚至5年更長的時間內導致的損壞，這不是由於使用不當，或者是由於其他的惡意的、非正常的因素而造成的嚴重損耗，租客是不需要去賠償的。”

“租金裡面已經包含了租賃物因為正常的使用而導致自然損耗的成本，這個是民法典第710條給我們直接傳達的一個信息。”戴海龍說，東西因為正常損耗壞了，房東還要幫忙去修，不修會影響租客的使用，也會損害租客的權益。

《民法典》第711條明確了租賃人未按約定使用租賃物的責任，即：“承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除契約並請求賠償損失。”

戴海龍說，該條款中的“未按照約定使用”，意思是租賃物本來該幹這個事，租客拿它去乾其他事，比如說拿電飯煲當空氣炸鍋用，往電視上放一杯咖啡，咖啡杯倒了導致電視短路或者說損壞，這類的損失、損耗就應該賠償了。

他說，什麼情況下應該賠，什麼樣的情況下不該賠，這是由裁判者去衡量的，並不是由房東“一言堂”決定的。雙方協商不成的情況下，甚至通過調解機構都無法解決的情況下，最後只能到法院去讓法官來裁定了。

對於租房糾紛，如何事前防範和事後維權

陳忠善表示，在退租的時候，租客們是弱勢群體，因為押金是在房東或者中介的手裡，這時他們對於“自然損耗”的定義有最終解釋權。他認為，對於退房時扣押金，大多數的租房者的心態是：房東扣幾百塊還是能接受的，只要不倒貼錢。

“如果說真的鬧到退租的時候剋扣租金導致矛盾激化，我覺得更多的是需要一種社會公德的制約，很難說我再去請個律師，然後再跟他打上一場官司，其實對於我們打工者來講，既耗心力，又費財力。”陳忠善說。

針對此次“提燈定損”事件，他認為，大家在租房之前一定要觀察下房東的人品或者說中介的人品，深入研究契約裡面相關的條文條款，把“醜話說在前面”。這件事一方面對廣大房東提個醒，做事不能太過，同時也是對租客提醒，平常也要愛護好房內的設施，在退租的時候可能會少一些糾紛和口舌之爭。

戴海龍說，房屋租賃關鍵在於契約，這是雙方法律關係的起始源頭。他建議，租客在簽契約之前，應該仔細閱讀契約的條款，要特別關注租金、違約金、押金等內容，要確保自己的權益能夠得到保障。你要了解到自己的權利，更需要注意到自己的義務，違反了哪些義務你可能承擔不利的後果。如果契約是比較模糊的，甚至有的事項沒有約定，雙方可以再次協商重新補充。契約中沒有約定的或者約定不明確的條款，這是需要關注的重點。同時要非常注意契約的有效性，很多的租賃糾紛就是不注意時效性引起的。

戴海龍表示，目前並不提倡通過訴訟來解決這種房屋租賃契約的糾紛。因為這類糾紛大多數金額比較小，走法院程式費時費力，所以一般建議找第三方的調解機構，可以有效解決金額比較小又耗時耗力的租賃糾紛。