房蟲

“房蟲”是專門買賣二手房，以“替人買賣房屋吃差價”作為職業的個體戶。他們的贏利點主要在賺取差價，低 價買進，高價賣出。他們做的是“代理”的勾當，卻不收代理費。為了從買賣雙方兩頭揩油，他們不讓買賣雙方直接見面談價。他們也是令正規中介“頭痛”的競爭對手。

基本介紹

• 中文名：房蟲
• 贏利點：主要賺取差價
• 特點：低價買進，高價賣出等
• 定義：專門從事“炒房”的投資客

簡介

專門從事“炒房”的投資客。

房蟲是靠房子掙錢的一個社會群體，他們一般靠倒賣房子掙差價發財，他們的弊端就是越來越高的房價也有他們的“功勞”，他們為了能把自己的房子買高價哄抬房價給本來已經很高的房價雪上加霜。房蟲替人買賣房屋，以吃差價為生.隨著房價的不斷攀升，一些人把“替人買賣房屋吃差價”作為職業，他們不收代理費，但不讓買賣雙方見面談價，被稱為“房蟲”。記者調查發現，房蟲的出現不光讓買賣雙方的利益受到損失，也成為正規中介“頭痛”的競爭對手。

房蟲的概念現在越來越廣義了，正規經紀公司的房產經紀人現在也被業主看做是房蟲，畢竟他們也是靠房屋買賣營生的職業，蟲有無孔不入的意味，我們經常說房蟲、車蟲等，他們都是靠無孔不入地投機來掙錢的，因此，廣義上說，只要靠倒賣房屋為手段，以掙錢為目的的人，都是房蟲。現在有個房蟲網就是專門為所有房屋買賣者提供平台的，這個房蟲的廣義概念也是來源於此。房蟲還是二房東的別稱，即把業主的房子租過來，然後轉租給其他人，並以此為職業（全職或兼職）的人。

基本資料

“房蟲”一度助長了房價的持久升勢。然而，隨著政府房產新政的不斷推出，炒房開始降溫。因財路被阻，“房蟲”紛紛轉行。

房蟲這樣操作的好處很明顯，在房蟲與買家和賣家的兩次交易中，只需要交一次稅。

手段

“房蟲”的贏利點主要在賺取差價，也就是低價買進，高價賣出。於是有人便將“房蟲”理解為炒房者，實際並 不相同。炒房的人通常是購買低價的期房，待價格上漲後再高價賣出。一段時期內，炒房者是房產的法定所有人。但“房蟲”則不同，房蟲通常只押二手房，並不過戶，只是與房主在公證處公證一份“委託代理契約”。在尋到“下家”後，房蟲全權代理房主與購房者簽訂買賣契約，並履行過戶手續。

房蟲提供的樣板房

“房蟲”一般在網上或小區里四處收集房屋交易信息，並以較優惠的價格與房主洽談，說服房主把房子委託給他們。有些房主怕麻煩，就與他們簽訂了委託代理書，註明該房賣價不低於多少萬元，多賣的房款與房主無關，成交後房主協助他們和買方辦理房屋過戶手續。這樣，他們完全有吃差價的空間。

特點

特點一：發展速度快。（以北京市為例）北京市現有信息諮詢企業16084戶，其中：房地產信息諮詢企業3420戶，房屋中介117戶。1997至1999年註冊登記的企業占到74．4%，是前17年發展企業的3倍。 特點二：房地產信息諮詢企業類型多，但尤以自然人投資的有限責任公司居多。國有企業137戶，集體企業146戶，有限責任公司2698戶，其中自然人投資的有限責任公司占到67%。特點三：企業註冊資本（金）小。房地產信息諮詢中介企業3420房，但企業註冊資本（金）較小。其中，註冊資本（金）50萬元以下2300戶、占到68%（其中，10萬元以下的322戶）。

二手房交易流程圖

特點四：經營地點變化快。房屋信息諮詢、中介服務公司多為租用賓館、飯店、寫字樓，臨時性使用頻繁，經常是打一槍換一個地方。

特點五：經營人員相對少。有的僅3—5人，大多是從社會上聘用的待業、無業人員，還有的聘用外埠人員，其文化水平不高，只有國中或高中文化程度。其報酬主要靠業務提成。

特點六：經營成本低，固定資金少，擅自設立分支機構多。一家公司一般是租用1—2個房間，連屋內的桌椅、電話、電腦都是出租方，一旦出現問題逃匿，也沒有價值的物品可以抵償。而在經營過程中，大部分公司都設有多個分支機構。如北京中大恒基公司在西城、朝陽、海淀等三區就註冊了16家分支機構。

與房奴區別

雖然他們都與房子有關係，房蟲是靠房子掙錢的一個社會群體，他們一般靠倒賣房子掙差價發財，他們的弊端就 是會抬高房價，他們為了能把自己的房子買高價哄抬房價給本來已經很高的房價雪上加霜。而房奴就是了他們處於各種目的（比如想有自己的住房、或者結婚沒房、或者是為了投資而買房等等）但是手裡又沒有足夠的錢於是就去銀行貸款的人，可是由於各種原因（比如貸款額過高、時間過長、貸款比例不合理等）以至於每月的工資除了一小部分留下來維持最基本的生活開支以外，其他的工資都還銀行貸款了以至於沒錢應付突發事件（生病等），如何判斷一個人是不是房奴有一個貸款比例每月還貸款超過月收入的50%就算是房奴了。

房蟲與房主

需要慧眼

對於手頭有十幾萬甚至幾十萬元的市民來說，投資房地產是一項不錯的選擇，但業內人士告誡說，進入房市，更需要慧眼識珠，按照他的說法，不能放過三種房子：拍賣房、清盤房、急轉房。 作為投資人，在這個市場中可以說嘗到了甜頭。通過拍賣的形式購買二手房，最大的優點就是可以自己定價。在拍賣會開始之前，你可以很詳細地調查一下意向房屋及其所在區域的綜合情況，提前定出一個心理價格。在此基礎上，你完全可以“該出手時就出手”。通常情況下，拍賣取得的價格都比市場價低10%左右。清盤房就是樓房賣到最後剩下的幾套房子，它們的價格基本已回落到實處，開售前期轟轟烈烈炒作造成的價值虛增已不復存在。這樣的房子買下出租最好，因為同一小區相同面積的房屋租金基本沒有差別。

房蟲在慧眼挑房

所謂的急轉房就是業主由於某種特殊原因需要在最短時間內出手的房屋。在目前（2008年）的房地產二級市場中，有一批嗅覺特別靈敏的“房蟲”，他們整天通過各種渠道收集急需轉讓房屋的信息，並在第一時間獲得成交機會。在計畫置業投資的時候，若能碰到急轉房應該不要錯過機會。急轉房的價格要比市場價格便宜兩成還多。可以說買到急轉房來投資，買下的時刻同時就是贏利的時刻。

過去與現在

過去的“房蟲”直接炒賣房子，現在的“房蟲”則是以合理避稅為幌子炒賣房屋購買協定或契約。在房產新政下一度絕跡的“房蟲”改頭換面後，又開始作亂市場，對消費者造成了危害。“房蟲”變臉重操舊業。 通過上網發現了一處位於浮山後一新小區的房源，並通過網上的諮詢電話聯繫到了賣主。這位賣主聲稱，房子是一位外地朋友的，朋友委託自己將房子出售出去，自己有房屋買賣委託公證協定。更讓張女士心動的是，因該房源購買後還不到兩年，對方稱可將高額營業稅通過公證手段避開。但後來張女士將房子買到手後卻發現，很多承諾的事項沒有兌現，才知道賣這套房子的當事人並非真正的房主，只是一位炒房子的“房蟲”。過去受房產新政影響市場上活躍的“房蟲”一度消失，而隨著市場變化，一些“房蟲”又開始活躍起來。與過去不同的是，“房蟲”和過去等房子價格上漲後再出手的做法不同，他們不再直接去操作房子，而是在炒賣購房契約或協定上做文章。期房更名炒賣契約。

房蟲與買主討價還價

一些“房蟲”不僅對二手房感興趣，新建商品房中的期房也是他們炒賣的熱點。在一些二手房中介公司，大量在售的期房都成了可以更名炒賣的對象。

這些期房一部分是通過內部認購的方式“流到”中介公司的，有的則是在售樓處預訂後，尚未簽訂正式契約，再由炒房人拿到中介公司進行契約轉讓。前者賺的是一個差價，後者賺的是更名費。通過委託公證避稅炒房。

那么這些“房蟲”到底有什麼伎倆呢？山東元鼎律師事務所單正國律師表示，這實際上就是一種委託公證避稅的炒房行為。目前（2008年）實行對不到兩年的房子轉讓徵收營業稅，一些購房者想方設法進行避稅。有的炒房者就鑽了這裡的空子，先是通過和房主辦理房產委託公證的手段，由自己代理房子買賣，然後以合理避稅為誘餌再找到新的買主，以賺取差價。因買主無法和房主直接進行交易，對房子一些詳細的問題不了解，就會產生很多糾紛。根據有關法律規定，原房主對房子仍然擁有所有權和收益權，一旦甲方反悔，就會使買房人吃虧。另外，購買更名的商品房期房則是通過開發商更改契約進行避稅。 一些房產界專家表示，對於二手房中“房蟲”炒賣協定的現象，消費者應該提高警惕，儘量從房主本人手中購買房子，不要單純為了避稅讓這些“房蟲”鑽了空子。另外，根據有關規定，凡是辦理了預售許可證的小區，其可售房源必須上網銷售，通過網上監管，但對一些在預售前就已通過中介辦理更名房子的監管尚是空白。因此，有關部門應該對開發商的銷售行為和中介公司發布的房源進行監督，發現期房更名的行為便嚴肅處罰，對二手房應該儘量實現網上監管。

職業房蟲