房地產項目管理體系下的全成本價值策劃

《房地產項目管理體系下的全成本價值策劃》是化學工業出版社於2022年出版的書籍，作者是化榮慶。

基本介紹

• 中文名：房地產項目管理體系下的全成本價值策劃
• 作者：化榮慶
• 出版社：化學工業出版社
• 出版時間：2022年7月1日
• 頁數：446 頁
• 開本：16 開
• 裝幀：精裝
• ISBN：9787122410665

內容簡介

本書針對當前全成本價值管理的痛點、難點，運用現代項目管理的知識，從價值創造的角度著手。首先對現代項目管理進行了體系介紹，然後系統介紹了什麼是房地產全成本價值管理，再詳細介紹了全成本價值管理的微笑曲線。在此基礎上，本書重點講解了微笑曲線的開始端，也就是全成本價值管理策劃，包括項目策劃概述、拿地前的投資策劃、定位策劃、規劃設計、工程策劃、契約規劃、成本策劃這七大策劃主題。 本書適合房地產項目管理者、房地產企業人員、房地產上下遊行業的從業者閱讀使用。

目錄

第1章　項目管理體系 001

1.1　什麼是項目管理 004

1.1.1　什麼是項目 004

1.1.2　項目的多種特性 004

1.1.3　項目管理的定義 006

1.1.4　項目管理與運營管理的關係 006

1.1.5　什麼是現代項目管理體系 008

1.1.6　現代項目管理的套用前景 009

1.2　現代項目管理應該具有的思維 012

1.2.1　整合思維，有大局觀 012

1.2.2　以項目結果為導向 014

1.2.3　發揮以項目經理為核心的項目團隊作用 014

1.2.4　微笑曲線 014

1.2.5　價值工程下的決策 015

1.3　項目經理與項目架構 016

1.3.1　對項目團隊成員的要求 017

1.3.2　項目經理的核心價值觀 017

1.3.3　項目經理的作用 019

1.3.4　項目組織結構比較 020

1.3.5　標桿企業對項目經理及項目結構設定的良好做法 024

1.4　房地產項目套用現代項目管理體系 029

第2章　全成本價值管理 033

2.1　成本管理四段論 034

2.1.1　核算型管理階段 034

2.1.2　目標控制型管理階段 037

2.1.3　策劃型管理階段 039

2.1.4　全價值創造型全成本價值管理階段 039

2.2　全成本價值管理的“五全” 039

2.2.1　全員的責任維度 040

2.2.2　全過程的時間維度 044

2.2.3　全業務的業務維度 047

2.2.4　全成本科目的費用維度 047

2.2.5　全領域的體系維度 049

2.3　項目風險管理工具 049

第3章　全成本價值管理的微笑曲線 051

3.1　什麼是全成本價值管理的微笑曲線 052

3.2　微笑曲線的開始端 056

3.2.1　標桿企業重視微笑曲線的開始 056

3.2.2　項目開盤不理想的原因分析 058

3.2.3　項目能順利實現、順利開盤的措施 059

3.3　微笑曲線的結尾端 061

3.3.1　認識復盤 061

3.3.2　如何進行項目復盤 062

3.3.3　復盤的套用 064

第4章　項目策劃概述 067

4.1　項目策劃的前提是基準與範圍管理 068

4.1.1　範圍管理 068

4.1.2　範圍管理的“漂移”問題 068

4.1.3　範圍管理的工作分解結構：WBS 070

4.1.4　範圍管理的產品範圍：產品適配 072

4.2　項目成功的標尺 075

4.3　如何進行項目策劃 077

4.3.1　碧桂園的策劃體系 078

4.3.2　中海地產的“沙盤推演”工具 083

第5章　拿地前的投資策劃 085

5.1　房地產形勢判斷與投資選擇 086

5.2　房地產常用拿地模式分析 089

5.2.1　直接招拍掛 090

5.2.2　意向性投資 091

5.2.3　一二級市場聯動 092

5.2.4　三舊改造 096

5.2.5　土地使用權轉讓 100

5.2.6　股權轉讓與合作開發 101

5.2.7　聯營型合作開發 104

5.2.8　委託代管代建 104

5.2.9　各種拿地模式下的稅務成本 105

5.3　拿地工具與方法介紹 106

5.3.1　拓展信息渠道 106

5.3.2　地塊市場調研 108

5.3.3　多位一體會 113

5.4　投資測算與成本最佳化 114

5.4.1　土地成本 115

5.4.2　行政事業性收費與前期工程費用 119

5.4.3　主體建築安裝工程費 123

第6章　項目定位策劃 143

6.1　項目定位定什麼 144

6.2　項目如何定位 145

6.2.1　對市場、地塊的情況要瞭然於胸 146

6.2.2　應對競品進行全面對標 147

6.2.3　認真對待客戶調研 149

6.2.4　形成自身項目的市場定位 154

6.2.5　最後形成開發建議 165

6.3　項目定位案例分析 167

第7章　項目規劃設計 171

7.1　項目規劃設計的階段劃分 172

7.2　可研階段設計與成本控制重點 174

7.2.1　可研階段的主要內容 174

7.2.2　可研階段設計與成本控制的重點 174

7.2.3　標桿企業在土方及基礎設計上的案例分享 178

7.2.4　建設指標及規劃條件 182

7.2.5　產品品類（產品線） 185

7.3　概念和方案階段設計與成本控制重點 185

7.3.1　概念及方案階段的重點 185

7.3.2　總圖規劃設計概要 188

7.3.3　產品組合與戶型配比 189

7.3.4　建築體型與戶型最佳化 193

7.3.5　可售率管理 198

7.3.6　豎向標高管理 201

7.3.7　展示區初步策劃 203

7.4　擴初階段設計與成本控制重點 206

7.4.1　外立面最佳化設計專題 207

7.4.2　門窗工程最佳化設計與成本控制專題 216

7.4.3　結構工程最佳化設計與成本控制專題 226

7.5　施工圖階段設計與成本控制重點 233

7.5.1　綜合疊加圖 233

7.5.2　各種細化圖的設計 233

7.5.3　施工圖設計中的建築材料和工藝考量 236

7.6　地下綜合管網淨空高度解決方案 237

7.6.1　套用BIM進行最佳化設計 237

7.6.2　套用手工BIM進行最佳化設計 240

7.6.3　地下室管網綜合布置技術要遵循的七項基本原則 242

7.6.4　地下室管網綜合布置實施步驟 244

7.7　地下室最佳化設計與成本控制 253

7.7.1　住宅地下室最佳化設計要點 256

7.7.2　地下車庫案例 260

7.7.3　地下車庫車位配比的深度思考 263

7.7.4　Loft地下車庫新技術 264

7.8　地基、基礎設計與成本控制專題 265

7.8.1　強夯法 266

7.8.2　抗拔構件中錨桿、管樁、灌注樁三者的比選研究 268

第8章　項目工程策劃 275

8.1　工程策劃與全成本價值策劃的關係 276

8.1.1　工程策劃與工程管理在降本增效中的作用 276

8.1.2　工程策劃的內容 278

8.1.3　工程策劃須遵循項目管理目標 280

8.2　通過開發報建策劃來降本增效 283

8.2.1　開發報建的要素、定位、意義和作用 284

8.2.2　開發報建策劃的內容 285

8.2.3　建設工程規劃許可證策劃 287

8.2.4　建設工程施工許可證策劃 291

8.2.5　商品房預售許可證策劃 292

8.2.6　優秀開發報建策劃的良好做法 293

8.2.7　報建12個痛點總結 294

8.2.8　開發報建與設計有效協同 296

8.2.9　開發報建中的政府關係維護與公關技巧 297

8.3　展示區的降本增效策劃 299

8.3.1　做好前置的策劃和標準動作 301

8.3.2　四搶四保 304

8.3.3　十項管理 307

8.4　如何通過大穿插策劃來降本增效./311

8.4.1　大穿插技術要點解析 　/314

8.4.2　大穿插對成本的影響分析　/317

8.4.3　大穿插的基本理論及邏輯支持 321

8.4.4　碧桂園對大穿插及工期最佳化的指引 325

8.4.5　大穿插施工的三大突破和三大最難挑戰 328

8.4.6　現場降本增效的管理工具 332

第9章　項目契約規劃 335

9.1　認識契約規劃 336

9.1.1　契約規劃的作用 337

9.1.2　契約規劃的前置條件與成果輸出 340

9.1.3　契約規劃的實施時間 346

9.1.4　契約規劃的編寫組織 347

9.1.5　影響契約規劃內容的因素 347

9.1.6　如何來編制契約規劃 350

9.2　契約規劃之標段劃分 352

9.2.1　總體標段劃分原則 352

9.2.2　中海總包分區分段劃分的良好做法 353

9.2.3　中海分包招標的良好做法 355

9.3　契約規劃之承包範圍與界面劃分 356

9.3.1　契約界面管理的意義 357

9.3.2　總分包界面管理的原則 358

9.3.3　總分包界面管理 360

9.3.4　界面劃分的三種表現形式 369

9.3.5　關於界面劃分中的質量交接面 370

9.4　契約規劃之招標計價方式 371

9.4.1　費率計價 371

9.4.2　模擬工程量清單計價 372

9.4.3　工程量清單計價 372

9.4.4　總價包乾計價 372

9.4.5　複合型招標計價 373

9.5　契約規劃之評標、議標、定標 375

9.5.1　招標方式決策 375

9.5.2　招標與議標的契約規劃 377

9.5.3　評標定標原則 381

9.6　契約規劃之物資採購策劃 384

9.6.1　甲方採購 384

9.6.2　甲供材料的界面劃分 387

9.6.3　甲指乙供材料的界面劃分 389

9.6.4　關於對認質認價問題的看法 390

9.7　契約規劃中契約與成本科目的對應 390

9.8　契約規劃後期的更新與動態成本監控 394

第10章　項目成本策劃 399

10.1　成本策劃的認識 400

10.2　成本策劃的內容 403

10.2.1　項目經營指標 404

10.2.2　項目成本策劃內容 405

10.2.3　項目資金策劃 417

10.2.4　成本管控策略 417

10.2.5　成本策劃的主要成果 418

10.3　成本策劃的動態監控 418

10.3.1　碧桂園動態成本的良好做法 419

10.3.2　動態監控的兩種做法 423

10.4　動態成本控制的“一月一清”專題 428

10.4.1　認識簽證、變更、索賠 429

10.4.2　引起簽證、變更的原因及應對 431

10.4.3　規範簽證的良好做法 436

後記 442

參考文獻 445