real estate agent
房地產代理是指房地產經紀人在受託許可權內，以委託人名義與第三者進行交易，並由委託人直接承擔相應的法律責任的經紀行為。
基本介紹
- 中文名：房地產代理
- 條件：指房地產經紀人在受託許可權內
- 法律：買賣代理、租賃代理
- 報導：房地產代理商自曝行業黑幕
- 種類：買賣代理、租賃代理等
定義,種類,契約,相關報導,
定義
房地產經紀人受委託人的委託，以委託人的名義從事房地產買賣、租賃、納稅、權屬登記、抵押貸款等經濟活動。它是的主要業務之一，其特點是：從事代理業務時，經紀人必須以被代理人的名義，而不是以自己的名義，其行為後果也歸屬於被代理人。房屋的買賣代理和租賃代理是房地產代理業務中常見的兩種基本形式。
種類
房地產代理種類。 房地產代理的具體形式的分類。房地產代理的種類可以有三種劃分方法，按其代理的業務內容可劃分為買賣代理、租賃代理、權屬登記代理、納稅代理和抵押貸款代理的具體形式又分為一般代理、總代理、獨家代理、共同代理、參與代理等；按代理權發生的原因還可分為委託代理、法定代理和指定代理。
房地產代理還有一種情況就是：開發商只負責建房子，至於前期策劃，分析，到後期的銷售，以及項目的法律責任都將委託於房地產代理商了。
契約
範本：
被代理人（甲方）：_________ 代理人（乙方）：_________
第一條 訂立契約的基礎和目的
依據國家有關法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方接受甲方委託，代理甲方訂立房地產_________（買賣/租賃）契約，並完成其他委託服務事項達成一致，訂立本契約。
第二條 代理事項
（一）委託交易房地產的基本情況
1．座落：_________；
2．建築面積：_________平方米；
3．權屬：_________。
（二）代理事項_________。
第三條 合作期限
（一）本契約代理期限為_________個月，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本契約到期前的_________天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本契約代理期自動延長_________個月。契約到期後，如甲方或乙方提出終止本契約，則按本契約中契約終止條款處理。
（二）在本契約有效代理期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本契約。
（三）在本契約有效代理期內，甲方不得在_________地區指定其他代理人。
第四條 費用負擔
本項目的推廣費用（包括但不僅包括報紙電視廣告、印製宣傳材料、售樓書、製作沙盤等）由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。
具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第五條 銷售價格
銷售基價（本代理項目各層樓面的平均價）由甲乙雙方確定為_________元/平方米，乙方可視市場銷售情況徵得甲方認可後，有權靈活浮動。甲方所提供並確認的銷售價目表為本契約的附屬檔案。
第六條 佣金支付
（一）乙方完成本契約約定的甲方委託的事項，甲方按照下列第_________種方式計算支付佣金；（任選一種）
1．按該房地產_________（總價款/月租金計）的_________%，具體數額為_________元支付給乙方；
2．按提供服務所需成本計_________元支付給乙方。
第七條 預收、預支費用處理
乙方_________（預收/預支）甲方費用_________元，用於甲方委託的_________事項，本契約履行完畢後，雙方按照契約約定再行清結。
第八條 雙方當事人權利義務
（一）甲方在契約生效之後，對乙方在授權範圍內的活動，不能任意干涉，雙方遇有問題可隨時研究協商；
（二）乙方應認真負責行使甲方授予的權利，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，欺騙被代理人；
第九條 違約責任
（一）雙方商定，有下列情形之一的，承擔違約責任：
1．完成的事項違反契約約定的；
2．擅自解除契約的；
3．與他人私下串通，損害對方利益的；
4．其他過失損害對方利益的。
（二）雙方商定，發生上述違約行為的，違約方按照本契約約定的佣金總額的_________%，計_________元作為違約金支付給對方。違約方給對方造成的其他經濟損失，應當按照法律、法規有關規定予以賠償。
第十條 聲明及保證
甲方：
（一）甲方為一家依法設立併合法存續的企業，有權簽署並有能力履行本契約。
（二）甲方簽署和履行本契約所需的一切手續均已辦妥併合法有效。
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內部認購或VIP優惠
調查：出售VIP卡、內部認購、日進斗金……商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開發商銷售房屋利益最大化作準備。而對於購房人來說，內部認購由於有優惠條件，有一定的吸引力，這時就有可能掉進開發商的認購陷阱。
律師提醒：開發商在取得預售許可證之前，無論採取內部認購或變相內部認購(VIP、優惠申請)等都屬違規行為。開發商採取“內部認購”等方式主要目的在於控制一批潛在的購房者，同時造成該樓盤已奇貨可居的假象。而開發商也可根據認購客戶的情況，調整銷售價格等策略。購房者表面上看得了便宜，實際卻有可能買到更高價格的房屋。同時自身權益也得不到任何保障。最終，購房者所希望的“優惠”不僅得不到兌現，還會付出更多的購房款。購房者應核對樓盤是否取得商品房預售許可證，堅決不參加任何認購行為，避免成為抬高自己房屋價格的抬轎人。
隨意虛構贈送面積
調查：“33平方米的單身公寓‘變身’55平方米的小複式”、“買一送一”、“兩房變三房”……贈送面積成為時下部分樓盤誘人上鉤的重要行銷手段。
但是，在簽契約的時候，業主們被要求在3分鐘內簽訂所有契約，並附加一份“委託書”，讓購房者委託一家叫“裕達”的公司免費填平贈送的天井面積。去年樓盤入伙時，業主們卻發現，開發商當初承諾贈送的面積並沒填平，而是一個從1樓通到19樓的天井。而且，天井實質是開發商為減少支出土地出讓金，隱瞞政府有關部門“偷來”的面積。
