是由第三方完成的對於房價趨勢綜合研究報告。
基本介紹
- 中文名：房價藍皮書
- 現狀：收入跑不過房價
- 猜想二：調控政策加碼
- 猜想三：保障房供地放量
基本信息,收入跑不過房價,推保障房,房地產十大猜想,
基本信息
社科院藍皮書房價論數字驚人
社科院藍皮書房價論數字驚人
社科院藍皮書房價論數字驚人2010年12月7日中國社會科學院在北京發布2011年《經濟藍皮書》，對我國今明兩年的房地產形勢與調控作出分析。該書指出，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅，全國城鎮居民的房價收入比是8.76，相當於普通城鎮居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。
藍皮書肯定了中央政府對房地產的調控成效，房價漲幅從2009年的25%左右，預計可能下降到2010年的15%，比上年下降10個百分點。藍皮書還預測，2011年如果調控放鬆，房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至會更高。
同時，藍皮書也指出，2010年房價上漲速度雖然放慢，但仍高於城鄉居民收入增長速度。根據計算，2010年城鎮居民房價收入比為8.76，比2009年的8.3上升0.46，也就是說普通城鎮居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。
而事實上，8.76的平均值完全無法代表房價上漲過快的大中城市，業內預計，上海等大城市房價收入比都已達到20以上，也就意味著20多年不吃不喝才能買一套房。
同時，藍皮書也指出，2010年房價上漲速度雖然放慢，但仍高於城鄉居民收入增長速度。根據計算，2010年城鎮居民房價收入比為8.76，比2009年的8.3上升0.46，也就是說普通城鎮居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。
而事實上，8.76的平均值完全無法代表房價上漲過快的大中城市，業內預計，上海等大城市房價收入比都已達到20以上，也就意味著20多年不吃不喝才能買一套房。
收入跑不過房價
收入跑不過房價，85%家庭無力購房
復旦大學住房政策研究中心陳杰教授表示，房價收入比因計算方法的不同會有所差異，但收入遠遠跑不過房價是不爭的事實。他認為，如果按照上海目前的收入水平和戶均90平方米的標準計算，85%的家庭買不起房完全合乎事實。
陳杰表示，現在每年買房的人約占上海總人口數的3%—4%，其中不乏外地人士和重複購房者。雖然看似比例不大，但每年的供應量很小，開發商並不愁賣。現在收入差距越來越大，利益薰心的開發商們眼中只有20%的富人。他同時認為，開發商即使降價依然有利可圖，一味追求利益最大化將使購房者、政府和開發商本身陷入困局。“調控至少再堅持兩三年，讓投資者看不到利潤空間，把資金轉向別的投資領域。改變房產投資性質才是最終的解決辦法。”
復旦大學住房政策研究中心陳杰教授表示，房價收入比因計算方法的不同會有所差異，但收入遠遠跑不過房價是不爭的事實。他認為，如果按照上海目前的收入水平和戶均90平方米的標準計算，85%的家庭買不起房完全合乎事實。
陳杰表示，現在每年買房的人約占上海總人口數的3%—4%，其中不乏外地人士和重複購房者。雖然看似比例不大，但每年的供應量很小，開發商並不愁賣。現在收入差距越來越大，利益薰心的開發商們眼中只有20%的富人。他同時認為，開發商即使降價依然有利可圖，一味追求利益最大化將使購房者、政府和開發商本身陷入困局。“調控至少再堅持兩三年，讓投資者看不到利潤空間，把資金轉向別的投資領域。改變房產投資性質才是最終的解決辦法。”
推保障房
推保障房，但尚未體現到市場上
“借鑑新加坡模式，擴大保障房覆蓋面。”採訪中，地產評論員沈曉傑提出自己的建議。他認為，要解決大部分人的住房問題，1000萬套還太少，要擴大保障房的供應量和覆蓋面。一般來說，保障房在面積、容積率等方面會有特殊規定，政府出讓70%的保障房用地卻可以解決80%人的住房問題。
陳晟一直強調，結構性調整應當成為調控的關鍵所在。所謂的結構性調整，也就是要增加保障房在內的低價樓盤的供應比例，一旦比重大了，即使高低端樓盤均在漲價，市場總體價格還是穩定的。
上海社科院房地產研究中心顧建發和復旦大學陳杰教授均認為，保障房和商品房都必須增加供應。兩者的訴求對象不同，也要保障那些商品房買不起、保障房買不到的中產階級“夾心層”的購房權利。陳杰指出，當前政府推保障房力度很大，但尚未體現到市場上，要謹防“雷聲大雨點小”。
“借鑑新加坡模式，擴大保障房覆蓋面。”採訪中，地產評論員沈曉傑提出自己的建議。他認為，要解決大部分人的住房問題，1000萬套還太少，要擴大保障房的供應量和覆蓋面。一般來說，保障房在面積、容積率等方面會有特殊規定，政府出讓70%的保障房用地卻可以解決80%人的住房問題。
陳晟一直強調，結構性調整應當成為調控的關鍵所在。所謂的結構性調整，也就是要增加保障房在內的低價樓盤的供應比例，一旦比重大了，即使高低端樓盤均在漲價，市場總體價格還是穩定的。
上海社科院房地產研究中心顧建發和復旦大學陳杰教授均認為，保障房和商品房都必須增加供應。兩者的訴求對象不同，也要保障那些商品房買不起、保障房買不到的中產階級“夾心層”的購房權利。陳杰指出，當前政府推保障房力度很大，但尚未體現到市場上，要謹防“雷聲大雨點小”。
房地產十大猜想
社科院藍皮書房價論數字驚人引發2011年房地產十大猜想
中國社科院2011年《經濟藍皮書》對我國今明兩年的房地產形勢與調控作出分析，全國城鎮居民的房價收入比是8.76，比2010年年上升了0.46，相當於普通城鎮居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。
對房價走勢進行了預測，如果調控放鬆，房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至會更高。藍皮書特別指出，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅，房價上漲速度仍然高於城鄉居民收入增長速度。
為何調控政策一波又一波，房價卻未見下降呢？
2010年，中國的房地產市場再次站上了前景難料的十字路口。在力度前所未有的巨觀調控政策之下，其後續效應在業內的各個層面中顯現，並將影響力延伸至並不遙遠的未來。2011年向左走還是向右走？在又一個年根將至時，這一命題再次拋給了開發商、管理層及業內專家們。現在可以明確的是，下一年又將是房地產市場的一個關鍵節點。
房產稅有望接棒樓市調控 2011年初試點或出
中國房地產十二年：黃金時代 終結與新生
渣打報告：二三線城市房價明年上半年回落
深度剖析：2011房價大跌恐怕只是"鏡花水月"
猜想二：調控政策加碼
先後出台的兩次調控政策對房地產市場的走勢產生了決定性的影響，未來是否會出台更為嚴厲的調控政策，也成了業內人士近期議論的焦點。日前，中國民生銀行地產金融部就發表《中國地產金融藍皮書》稱，2011年房地產政策環境仍可能偏緊，監管部門對房地產行業資金的監管必將日趨嚴格和規範。藍皮書指出，未來監管房地產市場的手段會越來越多、工具也會越來越完善，這些必然都會加大對市場監管的力度，政府可能會繼續加大對按揭、開發貸、土地儲備貸款等各類房貸政策的執行情況的監察力度，及時嚴厲查處各類違法違規行為，繼續完善土地招拍掛制度，切實落實房地產供地計畫，增加有效供應。
猜想三：保障房供地放量
新版“國五條”再次提出增加居住用地供應總量，延續了之前調控政策中增加住房有效供給的基調，特別是要求切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計畫和供地計畫。
四季度起，各地政府為回響政策要求，紛紛加大了土地供應量，同時提升了保障性住房的建設力度。11月，在上海公布的“十二五”期間住房建設初步方案中，保障性住房占據了房地產開發的大部分比例。北京則不但宣布已超額完成全年的保障房用地計畫，而且表示未來將繼續加大保障房土地、財政等投入。
不過，日前也有專家質疑某些城市公布的保障房供地數量是在玩“數字遊戲”。相關業內人士認為，進一步監察、落實的調控政策將是政策層的一項工作重點，地方政府迫於中央方面的壓力，也必然會加大對保障房用地的供應力度。
中國社科院2011年《經濟藍皮書》對我國今明兩年的房地產形勢與調控作出分析，全國城鎮居民的房價收入比是8.76，比2010年年上升了0.46，相當於普通城鎮居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。
對房價走勢進行了預測，如果調控放鬆，房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至會更高。藍皮書特別指出，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅，房價上漲速度仍然高於城鄉居民收入增長速度。
為何調控政策一波又一波，房價卻未見下降呢？
2010年，中國的房地產市場再次站上了前景難料的十字路口。在力度前所未有的巨觀調控政策之下，其後續效應在業內的各個層面中顯現，並將影響力延伸至並不遙遠的未來。2011年向左走還是向右走？在又一個年根將至時，這一命題再次拋給了開發商、管理層及業內專家們。現在可以明確的是，下一年又將是房地產市場的一個關鍵節點。
房產稅有望接棒樓市調控 2011年初試點或出
中國房地產十二年：黃金時代 終結與新生
渣打報告：二三線城市房價明年上半年回落
深度剖析：2011房價大跌恐怕只是"鏡花水月"
猜想二：調控政策加碼
先後出台的兩次調控政策對房地產市場的走勢產生了決定性的影響，未來是否會出台更為嚴厲的調控政策，也成了業內人士近期議論的焦點。日前，中國民生銀行地產金融部就發表《中國地產金融藍皮書》稱，2011年房地產政策環境仍可能偏緊，監管部門對房地產行業資金的監管必將日趨嚴格和規範。藍皮書指出，未來監管房地產市場的手段會越來越多、工具也會越來越完善，這些必然都會加大對市場監管的力度，政府可能會繼續加大對按揭、開發貸、土地儲備貸款等各類房貸政策的執行情況的監察力度，及時嚴厲查處各類違法違規行為，繼續完善土地招拍掛制度，切實落實房地產供地計畫，增加有效供應。
猜想三：保障房供地放量
新版“國五條”再次提出增加居住用地供應總量，延續了之前調控政策中增加住房有效供給的基調，特別是要求切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計畫和供地計畫。
四季度起，各地政府為回響政策要求，紛紛加大了土地供應量，同時提升了保障性住房的建設力度。11月，在上海公布的“十二五”期間住房建設初步方案中，保障性住房占據了房地產開發的大部分比例。北京則不但宣布已超額完成全年的保障房用地計畫，而且表示未來將繼續加大保障房土地、財政等投入。
不過，日前也有專家質疑某些城市公布的保障房供地數量是在玩“數字遊戲”。相關業內人士認為，進一步監察、落實的調控政策將是政策層的一項工作重點，地方政府迫於中央方面的壓力，也必然會加大對保障房用地的供應力度。
猜想六：物業稅出台
近年來關於物業稅的議論一直沸沸揚揚，物業稅究竟該不該征，業界也莫衷一是。海南博鰲亞洲論壇上，中國房地產學會副會長陳國強就分析認為，如果能推動物業稅的討論，物業稅可能出台。全國工商聯房地產商會會長聶梅生不久前亦透露，房產稅試點將在數月內啟動，目前上海、重慶和國稅總局各自研究的是不完全一樣的模式，將分頭試點後再總結推廣。
國家實施調控政策以來，房價的上升勢頭暫時得以抑制。但對多數實力房企來說，現金流依舊充裕，各地不少樓盤都出現了“捂盤惜售”的現象，與相關政策進行博弈，等待市場回暖。業內一個較為普遍的觀點是，如果這一輪的調控未能達到預期效果，物業稅很可能是中央進行房地產調控的“殺手鐧”。
猜想七：小產權房遭“嚴打”
國土部透露，國土部、住建部等14個部委正研究制定小產權房的清理整治方案。這個訊息傳遞出的信號是：管理層可能要對小產權房“動刀”了。
關於“深圳市小產權房將拿全國首個準生證”的傳言曾引起軒然大波，一時之間，小產權房有望轉正的說法四起。但國土資源部很快就公開“闢謠”，表示此訊息系媒體“理解偏差”，同時重申小產權房不符合國家現行法律規定，更不受法律保護。又有媒體曝出北京小產權房將有條件轉正的訊息，但很快又被北京國土資源局相關負責人予以否認。
由於系歷史遺留問題，如何整治各地大量存在的小產權房一直令管理層頗為棘手，但在“小產權房不合法”這一原則問題上，中央層面一直都是態度堅決。既然轉正無望，小產權房治理方案的出台就只是時間問題。
猜想十：萬科丟“龍頭”寶座
到2010年11月，萬科以銷售額破1000億元坐穩“內地一哥”的地位。不過，隨著其他實力房企的崛起，萬科將丟掉業內龍頭老大地位的預言也一直不絕於耳，就目前的情況分析，萬科在2011年被趕超也並非不可能完成的神話。
最有可能向萬科叫板的房企是綠城。綠城掌舵人宋衛平覬覦萬科江湖老大地位已久，其將與萬科最終對決的時間，就是定在了2011年。由於萬科地產[簡介最新動態]正由純開發銷售模式轉向80%開發銷售+20%持有經營，短期內將可能對其銷售金額產生較大影響。事實上，其銷售額增長率目前已經落後於綠城集團[簡介最新動態]。
不過也有專家分析認為，如果2011年市場出現下滑，綠城可能面臨銷售量的萎縮，加之其在香港上市，再融資能力不如內地上市房企，資金鍊可能面臨考驗。前三季度綠城銷售總額與銷售面積均未入前五強。從資金層面上看，保利也有可能脫穎而出。
近年來關於物業稅的議論一直沸沸揚揚，物業稅究竟該不該征，業界也莫衷一是。海南博鰲亞洲論壇上，中國房地產學會副會長陳國強就分析認為，如果能推動物業稅的討論，物業稅可能出台。全國工商聯房地產商會會長聶梅生不久前亦透露，房產稅試點將在數月內啟動，目前上海、重慶和國稅總局各自研究的是不完全一樣的模式，將分頭試點後再總結推廣。
國家實施調控政策以來，房價的上升勢頭暫時得以抑制。但對多數實力房企來說，現金流依舊充裕，各地不少樓盤都出現了“捂盤惜售”的現象，與相關政策進行博弈，等待市場回暖。業內一個較為普遍的觀點是，如果這一輪的調控未能達到預期效果，物業稅很可能是中央進行房地產調控的“殺手鐧”。
猜想七：小產權房遭“嚴打”
國土部透露，國土部、住建部等14個部委正研究制定小產權房的清理整治方案。這個訊息傳遞出的信號是：管理層可能要對小產權房“動刀”了。
關於“深圳市小產權房將拿全國首個準生證”的傳言曾引起軒然大波，一時之間，小產權房有望轉正的說法四起。但國土資源部很快就公開“闢謠”，表示此訊息系媒體“理解偏差”，同時重申小產權房不符合國家現行法律規定，更不受法律保護。又有媒體曝出北京小產權房將有條件轉正的訊息，但很快又被北京國土資源局相關負責人予以否認。
由於系歷史遺留問題，如何整治各地大量存在的小產權房一直令管理層頗為棘手，但在“小產權房不合法”這一原則問題上，中央層面一直都是態度堅決。既然轉正無望，小產權房治理方案的出台就只是時間問題。
猜想十：萬科丟“龍頭”寶座
到2010年11月，萬科以銷售額破1000億元坐穩“內地一哥”的地位。不過，隨著其他實力房企的崛起，萬科將丟掉業內龍頭老大地位的預言也一直不絕於耳，就目前的情況分析，萬科在2011年被趕超也並非不可能完成的神話。
最有可能向萬科叫板的房企是綠城。綠城掌舵人宋衛平覬覦萬科江湖老大地位已久，其將與萬科最終對決的時間，就是定在了2011年。由於萬科地產[簡介最新動態]正由純開發銷售模式轉向80%開發銷售+20%持有經營，短期內將可能對其銷售金額產生較大影響。事實上，其銷售額增長率目前已經落後於綠城集團[簡介最新動態]。
不過也有專家分析認為，如果2011年市場出現下滑，綠城可能面臨銷售量的萎縮，加之其在香港上市，再融資能力不如內地上市房企，資金鍊可能面臨考驗。前三季度綠城銷售總額與銷售面積均未入前五強。從資金層面上看，保利也有可能脫穎而出。
