成都市房產管理局成都市司法局關於共同做好物業管理糾紛調解工作的意見

2009年8月2日，成都市房產管理局、成都市司法局以成房發（2009）127號印發《關於共同做好物業管理糾紛調解工作的意見（暫行）》。該《意見》分指導思想、調解原則、調解糾紛範圍、機構設定及職責、調解程式、工作制度、工作要求、保障措施8部分。

基本介紹

• 中文名：成都市房產管理局成都市司法局關於共同做好物業管理糾紛調解工作的意見
• 印發機關：成都市房產管理局 成都市司法局
• 文號：成房發（2009）127號
• 印發時間：2009年8月2日

意見

成都市房產管理局成都市司法局關於共同做好物業管理糾紛調解工作的意見（暫行）

成房發（2009）127號

各區（市）縣房產管理局、司法局，高新區規劃建設局：

為進一步發揮人民調解在預防、化解物業管理糾紛中的獨特優勢和職能作用，做好人民調解與處理物業管理糾紛工作的有機銜接，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《四川省人民調解條例》、《成都市物業管理條例》等相關規定，結合成都市實際，現就共同做好物業管理糾紛調解工作提出如下意見：

一、指導思想

以科學發展觀和構建社會主義和諧社會為指導，圍繞全域成都統籌城鄉發展要求，以加快構建和諧物管、文明社區為目標，突出發揮人民調解工作在化解、預防物業管理矛盾糾紛和維護社會穩定中的積極作用，以化解物業管理矛盾糾紛為主線，建立人民調解、行政調解和司法調解相互銜接、相互補充的調解工作體系，營造和諧良好的社會發展環境。

二、調解原則

人民調解組織調解物業管理糾紛，應當堅持公開、公平、公正的要求，遵循依法調解、平等自願、尊重當事人訴訟權利、有利於徹底化解物業管理糾紛的原則。

人民調解組織應當積極受理轄區內物業管理糾紛當事人的調解申請，並認真予以調解，積極預防矛盾糾紛的激化。

三、調解糾紛範圍

人民調解組織受理和調解以下物業管理糾紛：

（一）業主、業主委員會、物業服務企業或其他管理人之間因維修資金使用，房屋及其附屬設施設備維修、養護、管理和相關區域環境衛生與公共秩序維護中的糾紛以及在（前期）物業服務契約履行過程中產生的糾紛；

（二）業主大會的設立、業主委員會選舉及其依法依授權履職中發生的業主之間、業主與業主委員會之間的糾紛，業主自行管理中發生的業主與業主、業主與業主委員會之間的糾紛；

（三）因業主及使用人違反所在建築區劃（臨時）管理規約中有關房屋租賃、違法建設和裝修等方面的約定引發的糾紛；

（四）物業管理活動中相關主體所發生的其他在物業使用、管理、服務方面的糾紛；

（五）其他適合人民調解組織調解的物業管理糾紛。

四、機構設定及職責

區（市）縣房產管理部門會同司法行政部門設立由專（兼）職人民調解員、法律工作者、物業管理專業人士等組成的物業管理糾紛人民調解委員會，負責對本區（市）縣重大、疑難物業管理糾紛的調處工作，負責對物業管理糾紛調解情況進行調研，指導本地物業管理糾紛調處工作。

物業管理糾紛人民調解委員會設立和專（兼）職人民調解員產生後，應當向所在地的區（市）縣司法行政部門備案。對聘用的專（兼）職人民調解員由物業管理糾紛人民調解委員會頒發聘書。

市級房產管理部門、市級司法行政部門負責對各區（市）縣物業管理糾紛人民調解工作統一協調，指導疑難糾紛調解，參與重大疑難糾紛的研究和論證，組織對調解人員進行業務培訓。

各區（市）縣房產管理部門、司法局負責對本區（市）縣重大、疑難物業管理糾紛的調處協調工作，對本區（市）縣物業管理糾紛調解情況進行調研，對本地物業管理糾紛人民調解委員會的指導和管理。

街道（鄉鎮）人民調解委員會，應吸納專業調解力量，加強物業管理糾紛調解，負責本轄區複雜物業管理糾紛的調解、物業管理法律法規政策的宣傳以及指導社區物業管理糾紛調處工作。

社區（村）人民調解委員會負責本區域內一般性物業管理糾紛的調解和預防工作及信息的收集。

業主委員會和物業服務公司對本物業範圍內發生的業主與業主之間、業主與使用人之間的簡易物業管理糾紛應先行組織調解；對調解不成功的，要及時引導到轄區人民調解委員會調解。

五、調解程式

（一）申請

物業管理糾紛發生後，當事人雙方要求通過人民調解委員會調解解決糾紛的，通過口頭或書面形式向物業項目所在地的社區（村）人民調解組織申請調解；或徵得當事人同意，人民調解委員會可以主動調解矛盾糾紛。

房產管理部門、有關企（事）業單位受理信訪事項涉及物業管理糾紛的，可引導當事人向物業項目所在地的人民調解組織申請調解。

（二）受理

社區（村）人民調解組織經審查，認為符合受理條件的，予以受理；認為屬於重大、複雜案件的，建議當事人向街道（鄉鎮）或區（市）縣物業管理糾紛人民調解組織申請。當事人堅持在社區物業管理糾紛人民調解組織申請調解的，社區（村）人民調解組織應當受理。

（三）調解

物業管理糾紛人民調解組織收到當事人申請，經審查申請事項屬於調解範圍的，應予調解，並自受理之日起15日內結案；疑難複雜案件的調解期限可以適當延長，但延長期限不得超過15日。

當事人經調解達成協定的，物業管理糾紛人民調解組織應當製作人民調解協定書；未能達成協定的，應當告知當事人可以向人民法院提起訴訟，並出具相關證明。

（四）履行

調解協定對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當自覺履行調解協定，任何一方不得擅自變更或解除；一方不履行的，另一方可以向人民法院提起訴訟。

六、工作制度

（一）建立逐級調解制度

人民調解委員會調解矛盾糾紛實行“三三制”。社區受理和調解物業管理糾紛後，應當及時將調解情況書面上報街道（鄉鎮）人民調解委員會。當事人不服社區調解意見的，街道（鄉鎮）人民調解委員會應及時組織調解，並向當事人出具書面調解意見，同時抄送區（市）縣物業管理糾紛人民調解委員會。當事人仍不服調解意見的，可向區（市）縣物業管理糾紛人民調解委員會申請調解，並提供調解申請書、不服調解意見及理由等書面材料，區（市）縣物業管理糾紛人民調解委員會受理申請後，應及時組織調解。按社區（村）、街道（鄉鎮）、區（市）縣三級，每起矛盾糾紛原則上都應經下一級調委會調解三次，確實都不能化解的，才能逐級上交。

（二）建立聯席會議制度

由區（市）縣房產管理部門牽頭，會同區（市）縣司法行政部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集相關建築區劃的業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業或者其他管理人組成的聯席會議，定期對本轄區內的物業管理糾紛情況及矛盾動態進行研究，有針對性的組織開展物業管理糾紛預防和調解工作。

（三）建立信息報送及統計分析制度

區（市）縣物業管理糾紛人民調解委員會要建立統計分析制度，對調解的物業管理糾紛要分類統計，定期進行分析。各社區（村）發現有規模較大或矛盾突出的物業管理糾紛要及時上報街道（鄉鎮）人民調解委員會；街道（鄉鎮）人民調解委員會按月向區（市）縣物業管理糾紛人民調解委員會報送信息，區（市）縣物業管理糾紛人民調解委員會按月向區（市）縣房產管理部門、司法行政部門報送信息。

（四）建立培訓制度

市司法行政部門會同市房產管理部門建立定期培訓制度，開展人民調解員業務培訓，通過專題講座、庭審觀摩等活動等提高調解員的法律知識水平和調解技巧。

（五）建立工作考核制度

市司法行政部門負責每年對人民調解組織參與物業管理糾紛調解的工作情況進行考核。

七、工作要求

（一）各級相關部門要加強組織領導，把物業管理糾紛調處工作作為維護社會穩定，構建“和諧物管、文明成都”的重要措施來抓。

（二）各級人民調解組織要通過多種形式宣傳物業管理法律法規政策和相關知識，幫助業主提高物業民主管理能力。同時，要督促物業服務企業、其他管理人依約做好物業服務工作，並不斷提高服務水平。

（三）各級相關部門要密切配合，加強指導，加大監督檢查力度，共同參與人民調解，提高工作效率。

（四）物業管理糾紛人民調解委員會應做到“六統一”即標牌、印章、人民調解標識、工作程式、工作制度、文書統一；實現組織、制度、工作、場所、經費、報酬“六落實”。

（五）物業管理糾紛人民調解委員會應當建立健全崗位責任制、例會、學習、考評、業務登記、統計和檔案等各項規章制度，不斷加強組織、隊伍建設，提高業務水平。

（六）司法行政部門為物業管理糾紛人民調解委員會掛牌並授印；房產管理部門負責物業管理糾紛人民調解委員會的業務指導。物業管理糾紛人民調解委員會應設定調解室，調解室要設定調解員席、記錄員席、當事人席。調解室應懸掛人民調解委員會徽章及人民調解公示欄等。

各區（市）縣司法行政部門、房產管理部門負責對物業管理糾紛人民調解委員會調解糾紛情況及人民調解員遵守執業紀律、職業道德情況進行檢查。

八、保障措施

（一）各（區）市縣房產管理部門應為物業管理糾紛人民調解委員會提供必要的辦公場所和工作條件。

（二）各（區）市縣司法行政部門指導本行政區域內物業管理糾紛人民調解委員會工作，幫助物業管理糾紛人民調解委員會建立健全工作制度，與人民法院組織培訓物業管理糾紛人民調解員。

（三）物業管理糾紛人民調解委員會工作經費和人民調解員的補貼經費，具體參照人民調解委員會的有關條例、規定執行。

（四）對開展物業管理糾紛人民調解工作做出顯著成績的先進單位和先進個人，市房產管理部門和司法行政部門每兩年予以聯合表彰和獎勵；同時，加大對先進典型的宣傳力度，並總結推廣好的經驗、做法。人民調解員不正確履行職責或嚴重失職、違法亂紀的，由選聘單位按有關規定處理。

成都市房產管理局

二〇〇九年八月二日

附屬檔案

物業管理糾紛人民調解委員會工作職責

一、及時調解物業糾紛，並通過調解工作宣傳法律、法規、規章、政策等，防止矛盾激化，倡導遵紀守法、誠實守信、認真履約、遵守社會公德理念，及時向上級匯報調處情況。
二、做好糾紛預警工作，及時排查各類矛盾糾紛、掌握轄區內各種不安定因素，做好教育疏導工作，並及時匯報重大不安定事件。
三、對本轄區所發生的物業糾紛，由首次調解責任人調解，若二次調解不成功，可以向本級或者上一級調委會反映。
四、依據法律、法規、規章、政策進行調解，法律、法規、規章和政策沒有明確規定的，依據物業服務契約，或社會公德及時調處糾紛。
五、在雙方當事人自願、平等的基礎上進行調解。
六、尊重當事人訴訟權利，不得因未經調解或調解不成而阻止當事人向人民法院起訴。
七、調解糾紛時，應當在查明事實、分清是非的基礎上充分說理，細心疏導，消除隔閡，幫助當事人達成協定。
八、調解糾紛應當進行登記，製作筆錄，簽定調解協定書，調解協定書應當有當事人和調解人員的簽名，並加蓋人民調解委員會公章，生效後，統一保管。
九、對調解已解決的糾紛要及時進行回訪，防止糾紛反覆；定期對調解情況進行匯總分析，適時組織有關各方參加區域的聯席會議，積極探索各類矛盾糾紛調處的方式方法。

十、認真完成上級布置的各項任務。