張羽沖

張羽沖，男，1963年生。原為北京交響樂團首席圓號手，後曾做錄音帶，賣過電器、服裝，後利用業務時間開班教鋼琴。

基本介紹

• 中文名：張羽沖
• 國籍：中國
• 出生日期：1963年
• 性別：男

張羽沖簡介

張羽沖

◎1994年，張羽沖與人合作在北京西郊租地建造100多間平房用於出租，但第二年土地被政府收回，做開發商的嘗試失敗。

◎1998年，中國開始實施銀行住房按揭貸款，張羽沖開始嘗試購房。

◎2004年，張羽沖開始在北京炒房，最成功的是一舉買下100套北京北三環富力城住宅，升值20%後逐步拋出。

◎2009年，張羽沖轉身海南，在雅居樂清水灣、溫泉1號等項目投資，後海南因國際旅遊島利好，物業大漲。

（原載房庫）

張羽沖與房產投資

他1994年與朋友合作，在北京西郊租了一塊地，瞄準當時北京缺少出租房屋的情況，蓋了100多間平房，沒有上下水，沒有供暖，卻照樣租得很好；

他2003年進入房地產投資領域，在2007年房地產市場最火的時候全身而退，2008年和2009年時又轉戰海南投資旅遊地產；

他被開發商視為專業的“全能顧問”，小到地板顏色，牆體材料，大到樓盤外立面，園林配比，開發商都會諮詢他的意見，並作為重要的參考指標；

他原本從事鋼琴音樂教育，他形象地比喻房地產投資如同指揮家指揮交響樂般，要有的放矢，關鍵一刻能收回來才是成功者；

此次張羽沖現身成都，兩天的成都行後，他選中了富力天匯城。他坦言自己第一次在成都買房，因此要選擇核心地段中的優質物業。

坐在記者面前的張羽沖和照片中的差不多，衣著得體，笑容溫和，有著典型北方人的壯實。他本職工作是北京交響樂團的首席圓號手，曾經還是教授學生鋼琴的音樂人，在採訪時他會時常冒出和音樂有關的詞句，會經常拿彈鋼琴和房地產開發做比較，但句句都很務實。他令人驚訝地將那些複雜的建築材料和家裝品牌記得清清楚楚，滔滔不絕而又詳實地論證著自己的觀點。沒有太多的開場白，他的第一句話就是“三個五年計畫”。

張羽沖

“三個五年”是怎樣煉成的

將時鐘指針撥回到2003年，北京市當時售價7000—8000元/平米的房子比比皆是，4環的發展也剛起步不久，憑藉交通的便利、優美的環境以及與對比市區價位適中等因素，以東4環和北3環為代表的區域吸引了眾多北京市區以及周邊投資者在此購房置業。

有些人是為理想“北漂”而來，愛上了北京時尚現代的國際化氣息，在此定居。有些人則是地道的老北京，相比起老城區，這裡提供了更高的居住質量，便捷的交通環境和可預見的發展前景。音樂人特有的敏感神經觸動了張羽沖，他認定這是一個絕好的時機。

2003年中，張羽沖召集了一批志趣相投的人士，購入了北京北三環的富力城項目近百套住宅，隨後不久在該樓盤升值約20%後逐步拋出。這一次成功使張羽沖在房產界聲名鵲起，也成為他自己後來頗為樂道的成功案例之一。“當時在北京，人們的居住需求急劇上升，大家買房的目的也很簡單：自住、改善和投資出租。有需求就一定有發展，這是我堅信的。”張羽沖說，時至今日以北京為例，每年還有幾十萬的留京指標，這意味著還有百萬平方米的剛性居住需求。

2003年的成功為以後鋪下了堅實的基礎，張羽沖更加確信自己的選擇。“早幾年買房子的，現在應該都賺到了。”在採訪時，成都商報記者略帶調侃地說道。張羽沖依舊保持著沉穩，淡淡地笑笑說：“就如同指揮家在指揮一支樂隊，無論中途指揮得多么精彩，過程多么優美，最關鍵的還是要看收回來的那一剎那是否精彩。”張羽沖認為，投資房地產亦有相同的道理：有的放矢，關鍵是看收回來的那一筆是否優美。

2007年，樓市衝動的一年，人們近乎於瘋狂的一年。“股神在擦鞋時，擦鞋的小男孩滔滔不絕地向股神談論著股票，股神心裡一震，馬上回去賣掉了所有股票，不久後股市大跌。”和這段著名的故事有共同之處，在人們都爭先恐後買房時，張羽沖卻選擇了全身而退。“我當時保留了部分優質商業，其他的物業全部出手。之所以做這個決定，一方面是考慮政策導向，最主要還是看中了商業投資有持續的租金收益。”

張羽沖的三個五年計畫自此邁入了第二階段。他的第一個五年是購買住宅，第二個五年的重點是商業地產，第三個五年則是目前風頭正猛的旅遊地產。

好東西一定不會便宜

起初，張羽沖是“菜鳥”，沒有太多經驗，不懂策略。憑藉自己特有的敏感和善於學習精神，加上全身而退的成功抉擇，他開始逐漸在房地產投資這個領域裡“自得其樂”起來。2007年後，他很快發現，住宅投資的回報不穩定，且受政策影響較大，但商鋪投資則不會出現這樣的情況。“商鋪投資回報穩定，從回報率上來看，住宅出租的回報率通常比商鋪出租回報率低2－4%，商鋪的投資回報高且穩定。”張羽沖說。

第二個五年里，張羽沖將目光放在了商鋪中，但不僅是單純地購買，在決定是否購買前，張羽沖總會做足功課。“每次選擇一個項目，我都會實地去看，去感受，去了解。”在買鋪前，張羽沖會到實地去走訪很多遍，把周圍的經營業態，人流量，居住狀況詳詳細細地了解透。除了外部因素外，對項目的自身情況，他也要弄明白。“把鋪子租給誰，適合什麼品牌，會有什麼人消費，商家能不能盈利，適合什麼樣的租金水平，今後能不能升值等等問題。”

“具體細化到標準，你會選擇什麼標準的商業物業？”成都商報記者問道。“在最黃金的地段購買最好的房子。”張羽沖將李嘉誠的名言做了進一步升華，在他看來，好鋪面除了要有好的地段外，產品本身的素質也很重要。“相信好東西一定不會便宜。”張羽沖一針見血。

對於中小投資者而言，張羽沖建議選擇社區商業。“社區商業有住戶支撐，投資回報比較穩定。”張羽沖還認為，中小投資者投資商鋪要量力而行，不要妄想“一口吃個胖子”。“一般而言60平米左右的商鋪就非常合適了，對投資者的資金壓力也不會太大。”

關鍵時刻應學會放手

張羽沖的第三個五年是旅遊地產，因為成功地投資了雅居樂海南清水灣項目，今年張羽沖還被雅居樂地產請到產品推薦會上，現場現身說法。與看區域發展選住宅、看地段買商鋪的投資經驗不同，張羽沖在選擇旅遊地產時，把關注的目光放在了任何人都想不到的沙灘、海水上。

早在2002年的時候，張羽衝去海南度假，看到了藍色的海，感受著富氧空氣的滋潤；在亞龍灣坐在草坪上吃飯的時候，他下定決心，一定要在海南買套屬於自己的房子。2008年和2009年，張羽沖幾次前往海南清水灣，和其他人看房子挑戶型不同，他每天挽起褲管，光著腳踩沙子，吹海風，看海水。

“如果你去海南度假，一定會選擇沙灘最柔軟，海水最藍最清澈的地方。這就是人的心理，產品、戶型、配套、園林都可以克隆複製，但是天然條件的具備是可遇不可求的。”張羽沖認為，天然條件和稀缺環境是投資旅遊地產的關鍵因素。

低點進，高點出是大部分投資者夢寐以求的理想狀態，雖被奉為投資大師，張羽沖卻認為人要懂得知足常樂，關鍵時刻應學會放手。“我每次都賺一部分空間就可以了，既要賺到錢，還要得到一個好口碑。人要懂得知足，才會常樂。”

談到未來的五年計畫，張羽沖說，不一定非把房子作為主要的投資產品，有很多的渠道，包括股票在內，但有一點，遇到好房子一定要買。他坦言，當人生已經有了足夠的積累，也應該適當地停一停享受生活。“接下來我會把投資放在自己的身體和健康上來，每天泡泡溫泉，在海邊跑跑步，健康才是最重要的。” （原載：成都商報記者 宋皇　2011年4月19日 成都商報電子版）