市場途徑

市場途徑的基本前提

通過市場途徑及其方法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：

1、要有一個活躍的公開市場。

2、公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

市場途徑中涉及到的相關因素主要有參照物和可比指標。

參照物是運用市場途徑的必備條件,沒有參照物就沒有市場途徑,有參照物還要保證參照物與評估對象具有良好的可比性和參照物的數量。

運用市場途徑及其方法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：資產的功能；資產的實體特徵和質量；市場條件；交易條件。

1、選擇參照物。

2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素。

3、指標對比、量化差異。

4、在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異。

5、綜合分析確定評估結果。

1、直接比較法

直接比較法是指直接利用參照物價格或利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特徵直接與評估對象的同一基本特徵進行比較而判斷評估對象價值的各種具體評估技術方法。

1)現行市價法

當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。

2)市價折扣法

市價折扣法是以參照物成交價格為基礎,考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

3)功能價值類比法

功能價值法是以參照物的成交價格為基礎,考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。

4)價格指數法

價格指數調整法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。

5)成新率價格調整法

成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎,考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異,通過成新率調整估算出評估對象的價值。

2、類比調整法

1)市場售價類比法

市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方法。

2）成本市價法

成本市價法是以評估對象的現行合理成本為基礎,利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。

3)市盈率倍數法

市盈率乘數法則主要適用於整體企業的評估。市盈率乘數法是以參照物(企業)的市盈率作為乘數(倍數),以此乘數與評估對象(企業)的收益額相乘估算評估對象(企業)價值的方法。