差別房貸

央行在近日召開的央行分支行行長座談會上強調，下半年要繼續落實好適度寬鬆的貨幣政策，同時嚴格執行差別房貸政策，促進房地產市場健康平穩發展。

基本介紹

• 中文名：差別房貸
• 目的：促進房地產市場健康平穩發展
• 類型：政策性貸款優惠
• 套用領域：房地產

定義

差別化房貸政策 即對第一套自主性購房給予政策性貸款優惠，而投機性/投資性住房嚴格控制，增加投資成本。

簡介

2010年4月13日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%。4月17日國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區可暫停第三套及以上住房放貸。

差別房貸漫畫

央行表示，下半年要繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，按照年初確定的全年貨幣信貸預期目標，進一步加強和改善流動性管理，合理搭配公開市場操作、存款準備金率等工具，保持銀行體系流動性處於合理水平。 　7月30日至31日，在蘭州召開的人民銀行分支行行長座談會、央行人才工作會議部署了央行下半年工作重點。會議認為，要引導金融機構合理把握貸款投放總量、投向和節奏。加強巨觀政策的協調配合。落實好“有扶有控”的信貸政策，進一步加大對“三農”、自主創新、社會事業等薄弱環節和區域協調發展的支持力度，支持加快培育和發展戰略性新興產業，嚴格控制“兩高”行業和產能過剩行業的貸款。嚴格執行差別房貸政策，促進房地產市場健康平穩發展。研究制定金融支持西部大開發的具體政策措施，全面支持救災應急和災後重建。

會議表示，要進一步提高貨幣政策的預見性、針對性和有效性，密切跟蹤分析國內外經濟金融形勢和市場變化，重點關注主要經濟體巨觀經濟形勢和貨幣政策動向、歐洲主權債務危機、國際金融市場變化以及國內主要經濟金融指標走勢、房地產市場變化、銀行體系流動性等問題，及早研究和發現苗頭性、傾向性問題，進一步增強巨觀形勢分析判斷的前瞻性。

會議指出，要繼續推動金融改革發展，維護好金融穩定和安全。要推動農業銀行在改制上市基礎上，進一步完善公司治理，全面加強和改進“三農”金融服務。加快推進中國進出口銀行和中國出口信用保險公司改革。繼續做好跨境貿易和投資中人民幣運用有關工作。密切關注國際金融監管改革進展，積極參與國際金融交流與合作。繼續做好中國金融穩定評估。加強金融市場建設，完善基礎實施，加快債券市場業務品種創新。積極服務上海國際金融中心建設。繼續深化外匯管理體制改革，促進貿易投資便利化，加強跨境資金流動監管。要切實履行金融穩定職責，防範好金融風險特別是區域性和系統性風險。

央行強調，下半年要落實好“有扶有控”的信貸政策，要嚴格控制“兩高”行業和產能過剩行業的貸款，要嚴格執行“二套房貸款申請人首付不低於五成、利率上浮10%”等差別化的房貸政策，促進房地產市場健康平穩發展。

數據顯示，今年上半年房地產貸款的增速明顯回落，特別是二季度用於房地產開發的新增貸款額比一季度大幅下降了62%。對於房地產調控可能引發的商業房地產貸款風險，近期銀監會還進行了銀行業系統壓力測試，測試結果表明，房價下降30%、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率將上升2.2個百分點。

差別房貸政策

央行2010年8月1日公布了近日召開的央行分支行行長座談會內容，央行強調，下半年要繼續落實好適度寬鬆的貨幣政策，同時嚴格執行差別房貸政策，促進房地產市場健康平穩發展。

提高二套房貸首付比例與基準貸款利率，房價過高地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。而且二套房認貸限制投機炒房的力度前所未有。以家庭為單位認定二套房的同時，又執行認房又認貸的嚴厲政策。差別化房貸政策讓消費者對遏制房價過快上漲重新燃起希望。在樓市調控新政遭遇阻力、樓市調控政策鬆動小道訊息滿天飛的關鍵時刻，央行召開分支行行長座談會，重申下半年嚴格執行差別房貸政策。這既是對銀行信貸風險的警示，也是對投機炒房者的忠告。但是換個角度看，央行此時重申差別化房貸政策，是否說明此前的差別化房貸政策執行並不“嚴格”呢？

不可否認，差別化房貸政策對依靠貸款炒房的小炒家有遏制作用，但是，對經濟實力雄厚的投機大炒家來說，即便取消房貸，對他們炒房的影響也不大。房價過高地區的界定也不夠清晰，如果僅限北京、上海、深圳等房價一線城市嚴格執行三套房貸與非本地居民房貸政策，炒房者可能會轉向二三線城市。這個問題不可掉以輕心。而且，差別化房貸政策不在重申，重在執行，需要銀行積極配合，不能讓銀行與炒房者採取變通手段規避國家政策。因此，我在肯定央行重申執行差別化房貸政策的同時，更關注差別化房貸政策的執行力。

更為重要的是，房價過快上漲不全是購房者投機炒房惹禍，地方政府過分依賴房地產財政，開發商始終不放棄暴利思維同樣值得警惕。因此，除了執行差別化房貸等金融措施以外，增加居住用地供應總量、增加保障性住房和中小套型商品房有效供給，加大對捂盤惜售、囤積房源、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，都為房價理性回歸提供了政策保障與市場原動力。

儘管有開發商公布房價成本時自曝“虧本銷售”。但是事實證明，房價暴利並未剔除。去年國土資源部調查爆出“地價二百五房價二萬”的猛料，深圳市政府回購商品房，泄露出“成本五千市場均價三萬五”的秘密。前不久更有開發商自曝利潤百倍。當下，全國房價仍然居高不下，嚴重背離了消費者的經濟承受力。更令人擔憂的是，儘管政府供地計畫增加，但是價格畸高的商品房建設如火如荼，低收入百姓渴盼的保障房“欲抱琵琶半遮面”。保障房鵲巢鳩占、公務員內部價買房屢見報端，住房市場冰火兩重天，地方政府實際上是選擇性作為。

雖說住房消費已經進入了市場化時代，房價走向應由消費者與開發商在市場框架內博弈。但是從構建和諧社會的層面看，作為百姓重要生活資料的自用住房，不僅僅是一種商品；它實際上帶有準公共產品的性質，讓百姓“居者有其屋”，不是杜甫說醉話，而是政府義不容辭的職責。

因此，除了銀行嚴格執行差別化房貸政策，防範信貸風險，遏制投機炒房以外，開發商要放棄暴利思維，還原房價成本。地方政府更應盡職盡責。培植新的經濟成長點，減少對房地產財政的依賴，降低地價、稅費讓利於民，把保障房項目做好做實，為推進中小套型商品房供應與房價理性回歸提供市場動力。

另一方面要加大開發商違規成本。加大違規開發商的查處力度，明確處罰細則，開發商違規，只要查證屬實，就啟動處罰程式。督促開發商用正常手段運作市場，也讓消費者逐漸回歸購房理性。

房貸數據

央行此前數據顯示，上半年個人購房貸款新增9323億元。而近期，北京市的商業銀行已經陸續拿到能查房貸申請人住房信息的“鑰匙盤”，被查實擁有二套房的貸款申請人將執行“首付不低於5成，利率上浮10%”的差別化房貸政策。而目前在全國範圍內，北京為首個全面發放房屋交易權屬信息查詢系統“鑰匙盤”的地區。

評價

北京中原地產三級市場部研究總監張大偉認為，第二套房認定標準明確，“認房認貸”的政策使得購房者緩解了對“新政可能不繼續執行”的擔憂，很多已經開始看房的潛在購房者繼續觀望。