山東省地方稅務局土地增值稅 “三控一促”管理辦法（試行）

山東省地方稅務局土地增值稅 “三控一促”管理辦法（試行）是為加強和規範土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護納稅人合法權益，而制定的。

第一章 總 則

第一條 為加強和規範土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護納稅人合法權益，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）等規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於房地產開發項目土地增值稅徵收管理工作。

第三條 “三控一促”，是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監控、成本管控、風險防控，促進土地增值稅管理規範化。

第四條 納稅人應當向房地產開發項目所在地主管地稅機關如實申報應繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準確性和完整性。

第二章 源頭監控

源頭監控，是指主管地稅機關應加強房地產開發項目的前期管理和過程監控，從納稅人取得土地使用權開始，對房地產開發項目實施全過程監管，為加強土地增值稅預征、清算管理奠定基礎。

第一節 項目管理

第五條 主管地稅機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管地稅機關應根據納稅人報送的項目資料，按項目分別建立檔案、設定台賬，結合當地實際，運用信息化手段，對納稅人項目立項、規劃設計、工程招投標、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第六條 納稅人應在取得土地使用權並獲得房地產開發項目開工許可後十日內，到主管地稅機關辦理項目登記，同時報送《土地增值稅項目登記表》及主管地稅機關要求報送的其他資料；已開始銷售但尚未辦理清算申報的房地產開發項目，納稅人應於本辦法施行後在主管地稅機關規定時限內補報《土地增值稅項目登記表》。

第七條 各級地稅機關要建立完善與同級發展改革、國土、建設、規劃、房管等部門的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。部門信息交換可充分利用省局推廣的部門信息共享交換系統。

第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，主管地稅機關應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第二節 土地增值稅預征

第九條 從事房地產開發的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，應按照本辦法規定預繳土地增值稅。

納稅人轉讓經政府批准建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規定到主管地稅機關登記或備案。

第十條 房地產轉讓收入是指納稅人轉讓房地產實際取得的轉讓收入價款、預收款、定（訂）金、違約金和其他經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓的，轉讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。

第十一條 各市地方稅務局應當按照國家稅務總局和省地方稅務局的要求，按照不同類型房地產確定適當的土地增值稅預征率，並報省地方稅務局備案。

第十二條 納稅人應按照取得的轉讓房地產收入和預征率計算預繳土地增值稅。計算公式如下：

應預繳稅款=轉讓房地產收入額×預征率

第十三條 房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同轉讓房地產，並預繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業在同一地區、同一年度轉讓的同類房地產的平均價格確定；

（二）由主管地稅機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

第十四條 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不預征土地增值稅。

第十五條 房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不預征土地增值稅。

第十六條 房地產開發企業處置非地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，凡房地產開發企業與業主簽訂銷售協定並轉讓產權的，應預征土地增值稅。

第十七條 房地產開發企業按月（或季）預繳土地增值稅，應於月（或季）末15日內向項目所在地主管地稅機關申報繳納稅款。具體繳納期限由縣(市、區）級稅務機關確定。

第三節 清算申報受理

第十八條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產開發的納稅人。主管地稅機關負責土地增值稅清算申報的受理和審核。

第十九條 對符合下列條件之一的，房地產開發企業應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第二十條 對符合以下條件之一的，主管地稅機關可要求房地產開發企業進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最後一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。

第二十一條 上述第十九條、第二十條中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產開發項目符合下列條件之一的情形：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

（二）開發產品已開始投入使用；

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

第二十二條 對於符合本辦法第十九條規定的應清算項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算申報。

對於符合本辦法第二十條規定的可清算項目，由主管地稅機關確定是否進行清算。對於確定需要進行清算的項目，由主管地稅機關下達《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內辦理清算申報，並按規定提供清算資料；對於確定暫不清算的，應繼續做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，並通知納稅人辦理清算申報。

第二十三條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時應提供的清算資料：

（一）土地增值稅清算申報表及其附表（見附屬檔案），其中附表的選用由各市地方稅務局根據當地情況自行確定；

（二）房地產開發項目清算說明。主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納及成本費用分攤方式等基本情況和主管地稅機關需要了解的其它情況；

（三）國有土地使用證、建設用地規劃許可證及附屬檔案、建設工程規劃許可證及附屬檔案、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、初始產權登記證、測繪報告、竣工驗收備案表；

（四）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓（轉讓）契約；

（五）拆遷（回遷）契約、簽收花名冊或簽收憑證；

（六）銀行貸款契約及銀行貸款利息結算通知單；

（七）項目規劃、設計、勘察、工程招投標、工程施工、材料採購等相關有效憑證；

（八）竣工驗收報告、工程竣工決算報告、甲供材料設備購領存明細表；

（九）商品房銷售台賬、銷售契約等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（十）開發項目中的公共配套設施，建成後產權屬於全體業主所有和建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的相關證明資料；

（十一）轉讓房地產有關稅金的完稅憑證。對於同一張完稅憑證屬於多個開發項目繳納稅金的，應在完稅憑證上註明清算項目繳納的稅金金額；

（十二）納稅人委託稅務中介機構審核鑑證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑑證報告》；

（十三）主管地稅機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證複印件。

第二十四條 主管地稅機關收到納稅人清算申報資料後，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在15日內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料後，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管地稅機關已受理的清算申報申請，納稅人無正當理由不得撤銷。主管地稅機關在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應向納稅人下達《稅務事項通知書》予以書面告知。

第三章 成本管控

成本管控，主要是通過明確相關政策，強化對開發項目成本費用的審核，實現對清算項目的有效控管。

第一節 清算申報審核

第二十五條 主管地稅機關受理納稅人清算申報資料後，應自受理申報之日起90日內完成清算審核。

如有特殊情況無法於90日內完成審核，經縣級地稅機關批准，可延期完成，並書面告知納稅人。

第二十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、合法性進行審核。應重點實地核查項目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學校、體育場館、車位等的產權歸屬。

第二十七條 房地產開發項目應以國家有關部門審批的項目為單位進行清算，原則上以發展和改革部門下發的《立項批覆書》、規劃部門頒發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》等為依據確認清算項目。分期開發的，以分期項目為單位清算。

第二十八條 普通標準住宅同時符合以下條件：

（一）住宅小區建築容積率在1.0以上;

（二）單套建築面積在144平方米以下;

（三）實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

隨房屋一併轉讓的地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫，凡轉讓的房屋為普通標準住宅的，地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照普通標準住宅進行清算；凡轉讓的房屋為其它類型房地產的，地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照其它類型房地產進行清算。單獨轉讓的地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照其它類型房地產進行清算。

第二十九條 土地增值稅扣除項目金額的確認：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

2.納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

（二）房地產開發成本。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。在房地產開發期間，按政府規定繳納的與房地產開發項目直接相關的政府性基金和行政事業性收費，計入開發成本。

1.土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。

（1）拆遷補償費。拆遷補償費必須是真實發生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）契約和簽收花名冊或簽收憑據應一一對應。

（2）拆遷安置費用的計算。

①房地產開發企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十三條規定確認收入，同時計入房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

②房地產開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按本辦法第十三條規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3.建築安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費、以自營方式發生的建築安裝工程費。

（1）發生的費用應與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工契約記載內容相符。

（2）房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用不能重複計算扣除。

（3）房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據契約約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業已就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得扣除。

（4）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

4.基礎設施費：是指開發項目在開發過程中所發生的各種基礎設施支出，主要包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5.公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

（1）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼稚園、託兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

①建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

②建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

③建成後有償轉讓的，應計算收入，並準予扣除成本、費用。

（2）納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應分擔的成本、費用也不得扣除。

6.開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地稅機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，並據以計算扣除。各市地方稅務局應定期獲取當地建安造價定額相關資料，合理制定上述成本核定標準。

（三）房地產開發費用。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其它借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條1、2項所述兩種辦法。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。

（五）財政部規定的其它扣除項目。對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%扣除。

第三十條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。除另有規定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

合法有效憑證是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬於營業稅或者增值稅徵收範圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以相關部門開具的財政票據為合法有效憑證；

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務部門對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

4.其它合法有效憑證。

（二）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（三）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，其扣除項目金額的分攤比例，可按實際轉讓的土地使用權面積占可轉讓的土地使用權面積的比例計算，或按已售建築面積占可售建築面積的比例計算，也可按地稅機關確認的其它方式計算。

（四）對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

第三十一條 房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無償移交給政府、公共事業單位用於非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用。

第三十二條 地稅機關在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規定探索購買勞務的方式，協助解決工程造價等專業技術問題。

第三十三條 為確保清算審核工作更加專業、高效，各主管地稅機關可設立集中清算審核工作組，由專人（組）對清算項目實施分類、切塊式的審核模式。即將一個清算項目分為項目概況、收入、成本、費用四大類分別進行審核。每一類別均由相對固定人員（小組）按照規定的標準進行審核，並負責相應數據、文書、政策的合成和歸集。

第二節 清算稅款徵收

第三十四條 土地增值稅清算審核結束，主管地稅機關應當出具《稅務事項通知書》，將審核結果書面通知納稅人，並確定辦理補、退稅期限。納稅人未按照主管地稅機關規定的期限補繳土地增值稅的，應按日加收滯納金。

第三十五條 納稅人符合以下條件之一的，可實行核定徵收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設定但未設定賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設定賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規定的期限辦理清算手續，經地稅機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
第三十六條 核定徵收土地增值稅的，納稅人應按照取得的轉讓房地產收入和核定徵收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：

應繳稅款=轉讓房地產收入×核定徵收率

第三十七條 核定徵收率原則上不得低於5%。各市地方稅務局應當根據國家稅務總局、省地方稅務局的要求，通過國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類房地產銷售價格等因素，科學合理確定不同房地產類型土地增值稅核定徵收率，並報省地方稅務局備案。

第三十八條 符合上述核定徵收條件的，應嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定徵收率。稅務人員應對房地產項目開展土地增值稅核定徵收核查，經主管地稅機關集體審議並報上一級地稅機關備案後，通知納稅人補繳稅款或辦理退稅。

第四章 風險防控

風險防控，是按照《山東省地方稅務局稅收風險管理實施辦法（試行）》的有關規定，以房地產開發項目稅收為征管對象，以風險管理為導向，以信息化為支撐，以專業化管理為保障，對土地增值稅申報的真實性、合法性進行風險識別，實施風險應對，以降低土地增值稅稅收損失率。

第一節 目標規劃與指標管理

第三十九條 省地方稅務局業務部門、各市地方稅務局稅收風險管理工作領導小組辦公室應根據年度工作重點，結合實際，制定稅收風險管理年度計畫，報送省地方稅務局稅收風險管理工作領導小組辦公室。

第四十條 省地方稅務局稅收風險管理工作領導小組辦公室整合省地方稅務局各業務部門、各市地方稅務局領導小組辦公室報送的稅收風險管理年度計畫，確定風險實施方案的模型、時限等，形成總的年度計畫，據此開展全省地稅系統的稅收風險管理工作。

第四十一條 各級業務部門負責土地增值稅稅收風險指標和模型的設計、匯集。應認真開展行業調研，積累清算案例，探索成本控制內在規律，建立科學有效的風險指標和模型。同時，定期開展風險指標和模型的驗證，及時更新，不斷提升成本風險識別水平。

第四十二條 各市地方稅務局可結合當地工作實際，將清算審核和風險管理進行有機整合，藉助專業納稅評估力量對房地產開發項目清算申報資料進行專項評估。通過評估發現清算數據風險點，並及時加以識別、分析和應對，切實提高土地增值稅清算審核工作質量，有效降低涉稅風險。

第二節 風險識別

第四十三條 風險識別是指地稅機關運用風險分析工具，對納稅人的涉稅信息進行掃描、分析，發現容易產生稅收風險的領域、環節或納稅人群體，為稅收風險管理提供精準指向和具體對象。

第四十四條 土地增值稅風險識別主要包括預征環節的稅收風險識別和成本費用管控環節風險識別。

第四十五條 預征環節的稅收風險識別，應重點關註銷售單價是否真實、已售建築面積是否足額申報、是否按規定進行預征申報等。

第四十六條 銷售單價風險識別，應對申報的銷售單價，通過市場調查、典型案例分析、發票和預收款收據開具信息，獲取相同或近似銷售日期和地理區位的房地產銷售單價均值，進行比對。

第四十七條 預收款申報風險識別，應對申報的預收款收入，與商品房預售契約備案信息進行比對；與流轉稅銷售不動產稅目稅基比對。

第四十八條 銷售進度風險識別，獲取發票開具信息標明的建築面積，計算其占全部房源信息建築面積的比例，與85%進行比對。

第四十九條 通過主動採集房地產開發項目的第三方信息和定期實施實地巡查，完成下列開發產品對外投資和視同銷售的風險分析和識別：

（一）以開發產品作價對外投資

將契稅申報繳納信息和國土、房管部門權屬轉移信息，分別與納稅人申報的已售房源信息進行比對。

（二）視同銷售

通過實地核查，調查是否存在視同銷售的交易事項，是否按規定計價。

（三）以房抵債

獲取項目開發產品的法院拍賣和執行信息，與納稅人申報的已售房源信息進行比對，識別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息等風險。

第五十條 成本費用管控環節風險識別，應重點關注扣除票據是否合法、工程量是否真實和單位工程成本是否處於合理區間等。

第五十一條 主管地稅機關在進入清算申報審核環節後，應首先對扣除票據進行風險識別。

（一）大額票據風險識別

設定較大金額票據票載金額上限，超出上限時進行風險提示。

（二）違規發票風險識別

對納稅人申報的發票數據，與發票換版記錄、發票字軌號碼、批印年代比對，凡發現發票字軌號碼缺失，以及與發票填開時間邏輯關係不一致的，及時進行風險提示。

第五十二條 主管地稅機關應運用源頭監控環節獲取的工程結算等基礎資料，以及從建築工程主管部門獲取造價指標，提取納稅人明細申報數據，重點圍繞下列內容進行風險識別：

（一）決算金額與預算金額、契約造價比對

提取開發項目建築工程造價和工程總承包契約標明的造價，分別與納稅人申報的相應建築工程決算金額比對分析。

（二）土建工程平方米造價比對

申報的建築工程單位成本，與開工年份建築工程主管部門公布的相應建設工程單位（平方米）造價進行比對分析。

（三）主要建築材料用量比對

將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數據，與當地相應工程主要材料用量標準比對分析。

（四）關聯企業比對

將主要建築材料供應商、建築總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務登記信息比對分析。

第五十三條 土地成本風險的比對識別。

（一）契稅申報信息比對

納稅人申報的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時繳納契稅時申報的稅基和土地面積進行比對。

（二）以出讓方式取得土地使用權的，與國土部門提供的土地出讓信息比對。

（三）以轉讓方式取得土地使用權的，與轉讓方申報的營業稅和土地增值稅信息比對。

第三節 風險應對

第五十四條 風險應對是針對納稅人稅收風險點，按照《山東省地方稅務局稅收風險管理實施辦法（試行）》規定，統籌確定處理層級和部門，分別採取風險提醒、調查巡查、納稅評估、稅務審計、反避稅調查等措施，對發現的稅收風險點進行核實反饋，並挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風險納稅人的稅法遵從行為。

第五十五條 風險應對任務應統一歸口管理並統一推送。省、市地方稅務局稅收風險工作領導小組辦公室統籌、整合風險任務，進行分類、分級推送。

第五十六條 各級地稅機關應遵循“風險識別→等級排序→風險應對→監控評價”的風險管理鏈條，通過建立風險指標和評估模型，全面分析掃描土地增值稅流失風險。

第五十七條 對經風險識別出現的土地增值稅征管風險，應按風險的低、中、高等級，按照《山東省地方稅務局稅收風險管理實施辦法（試行）》規定進行處理。

第五十八條 風險應對人員應當對派發的風險任務中的所有風險點一併進行應對處理，做到“一次應對，風險全清”。

第五十九條 土地增值稅風險任務應對完成後，風險應對人員應在相關係統中填寫風險應對反饋單，對每一個風險點的應對情況進行反饋，反饋情況在風險管理系統中自動匯總。

第六十條 注重風險應對績效的評價和管理。各級業務部門應會同稅源管理部門，對土地增值稅風險指標和模型的運行成效進行評估，查找稅收風險存在的原因，制定有效措施，不斷提升土地增值稅征管質量。

第五章 清算鑑證質量管理

清算鑑證質量管理，是指地稅機關對鑑證人接受委託，開展土地增值稅清算鑑證工作質量的評價、監督和管理。

第六十一條 土地增值稅清算鑑證是指鑑證人接受委託，通過執行《土地增值稅清算鑑證業務準則》規定的程式和方法，依照稅法和相關規定，對被鑑證人的土地增值稅清算申報事項進行審核、確認，評價和證明其清算申報的真實性、合法性，並出具鑑證報告的業務。

鑑證人是指納入地稅機關行政監管並通過年檢的稅務師事務所。

第六十二條 鑑證人出具無保留意見和保留意見的鑑證報告，可以作為納稅人辦理土地增值稅清算申報的依據。

第六十三條 主管地稅機關未採信或部分未採信鑑證報告的，應當告知其理由。

第六十四條 清算鑑證質量管理應堅持公開、公平、公正的原則，以事實為依據，以法律、法規為準繩。

第六十五條 縣級地稅機關（含市地方稅務局直屬機構、派出機構，下同）具體負責開展清算鑑證質量的評價工作。評價工作應統一規範、客觀公正、準確高效。

各市級地稅機關負責對質量評價工作進行監管。

第六十六條 縣級地稅機關應每年組織對上年度納稅人辦理土地增值稅清算申報提供的清算鑑證報告進行質量評價。

第六十七條 清算鑑證質量評價內容包括鑑證報告規範度、鑑證報告差異率、鑑證報告認可度三個方面。

（一）鑑證報告規範度，包括鑑證業務約定書籤訂情況；編制業務工作底稿的完整性、真實性、邏輯性；是否嚴格執行三級覆核制度；鑑證報告內容是否完整、規範；是否未獲取充分、適當的證據支持鑑證結論；對鑑證項目出現的交易價格異常、工程造價高於正常水平、虛列成本費用等重大事項是否提出明確的鑑證結論。

（二）鑑證報告差異率，是指鑑證報告中清算項目的房地產轉讓收入和扣除項目金額，與地稅機關審核結論的差異，用差異率表示。差異率包括收入差異率和扣除項目差異率，公式如下：

收入差異率=地稅機關審核結論調整的收入金額/鑑證報告中的收入總金額

扣除項目差異率=地稅機關審核結論調整的扣除項目金額/鑑證報告中扣除項目總金額

（三）鑑證報告認可度，以縣級地稅機關對鑑證人出具的鑑證報告審核做出的採信、部分未採信和未採信處理意見為參考依據作出評價。

第六十八條 縣級地稅機關綜合上述評價結論，對清算鑑證質量按甲、乙、丙三個等級做出評價。

第六十九條 主管地稅機關在質量評價工作中，需要鑑證人提供相關資料、證據的，鑑證人應積極配合，並在主管地稅機關規定的時間內完成。主管地稅機關應對調取的相關資料妥善保管，評價結束後應及時、完整歸還。

第七十條 地稅機關將清算鑑證質量評價情況提供給註冊稅務師管理機構，作為稅務師事務所年檢的參考依據之一。

第七十一條 清算鑑證質量評價結論做出後，縣級地稅機關應及時將評價結果報市級地稅機關，並在市級地稅官方網站進行公開。

市級地稅機關套用適當方式，對被評為甲級的鑑證人予以肯定；對被評為丙級的鑑證人進行通報，並要求限期整改。

第六章 法律責任

第七十二條 對未按預征規定期限預繳稅款的，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第七十三條 應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管地稅機關確定進行清算的納稅人，未按照規定期限辦理清算申報和報送清算資料的，主管地稅機關可依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定處理。

第七十四條 對清算過程中納稅人提供虛假清算資料的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定處理。

第七十五條 主管地稅機關已按規定出具土地增值稅清算審核結論後，如審計、財政等部門檢查發現納稅人仍存在稅收違法行為，並經主管地稅機關核實的，由主管地稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，並追究納稅人法律責任。

第七十六條 對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務會計報告的，主管地稅機關應按照《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國註冊會計師法》等有關規定，交由其行政監管部門處理。

第七十七條 對造價工程師簽署有虛假記載、誤導性陳述的工程造價成果檔案的，主管地稅機關應按照《註冊造價工程師管理辦法》有關規定，交由其行政監管部門處理。

第七十八條 註冊稅務師和稅務師事務所出具虛假鑑證報告或涉稅文書的，主管地稅機關應按照《註冊稅務師管理暫行辦法》有關規定，交由其行政監管部門處理。

第七十九條 在土地增值稅清算工作中，稅務人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應徵稅款的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》等有關法律規定處理。

第七章 附 則

第八十條 土地增值稅清算審核資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第八十一條 各市地方稅務局應根據本辦法制定具體實施意見，報山東省地方稅務局備案。

第八十二條 本辦法由山東省地方稅務局解釋。

第八十三條 本辦法自2015年 8月1日起施行，有效期至2017年7月31日止。《山東省土地增值稅徵收管理暫行辦法》（魯地稅三字〔1997〕第21號）、《山東省土地增值稅預征管理暫行辦法》（魯地稅三字〔1998〕第14號）、《山東省地方稅務局關於房地產開發企業土地增值稅預征和清算管理暫行辦法》（魯地稅發〔2004〕33號）、《山東省地方稅務局關於加強土地增值稅核定徵收管理的公告》（山東省地方稅務局公告2012年第4號）同時廢止。