定西市物業管理條例

為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，提高業主自治能力，促進和諧社區建設，最佳化居住環境，根據國務院《物業管理條例》和相關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

基本介紹

• 中文名：定西市物業管理條例
• 施行時間：2017年10月1日

印發信息

索引號：	A010/2018-01415	信息分類：	政策解讀
主題分類：	暫無主題分類	發文日期：	2018-09-29
檔案編號：	暫無檔案編號	公開形式：	主動公開
發布機構：	市住建局

條例全文

第一條

第二條 本條例適用於本市行政區域內的物業管理及其監督活動。

本條例所稱物業管理，是指物業管理區域內的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、綠化、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 縣區人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對本轄區內物業管理工作實施監督管理，行使下列職責：

（一）負責指導成立業主大會、選舉業主委員會的工作；

（二）組織物業服務企業的綜合評定；

（三）建立物業管理投訴機制，設立投訴電話和投訴點；

（四）負責召集由縣區住房和城鄉建設行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等單位參加的物業管理聯席會議。

社區居民委員會的職責：

（一）指導、監督物業管理工作；

（二）指導、督促落實物業服務區域內突發事件應急預案的制定、培訓、宣傳、演練;

（三）負責物業服務企業的日常監督；

（四）調解矛盾糾紛；

（五）指導、監督業主大會、業主委員會的工作；

（六）聽取業主、業主委員會的意見、建議；

（七）向街道辦事處、鄉鎮人民政府反映物業管理中存在的問題；

（八）組織物業服務企業、業主委員會、業主代表參加的協商會議。

第四條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督、指導。

縣區住房和城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內的物業管理活動的監督指導。具體負責監督管理轄區內新建住宅小區前期物業管理招標投標、物業服務企業交接、物業承接查驗，建立物業服務企業信用檔案；處理房屋保修期內因工程質量問題引發的投訴和糾紛。

規劃、公安、發改、綜合執法、環保、安監、工商、質監、水務、民政、人防等行政管理部門在各自職權範圍內，做好相關的監督管理工作，負責接受投訴，在七個工作日內處理並向投訴人答覆。

第五條 建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，並納入建設計畫，同步設計、同步施工、同步交付使用。

物業服務用房應當按照建設住宅總建築面積的千分之二至千分之三的比例確定，且不少於四十平方米。

物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，一般建在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近，具備水、電、通風、採光等使用條件，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

物業服務用房、業主活動用房及其他共用設施的所有權屬於全體業主，不得出售、出租、出借或者改變用途。登記機關應當以規劃、設計和驗收資料進行權屬登記。

第六條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表及其專業經營設施設備，應當符合技術標準。室外配套工程地下管網建設應當與主體工程同時設計、同時驗收。

專業經營設施設備包括供熱、供氣、供水等管線及變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備和計量裝置,不包括室內設施設備。

建設單位應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位和園林綠化行政主管部門跟蹤監督室外配套工程施工，參加竣工驗收和物業承接查驗。竣工驗收合格後，建設單位應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備和相關技術資料移交給專業經營單位，專業經營單位應當及時接收並承擔其維修、養護的責任。

供氣企業應當向業主提供使用說明書，說明書中標明注意事項。

物業管理區域內應當建設與其相適應的治安技術防範設施，維護費用納入住宅專項維修資金支付。

第七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，未收費到戶產生的損耗由專業經營單位承擔。其中，屬物業專有部分的費用，由業主繳納；屬物業服務企業使用的費用，由物業服務企業繳納。

專業經營單位也可以書面委託物業服務企業代收費用，物業服務企業依計量數據按規定標準收取費用,不得加收額外費用。專業經營單位不得向物業服務企業收取變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等發生的費用。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。

專業經營單位不得因部分業主未交納費用而停止對其他業主的服務。

第八條 建設單位在交付住宅時，應當向業主提供房屋使用說明書，並向業主現場說明房屋建築的基本情況、設計使用壽命、性能指標、承重結構位置、管線布局、附屬設施、配套設施及使用維護保養要求、禁止事項、裝修注意事項等。

第九條 物業服務企業應當依法登記，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，具備與服務相適應的條件。禁止建設單位選聘不符合條件的物業服務企業參與前期物業管理。

第十條 建設單位應當提供前期物業服務管理的配套設施設備，購買的固定資產歸全體業主所有，由物業服務企業管理使用。涉及特種設備的，應當根據物業管理契約確定的特種設備管理單位或管理人及時按照規定辦理使用登記及變更手續。

第十一條 物業交付業主使用前發生的物業服務費用由建設單位承擔；物業交付業主後的物業服務費用，由業主承擔;已竣工但尚未出售或者未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。

第十二條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用檔案，並經建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等共用設施設備按規劃設計要求建成，已安裝符合國家質量標準的獨立計量器具，並經法定檢驗機構檢定合格；

（三）共用服務設施已按照規劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業服務用房等共用配套設施按照規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規規定的其他條件。

第十三條 建設單位在物業服務契約簽訂十五日以前，應當與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，承接查驗形成書面查驗記錄並加蓋公章予以確認，物業承接查驗記錄應當作為前期物業服務契約的附屬檔案。

不符合承接查驗條件的，物業服務企業應當在五日內書面通知建設單位，建設單位應當在五日內解決並進行復驗。

第十四條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

第十五條 物業承接查驗後，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

第十六條 物業管理區域內依法成立業主大會、選舉產生業主委員會。業主委員會委員空缺時，應當及時增補，業主大會、業主委員會依法行使權利、履行義務。

分期建設的小區，在完成一期工程交付使用後，依法成立業主大會。

在多幢樓房組成的小區內，每幢樓可以推選設立業主小組，業主小組就該樓的有關事項向業主委員會匯報，提出建議和意見。

業主大會、業主委員會應當配合、支持居民委員會工作，作出的決定，應告知居民委員會，並聽取居民委員會的意見、建議。

第十七條 業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員，已擔任業主委員會委員的，應當按照業主大會議事規則，由業主委員會終止其職務並予以公示：

（一）不具有完全民事行為能力的；

（二）本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關係的；

（三）有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的；

（四）未按照規定交納物業服務、公共水電分攤、停車費用滿一年和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的；

（五）違反有關房屋出租規定且未改正的；

（六）牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的；

（七）有不良信用記錄情節嚴重的；

（八）有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則，或者其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

第十八條 業主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業主大會行使職權；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關檔案、資料；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章；

（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（五）未經業主大會同意，與物業服務企業簽訂物業服務契約；

（六）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產；

（七）違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

第十九條 建設單位應當在交付物業之前，制定臨時管理規約，業主大會成立後，由業主大會制定管理規約，原臨時管理規約同時失效。業主、其他物業使用人、物業服務企業應當遵守臨時管理規約和管理規約。

第二十條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導後仍不能成立的。

第二十一條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，由業主以及街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、社區居民委員會、建設單位等派員組成。物業管理委員會代行業主大會、業主委員會職責。

物業管理委員會人數應當為七至十一人的單數，其中業主成員不得少於總人數的百分之五十。業主成員由社區居民委員會在本物業管理區域內符合相關規定條件的業主中推薦。

街道辦事處、鄉鎮人民政府確認物業管理委員會成員後應當在三個工作日內將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

第二十二條 物業管理委員會依法代替業主大會、業主委員會履行職能，就物業管理區域內共同管理事項徵求全體業主意見並形成決定。

物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，並在七日內與業主大會辦理移交手續後解散。

第二十三條 業主、物業使用人在住宅內不得從事下列行為：

（一）擅自從事經營活動；

（二）擅自改變房屋用途；

（三）改變房屋承重結構；

（四）將無防水設施的房間和陽台改為衛生間或廚房；

（五）改變供氣、供暖、供排水結構；

（六）加裝妨礙消防、安全應急通道的防護欄；

（七）存放危害公共安全的易燃、易爆、有毒、異味、放射性、腐蝕性等物品；

（八）超荷載存放物品；

（九）向室外拋物；

（十）排放有毒、有害、異味氣體等；

（十一）產生噪聲、振動，影響居民正常生活；

（十二）從室內引電線用於動力及交通工具充電；

（十三）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第二十四條 業主、物業使用人不得違反規定飼養大型犬、烈性犬或大量飼養動物等有危害或妨礙他人正常生活的行為。飼養動物應當符合動物防疫及有關法律、法規的規定。

第二十五條 商住混合樓使用商業用房的經營者，不得從事下列行為：

（一）經營性娛樂活動；

（二）改變房屋承重結構，超荷載存放物品；

（三）生產、銷售、貯藏有毒、易燃、易爆、腐蝕等危險物品；

（四）產生不符合排放標準的油煙、廢氣或者異味、有害的氣體；

（五）產生影響他人正常生活的噪音、振動；

（六）影響他人正常生活的其他行為。

第二十六條 任何人不得在物業管理區域內從事下列行為：

（一）違法搭建建築物、構築物,違法安裝設備，擅自占用地下空間；

（二）變更樓房周圍上下、外牆面、樓頂平台的構造、顏色、用途；

（三）擅自改變公用房屋、綠地性質；

（四）侵占、損壞樓道、電梯、道路、消防通道、公共通道等共有部位、共用設施設備；

（五）擅自在室外懸掛、置放物品；

（六）隨意堆放雜物、傾倒垃圾、停放車輛；

（七）妨害公共安全、公共衛生、公共安寧，損害公共設施；

（八）隨意踩踏、碾壓綠地，砍伐、損毀樹木；

（九）其他影響他人生活、通行等行為。

第二十七條 業主、物業使用人對物業裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定和管理規約。物業服務企業應當將物業裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，並進行現場巡查。物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙，發現不當裝飾裝修行為的，有權要求其改正。拒不改正的，物業服務企業及時告知縣區住房和城鄉建設行政主管部門處理。但物業服務企業不得以任何方式收取保證金等費用，不得向業主、物業使用人和裝飾裝修者強制推銷裝飾裝修材料、服務。

業主、物業使用人裝飾裝修活動中產生的建築垃圾，由業主、物業使用人負責清理。委託物業服務企業清理的，應當支付清理費用。

第二十八條 物業服務企業應當自物業交接之日起三十日內，持下列檔案向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府及縣區物業管理行政主管部門辦理備案手續：

（一）前期物業服務契約；

（二）臨時管理規約；

（三）建設單位移交資料清單；

（四）查驗記錄；

（五）交接記錄；

（六）其他與承接查驗有關的檔案。

物業服務企業應當在備案後將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。

第二十九條 建設單位或業主大會授權業主委員會應當與物業服務企業簽訂物業服務契約。物業服務企業也可以與業主簽訂特定服務契約。

物業服務契約應當對物業服務具體事項、要求、標準、收費標準、物業服務用房、契約期限、違約責任等內容進行約定。

第三十條 物業服務應當包括下列具體事項：

（一）物業共用部分、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）物業服務企業與業主委員會或物業管理委員會共同制定服務區域內突發事件的應急預案並定期舉行培訓、宣傳、演練等活動;

（三）公共綠化的維護；

（四）公共區域內環境衛生的維護；

（五）公共區域內秩序維護、安全防範、消防等事項的協助管理服務；

（六）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

（七）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

（八）物業服務檔案和物業檔案的保管；

（九）其他物業服務管理事項。

第三十一條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；

（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規範；

（三）向業主、物業使用人書面告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（四）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務，及時辦理業主訴求；

（五）未經業主本人同意或者法定事項，不得向其他單位和個人透露業主及家庭成員的身份、住宅等信息；

（六）配置與物業管理區域相適應的垃圾存放設備，及時清運垃圾，保持衛生清潔；

（七）不得限制專業經營單位的經營服務；

（八）協助公安機關做好物業管理區域內的消防、安全防範工作；

（九）接受社區居民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作；

（十）保全人員必須符合有關規定的條件，保全人員應當二十四小時值班、巡查；

（十一）及時處理水、電、氣、熱的故障，對業主反映的在水、電、氣、熱等方面問題，應當入戶核實登記，並及時協調有關部門予以解決；

（十二）提供其他保證業主正常使用物業的服務。

第三十二條 物業服務企業應當對其服務區域的人流幹道、消防設施及通道、地下車庫、化糞池、窨井、電梯等重點部位進行經常性檢查，對供氣、供暖、供電、供水等重要設施做好日常防護，並書面記錄檢查、防護情況。發現安全隱患無法處理的，應當及時告知相關專業部門，並發出警示;發現重大事故隱患的，應當及時報告所在地負有安全監督管理職責的部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府處理。

第三十三條 占用業主共有的道路或者其他場地用於停放車輛的車位，屬於業主共有，並優先滿足業主需求。停放車輛按照價格行政主管部門規定的標準或業主大會、物業服務企業共同確定的標準交費。車位收費屬於全體業主所有，可用於共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。車主對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂車輛保管契約。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主。業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。

公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

第三十四條 物業服務收費依照有關規定實行政府指導價或契約約定價。物業服務企業應當在收費場所公示收費項目和標準等內容，不得擅自提高收費標準，擴大收費範圍。禁止以保證金、抵押金等變相形式收費。

利用公共部分、共有部位、共用設施設備上進行廣告宣傳、停車等繳納的費用，由業主委員會或物業管理委員會收取，也可以委託物業服務企業收取。收取的費用用於公共部分、共有部位、共用設施設備的維護、維修。

本條第二款規定收取的費用每半年在物業服務區域內顯著位置進行公示，公示內容包括收費項目、金額及支出項目、金額等。業主要求查閱相關憑證時，業主委員會或物業管理委員會應當提供。

第三十五條 業主應當按照物業服務契約約定按時交納物業服務費。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。

業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納。但不得以任何形式採用停水、停電、停暖、停氣等影響正常生活的方式強迫交納。欠交停車費的，可以拒絕其停車。

第三十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照相關規定實地標註。

人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位收取的車輛停放費、租金，應當依照有關規定使用。

第三十七條 在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修。保修期屆滿後，物業的維修、更新、改造責任和費用，業主專有部分由業主承擔；業主共有部位、共用設施設備，從住宅專項維修資金中支付，不足部分，由相關業主按照專有部分建築面積分攤。屬於人為損壞的費用由責任人承擔。

物業服務企業建立物業維護檔案，發生維修、更新設備等事項後的七日內，將費用支出情況書面報送業主委員會，並在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十八條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業主、物業使用人損失的，責任人應當賠償。維修、更新和改造造成相鄰業主、物業使用人的專用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當賠償。

第三十九條 物業服務企業經業主大會同意，可以將部分服務事項轉包給相關企業，但不得整體轉包、轉讓。

第四十條 物業服務契約解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續，並履行下列交接義務：

（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

（二）移交物業服務用房；

（三）結算預收、代收的有關費用；

（四）法律、法規及有關約定規定的其他事項。

第四十一條 物業服務契約終止後五個工作日內，原物業服務企業與新物業服務企業或未選定新物業服務企業時與業主委員會履行交接義務，並製作交接清單，交接包括以下事項：

（一）建築物竣工資料、配套設施、室外管網竣工資料等驗收檔案；

（二）共用設施、設備的安裝、使用和維護保養等日常技術資料；

（三）物業質量保修、物業使用等說明檔案；

（四）物業管理必需的其他資料；

（五）物業服務用房及其他專項設施、設備、器械、工具等。

第四十二條 街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區有關行政主管部門加強對專業經營單位的監督檢查，督促專業經營單位履行維護管理義務。

第四十三條 業主、物業使用人無正當理由拒不交納物業費用超過一年，由街道辦事處、鄉鎮人民政府告知有關單位納入個人信用記錄。

物業服務企業的年度考核評價納入企業信用記錄。

第四十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對本轄區內物業服務企業進行督促檢查並進行年度綜合評定。

第四十五條 單位自建的住宅樓房，尚未實行物業服務企業管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據區域將相鄰樓房作為一個物業管理區域，提供物業管理用房等條件，進行必要的改造，成立業主委員會或者物業管理委員會，依照本條例規定管理。

未繳納住宅專項維修資金的物業共有部位、共用設施設備的維修費用由業主共同承擔。

第四十六條 違反本條例第六條第三款規定，建設單位未按照要求向專業經營單位移交物業管理區域內專業經營設施設備和相關技術資料的，由住房和城鄉建設行政主管部門給予警告，責令限期改正,逾期未改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

第四十七條 專業經營單位、物業服務企業違反本條例第七條第二款規定的，由價格行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處違法所得三倍以上五倍以下的罰款。

專業經營單位違反本條例第七條第三、四款規定的，由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十八條 建設單位違反本條例第十五條規定，對隱蔽工程質量問題未進行修復的，由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期修復，逾期不修復的，處以十萬元以上二十萬元以下的罰款。

第四十九條 物業服務企業違反本條例第三十三條第一款、第三十四條第一款規定的，由價格行政主管部門責令改正，並處違法所得的三倍以上五倍以下罰款。

物業服務企業違反本條例第三十四條第二款規定的由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處以五千元以上一萬元以下罰款。已收取的費用交業主委員會用於共用設施設備的維護。

業主委員會或物業管理委員會違反第三十四條第三款規定的，由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正。

第五十條 市、縣區住房和城鄉建設行政主管部門及其他相關行政主管部門的工作人員及街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會的工作人員在物業管理工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由本級人民政府和有關單位依法追究法律責任。

第五十一條 法律、法規和省政府規章已對物業管理行為及法律責任有明確規定的，本條例不再規定。

第五十二條 本條例所稱物業使用人是指業主以外的租用人、借用人和其他實際使用人。

本條例所稱物業費用包括物業服務企業的服務費，經業主大會、業主委員會確定的共用部分維修、更新費以及其他需要籌集的共用費用。

第五十三條 本條例自 2017年10月1日起施行。