大慶市物業管理條例

《大慶市物業管理條例》已由大慶市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議於2018年5月11日通過，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議於2018年6月28日批准，現予公布，自2018年9月1日起施行。

基本介紹

• 中文名：大慶市物業管理條例
• 發布日期：2018年7月3日
• 實施時間：2018年9月1日
• 發布單位：大慶市人大
• 批准單位：黑龍江省人大

條例全文

第一章 總 則

第一條 為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人民民眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動，適用本條例。

第三條 物業管理應當堅持依法誠信、業主自治、專業服務、政府監管的原則。

第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理，縣（區）物業管理行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

其他相關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理的相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定職責，做好轄區內物業管理的相關工作。

居民（村民）委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

第五條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理，規範從業行為，促進物業服務企業依法誠信經營。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第六條 物業管理區域內，符合下列情形之一的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府，並報送經備案的物業管理區域劃分資料、房屋及建築物面積清冊、業主名冊、建築規劃總平面圖、共用設施設備交付使用證明、物業管理用房配置證明等檔案資料：

（一）已出售並交付使用的房屋專有部分面積達到建築物總面積百分之五十以上的；

（二）已出售並交付使用的房屋套數達到總套數百分之五十以上的；

（三）首套房屋已出售並交付使用滿兩年，且已出售並交付使用的房屋套數達到總套數百分之二十五以上的。

第七條 業主籌備成立業主大會的，應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

符合本條例第六條規定情形之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣（區）物業管理行政主管部門，自收到業主的書面告知之日起六十日內，指導、協助成立首次業主大會會議籌備組。

第八條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居民（村民）委員會代表組成。籌備組成員人數應當為單數，業主代表所占比例不低於籌備組成員總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於七日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調處理。

第九條 首次業主大會會議籌備組應當自成立之日起九十日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議應當將表決管理規約、業主大會議事規則、選舉產生業主委員會等事項列入議程。

首次業主大會會議召開後，籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成籌備工作的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府書面公告籌備組解散。

第十條 業主大會會議可以採用集體討論、書面徵求意見形式。但是，應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

需要投票表決的，業主大會會議的表決結果和決定應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於七日。每位業主的意見應當存檔。

第十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五至十一人的單數委員組成。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，依法向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府和縣（區）物業管理行政主管部門備案。備案資料齊全的，相關備案機關應當自收到備案資料之日起七日內進行備案。

備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內到原備案機關辦理變更備案。

第十二條 業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，依法履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

鼓勵符合條件的居民（村民）委員會成員參選業主委員會委員。

第十三條 業主委員會委員不得有下列行為：

（一）侵占、挪用業主共有財物；

（二）利用職務之便，索取或者非法收受物業服務企業、有利害關係業主的財物，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益；

（三）向物業服務企業銷售商品、承攬業務；

（四）泄露業主信息；

（五）阻撓、抗拒業主大會行使職權；

（六）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關檔案資料；

（七）擅自使用業主大會或者業主委員會印章；

（八）擅自與物業服務企業簽訂物業服務契約，或者解聘物業服務企業；

（九）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，或者改變其規劃用途、設計用途；

（十）業主委員會改選後或者委員資格終止後拒不移交其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物；

（十一）打擊報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（十二）法律、法規禁止的其他行為。

第十四條 業主委員會應當公開委員的聯繫方式，做好接待工作，聽取業主對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主的諮詢、投訴和監督。

業主委員會應當做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務契約簽訂及物業管理中其他重要事項的記錄，建立工作檔案。

業主委員會應當及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務契約簽訂和履行、管理規約實施及物業共用部位、共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費、專項維修資金收支情況等重大事項。

第十五條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣（區）物業管理行政主管部門，指導、協助成立換屆改選小組。由換屆改選小組組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

換屆改選小組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘和解聘物業服務企業、調整物業服務收費等共同管理事項組織召開業主大會會議。

業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物移交給街道辦事處或者鄉鎮人民政府代為保管。業主大會、業主委員會依法需要使用的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當及時提供。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在新一屆業主委員會選舉產生並辦理換屆備案手續後十日內，將其代為保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物移交給新一屆業主委員會。

第十六條 業主大會應當建立規範的財務管理制度。物業共用部位、共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費等應當按照財務要求建賬、入賬，每半年在物業管理區域內顯著位置公示一次，公示時間不少於七日。

業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。

第十七條 業主對業主大會有關財務收支情況有異議的，可以要求查詢財務原始憑證及相關會計資料。

經百分之二十以上的業主提議對業主大會有關財務收支情況進行審計的，業主委員會應當自收到業主提議之日起三十日內，組織召開業主大會會議，決定是否委託有資質的中介機構進行審計。業主大會決定委託進行審計的，應當將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於七日。

對業主委員會委員是否進行經濟責任審計，可以在管理規約和業主大會議事規則中規定。

第十八條 業主委員會應當建立規範的印章管理制度，指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定。使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第十九條 業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔。可以由業主分攤，也可以從物業共用部位、共用設施設備經營所得收益中列支。籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會決定。

第二十條 物業管理區域內，有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會，臨時代行業主委員會的職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同縣（區）物業管理行政主管部門指導後仍不能成立的。

第二十一條 物業管理委員會由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同縣（區）物業管理行政主管部門組織成立，由業主代表及居民（村民）委員會、建設單位等派員組成。

物業管理委員會成員人數應當為單數，主任由業主代表擔任。業主代表所占比例不低於物業管理委員會成員總人數的百分之五十。業主代表應當符合本條例第十二條規定的業主委員會委員資格條件，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。

物業管理委員會應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於七日。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調解決。

物業管理委員會成員應當遵守本條例第十三條的規定。

第二十二條 物業管理委員會應當依法履行職責，就物業共同管理事項徵求全體業主意見，形成業主共同決定。決定應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於七日。

物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，並在七日內與業主大會或者業主委員會辦理交接手續後解散。

市、縣（區）物業管理行政主管部門應當對物業管理委員會的工作進行指導和監督。

第三章 物業服務與管理

第二十三條 劃分物業管理區域，應當綜合考慮物業共用設施設備、建築物規模、社區建設、業主人數、自然界線等因素。以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，按照下列標準進行劃分：

（一）物業配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，規模過大劃分為一個物業管理區域不便於管理，配套設施設備能夠分割並獨立使用的，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業管理區域；

（二）分期開發建設或者兩個以上單位開發建設的物業，其配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，其主要配套設施設備能夠分割並獨立使用的，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業管理區域；

（三）不同物業管理區域自然連線且規模較小的，業主未入住前經各自的建設單位同意，並已向物業買受人明示，或者業主入住後經各自的業主大會同意的，可以合併為一個物業管理區域；

（四）影響消防、避險、燃氣、電梯及其他共用設施設備使用的，不得劃分為不同的物業管理區域。

第二十四條 新建住宅物業的建設單位應當在申請辦理商品房預售許可證或者現房銷售備案前，將劃定的物業管理區域向物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案，並在房屋買賣契約中明示，在商品房銷售現場公示。

本條例施行前已經劃分物業管理區域，尚未備案的，由物業服務企業向物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案。未選聘物業服務企業的，由業主委員會向縣（區）物業管理行政主管部門備案。

本條例施行前已經建成並交付，尚未劃分物業管理區域的，由物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門在徵求城鄉規划行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民（村民）委員會和業主的意見後確定。

物業管理區域劃分發生爭議，或者劃定後確需調整的，由物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門在徵求城鄉規划行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民（村民）委員會和業主的意見後確定。

第二十五條 新建住宅物業的建設單位應當按照下列規定，在物業管理區域內配置物業服務辦公用房：

（一）物業總建築面積五萬平方米以下的，按照不少於建築面積一百平方米配置；總建築面積在五萬平方米以上二十萬平方米以下的，按照總建築面積的千分之二配置；總建築面積超過二十萬平方米的，除按照二十萬平方米的千分之二配置外，超出部分按照千分之一的標準配置，但最多不高於建築面積五百平方米；

（二）為地面以上、三層以下的能夠獨立使用的房屋，但配置電梯的除外；

（三）具備供水、排水、供電、供熱、通信以及採光、通風等使用功能，安裝獨立的經檢定合格的供水、供電、供熱等計量器具；

（四）與新建物業同步設計、同步施工、同步交付。分期開發建設的，按照相對集中、方便服務的原則，進行合理布局和建設。

物業服務辦公用房屬全體業主共有，由物業服務企業和業主委員會無償使用。未經業主大會決定，不得改變用途。

業主委員會辦公用房從物業服務辦公用房中，按照物業服務辦公用房總建築面積的百分之十配置，不少於建築面積二十平方米。

城鄉規划行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在附圖中載明物業服務辦公用房的位置和建築面積。

第二十六條 市物業管理行政主管部門負責建立本市統一的物業管理招投標平台，制定招投標平台管理辦法。

住宅物業的建設單位應當通過物業管理招投標平台選聘物業服務企業，實施前期物業管理。法律、法規規定可以採取協定方式選聘物業服務企業的，從其規定。

提倡業主大會通過物業管理招投標平台選聘物業服務企業。

第二十七條 建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務契約。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約。

物業服務契約應當對物業服務事項、服務質量、服務費用、雙方權利義務、專項維修資金管理與使用、物業管理用房、契約期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務契約有格式條款的，物業服務企業應當自契約簽訂之日起三十日內，向核發其營業執照的市場監管行政主管部門備案。

第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當按照國家有關規定，與建設單位或者業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，確認查驗記錄，簽訂承接查驗協定，對物業基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。不具備承接查驗條件的物業，物業服務企業有權拒絕承接。

物業服務企業應當自物業交接之日起三十日內，將建設單位或者業主委員會移交的資料清單、物業服務契約、承接查驗協定、查驗記錄、交接記錄等檔案資料向物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案。縣（區）物業管理行政主管部門應當自備案之日起七日內將備案情況書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

物業服務企業應當將承接查驗有關的檔案資料和記錄建立檔案，並妥善保管；退出物業管理區域的，應當在退出前十日向建設單位或者業主委員會移交承接查驗檔案。

住宅物業專有部分由業主查驗。發現質量問題的，由業主向建設單位提出。業主向物業服務企業提出的，物業服務企業應當及時轉告建設單位。建設單位應當及時組織維修。

第二十九條 實施承接查驗的物業，應當具備下列條件：

（一）建設工程竣工驗收合格；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量器具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施按照規劃設計要求建成；

（四）道路、綠地、公共照明、物業管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書；

（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規規定的其他條件。

第三十條 物業服務事項一般包含下列內容：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共區域環境衛生的維護；

（三）公共區域的秩序維護；

（四）公共區域安全防範事項的協助管理；

（五）公共綠化的維護；

（六）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；

（七）物業檔案保管；

（八）法律、法規規定和物業服務契約約定的其他物業服務事項。

第三十一條 鼓勵物業服務企業根據業主的需求，結合企業的實際，無償為業主提供疏通室內下水管道、代收郵件快遞等便民服務。

第三十二條 物業服務企業應當依照法律、法規的規定和物業服務契約約定，提供質價相符的服務，並遵守下列規定：

（一）符合物業服務的規範和標準；

（二）及時向業主告知安全合理使用物業的注意事項；

（三）接受業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（四）及時向物業管理行政主管部門報送物業管理相關數據信息；

（五）配合做好社區建設、社區管理工作；

（六）協調建設單位、專業經營單位及時處理物業使用和管理中的有關問題；

（七）每半年公布一次物業服務契約的履行情況；

（八）妥善保管業主資料信息；

（九）法律、法規規定的其他義務。

第三十三條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公開，並及時更新：

（一）物業服務企業營業執照、項目負責人聯繫方式、客服和工程維修電話；

（二）物業服務契約約定的物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控安防等專項設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；

（四）由物業服務企業負責的物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的使用情況；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項；

（六）應當公開的其他信息。

業主對公開內容有異議的，物業服務企業應當及時予以答覆。

第三十四條 物業管理區域內，發生下列情形之一的，物業服務企業應當採取應急措施，立即向物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門及相關行政管理部門報告，並通知相關專業經營單位：

（一）發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建築物安全的；

（二）建築物及其附屬設施設備存在安全隱患，危及業主和建築物安全的；

（三）發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定的；

（四）發生系列盜搶事件，危及業主人身和財產安全的。

物業管理行政主管部門及相關行政管理部門、專業經營單位應當在接到物業服務企業的報告或者通知後，依法立即採取處理措施。物業服務企業應當協助做好相關工作。

第三十五條 物業服務收費可以採取包乾制或者酬金制，具體收費方式由物業服務契約約定。

採取酬金制收費方式的，物業服務企業應當對物業服務各項資金的收支情況建立台賬，並接受業主或者業主委員會的核查。

採取包乾制收費方式的，根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的，按照服務等級收費，由市、縣人民政府制定物業服務等級標準和相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標準由物業服務契約雙方根據規定的收費基準價和浮動幅度在物業服務契約中約定，並報物業所在地市、縣價格行政主管部門備案。

市、縣價格行政主管部門應當加強物業服務市場價格監測，至少每兩年開展一次物業服務成本監審或者調查，並向社會公布行業社會平均成本。

第三十六條 業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費用。

違反物業服務契約的約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；物業服務企業可以督促其限期交納，也可以按照約定申請仲裁或者依法提起訴訟。

第三十七條 物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等為由，實施下列行為：

（一）擅自撤離物業管理區域，停止物業服務，減少服務項目或者降低服務標準；

（二）中斷或者變相中斷供水、供電、供氣、供熱等專業服務；

（三）擅自關停電梯，或者通過設定電梯卡等形式阻礙業主使用電梯；

（四）通過設定門禁卡等形式阻礙業主出入物業管理區域；

（五）其他違反法律、法規規定的行為。

第三十八條 物業服務契約期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定續聘的，業主委員會應當與物業服務企業重新簽訂物業服務契約。業主大會決定選聘新的物業服務企業或者自行管理的，業主委員會應當及時告知物業服務企業。

物業服務契約期限屆滿，業主大會未作出續聘、選聘新的物業服務企業或者自行管理的決定，物業服務企業按照原契約約定提供服務的，原契約權利義務延續。

第三十九條 物業服務企業應當按照下列規定，自物業服務契約終止之日起十五日內，與業主委員會或者新選聘的物業服務企業辦理交接手續後退出物業管理區域:

（一）移交物業承接查驗檔案資料；

（二）移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備使用、維護、保養等技術資料及物業服務檔案；

（三）移交物業共用部位、共用設施設備；

（四）結清預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規規定和物業服務契約約定的其他事項。

物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

退出物業管理區域前，物業服務企業應當維持正常的物業管理秩序。

第四十條 物業服務契約雙方可以約定由物業服務企業交納一定數額的履約保證金，以保證物業服務企業依法履行物業服務契約。

第四十一條 經業主大會決定，或者經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主可以對物業自行管理。

自行管理不得違反法律、法規的規定，損害社會公共利益，侵害業主和他人的合法權益。

自行管理的物業服務方式、服務事項、服務質量、服務費用等事項，由業主協商確定。

電梯、消防、電子監控等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委託專業機構進行檢驗、檢測、維修和養護。

物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府和縣（區）物業管理行政主管部門應當對業主自行管理給予指導、協助。

第四章 物業的使用與維護

第四十二條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業規劃用途、設計用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋建築主體結構、承重結構；

（三）違法搭建建築物、構築物，開挖、擴建地下室；

（四）擅自改變或者破壞房屋外貌；

（五）非法處分、損壞或者侵占道路、綠地、樓道、電梯、房頂、外牆等物業共用部位、共用設施設備；

（六）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重物品；

（七）擅自設定或者改變煙道、排風、排水管道；

（八）製造超過規定標準的噪音、振動、異味；

（九）影響其他業主正常採光、通風；

（十）任意棄置垃圾、排放污染物或者拋擲雜物；

（十一）擅自擺設攤點、占道經營；

（十二）違反規定在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫；

（十三）違反規定飼養動物；

（十四）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

對違反前款規定的行為，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告相關行政管理部門。相關行政管理部門接到報告後，應當及時依法處理。

第四十三條 業主應當在住宅裝飾裝修工程開工前，向物業服務企業辦理登記手續，簽訂裝飾裝修管理服務協定。

物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主，並對裝飾裝修工程進行現場巡查和監督。業主應當予以配合。

第四十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、物業服務企業的同意後，由業主大會決定，或者經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，並按照規定辦理有關手續。所得收益屬全體業主共有。

第四十五條 新建住宅物業的業主應當在辦理房屋所有權登記前，將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金管理機構設立的專門賬戶。

未建立首期住宅專項維修資金或者業主分戶賬面專項維修資金餘額不足首期交存額百分之三十的，應當按照國家有關規定及時補建或者續交。

對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新或者改造，涉及尚未售出的商品住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建築面積分攤費用。

業主轉讓房屋所有權時，其交存的住宅專項維修資金餘額一併轉讓給買受人。

第四十六條 住宅物業建設工程質量保修期限屆滿後，發生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產安全，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新或者改造的，物業服務企業應當立即採取應急措施，並通知業主委員會或者接受業主委員會的委託，向住宅專項維修資金管理機構提出應急使用住宅專項維修資金的申請：

（一）屋面、外牆滲漏的；

（二）樓體外立面脫落或者有脫落危險的；

（三）電梯故障，經特種設備檢驗機構檢驗，需要維修、更新或者改造的；

（四）消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；

（五）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

住宅專項維修資金管理機構應當自收到申請之日起三個工作日內完成審核。審核通過後，出具應急使用確認書，並通知申請人立即組織維修。

第四十七條 新建住宅物業管理區域內的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和技術規範，所需費用由建設單位承擔。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知專業經營單位參加，專業經營單位應當參加。竣工驗收合格後，建設單位將供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。接收後，專業經營單位負責終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶連線埠以前的專業經營設施設備及相關管線的運行、維修、養護和更新，相關費用依法計入成本。

供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線尚在建設工程質量保修期限內的，維修費用由建設單位承擔。

第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向終端用戶收取有關費用。對公共能耗應當獨立安裝計量裝置，計量收費。

專業經營單位不得因部分終端用戶未履行交費義務停止對已交費用戶及物業共用部位、共用設施設備的服務。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收有關費用。

第四十九條 物業管理區域內，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位因對專業經營設施設備及相關管線進行維修、養護和更新，需要臨時占用、挖掘物業管理區域內道路和場地的，應當於施工前在物業管理區域內顯著位置公告，施工時採取安全警示和保障措施，施工後及時恢復原狀。

第五章 監督管理

第五十條 市、縣（區）人民政府應當建立由物業管理行政主管部門牽頭，相關行政管理部門參加的聯席會議制度，研究解決物業管理中遇到的重大問題。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當建立由居民（村民）委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位和相關行政管理部門等參加的聯席會議制度，協調轄區內物業管理與社區管理、專業服務的相關事宜，協調處理物業管理糾紛。

第五十一條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息評價體系，健全物業服務企業和從業人員信用信息檔案，實行動態管理，進行綜合評價，定期向社會公布。

縣（區）物業管理行政主管部門負責物業服務企業和從業人員信用信息徵集、評價、匯總和核查工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民（村民）委員會協助做好轄區內物業服務企業和從業人員信用信息的徵集、核查工作。

信用評價結果作為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業的參考條件。

第五十二條 物業服務企業有下列行為之一的，應當錄入物業服務企業信用信息檔案：

（一）在招投標活動中相互串通投標、提供虛假信息騙取中標或者採取行賄等不正當手段謀取中標的；

（二）擅自終止物業服務契約撤離物業管理區域的；

（三）物業服務契約終止後拒不退出物業管理區域，或者退出時不按照規定辦理交接手續的；

（四）未依照法律、法規的規定和物業服務契約約定履行安全管理義務，導致物業管理區域內發生重大安全事故的；

（五）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；

（六）擅自改變物業服務辦公用房和物業共用部位、共用設施設備用途的；

（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（八）泄露業主信息的；

（九）擾亂、破壞業主活動，或者對業主進行威脅、侮辱、毆打或者打擊報復的；

（十）亂收費或者收費不規範，且未改正的；

（十一）其他違反法律、法規規定的行為。

第五十三條 市、縣（區）物業管理和相關行政管理部門應當建立物業管理區域內違法行為投訴登記制度，在物業管理區域內顯著位置公開部門職責、投訴舉報電話，及時依法處理物業管理區域內的違法行為。

第五十四條 業主、業主大會、建設單位、物業服務企業可以委託第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

第三方評估機構應當依照法律、法規的規定和契約約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第五十五條 市、縣（區）物業管理行政主管部門應當加強對物業管理法律、法規及相關政策的宣傳和培訓，引導業主、物業服務企業依法行使權利，履行義務。

第五十六條 市物業管理行政主管部門負責制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務契約、承接查驗協定等參考文本。

第六章 法律責任

第五十七條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

第五十八條 建設單位有下列行為之一的，由市、縣（區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第六條規定，未報送相關資料的，處一萬元以上三萬元以下罰款；

（二）違反本條例第二十四條規定，未履行備案義務的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第五十九條 物業服務企業有下列行為之一的，由市、縣（區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第二十八條規定，未履行備案義務的，處一萬元以上三萬元以下罰款；

（二）違反本條例第三十三條規定，未公開相關信息的，處五千元以上二萬元以下罰款；

（三）違反本條例第三十四條規定，未履行重大事項報告義務的，處一萬元以上三萬元以下罰款；

（四）違反本條例第三十七條規定，實施相關行為的，處一萬元以上三萬元以下罰款；

（五）違反本條例第三十九條規定，拒不退出物業管理區域，未按照規定辦理交接手續，或者退出前未維持正常的物業管理秩序的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第七章 附 則

第六十條 沒有街道辦事處的，由相應的社區工作站承擔街道辦事處在物業管理工作中的職責。

第六十一條 本條例規定的終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶連線埠以前，包括分戶計量表、入戶連線埠本身。

第六十二條 本條例自2018年9月1日起施行。

條例的說明

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受大慶市人大常委會的委託，現就《大慶市物業管理條例》（以下簡稱條例）作如下說明：

一、制定條例的必要性和依據

物業管理與人民民眾生活息息相關。隨著城市發展的加快，我市物業服務行業日益壯大，目前物業服務企業達到287家，物業管理項目856個，管理面積近億平方米，從業人員4.5萬人，在促進城鄉就業、改善人民民眾生活環境等方面發揮了積極作用。但作為資源型城市，我市物業管理體系建設相對滯後，現代服務意識薄弱。近年來，人民民眾對小區管理、小區環境、物業服務質量反映強烈，物業矛盾糾紛成為投訴熱點。適應時代發展，迫切需要根據大慶實際，制定一部既與上位法有效銜接，又獨具地方特色，有較強針對性、實用性的地方性法規。

上位法及政策依據有：物權法、契約法、處罰法；國務院《物業管理條例》；最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛、物業服務糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋；住建部系列規章和規範性檔案；省住建廳《關於加強和規範全省物業管理工作的指導意見》（黑建規範〔2017〕1號）等。借鑑參考有：北京、上海、廣東、河南、安徽、陝西等外省市物業管理條例。

二、制定條例的原則及過程

物業立法中，我們始終遵循“不牴觸、有特色、可操作”的原則，堅持立法為民，突出問題導向，注重發揮立法對地方經濟社會發展的引領推動作用。由市人大法工委、市政府法制辦、城管委等部門組成聯合起草組，歷時一年的立法調研、論證和修改完善，形成了條例草案。2018年2月12日，市十屆人大常委會第十次會議進行了初次審議。5月11日，市十屆人大常委會第十二次會議進行了第二次審議，並表決通過了該條例。

三、條例的主要內容

條例共七章六十二條，由總則、分則、附則組成。

（一）關於總則

對立法的目的及依據、物業管理的基本原則等作了規定。

（二）關於分則

主要包括：

1.業主、業主大會與業主委員會。主要針對目前存在的業主大會成立難、召開難、業主委員會不作為亂作為、業主委員會沒有辦公用房等突出問題，規定了業主大會的籌備組建程式和會議形式，賦予了街道鄉鎮和縣（區）物業辦的共同指導、協助職責，設定了業主委員會的選舉產生、工作職責、財務管理、印章使用、換屆選舉以及委員的任職資格、行為約束等制度，明確了業主委員會辦公用房的配置。

2.物業服務與管理。主要針對目前民眾普遍反映的“物業服務市場混亂、光收錢不服務”以及物業服務收費難等問題，從物業服務企業選聘、物業服務契約履行、項目退出、業主交費等環節，進行了制度設計。

3.物業的使用與維護。主要針對目前存在的住宅專項維修資金審批使用難、專業經營設施設備及相關管線的管理責任劃分不清以及住宅小區私搭亂建、違規裝飾裝修等突出問題，規定了住宅專項維修資金的歸集和應急使用程式，明確了新建住宅小區專業經營設施設備及相關管線的管理責任，設定了物業使用禁止行為制度。

4.監督管理。主要針對目前存在的物業服務市場監管不到位、各部門之間相互扯皮等突出問題，設定了聯席會議、信用評價、投訴登記等制度。

5.法律責任。設定了建設單位、物業服務企業的行為罰則。

（三）關於附則

規定了法規的施行日期。對有關事項作了特別規定。

四、制度創新

（一）創設了物業招投標制度

條例第二十六條規定，市物業管理行政主管部門負責建立本市統一的物業管理招投標平台，制定招投標平台管理辦法；住宅物業的建設單位應當通過物業管理招投標平台選聘前期物業服務企業，同時提倡業主大會通過物業管理招投標平台選聘物業服務企業。通過強化源頭監管，解決物業服務企業選聘不規範、不透明的問題。

（二）創設了按服務等級收費制度

條例第三十五條規定，根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價；實行政府指導價的，按照服務等級收費，等級高的收費高，等級低的收費低，由市、縣人民政府制定物業服務等級標準和相應的基準價及其浮動幅度，為契約雙方協商議價提供基本遵循，解決物業服務質量不高、質價不符的問題。

（三）創設了便民服務制度

國務院《物業管理條例》規定的物業服務事項，主要針對物業公共區域、共用部位、共用設施設備的服務，不包括對業主專有部分的室內服務。順應廣大業主不斷增長的個性化服務需求，我市物業管理條例第三十一條進行了創設性規定，鼓勵物業服務企業根據業主的需求，結合企業的實際，無償為業主提供疏通室內下水管道、代收郵件快遞等便民服務，有效滿足業主需求，提升服務質量。

（四）創設了信息公開制度

條例第三十三條規定，物業服務企業應當將涉及業主切身利益的有關信息，如物業服務契約約定的物業服務事項、服務標準、收費標準等，在物業管理區域內顯著位置公開，以保障業主的知情權。

（五）創設了服務保障制度

條例第三十七條規定，物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等為由，擅自撤離物業管理區域、停止物業服務，中斷或者變相中斷專業服務，通過設定電梯卡、門禁卡等阻礙業主出入物業管理區域，以保障業主的合法權益不被侵害。

（六）創設了履約保證金制度

條例第四十條規定，物業服務契約雙方可以約定由物業服務企業交納一定數額的履約保證金，以保證物業服務企業依法履行物業服務契約。履約保證金的設立，有利於強化物業服務企業依法履約的意識，促進其依法、規範、誠信經營，提升物業服務質量。

（七）創設了信用評價制度

條例第五十一條規定，市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息評價體系，健全物業服務企業和從業人員信用信息檔案，實行動態管理，進行綜合評價，定期向社會公布。同時規定了11種失信行為，應當錄入物業服務企業信用信息檔案。

（八）創設了投訴登記制度

條例第五十三條規定，市、縣（區）物業管理和相關行政管理部門應當建立投訴登記制度，在物業管理區域內顯著位置公開部門職責、投訴舉報電話，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。此條規定，明確了各行政管理部門進入住宅小區開展行政執法的法定職責，以解決部門之間相互推諉、扯皮的問題。

（九）創設了代行機構制度

條例第二十條規定，對不具備成立業主大會條件的，或者具備成立業主大會條件但未成立，經街道鄉鎮會同縣（區）物業辦指導後仍不能成立的，可以由街道鄉鎮會同縣（區）物業辦組織成立物業管理委員會，臨時代行業主委員會的職責。此項制度，旨在解決業主自治組織缺失情況下業主依法維權的問題。

現提請省人大常委會審查批准。

批准決定

黑龍江省人民代表大會常務委員會關於批准《大慶市物業管理條例》的決定

（2018年6月28日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過）

黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議經過審查，決定批准大慶市人民代表大會常務委員會報請批准的《大慶市物業管理條例》。

發布公告

《大慶市物業管理條例》公布施行公告

大慶市第十屆人民代表大會常務委員會公告

第3號

《大慶市物業管理條例》已由大慶市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議於2018年5月11日通過，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議於2018年6月28日批准，現予公布，自2018年9月1日起施行。

大慶市人民代表大會常務委員會

2018年7月3日