基本介紹
項目位置,規劃指標,項目周邊,自然環境,交通環境,商業及配套,土地獲得,嘉善地產現狀,城市介紹,住宅市場,板塊優勢,房產走勢,房產現狀,
項目位置
項目地塊由一號地和二號地組成,一號地塊為農田,內有一河道,水質良好,二號地塊尚有少數未拆遷的民房和作坊,區域內有河道。
規劃指標
項目總占地13.3萬㎡,總建築面積約30.6萬㎡,建築密度24.4%,總容積率2.3,總綠地率34%。待拿地塊面積133593.4㎡。
用地性質 | 規劃面積(m) | 建築面積(㎡) | 容積率 | 建築密度 | 建築限高(m) | 綠化率 | |
一號地塊 | 商業、居住 | 68568 | 175484 | 2.56 | 24.9% | 60 | 32% |
二號地塊 | 商業、居住 | 64798 | 130981 | 2.02 | 23.9% | 60 | 32% |
具體規劃條件詳見地土地拍賣檔案及規劃圖紙。
項目周邊
自然環境
地塊位置屬於典型的江南水鄉風貌,地塊內部擁有豐富的水系網路,土地平坦,四周無障礙,光照充足。
交通環境
項目北臨世紀大道,西臨城西大道,兩條城市主幹道,區域內道路建設逐步完善,形成縱橫交錯的交通網路,規劃超前,目前地塊周邊已經有4條公交線路,可以到達嘉善縣核心區位。
商業及配套
教育配套:北面嘉善中學、泗州中學、泗州國小,距離800米,為項目提供了良好的教育資源。
生活配套:和合村民安置點、泗州國小北面錦和苑小區底商街鋪,滿足基本生活需求,距離在800-1500米之間。
:樂購超市,車行距離2.8公里,在建嘉善世貿廣場,車行距離2.5公里。
醫療配套:在建嘉善縣第一人民醫院,車行距離1.5公里。
土地獲得
該項目為公開拍賣方式,權屬關係清晰,出地採用準淨地出讓。
嘉善地產現狀
城市介紹
嘉善位於浙江省嘉興市,縣總面積506.6平方公里,轄6鎮3街道,至2010年年底,全縣常住人口約80萬(本地戶籍人口39萬,外來常住人口41萬),隨著政府不斷的規劃和招商引資,定居嘉善的“新嘉善人”逐年增加。
住宅市場
市場方面,受限於國家對房地產市場的調控,大多城市有限購控制,但嘉善作為四線城市,不在限購範圍內,政策相對寬鬆。
產品方面,目前嘉善住宅項目總體品質感一般,精細度不夠,產品層面具有較大的提升空間。大品牌,高品質的開發商仍然較受當地人追捧。
行銷方面,嘉善目前在售樓盤銷售方式及形象多數不專業化,無標準而言,缺乏大城市行銷模式,少創新,品牌附加值低。
板塊優勢
按照發展的階段與成因不同,目前嘉善房地產市場已形成6大板塊區域:城中板塊、城北板塊、城東板塊、城南板塊、大雲板塊、北部鄉鎮板塊。現土地主力供應以城南為主,由於城南住宅價格差距大,基本占位市場第一和第二梯隊。
城南板塊
交通優勢:滬杭高鐵、高速及312國成為城南板塊發展的主要驅動要素,滬杭高鐵嘉善站設在城南南部區域,嘉善南到上海、蘇州時間縮短到21分鐘,到杭州時間縮短到41分鐘,與大城市形成一小時城市圈。
規劃優勢:嘉善新城是集行政、居住、商貿、旅遊、文化和科技等多功能為一體的江南水鄉生態型綜合新區,具有區域意義的水鄉新城、生態綠城、都市臥城、科技景城,新區總用地面積2445.66萬平方米,可容納24萬人。
產業支撐:新城東西分別相連經濟開發區和魏塘工業功能區城西分區,集聚了大量外資企業,將會提供很多房地產潛在客群。
項目情況:目前區域內主要有7個在售項目,其中1個綜合體項目。多層、高層為主,中等規模項目開發為主,容積率約在2.5-3。價格方面:多、高層7000-9000元/㎡之間;複式10000元/㎡以上;聯排12000元/㎡以上。客戶:大戶型以區域改善為主,小戶型以剛需和投資為主。
城中板塊
區位優勢:中心城區房地產是以解放路核心商圈發展起來的,經過多年發展已進入成熟階段。
配套優勢:中心城區是客戶認知度高,商業生活配套最為齊全的區域;
項目情況:目前中心城區在售項目很少,主要有龍鼎瑞園、開元廣場等項目,中小規模為主,開發強度較大,容積率2左右。價格在6500-7000元/㎡,大戶型客戶為本地人;小戶型本地人70%,其餘為外地人自住兼投資。幾乎無後續供應。
城東板塊
資源優勢:柳州公園用地23.3公頃,在規劃中,利用原有河流,通過規划水系將公園與房屋有機地結合起來;
產業支撐:嘉善經濟開發區是1993年11月經浙江省人民政府批准設立的省級經濟開發區,規劃面積20平方公里,位於縣城的東北側;以發展工業、利用外資、以出口創匯為主、致力於電子、精密機械等產業,吸納了幾十萬勞動力就業。
項目情況:目前項目整體分布較分散,在售項目不多,只有3個,其餘為之前售罄項目。項目:高層、多層、複式、排屋均涉及,中等規模為主,容積率相對較低。價格:多、高層7000元/平米。客戶:城區外溢、產業客戶為主。
從板塊驅動因素看,各板塊特徵明顯,板塊間形成差異化的、有序的競爭格局。從價格來看,城南板塊依靠政府強勢規劃,及各項配套的逐漸成熟,價格最高;城中板塊依靠成熟商業和核心區位,緊隨其後;城東和城北板塊因區位較遠及配套不完善,價格相對較低。從客戶分布看,由於嘉善城市不大,因此客戶的區域性不明顯;本地客戶傾向於大戶型,外地投資及新嘉善人傾向於小戶型。
房產走勢
嘉善房地產開發投資,2011年上半年由於受到巨觀市場的影響,投資額增速有所放緩,但市場價格沒有明顯變化,固定資產投資逐年增加,目前市場比較穩定。
房產現狀
嘉善房地產市場的供需情況變化,與市場大勢相符,成交面積與成交金額連年上漲。
1)嘉善房地產市場的需求客群以嘉善人和新嘉善人為主
2)嘉善產業結構以第二產業為主,港澳台企業較多,企業規模較小,受巨觀經濟環境影響較大
3)人口基數小,人口結構呈啞鈴型,居民投資意識較強,受銀行限貸影響大。
按一般城市發展規律,80萬人口的城市,商品房年需求量約在80萬方,需求尚未飽和。