地上權

地上權又稱“借地權”。用益物權的一種。在他人所有的土地上營造建築物、工作物及種植林木的權利。具有物權的性質和物權的一切法律特徵，從而區別於作為債權的土地租賃。地上權的設定、變更和喪失，非經登記不生效力。在地上權存續期間，權利人有對土地的占有、使用和收益的權利，以及對地上權本身的處分權，設定地上權可以有償、也可以無償，在地上權終止時，地上權人有權收回其建築或竹木，或向土地所有人取得補償，但同時負有恢復土地原狀的義務。

基本介紹

• 中文名：地上權
• 外文名：Superficies / Surface Rights
• 又稱：“借地權”
• 意義：指的是在他人土地上有建築物
• 性質：用益物權
• 特點：長期穩定

定義

地上權又稱“借地權”，是指以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的而使用他人土地的權利。地上權設定、喪失和變更，非經登記，不生效力。地上權還具有長期穩定的特點。這也是制定地上權目的之所在。大多數國家的民法對地上權的期間規定較長。具體期間由當事人自行約定。在地上權存續期間，地上權人有對土地的占有、使用和收益的權利，還有對地上權本身的處分權，如以地上權設定擔保，地上權可以繼承，地上權人享有的使用土地的權利，不因建築物或樹竹的滅失而消失。地上權可以依照法律或協定設定。各國民法都規定，設定地上權可以是有償的，也可以是無償的。在地上權終止時，地上權人有權收回其建築和竹木，或向土地所有人取得補償，但在地上權人有恢復土地原狀的義務。

特徵

第一，地上權為使用他人土地的一種權利。由於土地作為一種資源是有限的，並不是每個人都擁有土地，在我國，個人是不具有土地所有權的，全部實行公有制；但是，土地所有權人由於各種原因，可能不親自行使所有權而對土地進行開發利用，而是交由他人進行使用。因此，地上權“其主要內容在於使用他人的土地。”

第二，地上權是使用他人土地的物權。地上權是對他人所有的土地為占有、使用、收益的權利，因而是他物權。“地上權為他人土地上之權利，故為他物權，乃係限制全面的支配權之所有權，而一面的支配土地之權利。”

第三，地上權為以有建築物或其他工作物為目的的權利。這裡的建築物或其他工作物是指在地上下建築的房屋及其他設施，具體可以包括建築物、橋樑、溝渠、堤防、銅像、紀念碑、地窖等，有的國家和地區包括的範圍還要廣。

總之，在我國，地上權是指在國家或集體所有的土地上有建築物或其他工作物而使用國家或集體土地的他物權。

概念區別

與地役權對比

兩者同屬於用益物權。
1、地上權是因建築物或其他工作物而使用國家或集體土地的權利；地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。
2、產生的原因不同：前者因土地劃撥，鄉村建設用地，土地使用權出讓，土地使用權轉讓而產生；後者則是基於供役地的存在，一般是設定地役權的契約，也有根據遺囑的單獨行為的。
3、消滅事由不同，前者是基於年限的規定；後者則是由於土地滅失，目的事實不能，拋棄，存續期間屆滿或其他預定事項的發生。
4、權力不同，前者可以進行轉讓，抵押，出租等權利處分；後者則僅具有使用和為附屬行為的權利
5、義務不同，地役權人在供役地上建設的設施可供供役地人使用。地上權人則無此義務。

與土地承包經營權對比

地上權和土地承包經營權雖同為用益物權，但二者存在以下重要差異。

1、地上權以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的，土地承包經營權則系在他人土地上進行耕作、牧畜或養殖的權利。

2、地上權不以有地租為必要，而土地承包經營權則一般必須支付地租。

3、地上權人，即使因不可抗拒力不能使用土地，也不得請求減免租金，而土地承包經營權人因不可抗拒力，致其收益減少或者全無時，可以請求減免地租。

種類

大致上說來，因為土地所有權人的不同，因此地上權住宅的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是50年左右的土地租賃契約。而不定期地上權則是50年以外的契約期限。

取得方式

地上權的取得主要有兩種方式，一是透過直接與土地所有權人的設定行為，取得“地上權人”的法律地位；另一是基於法律規定而發生的“法定地上權”關係，是指土地和建築物所有人，僅以地上建築、或同時將房地設定抵押，但因未能清償債務而遭拍賣，造成土地和建物的所有權人不同人的時候，法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

地上權的效力

一、建築物竣工前地上權人的主要權利和義務

建築物竣工前地上權人的主要權利就是進行建築，但這種建築權並不是隨意建築的權利，而是按照建築許可所批准的施工圖紙進行建築。這也是地上權人的重要義務。建築規劃許可後，地上權人應按照建築規劃許可所限定的時間進行建築，否則會因超期而喪失建築權。另外，地上權人還有依照法律、法規繳納地上權轉讓金或地租以及各種配套費、稅費的義務。

二、 建築物竣工後地上權人的主要權利和義務

1.對建築物的所有權

地上權存在的主要目的是獲得建築物的所有權，因此對建築物的所有權是地上權人的主要權利，地上權人享有對建築物的占有、使用、收益和處分的全部權能。

2.按照建築許可確定的用途使用空地的權利

地上權人享有使用建築物周圍空地的權利，但是地上權人對空地的權利是由建築規劃許可所確定的，地上權人必須按照設計用途使用空地，否則即為非法。例如，可以在室外停車場上停車或行走，而不能在此建築。

3.以非建築的方式使用地上權空間範圍以外的空間的權利和義務

對於地上權以外的空間，如空地以上的空間、屋頂平台以上的空間，地上權人有權使用，但這種使用僅限於以非建築的方式，否則即為非法。這既是地上權人的權利，也是其義務。

4.相鄰權

地上權屬於不動產物權，與相鄰不動產之間由不動產相鄰關係法予以調整。

法定地上權

法定地上權是指因法律的規定而取得的地上權，房屋、土地原屬於一人所有。因法律的規定而取得的地上權。法定地上權的取得有兩種情況：（1）房屋、土地原屬於一人所有，而設定人僅以房屋或僅以土地作抵押，在拍賣房屋或土地時，視為已設定了地上權，例如；甲在自己的土地上，建築一幢房屋，後來，以其房屋為債權人乙作抵押，而甲未按期償還債務，乙便將其房屋拍賣給丙，丙作為新的房屋所有人，取得地上權，可以利用其土地。若甲將其土地作抵押，拍賣土地之後，甲對其房屋享有所有權，而對拍賣之後的土地仍享有地上權；（2）土地、房屋同屬於一人所有，而將土地和房屋均作抵押，在拍賣之後，若土地和房屋的買受人不同，則房屋受讓人仍享有地上權。是所謂地上權不因土地所有權的滅失而消滅。自羅馬法以來，大陸民法的地上權制度一般均本此原則。中國《民法通則》對此未作規定，但在司法實踐中，因抵押而拍賣後的房屋，其地上權隨房屋所有權而移轉。