土地二級開發

土地二級開發即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。

基本介紹

• 中文名：土地二級開發
• 包括：房地產開發項目書面決議
• 領域：房地產
• 性質：進行交易而形成的市場

項目決策

項目決策階段

房地產開發項目書面決議（股東大會，股東會，董事會皆可以形成書 面決議檔案）。項目可行性研究並出具可行性研究報告（項目可行性研究專家會 涉及律師，房地產市場分析師，環境評估師，會計師，稅務師等），可行性主要 分為三方面的可行性投資收益的可行性， 大致性的可行性方案與詳細的可行性論 證方案，其中包括法律方案，選址方案，財務方案，涉稅方案，環境方案等。另 外要有充裕的資金保證， 對於房地產開發決策階段前期可能的項目融資或其他融 資方式，律師早期即可以介入項目。

前期準備

前期準備階段

1.向土地管理部門取得《土地使用權證》：其方式包括劃撥，出讓，兼併收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規定。其中涉及眾多的契約審查， 檔案的報批備案，應該有專業律師進行風險控制。

2.征地拆遷，向政府或專項拆遷管理部門獲得《房屋拆遷許可證》，《房屋拆遷驗收合格證》：拆遷過程中的涉及的程式，方式，檔案的取得，拆遷安置 補償協定等等，都應有律師介入。

3.規劃設計，向建設規劃部門取得《建設項目選址意見書》和附屬檔案，《建設用地規劃許可證》 隨後憑以上一書一證取得 ，《建設工程規劃許可證》 以及《建設用地批准書》同時取得《建設用地劃撥決定書》或簽訂《國有土地使用權出讓 契約》（根據土地取得的方式不同），然後到地籍辦理《國有土地使用權證》拆 遷辦辦理《拆遷許可證》。其後憑《建設項目選址意見書》和附屬檔案《建設用地規劃許可證》取得《建築規劃方案批准意見書》。隨後申辦《建設工程規劃許可通 知書》接到通知後辦理《施工許可證》。其中還涉及到很多費用的收據與證明， 應妥善保存。

4.項目報建登記，申請招標，辦理投標手續，確定勘驗，設計，施工，監 理隊伍， 確定具體實施人的資質，嚴格控制，申請，《建設工程項目報建申請表》，保存相應收費憑證，充分準備申請投標手續，確定中標，簽訂確認書，並及時簽 訂招標投標契約。