嘉實全球房地產證券投資基金是嘉實基金髮行的一個QDII的基金理財產品
基本介紹
- 基金簡稱：嘉實全球房地產QDII
- 基金類型：QDII
- 基金狀態：正常
- 基金公司：嘉實基金
- 基金管理費：1.70%
- 首募規模：8.36億
- 託管銀行：中國農業銀行股份有限公司
- 基金代碼：070031
- 成立日期：20120724
- 基金託管費：0.35%
投資目標,投資範圍,投資策略,收益分配原則,
投資目標
本基金主要投資於全球房地產證券，在嚴格控制投資風險和保障資產流動性的基礎上，力爭長期、持續戰勝業績比較基準，為國內投資者分享全球房地產相對穩定的現金流收益和資本增值收益。
投資範圍
本基金主要投資於已與中國證監會簽署雙邊監管合作諒解備忘錄的國家或地區證券市場掛牌交易的優質房地產投資信託收益憑證(以下簡稱“REITs”)、投資於房地產投資信託憑證的交易型開放式指數基金(“以下簡稱“REIT ETF”)和房地產行業上市公司股票(“以下簡稱“REOCs”)等全球房地產證券，以及貨幣市場工具和法律法規、中國證監會允許本基金投資的其他金融工具。此外，本基金為對沖外幣的匯率風險，可以投資於外匯遠期契約、結構性外匯遠期契約、外匯期權及外匯期權組合、外匯互換協定、與匯率掛鈎的結構性投資產品等金融工具。
房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts， 簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構對能夠產生穩定租金收益的房地產進行投資經營管理，主要通過標的房地產產生的租金收入來獲取投資綜合收益，並且每年將淨收益的絕大部分(通常為90%以上)按比例分配給投資者的金融工具。REITs兼具房地產和金融的特質，在風險和收益組合上一般介於股票和債券之間。REITs使個人和機構投資人通過資本市場獲得寫字樓、公寓、酒店等商業地產的所有權與經營權，是近年來在海外證券市場迅速發展的金融創新產品，具有其他投資品種無法提供的獨特優勢。
本基金不直接購買房地產，也不投資於抵押型REITs或混合型REITs。在保證流動性的前提下，本基金現金頭寸可存放於境內，滿足基金贖回、支付管理費、託管費、手續費等需要，並可以投資貨幣市場工具。
房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts， 簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構對能夠產生穩定租金收益的房地產進行投資經營管理，主要通過標的房地產產生的租金收入來獲取投資綜合收益，並且每年將淨收益的絕大部分(通常為90%以上)按比例分配給投資者的金融工具。REITs兼具房地產和金融的特質，在風險和收益組合上一般介於股票和債券之間。REITs使個人和機構投資人通過資本市場獲得寫字樓、公寓、酒店等商業地產的所有權與經營權，是近年來在海外證券市場迅速發展的金融創新產品，具有其他投資品種無法提供的獨特優勢。
本基金不直接購買房地產，也不投資於抵押型REITs或混合型REITs。在保證流動性的前提下，本基金現金頭寸可存放於境內，滿足基金贖回、支付管理費、託管費、手續費等需要，並可以投資貨幣市場工具。
投資策略
本基金採用自上而下的資產配置與自下而上的證券選擇相結合的主動投資策略，結合境外投資顧問的全球房地產證券投資管理經驗和各地區的團隊，在嚴格控制風險的同時為投資人提高分紅收益和長期資本增值。同時本基金根據對匯率變動前景的預測，可選擇相應的對沖工具進行外匯對沖。
1、房地產證券備選庫的建立
本基金主要根據市值規模，流動性，國家或地區的法規透明度、經濟自由度和公司治理標準，盈利模式等指標建立房地產證券備選庫。
2、資產配置策略
(1)大類資產配置
在大類資產配置方面，本基金的大類資產主要為REITs、REIT ETF和REOCs等構成的權益類資產以及貨幣市場工具。本基金將根據海外市場環境的變化，各大類資產的風險及預期收益，在保持長期資產配置穩定的前提下，積極進行短期的靈活配置。
(2)地區資產配置
在地區資產配置方面，全球房地產證券市場可分為六大地區(美洲、歐洲不包括英國、英國、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本)，本基金將根據各地區的經濟發展，證券市場情況，房地產市場趨勢，房地產證券的估值、價格、風險及預期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產在不同地區的配置比例。
(3)業態資產配置
在業態資產配置方面，本基金將根據不同國家或地區的房地產證券市場特徵對其房地產證券按業態(如綜合、醫療保健、酒店、工業設施、寫字樓、倉儲、零售、出租型公寓、特殊用途等)或其他指標進行有效分類，綜合考慮各業態的周期性、預期收益和波動性、貝塔係數等因素決定基金資產在每個國家或地區內不同業態的配置比例。
3、證券投資策略
本基金證券投資以REITs為主，REOCs為輔，ETF投資為適時補充。其中，REITs投資旨在產生穩定現金流收益和長期資本增值；REOCs投資為把握階段性機會和降低組合整體波動性；ETF投資為進行有效市場覆蓋和流動性管理。
本基金主要採取定性與定量相結合的評估方式進行證券選擇。
(1)定性評估
1) 資產質量：主要從物業的地點、建築品質、用戶結構等方面進行判斷。
2) 資產負債情況：主要從資產負債狀況和結構、融資能力等方面進行分析。
3) 盈利能力：主要從盈利模式和結構、現金流的穩定性和增長性等方面進行分析。
4) 管理能力：根據不同類型的房地產證券，從管理團隊在房地產領域的專業能力、穩定性和激勵約束機制、歷史業績表現、公司治理的合理性和透明度等方面進行評估。
(2)定量分析
1) 淨資產估值和目標價格：預測證券的未來盈利情況和現金流，套用合理的折現率、資本化率估算資產價值，綜合考慮負責等因素，得出證券的淨資產價值和目標價格。
2) 分紅預測：根據盈利預測和該證券的歷史分紅情況，預測未來分紅。
3) 估值指標：從價格/淨資產價值(P/NAV)、價格/運營現金流(P/FFO)、資本化率、分紅率等指標，分析該證券的可投資價值。
4、組合構建策略
根據以上定性和定量分析，對證券備選庫內的證券進行排名，結合資產配置策略，考慮不同風險，構建投資組合。
5、現金管理策略
現金管理主要包含現金流預測、現金資產配置和現金收益管理三個方面。基金管理人將合理把握因基金申購贖回、基金投資標的物波動增大等因素帶來的現金流變化，對未來若干交易日現金流動制定相應計畫。基金管理人將嚴格遵守法律法規要求，執行戰略和戰術資產配置方案，保持相應比例的現金資產。對於現金資產，在保證基金流動性需求的前提下，提高現金資產使用效率，儘可能提高現金資產的收益率。
6、衍生品投資策略
衍生品不是本基金的主要投資方向。本基金的衍生品投資將嚴格遵守證監會及相關法律法規的約束，合理利用衍生工具，控制下跌風險，對沖匯率風險，實現保值和鎖定收益。
為對沖匯率風險，本基金將投資於外匯遠期契約、結構性外匯遠期契約、外匯期權及外匯期權組合、外匯互換協定、與匯率掛鈎的結構性投資產品等金融工具。
此外，在符合有關法律法規規定的前提下，本基金還可通過證券借貸交易和回購交易等投資增加收益。未來，隨著證券市場投資工具的發展和豐富，基金可相應調整和更新相關投資策略，並在更新招募說明書中公告。
7、市場風險管理策略
本基金將借鑑國外風險管理的成功經驗如Barra多因子模型、風險預算模型等，並結合公司現有的風險管理流程，在各個投資環節中來識別、度量和控制投資風險，並通過調整投資組合的風險結構，來最佳化基金的風險收益匹配。
風險指標及套用：
(1)在險價值(Value at Risk)：VaR 代表了在正常的市場情況下，在給定的機率和給定的持有期限內的最大可能潛在損失。通常情況下以95%或99%置信水平，1天持有期計算得到的VaR 作為衡量每日風險的指標，風險限額通過公司風險控制委員會設定。
(2)壓力測試(Stress Testing)：模擬一些極端市場情形下，投資組合的風險值及可能發生的損失。壓力測試應每月進行一次，結果上報風險控制委員會和投資決策委員會。
本基金將使用Barra系統多因子風險模型：對超額收益分別從擇時，風險指標，資產配置，證券選擇，交易環節等因子進行分解。
具體而言，在資產配置策略的風險控制上，由投資決策委員會及巨觀策略研究小組進行監控；在證券個體投資的風險控制上，本基金將嚴格遵守公司的內部規章制度，控制單一證券投資風險。
1、房地產證券備選庫的建立
本基金主要根據市值規模，流動性，國家或地區的法規透明度、經濟自由度和公司治理標準，盈利模式等指標建立房地產證券備選庫。
2、資產配置策略
(1)大類資產配置
在大類資產配置方面，本基金的大類資產主要為REITs、REIT ETF和REOCs等構成的權益類資產以及貨幣市場工具。本基金將根據海外市場環境的變化，各大類資產的風險及預期收益，在保持長期資產配置穩定的前提下，積極進行短期的靈活配置。
(2)地區資產配置
在地區資產配置方面，全球房地產證券市場可分為六大地區(美洲、歐洲不包括英國、英國、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本)，本基金將根據各地區的經濟發展，證券市場情況，房地產市場趨勢，房地產證券的估值、價格、風險及預期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產在不同地區的配置比例。
(3)業態資產配置
在業態資產配置方面，本基金將根據不同國家或地區的房地產證券市場特徵對其房地產證券按業態(如綜合、醫療保健、酒店、工業設施、寫字樓、倉儲、零售、出租型公寓、特殊用途等)或其他指標進行有效分類，綜合考慮各業態的周期性、預期收益和波動性、貝塔係數等因素決定基金資產在每個國家或地區內不同業態的配置比例。
3、證券投資策略
本基金證券投資以REITs為主，REOCs為輔，ETF投資為適時補充。其中，REITs投資旨在產生穩定現金流收益和長期資本增值；REOCs投資為把握階段性機會和降低組合整體波動性；ETF投資為進行有效市場覆蓋和流動性管理。
本基金主要採取定性與定量相結合的評估方式進行證券選擇。
(1)定性評估
1) 資產質量：主要從物業的地點、建築品質、用戶結構等方面進行判斷。
2) 資產負債情況：主要從資產負債狀況和結構、融資能力等方面進行分析。
3) 盈利能力：主要從盈利模式和結構、現金流的穩定性和增長性等方面進行分析。
4) 管理能力：根據不同類型的房地產證券，從管理團隊在房地產領域的專業能力、穩定性和激勵約束機制、歷史業績表現、公司治理的合理性和透明度等方面進行評估。
(2)定量分析
1) 淨資產估值和目標價格：預測證券的未來盈利情況和現金流，套用合理的折現率、資本化率估算資產價值，綜合考慮負責等因素，得出證券的淨資產價值和目標價格。
2) 分紅預測：根據盈利預測和該證券的歷史分紅情況，預測未來分紅。
3) 估值指標：從價格/淨資產價值(P/NAV)、價格/運營現金流(P/FFO)、資本化率、分紅率等指標，分析該證券的可投資價值。
4、組合構建策略
根據以上定性和定量分析，對證券備選庫內的證券進行排名，結合資產配置策略，考慮不同風險，構建投資組合。
5、現金管理策略
現金管理主要包含現金流預測、現金資產配置和現金收益管理三個方面。基金管理人將合理把握因基金申購贖回、基金投資標的物波動增大等因素帶來的現金流變化，對未來若干交易日現金流動制定相應計畫。基金管理人將嚴格遵守法律法規要求，執行戰略和戰術資產配置方案，保持相應比例的現金資產。對於現金資產，在保證基金流動性需求的前提下，提高現金資產使用效率，儘可能提高現金資產的收益率。
6、衍生品投資策略
衍生品不是本基金的主要投資方向。本基金的衍生品投資將嚴格遵守證監會及相關法律法規的約束，合理利用衍生工具，控制下跌風險，對沖匯率風險，實現保值和鎖定收益。
為對沖匯率風險，本基金將投資於外匯遠期契約、結構性外匯遠期契約、外匯期權及外匯期權組合、外匯互換協定、與匯率掛鈎的結構性投資產品等金融工具。
此外，在符合有關法律法規規定的前提下，本基金還可通過證券借貸交易和回購交易等投資增加收益。未來，隨著證券市場投資工具的發展和豐富，基金可相應調整和更新相關投資策略，並在更新招募說明書中公告。
7、市場風險管理策略
本基金將借鑑國外風險管理的成功經驗如Barra多因子模型、風險預算模型等，並結合公司現有的風險管理流程，在各個投資環節中來識別、度量和控制投資風險，並通過調整投資組合的風險結構，來最佳化基金的風險收益匹配。
風險指標及套用：
(1)在險價值(Value at Risk)：VaR 代表了在正常的市場情況下，在給定的機率和給定的持有期限內的最大可能潛在損失。通常情況下以95%或99%置信水平，1天持有期計算得到的VaR 作為衡量每日風險的指標，風險限額通過公司風險控制委員會設定。
(2)壓力測試(Stress Testing)：模擬一些極端市場情形下，投資組合的風險值及可能發生的損失。壓力測試應每月進行一次，結果上報風險控制委員會和投資決策委員會。
本基金將使用Barra系統多因子風險模型：對超額收益分別從擇時，風險指標，資產配置，證券選擇，交易環節等因子進行分解。
具體而言，在資產配置策略的風險控制上，由投資決策委員會及巨觀策略研究小組進行監控；在證券個體投資的風險控制上，本基金將嚴格遵守公司的內部規章制度，控制單一證券投資風險。
收益分配原則
1、 本基金的每份基金份額享有同等分配權；
2、 在符合有關基金分紅條件的前提下，本基金收益每季度至少分配1次，每份基金份額每次分配比例不得低於收益分配基準日每份基金份額可供分配利潤的25%；若基金契約生效不滿3個月，可不進行收益分配；
3、 本基金收益分配方式分為兩種：現金分紅與紅利再投資，基金投資者可選擇現金紅利或將現金紅利自動轉為基金份額進行再投資；若投資者不選擇，本基金默認的收益分配方式是現金分紅；
4、 法律法規或監管機構另有規定的從其規定。
2、 在符合有關基金分紅條件的前提下，本基金收益每季度至少分配1次，每份基金份額每次分配比例不得低於收益分配基準日每份基金份額可供分配利潤的25%；若基金契約生效不滿3個月，可不進行收益分配；
3、 本基金收益分配方式分為兩種：現金分紅與紅利再投資，基金投資者可選擇現金紅利或將現金紅利自動轉為基金份額進行再投資；若投資者不選擇，本基金默認的收益分配方式是現金分紅；
4、 法律法規或監管機構另有規定的從其規定。
