唐韻大廈

唐韻大廈是上海首家以唐朝文化為背景的主題酒店，位於嘉定區，毗鄰上海國際賽車場，擁有1162套各式規格客房。不同風格的餐廳（宮延宴中餐廳、西餐廳及日本料理）。規格齊全的會議設施以及配套齊全的娛樂設施定能使您的商務之旅倍感舒適與愜意。房間裝潢華貴、舒適典雅、傳承中國古典風格、房間設施完備，包括通透式浴室、寬頻網路接口、數據傳輸連線埠、國際/國內長途直播電話、衛星電視、沖茶及咖啡餐具以及24小時房內用餐服務，使每位下榻賓客享受舒適輕鬆的私人空間。是上海市嘉定區唯一一家按五星級標準打造的豪華酒店，位於上海國際汽車城——安亭，同時與F1賽車場咫尺之隔。距浦東機場45分鐘,距虹橋機場25分鐘，距離輕軌11號線F1賽車場站5分鐘，交通便利、環境優美。酒店擁有各類客房1162套，房間設施完備、裝潢華貴、舒適典雅，是華東地區規模最大的五星級酒店。配備不同風格的餐廳、會議場所、酒吧及現代娛樂設施。

基本介紹

• 中文名：唐韻大廈
• 毗鄰：上海國際賽車場
• 客房：1162套
• 位置：嘉定

項目區域背景

唐韻大廈位於嘉定新城邊緣，區域價值基礎不高，但便捷度好，資源優質。現階段價格認同度偏低！嘉定新城是上海市繼松江新城、臨港新城之後的第三座上海市重點打造的新城。新城位於嘉定區的中部。區域規劃 200平方公里，規劃人口80-100萬人，將來規劃為嘉定未來的政治、文化經濟中心。上海嘉定唐朝五星級酒店周邊規劃六大分區：F1體育休閒區、南部城區、生態文化公園、北部城區（包括嘉定老城在內）、都市產業區和繞城森林。

嘉定休閒區域

F1體育休閒區：空間上以F1賽車場與南部配套區為主要載體，功能上以F1體育賽事，以及依託F1形成的體育運動休閒為主要內容，規劃上強調該區域與周邊地區的交通聯繫和城市空間組織的關係。& 南城區：包括主城核心區，是實現新城城市發展目標的戰略性重要區域。以主城核心區為中心，周邊配置現代居住區。主城核心區內安排城市重要的公共設施，形成新城公共建築中心。

生態文化公園：包括林地、自然濕地、人工湖、生態教育、文化博覽、休閒娛樂等功能空間，是形成嘉定新城獨特城市風貌的重要空間載體，是新城生態系統的主要組成部分。彌補嘉定自然環境資源的不足，並在城市生態系統中起到重要作用，帶來很大的環境效益。

北城區：以嘉定現有城區為主，進行空間梳理和功能提升。風貌上強調和突出嘉定老城深厚的歷史文脈，提升嘉定新城整體城市內涵，功能上為北部工業區和農村城市化提供相配套的居住功能。

都市產業區：馬陸東部市級工業園區，將建設成為高科技、高效益，產業集聚、環境優美、生態型的現代化都市工業園區。

繞城森林：是未來嘉定新城城市環境品質的重要保障之一，也是嘉定新城城市結構的特色所在，是新城持續吸引力的依託。規劃繞城森林以生態森林和近郊公園為主，並內可適當設定生態型高檔別墅以及低強度、低密度的社會公共設施。

周邊競品分析

唐韻大廈為純正的產權式酒店，從產品用途來看屬於經營類的產權產品。客戶收益也基本依賴於經營收入。因此，本項目在市場價格比較方面與住宅樓盤的價格比較不具備很強的相關性，反而與投資類產品（商業、酒店式公寓）有較強的相關性。

區域酒店式公寓主要集中在江橋、主城和安亭這幾個區域；u 價格方面，呈現自東向西遞減，江橋區域酒店式公寓最集中價格業最貴，安亭價格相對較低；

酒店式公寓

嘉定新城主城酒店式公寓銷售價格為14000-18000元/㎡，高價格市場基本被LOFT產品占據；

產品方面分為平層和LOFT兩種，平層層高在3-3.6米，LOFT層高從4.5米到5.5米不等，均可挑高隔為2層；

裝修方面均為硬裝，裝修標準一般在1500-2000元/㎡。

根據市場比較法，本項目定價上限應該在16000元/平米。區域內酒店式公寓市場：

嘉定主城：14000-18000元/平米

南翔：16000-22000元/平米

馬陸：14000-16000元/平米

安亭：11000-15000元/平米

江橋：17000-22000元/平米

房型和價格

寬頻:有加床價:80元/間早餐價:自助早：20元/人

房型備註早餐門市價周二商務標間

雙床，免費上網無￥2638.00 ￥1348.0 ￥19.2

豪華標準間雙床，免費上網單份￥1726.00 ￥1408.0 ￥23.2

豪華大床大床，上網費用：20.. 單份￥1726.00 ￥1408.0 ￥23.2

豪華套房大床，上網費用：20.. 含早￥1408.00 ￥728.0 ￥23.2

特別說明：部分房型免費上網

樓盤情況

我們知道國際通用的產權式酒店大致有三種類型：“時權酒店”即有約定期的使用酒店客房的權利；“住宅型酒店”即投資者購買後可以先委託酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；“投資型酒店”即作為投資行為，逐年取得約定的回報，並期待著增值回收投資。

開發商	上海七星房地產有限責任公司
商業區	周邊度假區
行政區	嘉定區
交通情況	離機場距離（公里）：30/離上海火車站距離（公里）：35/離相鄰商業中心距離（公里）：5
行政區	嘉定區商業區：上海周邊度假區
地址	安亭寶安公路4339號
房間套數	樓高33層，客房1162間
開業情況	2006年開業

2011年3月開發商由於擴大市場份額，出售目前1162間產權酒店式公寓。目前市場經營良好，樓盤品質得到大多數商務人士的青睞和認可。開發商制定較高的回報政策，升值潛力無限。數量有限，機會不容錯過。

本項目在三種產權式酒店中屬於第三種即“投資型酒店”，該類產品客戶關注度大多是在投資回報。因此，本項目的銷售問題之一就是回報問題。本項目十年高回報：前六年固定年回報6%、後四年回報為6.5%、7%、7.5%、8%。客戶對產權式酒店的理念理解，突出項目的“五星級酒店”的產品附加值遠超越於住宅或者酒店式公寓類產品。享受超值

本項目打造成另類於“酒店式公寓”、“SOHO公寓”的投資型休閒產品，再將本項目的主要客群定位為：投資客。一、由五星級酒店品牌“唐朝”統一經營管理十年，前六年固定回報6%，後四年為6.5%、7%、7.5%、8%二、前兩年回報從首付中一次性扣除，後三年回報從總價中扣除，最後五年回報按年返還給客戶。

6%高額回報，投資品中的“燙手山芋”，八年統一管理，省時省力又省心。超低首付，酒店性質產品不受“限購”政策影響，終身享受五星級酒店豪華配套及服務。：

張先生以1.6萬元/平米的價格購買了本項目一套50平米的酒店；其總價為80萬元則，其契約總價為：80萬-80萬*6%*2=70.4萬元。其首付款為：70.4萬*50%-80萬*6%*3=20.8萬元

五年以後：第六年發展商每年返還給客戶：80萬*6%=4.8萬元

第七年: 80萬*6.5%=5.2萬元；第八年： 80萬*7%=5.6萬元；第九年： 80萬*7.5%=6萬元

第十年： 80萬*8%=6.4萬元。因此，客戶的實際付款為：首付款+按揭款

即：20.8萬元+35.2萬元=56萬元。

五星級配套

酒店豪華裝修：裝修標準3500元/平米

超值投資機會：上海星級酒店的建設成本10000元/平米（帶裝修），本項目返租後的銷售價格僅11550元/平米

酒店豪華配套：POLO西餐館、Tang吧下午茶、七星閣宮廷宴中餐廳、唐朝會議室、未央宮夜總會、老莊棋牌、華清宮桑拿、游泳場、太極健身館、景觀高爾夫……

酒店豪華服務：24小時微笑服務、郵政、訂票、換洗……

酒店豪華設施：寬頻上網服務、數據傳輸連線埠、沖茶及咖啡餐具、電子保險箱、行政辦公區、國際/國內長途直撥電話、迷你酒吧、衛星電視、通透式浴室