哈爾濱市物業管理條例:發布信息,條例內容,條例的說明,審查結果,相關報導,審議意見

《哈爾濱市物業管理條例》業經哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議於2012年5月31日通過，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議於2012年8月24日批准，現予公布，自2012年11月1日起施行。

基本介紹

中文名：哈爾濱市物業管理條例
發布部門：哈爾濱市人大（含常委會）
批准部門：黑龍江省人大（含常委會）
批准日期：2012年08月24日
發布日期：2012年09月10日
實施日期：2012年11月01日
時效性：現行有效
效力級別：較大市地方性法規
法規類別：房地產企業

發布信息,條例內容,條例的說明,審查結果,相關報導,審議意見,

發布信息

2012年5月31日哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議通過

2012年8月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批准

哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號

條例內容

哈爾濱市物業管理條例

總則

第一條

為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業、社區物業服務機構的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條

本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理，適用本條例。

第三條

本條例所稱物業管理，包括物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理。

本條例所稱物業服務企業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照規定標準，依據物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

本條例所稱社區物業服務機構管理，是指由社區物業服務機構對未實行物業管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務標準和收費標準，依據物業服務契約約定，為業主提供相應物業服務的活動。

本條例所稱業主自行管理，是指以業主共同商定的服務形式，為業主提供相應物業服務的活動。

第四條

市住房保障和房產管理部門（以下稱市物業行政主管部門）負責全市物業管理活動的監督管理工作。

區、縣（市）物業行政主管部門負責所轄區內物業管理活動的監督管理工作。

市、區、縣（市）物業行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。

城鄉建設、城鄉規劃、城市管理、城市管理行政執法、環境保護、價格、公安、工商、食品藥品監督、財政、民政、衛生、質量技術監督、水務、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好物業管理相關工作。

第五條

物業管理行業協會應當依法制定和組織實施自律性規範，維護會員合法權益，促進行業建設和健康發展。

市物業行政主管部門應當加強對物業管理行業協會的指導和監督。

業主、業主大會及業主委員會

第六條

房屋的所有權人為業主。

進行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業主。

尚未進行房屋權屬登記的，基於繼承、遺贈、合法建造已經實際占有該房屋的，在物業管理活動中應當認定為業主；基於買賣等民事法律行為已經實際占有該房屋的，在物業管理活動中可以認定為業主。

業主依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。

第七條

同一物業管理區域內，可以以幢或者單元的全體業主組成業主小組。業主小組可以推選業主小組代表。

第八條

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會：

（一）房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的；

（二）房屋出售並交付使用的套數達到百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售並交付使用滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

建設單位對具備召開首次業主大會會議條件的，應當在三十日內書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，並提供有關資料。業主可以向所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，提出召開首次業主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第九條

首次業主大會會議籌備組由七至十七人單數組成，由業主代表、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會和建設單位人員組成，其中業主代表所占比例不得低於籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指派人員擔任，業主代表由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生。

籌備組組建後七日內，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在物業管理區域內公告籌備組成員名單。

建設單位或者物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建築面積、共用部位、物業出售和交付使用情況等資料。

第十條

籌備組應當按照有關規定履行相關職責，並在成立之日起三十日內組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

第十一條

業主委員會經依法選舉產生後，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內容告知全體業主，並通知物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，接受其監督和指導。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當派員列席。

業主委員會不按照規定履行召開業主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議。

第十二條

業主大會會議可以採取現場會議的形式，也可以採用書面、網路等徵求意見的形式召開。

業主可以委託業主小組代表或者代理人參加業主大會會議。業主小組代表參加業主大會會議時，應當事先書面徵求所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。代理人參加業主大會會議時，應當出具業主書面授權委託書和本人身份證明。

業主大會會議表決採取記名投票方式。

第十三條

業主大會可以制定和修改業主委員會工作規則，撤銷業主委員會的不當決定。

第十四條

業主大會依法作出的決定，對本物業管理區域內全體業主具有約束力。業主委員會應當在業主大會作出決定之日起三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公告。

第十五條

業主委員會一般由五名以上單數委員組成，候補委員人數按照委員人數的百分之四十設定。在一個物業管理區域內分期開發的項目，新一期項目的業主入住後，應當增補業主委員會委員。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

第十六條

本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域提供物業服務的企業或者機構任職的，不得擔任業主委員會委員、候補委員。

第十七條

業主委員會的工作經費由業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務契約時進行約定。

第十八條

業主委員會會議應當有過半數委員出席，業主委員會委員不得委託他人出席業主委員會會議。

業主委員會作出的決定，應當經全體委員過半數簽字同意。業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在本物業管理區域內書面公告。

業主委員會召開會議應當通知社區居民委員會，社區居民委員會可以派員列席。

第十九條

業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會決定後，終止其委員資格：

（一）不履行委員職責；

（二）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格；

（三）侵害業主共同利益；

（四）不履行業主義務；

（五）利用委員資格謀取私利；

（六）被依法限制人身自由不能履行職責；

（七）不適合繼續擔任業主委員會委員的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數多少依次遞補。

第二十條

業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿之日起五日內，原業主委員會應當將財務收支情況向業主大會報告，並將有關資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。

前期物業管理

第二十一條

物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的用地範圍為基礎，並考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素劃定。

已經建成交付使用、自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再按照本條前款規定重新劃分。

第二十二條

分期開發建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設定的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區域，配套設施設備能夠分割並獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業管理區域。

第二十三條

建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證和建設項目規劃設計圖紙，向區、縣（市）物業行政主管部門提出劃分物業管理區域的書面申請。

區、縣（市）物業行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內，在徵求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的意見後進行劃分，並告知建設單位。

第二十四條

建設單位應當按照建設項目地上總建築面積千分之二的比例在物業管理區域內配置物業管理用房，但建築面積最低不少於一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業主委員會辦公用房按照物業管理用房總建築面積百分之十的比例調劑，但建築面積最低不少於十五平方米。

物業管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及採光、通風等使用功能。

物業管理用房的所有權依法屬於業主，由物業服務企業和業主委員會按照規定使用，不得挪作他用。

第二十五條

規划行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標註的物業管理用房的位置和面積進行審核。

市物業行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當對物業管理用房進行核查。

在物業項目交付使用時，區、縣（市）物業行政主管部門應當對物業管理用房配置情況進行現場核實。

第二十六條

建設單位在銷售住宅物業前，應當通過本市統一的物業管理招投標平台公開招標選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，併到物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門備案。投標人少於三個或者建築面積不超過兩萬平方米的，經物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門批准，可以採取協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

市物業行政主管部門負責建立本市統一的物業管理招投標平台，為選聘物業服務企業提供指導和服務。

第二十七條

建設單位依法選聘物業服務企業後，應當與其簽訂書面前期物業服務契約。

建設單位與物業買受人簽訂物業買賣契約時，應當將前期物業服務契約作為物業買賣契約的附屬檔案。

第二十八條

建設單位應當在新建物業交付使用前，同物業服務企業辦理物業管理承接驗收手續，應當移交共用部位、共用設施設備明細。

物業服務企業承接物業時，應當重點對物業共用部位、共用設施設備及其他有關事項進行查驗，並做好登記存檔。

物業服務企業應當在首次業主大會上報告物業承接驗收等情況。

建設單位向物業服務企業移交相關資料的同時，應當向市物業行政主管部門報送備份。

物業服務管理

第二十九條

物業服務企業從事物業管理活動，應當具有法人資格，取得資質證書，並在其資質等級許可的範圍內承接物業項目。

非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動的，應當持營業執照、資質證書等材料到市物業行政主管部門備案。

第三十條

物業服務企業管理的物業，實行項目經理責任制。

物業項目經理、管理專業人員應當按照規定取得相應的職業資格證書；專業技術人員應當按照規定取得相應的技術職稱證書。

物業服務企業應當建立物業管理從業人員檔案，並報市物業行政主管部門備案。

第三十一條

業主大會選聘物業服務企業，應當通過本市統一的物業管理招投標平台公開招標。但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定採用協定選聘等其他方式的除外。

第三十二條

業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務契約期限和選聘方式等內容。

選聘方案經業主大會會議表決通過後，業主委員會應當及時在物業管理區域內公告。

第三十三條

物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起二十日內，持物業服務契約到物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門備案。

第三十四條

物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；

（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規範；

（三）按照物業服務契約的約定，提供相應的服務；

（四）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（五）向業主大會進行報告，聽取業主的意見和建議，改進和完善服務。

第三十五條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

普通住宅的物業服務收費實行政府指導價；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

物業配套使用的電梯費和室內停車場（位）的綜合服務費實行政府指導價。

實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市物業行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，並根據社會平均物價指數變動情況適時進行調整。具體收費標準，由當事人根據政府指導價在物業服務契約中約定。物業服務契約簽訂後，物業服務收費標準調整的，應當經過業主大會決定。

實行市場調節價的，具體收費標準由當事人自主協商後，在物業服務契約中約定。

第三十六條

物業管理區域內，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十七條

物業服務契約期限屆滿前九十日，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。

物業服務契約期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自願按照原契約約定繼續提供服務的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織徵求專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意後，物業服務契約自動順延至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

第三十八條

物業服務契約期限內，物業服務企業或者業主大會決定依法提前解除物業服務契約的，按照契約約定的內容執行。契約未約定或約定不明確的，解除契約的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。並向物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，同時在物業管理區域內公告十五日。

第三十九條

原物業服務企業應當在物業服務契約終止時，與業主委員會辦理退出交接手續，並移交下列資料和財物：

（一）預收的物業服務費用；

（二）全部物業檔案資料；

（三）物業管理用房、共用設施設備用房；

（四）其他屬於業主共有的財物。

業主委員會應當與新選聘的物業服務企業辦理物業承接驗收手續，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

第四十條

物業服務企業擅自終止服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目，物業服務企業的法定代表人在三年內不得從事物業管理活動。

第四十一條

未選聘物業服務企業和自行管理的老舊住宅，應當實行社區物業服務機構管理。

社區物業服務機構由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據社區設定、物業規模等情況組建，報經市物業行政主管部門批准後成立。

市、區人民政府對社區物業服務機構給予適當補貼。

第四十二條

社區物業服務機構應當提供環境衛生清掃保潔、綠化養護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

第四十三條

社區物業服務機構的服務收費標準由市價格行政主管部門會同市物業行政主管部門確定，並定期向社會公布。

第四十四條

經業主大會決定，或者經物業區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主可以自行管理，並接受市、區、縣（市）物業行政主管部門的指導和監督。

自行管理的物業服務內容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業主共同協商確定。

自行管理不得違反有關法律、法規和規章的規定，損害社會公共利益，侵害業主的合法權益。

第四十五條

業主大會依法選聘物業服務企業或者自行管理的，社區物業服務機構應當終止服務，並按照規定辦理相關交接手續。

第四十六條

未選舉產生業主委員會，或者業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區居委會代行業主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業主大會會議討論決定。

第四十七條

物業服務企業或者社區物業服務機構應當在管理區域將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

物業的使用和維護

第四十八條

物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構等違反房屋安全管理規定的；

（二）擅自占用、損壞或者移動物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的；

（三）違法搭建建築物、構築物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規劃管理規定的；

（四）占用消防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規定的；

（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建築物、構築物或者其他設施上塗寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建外掛式保溫陽台，違法搭建鴿舍等設施，飼養家禽、家畜等違反城鄉容貌和環境衛生管理規定的；

（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者產生超過規定標準的噪聲，飼養烈性犬、大型犬等違反治安管理規定的；

（七）產生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環境保護管理規定的；

（八）擅自設定攤點、開辦公司等違反工商管理規定的；

（九）法律、法規、規章禁止的其他行為。

業主委員會、物業服務企業或者社區物業服務機構對物業管理區域內發生的上述行為，應當予以勸阻、制止，並及時向有關行政管理部門報告。

第四十九條

業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關係的業主同意後，由市物業行政主管部門會同城鄉規劃、環境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批准手續。

第五十條

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規和規章的規定。

業主、物業使用人裝修房屋時，應當向物業服務企業或者社區物業服務機構申報登記。物業服務企業或者社區物業服務機構應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

第五十一條

在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業管理區域內共用道路、場地停放機動車輛的，應當由業主大會決定。業主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務管理費的，參照價格行政主管部門規定的停車場收費指導價執行。道路、場地占用費應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

對停放車輛有保管等專項服務要求的，由車主或者車輛使用人與物業服務企業或者社區物業服務機構另行簽訂保管契約。

第五十二條

擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業、非住宅物業，應當按照有關規定交存專項維修資金。

專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監督的原則。

利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業使用中發生影響業主正常生活和危及安全的重大突發事件需要應急維修時，經市物業行政主管部門批准，可以先行啟用應急維修資金進行維修，待維修工程結束後，所發生費用由相關受益人共同分攤。

業主轉讓物業時，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉移變更手續。未交存專項維修資金或者賬戶餘額不足的，應當按照規定予以補足。

第五十三條

物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護，由物業服務企業或者社區物業服務機構負責組織維修，費用從物業服務費用列支；對物業共用部位、共用設施設備除日常維修養護之外的維修、更新和改造，由物業服務企業或者社區物業服務機構負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

業主專有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業主自行承擔。

物業保修期內，發生工程建設質量問題的，由開發建設單位按照規定承擔維修責任。

共用部位、共用設施設備的範圍按照有關規定執行。

第五十四條

供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業管理相關責任單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

本條前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當通知物業服務企業、社區物業服務機構和業主委員會，並及時恢復原狀。

第五十五條

設定於房屋內部的共用設施設備發生損壞或者妨礙正常使用時，業主或者物業使用人應當及時告知物業服務企業、社區物業服務機構或者有關管理單位進行維修。

對物業共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備實施維修養護時，有關業主和物業使用人應當給予配合。

監督管理

第五十六條

市、區、縣（市）有關行政主管部門應當按照下列規定對物業管理區域內的有關事項進行監督檢查：

（一）物業行政主管部門對物業企業資質、物業管理招投標、物業契約備案、專項維修資金使用、物業服務質量、從業人員執業資格、業主大會成立和決定、業主委員會履行職責等情況進行監督；

（二）城鄉規划行政主管部門對物業管理用房的規劃配置等情況進行監督；

（三）城市管理行政主管部門對物業管理區域內的容貌、環境衛生、綠化等情況進行監督；

（四）城市管理行政執法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經營活動噪聲擾民等情況進行監督；

（五）城鄉建設行政主管部門對建設單位履行房屋工程質量保修責任等情況進行監督；

（六）價格行政主管部門對物業服務收費、價格公示等情況進行監督；

（七）公安行政主管部門對治安、消防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲等情況進行監督；

（八）環境保護行政主管部門對煙塵污染、經營活動噪聲擾民等情況進行監督；

（九）水務行政主管部門對供排水等情況進行監督；

（十）工商行政主管部門對無照經營等情況進行監督；

（十一）質量技術監督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監督；

（十二）衛生行政主管部門對生活飲用水質量等情況進行監督。

其他有關行政管理部門按照職責對相關情況進行監督。

第五十七條

街道辦事處負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛。

社區居民委員會協助街道辦事處開展物業管理相關工作。

第五十八條

有關行政管理部門在物業管理區域內發現違法行為或者接到舉報後，應當依法及時予以制止或者處理。

物業服務企業或者社區物業服務機構應當對有關行政管理部門的調查予以配合。

第五十九條

建立物業服務企業信息動態發布制度。市物業行政主管部門應當會同相關行政管理部門，將物業服務企業資質等級、從業人員、承接項目及其履行責任和義務等情況及時向社會公布。

第六十條

實行物業服務信用保證金制度。物業服務企業在承接物業項目時，應當按照有關規定向物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門繳存物業服務信用保證金。信用保證金實行企業繳存、政府監管、專戶存儲的原則，專項用於物業服務企業擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。

物業服務信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

第六十一條

物業管理活動出現糾紛時，當事人可以申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

當事人申請調解的，由街道辦事處組織相關單位或者個人協調解決；街道辦事處協調無法解決的，由區、縣（市）物業行政主管部門協調解決；出現重大糾紛的，由市物業行政主管部門協調解決。

市、區、縣（市）物業行政主管部門應當實行物業管理糾紛調解聯席會議制度，召集有關街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會、物業管理行業協會、物業服務企業、社區物業服務機構、業主代表等共同協商，調解糾紛。調解過程中，可以邀請人民法院有關人員參加。

法律責任

第六十二條

物業行政主管部門和其他有關行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

違反本條前款規定的，由監察機關或者有權機關對其主管領導和直接責任人給予行政處分；違反行政問責規定的，由監察機關或者本部門對其主管領導和直接責任人給予行政問責。

第六十三條

建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業行政主管部門依據職責許可權按照下列規定給予處罰：

（一）未按規定將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（二）未按照規定配置物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（三）對住宅物業未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以並處三萬元以上十萬元以下的罰款。

（四）與物業買受人簽訂物業買賣契約時，未將前期物業服務契約作為附屬檔案的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（五）未按照規定向物業服務企業移交物業管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（六）未按照規定向物業服務企業移交有關資料或者未向市物業行政主管部門報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十四條

物業服務企業違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業行政主管部門依據職責許可權按照下列規定給予處罰：

（一）未取得資質證書從事物業服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，並處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

（二）物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，予以警告，責令限期改正，可以並處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（三）非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（四）聘用未取得職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（五）未辦理物業服務契約備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（六）未按照規定繳存物業服務信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

（七）不按照規定辦理退出交接手續，移交有關資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十五條

違反本條例規定，擅自改變物業管理用房用途的，由區、縣（市）物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業主所有，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

第六十六條

違反本條例規定，擅自將住宅改變為經營性用房的，由區、縣（市）物業行政主管部門責令限期改正，並處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十七條

單位和個人違反其他規定的，由有關行政管理部門根據相關法律、法規、規章的規定予以處罰。

附則

第六十八條

市物業行政主管部門應當制定管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則、物業服務契約等檔案的示範文本，供物業管理活動中參照使用。

第六十九條

本條例自二〇一二年十一月一日起施行。市人大常委會二〇〇四年七月十三日公布的《哈爾濱市物業管理規定》同時廢止。

條例的說明

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受哈爾濱市人大常委會的委託，現就《哈爾濱市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）作簡要說明。

一、制定《條例》的必要性我市現行的《哈爾濱市物業管理規定》是2004年制定的，它的施行對於規範物業管理各方主體行為，維護物業管理市場秩序，推動物業管理行業健康發展起到了積極的作用，並積累了一定的經驗。隨著形勢的發展變化，物業管理中的一些矛盾和深層次問題逐漸暴露出來，管理體制不健全、市場發育不完善、各方主體意識不成熟、缺少有效的糾紛協調解決機制等嚴重製約了物業管理髮展與提高。

2007年，國家頒布實施了《物權法》，國務院重新修訂了《物業管理條例》，對物業管理提出了一些新的規定。2010年，市委提出了“大物業，全覆蓋”的工作要求，為我市物業管理明確了新的發展方向。因此，為了與上位法相銜接，適應新的形勢發展需要，解決物業管理中存在的突出問題，重新制定一部新的物業管理法規是十分必要的。

二、《條例》的主要內容《條例》共八章六十九條，對我市物業管理體制、業主大會和業主委員會、前期物業管理、物業服務管理、物業使用和維護、監督管理、法律責任等作出了規定。現將幾個主要問題說明如下：

（一）關於物業管理的模式問題。目前，國內的物業管理法規都局限於市場化物業管理的單一模式，對於其他模式都沒有相應規定，使得那些尚不具備市場化運行管理的物業缺少法規的支持、保障和規範。我市有20餘萬戶的物業沒有實行物業管理，影響了市民的生活質量。根據市委提出的 “大物業、全覆蓋”的要求，《條例》在進一步完善市場化物業管理制度的基礎上，將此前無人管理的老舊物業通過社區物業管理機構進行管理，並對這種新的模式加以規範。同時，還根據需要和上位法的規定，對業主自行管理物業的模式也做了相應的規範，使我市物業管理形成物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理三種模式並存，共同發揮作用的新格局，真正實現“大物業，全覆蓋”。

（二）關於管理體制問題。原規定僅把市房產部門作為物業管理的政府主管部門，區政府、有關部門及街道辦事處等都被排除在物業行政管理主體之外，管理體制構建不合理，主體嚴重缺失。2008年，市委、市政府進行物業管理體制改革，提出物業管理重心下移，將部分管理權下放到區縣（市）、街道辦事處，發揮屬地管理的優勢，及時協調物業管理各方關係，將矛盾和糾紛直接化解在基層。條例對這種管理體制進行了確認，規定了市、區縣（市）、街道三級物業管理監管主體，明確了各方具體監督管理職責。同時，還規定了各職能部門配合責任，保障其發揮作用。

（三）關於完善業主大會和業主委員會制度問題。業主大會和業主委員會是業主管理物業的決定和執行組織，對於保障業主權利，提高物業管理水平起到至關重要的作用。《條例》在上位法規定的基礎上，結合我市實際作出補充規定：一是針對有些物業小區戶數較多，業主大會會議難以召集的實際，學習外地經驗，規定了建立業主小組，由業主小組代表參加業主大會的模式。二是針對有些業主委員會不履行職責，拒不召集業主大會會議，業主權益無法保障的實際，規定街道辦事處可以根據業主請求，代行召集業主大會會議的模式。三是針對有些業主委員會超越職權，取代業主大會擅作決定的實際，規定了相應禁止行為和制約措施。

（四）關於對物業服務監管問題。為規範物業服務行為，加強行政監管，構建有利於物業管理市場良性發展的運行機制，《條例》重點從以下幾方面作出新的規定：一是搭建物業市場準入招投標平台，完善和規範物業管理招投標活動，特別是針對前期物業管理中市場準入把關不嚴，資質管理不規範等問題，明確規定建設單位應當採取招標方式選聘物業服務企業進行前期物業管理。二是規範物業服務契約管理，不僅就契約簽訂、主要內容、履約責任等進行了規定，而且確立了契約駐區備案制度。三是建立物業服務信用保證金制度，物業服務企業在承接物業項目時，應當按照有關規定繳存物業服務信用保證金，發生物業服務企業擅自棄管和重大服務質量事故時用於應急處置。

（五）關於物業的使用和維護問題。《條例》緊密結合當前物業管理使用和維護中所容易出現的問題進行了規範。

一是明確了物業使用中的九大類禁止行為，對業主的違規行為，由物業服務企業、業主委員會予以勸阻、制止，及時報告有關行政管理部門。

二是將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關係的業主同意，並依法向相關部門辦理審批手續。

三是利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在發生影響業主正常生活的緊急、重大突發事件需要應急維修時，經市物業行政主管部門批准，可以先行啟用應急維修資金進行維修。

四是明確劃分了各主體對物業維修養護在各時段、各部位所承擔的責任，解決因物業維修維護責任不清形成的矛盾。

（六）關於增加調解、仲裁機制的問題。物業管理中產生的矛盾糾紛不能及時有效解決，會影響社會的安定和諧，通過司法程式解決不僅程式複雜，而且耗時耗力。在《條例》中增加了調解、仲裁機制，規定實行聯席會議制度，將市、區物業行政主管部門、街道辦事處、社區居委會、物業行業協會組織起來共同參與，形成多層級、多元化的調解機制。當事人不但可以申請調解、也可以依據契約約定申請仲裁。對於重大的物業糾紛，《條例》規定由市物業行政主管部門組織協調解決。

三、《條例》的制定過程《條例》是2010年由市政府法制辦、市住房局共同調研起草的。初稿形成後，起草部門多次召開座談會、論證會，聽取各方面意見，進一步修改完善。2011年9月9日，市政府第83次常務會議通過《條例（草案）》，提請市人大常委會審議。2011年9月26日，市十三屆人大常委會第三十一次會議對《條例（草案）》進行了初次審議；2012年5月31日，市十四屆人大常委會第二次會議審議通過了《條例》。

審查結果

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

8月21日下午，省人大常委會分組審議了哈爾濱市人大常委會報請批准的《哈爾濱市物業管理條例》（以下簡稱條例）。

組成人員認為，哈爾濱市人大常委會依法制定該條例是必要的。組成人員同意法制委員會的審議意見，沒有提出新的有關合法性問題的修改意見。8月22日，經法制委員會第四十二次會議審議，建議本次常委會會議以附修改意見的方式批准該條例。

同時，為了進一步增強法規的科學性和可操作性，組成人員在審議中還提出了一些修改建議。主要是：

一、公寓不是高檔住宅，建議將條例第三十五條第二款中的“公寓”刪除。

二、建議在條例第四十八條第一款第七項的禁止性規定中增加“惡臭氣體”的表述。

三、建議在條例法律責任中增加對社區物業管理機構的約束性規定。法制委員會認為，組成人員提出的上述意見，屬於合理性問題，建議轉給哈爾濱市人大常委會研究處理。

以上報告，請審議。

審議意見

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

省人大法制委員會於2012年8月7日召開會議，對哈爾濱市人大常委會報請省人大常委會批准的《哈爾濱市物業管理條例》（以下簡稱條例）進行了審議。

會前，法制工作委員會就該條例所規範的內容，徵求了省人大城建委、省政府法制辦和省住建廳等有關部門的意見。法制委員會認為，哈爾濱市人大常委會制定有關物業管理的地方性法規是必要的。法制委員會同時提出，根據國家物業管理條例並參照國家住建部的有關規定，建議將條例第八條第二款修改為：“建設單位對具備召開首次業主大會會議條件的，應當在三十日內書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，並提供有關資料。

業主可以向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。”

以上報告，請審議。

哈爾濱市物業管理條例

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