南方大廈百貨商店

始建於1917年的廣州南方大廈百貨商店曾被譽為“南國商業的鮮花”。然而在今年9月1日，這朵鮮花在商業地產大潮的衝擊下，無可奈何地凋謝了。 準確地說，廣州南方大廈百貨商店算不得商業地產項目，只能說是商用物業。然而，作為老牌百貨商場曾雄踞全國前三名的商業項目，這十年自救、數載沉浮的過程，把許多寶貴的經驗和啟發留給了今天從事商業地產開發的人們。

基本介紹

• 公司名稱：南方大廈百貨商店
• 總部地點：廣州
• 成立時間：1917年
• 正式開業時間：1954

綜述

創建於1918年，前身是"大新公司"，1938年在戰亂中焚毀。解放後，在市政府的支持下重建，1954年國慶節正式開業，命名為南方大廈，1995年經市政府批准進行資產重組。

廣州南方大廈百貨商店於1954年10月1日開業，迄今已有29年的歷史。現有職工2，500人，商場面積11，000平方米(包括地下商場)，經營品種26，000多種，每天接待中外賓客10 多萬人次，1982年平均每天營業額達47萬餘元，是我國華南地區一家規模最大的綜合性百貨商店，也是全國12家大型百貨商店之一。1982 年先後被評為廣東省和全國商業先進企業，被譽為全國最佳商店。

南方大廈所在地，原是抗日戰爭時期被燒毀的“西堤大新公司”的舊址，於1953年撥款修建。在大廈的1～4層，開設西堤百貨商店，這是南方大廈百貨商店的前稱。開業初期，經營水平與京、津、滬的大型百貨商店接近。由於“左”的干擾和管理體制的束縛，經營業務發展不快，從開業到1978年的24年間，平均每年銷售額只增長3.6%，利潤增長3.9%。1979年銷售額在全國10大百貨商店中排第9位。

改革經營管理體制 1979年10 月，商店試行擴大企業自主權，1980年又從利潤留成制改為以稅代利、自負盈虧，實行責、權、利相結合的經營責任制，大大調動了企業和幹部、職工的經營積極性，商店大膽改革，勇於創新，採取靈活多樣辦法把生意做活，經營業務蒸蒸日上，企業出現前所未有的變化，取得顯著的經濟效益和良好的社會效果。1979～1982 年銷售額平均每年遞增36%，利潤平均每年遞增39%，遞增率為改革前的10倍。1982年銷售額達到17，434萬元，比上年增長40.22%，年銷售額在全國12家大型百貨商店中躍居第3位，僅次於北京百貨大樓和上海第一百貨商店。1982 年利潤額達1，153.57萬元，比1981 年增加33.75%，平均每個職工為國家創造利潤8，064元。1982年，該店銷售額、利潤額和勞動效率的增長幅度居於全國12家大型百貨商店的首位。以該店試行利改稅2年(1981 ～1982年)與試行前2年比較，銷售額、實現利潤、上繳稅利分別增長88.4%、94.6%、70.8%。該店堅持以銷售為中心，貫徹“三優”、“四兼顧”的經營宗旨(即積極擴大銷售，為顧客提供優質商品、優惠價格、優良服務；兼顧國家、企業、職工、消費者的利益)；創立高(檔)、新(穎)、優(質)、廉(價)的經營特色，努力提高服務質量。為了把生意做活，採取了靈活多樣促進銷售的新辦法、新措施。1980年以來先後擴大了華僑商品、旅遊商品的供應，開設“電腦驗眼配鏡服務中心”、“中國絲綢總匯”、“國產名表總匯”、“化妝品總匯”、“蘇州珍珠系列產品專櫃”、“佛山地區食品總匯”等。近年來，還同全國20多個省、市、地區的500多家工、商、外貿企業建立了直接購銷業務，同省內外許多工廠建立了穩定的產品經銷關係，開展了特約經銷、專題展銷、新產品專櫃、特約維修、定期供貨等多種形式的經營業務。僅1982年就為國內200多個工、商、外貿企業舉辦各種名牌產品、新產品展銷100多次，設立特約經銷專櫃60多個，展銷商品3，000多種，銷售額達3，000多萬元，占全店銷售總額的6.1%。經營商品門類多，產地廣，除“廣貨”外，全國各地的供貨單位從過去的28家增加到500多家。為了擴大經營，方便民眾，還在高等院校區的郊區石牌開設了石牌分店，在龍門縣、鶴山縣、深圳市開辦了經銷店，在市內東風五路開設了東風分店，深受消費者歡迎。此外，還到店外流動推銷，組織服務隊深入機關、部隊、工礦、學校、醫院上門服務，擴大銷售。店內商場布局也作了合理調整，改善了商場設施，更新了燈光照明和通風設備等，店容煥然一新。通過挖掘潛力，壓縮非營業場地，增加營業面積，開設廉價商場、廉價商品一條街、展銷大廳等。廉價商場開幕一年多來，為工、商企業銷出價值2，000多萬元的積壓商品或處理商品，消費者也得到實惠。

開展文明經商，提高服務質量 為了樹立“顧客至上，信譽第一”的經營思想，該店深入開展以“文明經商，禮貌待客，優質服務，方便民眾”為中心內容的“五講四美”活動，還開展“服務能手”競賽和評選“主動迎客售貨員”等活動，建立了一整套新的服務工作制度：一是建立開門“迎賓”和關門“送客”，星期天經理輪流在商場值班聽取顧客意見，和每月一次邀請顧客評店制度。二是建立熱情待客的“四不、五要”制度(即售貨員要做到：不因顧客多而馬虎應付，不因接待忙而厭煩顧客挑選，不因商品出門而不負責任，不因關門鈴響而冷待顧客；要堅持站著接待顧客，要堅持主動同顧客打招呼，要堅持用廣州話和國語兩種語言接待不同顧客，要穿工作服、佩戴號碼胸章售貨，要熟悉本崗位業務知識)。三是建立商品退換制度，改變了過去“商品出門，概不退換”的做法。凡在商店購買的商品，只要沒有弄殘損，不影響再出售的，不僅一般商品可以退換，一些貴重商品，如手錶購買後不滿意，在7天之內可以退換等。四是建立方便顧客的便民制度，增設服務車隊，對市內和郊區顧客購買電視機、洗衣機等大件商品實行免費送貨，外地顧客購買上述商品則免費送貨到車站、碼頭。顧客購買的電視機、洗衣機等機電商品在保修期內出毛病，商店派人上門免費維修。還根據顧客的需要不斷增加服務項目，如增設商品賒銷與出租業務，電話預約購貨、郵購、函購、代辦託運等業務。這些做法，受到顧客的讚賞，1982年1月至1983 年3月收到全國各地顧客來信及書面表揚達10萬多件。1982年有3名售貨員被評為全市“最佳營業員”，39人被評為全市百貨行業的“優秀營業員”。

該店擴大企業自主權後，基本上實現了國家得大頭，企業得中頭，職工得小頭的原則。在業務發展的基礎上，職工福利、獎金也相繼有所增加和改善。2年來利用發展生產基金擴大商場面積2，300多平方米，對倉庫、運輸、維修服務設備進行更新改造，增加倉庫2，000多平方米，添購汽車30多輛。利用集體福利基金購買、建造職工住宅13，400多平方米，讓312戶職工住進新房。其中有175戶是採取分期付款辦法，將企業自建住宅以低價售給職工。

啟示

興衰與發展

南方大廈的衰落是與廣州市的經濟高速發展同時發生的。1990年到1995年是南方大廈最鼎盛的時期，這時的南方大廈在全國十大零售企業中位列三甲，年銷售額達到13億多元。可是從1996年開始，南方大廈營業額下滑，出現虧損。雖經市政府批准進行資產重組，但此後的經營一直處於困境。

而1996年以來，正是廣州市國民經濟進入高速發展的時期。就在南方大廈經營狀況每況愈下、連年虧損的情況下，廣州年GDP增長率卻一直保持在13%以上，市民人均年收入增長在9%以上。2003年，南方大廈銷售總額下滑至6億多元。在全國同行的排位中，被無情地擠出了十強，僅位居第57位。

事實告訴我們：作為一個具體的商業地產項目，它的收益並不會與城市經濟發展成正比。有的商業地產投資者把一座城市的居民儲蓄總量作為投資某個商業地產項目重要的參照係數，把一座城市的經濟財富作為參照物，這樣的投資決策是十分危險的。

優勢

進入新世紀，廣州商用物業領域出現了兩個頗具典型意義的現象：一個是具有80多年歷史的南方大廈日漸衰落，另一個是廣州天河城百貨日漸崛起。天河城百貨目前出租率達96．7%，日平均人流量超過10萬人次，已成為市民購物休閒和遊客觀光的熱點。自2001年起，其商場年租金穩定在2億～3億元左右。這與廣州城市中心區的東移密切相關。當年南大所處的區域是廣州商業中心，人流密集，許多廣州人都以在南方大廈購物為榮。上世紀末期廣州城市中心東移，以天河體育中心3公里左右為半徑的區域成為廣州高檔寫字樓薈萃的商務中心和新商業中心區域，成了廣州人及國內外遊人休閒購物的首選地。

事實證明，大型商用物業項目總是依傍著城市中心區的演變而變化的。商業地產投資者只有立足當前，放眼城市規劃發展的未來，把握城市中心區的走向，才能做出正確的投資決策。特別是當前我國許多城市都在大搞新城區建設，這一點尤其值得重視。

交通狀況良好

南方大廈的衰落與廣州城市日趨繁榮、交通越來越擁擠密切相關。原來南方大廈所在地是廣州市交通中心，珠江碼頭近在咫尺，水陸交通連線廣州全市和南海、番禺、東莞等地。隨著珠三角地區橋樑和高速公路建設，汽車取代了水上交通，珠江上的客船停運了，市內交通擁擠了，地處老城區的南方大廈一帶率先成為車輛難以通行的區域。到南方大廈購物，停車找不到位置，環繞南方大廈的幾條馬路全部實行單行線交通管制，市民下了公共汽車，要繞很大的圈才能找到回去的車站。

與之相反，天河區是廣州和珠江三角洲的匯集地帶；天河城廣場四面環路，有60多條公交線路在廣場前設站。廣場北鄰火車東站，東接廣州經濟開發區，西與廣州舊城區相連。一線捷運出入口直通廣場地下一層，廣場地下層設有上千個車位的停車場，這是大型購物中心必不可少的。

消費環境優越

南方大廈坐落在廣州最繁華的地方——西堤。這裡南臨珠江、西與沙面白鵝潭相鄰，地理環境優越。不少人專程遠道而來，觀瞻這座當時廣州最高的樓宇。後來為了緩解交通壓力，這裡架起高架橋，附近許多居民都搬遷了，整個街道被鋼筋水泥的龐然大物覆蓋，白天也是黑乎乎的，來到這裡，心情難以像外面的陽光一樣明朗。而新城區的天河城百貨一帶則是綠化美化的良好區域，前面的廣場開闊美麗，陽光普照，鮮花盛開，市民可以攝影遊玩，一家老小其樂融融。

另外，南方大廈作為50多年前設計建設的商廈，內部先天性的狹窄，布局不合理，難以形成像現在新的購物中心那種開闊的大堂和室內高雅的裝潢，缺乏購物的舒適性。

遊戲規則

一位當年的南方大廈百貨商店經理說，“適者生存，南方大廈不適應市場的發展，無力挽回衰落的困境，那么只能承認和接受這種現實了”。這是一個老商業人成熟的思索。

一個老字號就是一部城市的歷史，有著悠久歷史的南方大廈曾經是廣州經濟的代言者。時代在變，人們的消費觀念也在變，老字號從誕生之日起，就要維持自己在消費者中的魅力，如果跟不上時代的步伐，只能被市場無情地淘汰。南大雖然引入了外資，但其國有企業管理和運作模式長期未能根本改變，錯過了利用外資改造自我機制和管理模式的機會。沉重的歷史包袱，高昂的經營成本使南方大廈在市場競爭中難以維繫。

業態最佳組合

上世紀90年代中期以後，廣州南大面臨三面夾擊的不利環境：一是外資零售巨頭開始布陣珠三角；二是外資、本土中小超市全面攻入百貨業原來獨霸的空間；三是貨倉店、購物中心和數不清的專賣店、便利店、士多店等西方國家百年零售業態幾乎全部堆積在南大這樣的傳統百貨業面前。人們的就近消費、體驗消費、時尚消費意識增強。在這樣的形勢下，南方大廈百貨商店不能擺脫傳統的經營模式和業態組合，必然被消費者所淡忘。

“捨不得”情結代替不了市場規律，轉製圖變才是涅盤再生的良方。對於這家百年老店將消失在廣州人的生活里，市民們說：“實在很不捨得啊！”；對於南方大廈改制後的前景，一位原來的營業員說：“希望南大能儘快從困境中走出來，重振當年的雄風，這是我們共同的心愿。”2004年9月1日，南方大廈正式轉入股份制經營，新的南方大廈國際數碼城能否再現當年老字號品牌的輝煌，廣州人滿懷期待。

周邊公交：（南方大廈站）209 217 31 38 538 552 556 夜26 夜7 128 131A 186 1 208 219 236 281 57 64 旅遊2線 夜1 夜31