十大拆遷典型案例

2014年8月29日，最高法院發布了十大拆遷典型案例，涉及房屋徵收的補償價格確定、補償方式選擇、違法建築強拆、“民告官”拆違不作為等多方面，這其中多數行政行為被依法撤銷或確認違法。據悉，這些典型案例的發布，對今後此類糾紛的審理具有一定的指導作用，統一裁判尺度的同時保障了民生權益。

基本介紹

• 中文名：十大拆遷典型案例
• 類型：拆遷
• 時間：2014年8月29日
• 國家：中國

補償問題

案例1

補償價低於市場價政府敗訴

山東省濟寧市泗水縣人民政府作出的《房屋徵收的決定》中指出，選擇貨幣補償的被拆遷人按照安置房的優惠價格補償。被拆遷人孔慶豐認為補償的價格不合理，提起行政訴訟。此案經濟寧市中級人民法院審理後認為，優惠價格顯然低於市場價格，對被徵收房屋的補償價格也明顯低於被徵收人的出資購買價格。該徵收補償方案的規定對被徵收人顯失公平，違反了《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關規定，因此判決撤銷泗水縣人民政府作出的《房屋徵收的決定》。

解讀

被徵收房屋補償標準怎么定？應參考就近新建商品房價

對此案例，最高法院行政庭副庭長王振宇解釋稱，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，“徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格”。

王振宇指出，根據立法精神，對被徵收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定的對被徵收人給予公平補償原則，應貫穿於房屋徵收與補償全過程。法院一旦發現補償方案明顯低於法定的“市場價格”，即便對於影響面大、涉及人數眾多的徵收決定，該確認違法的要堅決確認違法，該撤銷的要堅決撤銷。

案例2

政府侵害補償選擇權輸官司

在江蘇省淮安市淮陰區的一個拆遷項目中，被拆遷人何剛在徵收補償商談過程中，選擇了產權調換，但雙方就產權調換的地點、面積未能達成協定。政府最終採取了貨幣方式補償何剛。何剛不服提起行政訴訟，要求撤銷徵收補償決定。淮安市淮陰區人民法院認為，何剛選擇的補償方式為產權調換，但被訴補償決定確定的是貨幣補償方式，侵害了何剛的補償選擇權。據此，法院作出撤銷被訴補償決定的判決。

解讀

補償方式是否可以選擇？要房還是要錢業主說了算

王振宇告訴記者，在房屋補償決定訴訟中，旗幟鮮明地維護了被徵收人的補償方式選擇權。本案爭議焦點為被訴房屋徵收補償決定是否侵害了何剛的補償方式選擇權。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條第一款規定，“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換”，而實踐中不少“官”民矛盾的產生，源於市、縣級政府在作出補償決定時，沒有給被徵收人選擇補償方式的機會而徑直加以確定。本案的撤銷判決從根本上糾正了行政機關這一典型違法情形，為當事人提供了充分的司法救濟。

案例3

房主想獲商用房補償敗訴

霍佩英的房屋被認定為“住宅”，而其提交了相關的營業執照，想證明自己的房屋是“非住宅”，以獲得更高的補償。因政府將房屋認定為“住宅”，霍佩英提起行政訴訟。此案經上海市黃浦區人民法院審理，霍佩英因營業執照是2008年到期，而拆遷發生在2013年，而且其房屋類型登記上也寫明“住宅”而敗訴。

解讀

房屋使用性質如何確定？房主需拿證據證明“商用”

王振宇稱，雖然此案霍佩英敗訴，但是案情對於如何界定被徵收房屋是否屬於居住房屋、進而適用不同補償標準具有積極的借鑑意義。

實踐中，“房屋屬於什麼性質和用途”這方面爭議很多。法院在實踐中通常依據房產登記證件所載明的用途認定房屋性質，但如果載明用途與被徵收人的主張不一致，需要其提供營業執照和其他相關證據佐證，才有可能酌定不同補償標準。

此外，王振宇表示，目前很多地區的房屋登記並不規範，有些甚至沒有寫明房屋的類型，這就需要被拆遷人拿出證據來證明房屋是否實際用於經營。

拆違問題

案例1

合法建築與違建一起被拆

被拆遷人廖明耀的房屋一部分是合法建築、一部分是違建，但是江西省贛州市龍南縣人民政府在強行拆除違建的過程中，還將廖明耀的部分合法建築一併拆除。廖明耀為此起訴。經法院審理，由於政府只向法院提供了對廖明耀違建房屋進行行政處罰的相關證據，沒有提供強制拆除房屋行政行為的相關證據和依據，因而被法院認定為行政行為違法。據了解，此案後經法院多次協調，最終促使廖明耀與政府就違法行政行為造成的損失及拆除其全部房屋達成和解協定。廖明耀撤回起訴，行政糾紛得以實質性解決。

解讀

此案中行政機關敗訴原因？政府未在期限內拿出證據

王振宇告訴記者，法律和司法解釋明確規定了行政機關在訴訟中的舉證責任，不在法定期限提供證據，視為被訴行政行為沒有證據，這是法院處理此類案件的法律底線。本案中，政府將廖明耀的合法房屋在拆除違法建築過程中一併拆除，在其後訴訟過程中又未能在法定期限內向法院提供據以證明其行為合法的證據，因此只能承擔敗訴後果。

案例2

拆違前不通知算違法

葉呈勝、葉呈長、葉呈發的違法建築被廣東省韶關市仁化縣人民政府拆除後，提起行政訴訟。雖然他們的房屋屬於未經鄉鎮規劃批准和領取土地使用證的“兩違”建築，但廣東省韶關市中級人民法院認定，政府在強拆時，未發強行拆除通知、未予公告，而且是在凌晨5時（休息時間）進行，屬於行政行為違法。

解讀

強拆何時都能進行嗎？違建不得在夜間強拆

王振宇表示，即使強制拆除違法建築，政府也要嚴格遵循《行政強制法》的程式性規定，拆除之前應當先通知相對人自行拆除，在當地張貼公告且不得在夜間拆除。本案政府未遵循這些程式要求，被法院判決確認違法。王振宇表示，《行政強制法》自2012年1月1日起至今施行不久，本案判決有助於推動該法在行政審判中的正確適用。　

評估問題

案例

政府未說評估結果被判違法

安徽省馬鞍山市雨山區人民政府委託評估公司對拆遷房屋進行評估後，沒有將評估結果告知被拆遷人艾正雲、沙德芳，就作出了補償決定。馬鞍山市中級人民法院認為，雨山區房屋徵收部門未將評估報告內容及時送達艾正雲、沙德芳並公告，致使兩人對房產評估價格申請覆核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑑定的權利喪失，屬於違反法定程式。據此判決撤銷《房屋徵收補償決定書》。

解讀

程式違法導致怎樣的後果？房主復估等權利無法行使

王振宇指出，此案其實是一種程式違法，但這種程式上的違法，對百姓的利益產生了實質性的影響。他解釋稱，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條的規定，被徵收房屋的價值，由房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

王振宇表示，此案通過嚴格的程式審查，在評估報告是否送達這一細節上，彰顯了司法對被徵收人獲得公平補償權的全方位保護。房屋價值評估報告是行政機關作出補償決定最重要的依據之一，如果評估報告未及時送達，會導致被徵收人申請復估和申請鑑定的法定權利無法行使，進而使得補償決定本身失去合法性基礎。

數據

拆遷補償類案件比例高

記者發現，十大典型案例中，半數以上涉及徵收補償問題，“民告官”在拆違建方面的行政不作為也被列入其中。對此，最高法院行政庭副庭長王振宇表示，近10年來，涉及拆遷的行政案件一直排在行政訴訟的前三位，而其中涉及徵收補償類的案件數量最大。2011年至2012年在六七千件，而2013年增長比較大，達到了8600件。王振宇表示，《國有土地上房屋徵收與補償條例》出台後，程式上更加嚴格，未來案件還會保持在一個高發態勢。

王振宇表示，徵收補償協定不履行應怎樣定義，是民事契約還是行政契約、對一些審理中發現違法的案件是否能夠直接判決（並非撤銷或責令重新作出）、能不能直接判決補償多少錢等問題，“我們爭取明年將這些列入司法解釋計畫”。