《北海市農房建設規劃管控辦法（試行）》是北海市根據《廣西壯族自治區自然資源廳辦公室關於貫徹落實鄉村振興戰略做好2020年村莊規劃和農房管控工作通知》（桂自然資辦〔2020〕145號）要求，為依法規範國土空間規劃編制審批過渡期農村宅基地建設規劃管控，加強北海市農房建設規劃管控，統籌推進城鄉協調發展，切實保護耕地，改善農村環境，規範建設秩序，實現鄉村振興，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》等有關法律法規，結合北海市實際，制定的辦法。
基本介紹
- 中文名：北海市農房建設規劃管控辦法（試行）
- 類型：地方性法規
具體內容,
具體內容
第一章 總則
第一條 根據《廣西壯族自治區自然資源廳辦公室關於貫徹落實鄉村振興戰略做好2020年村莊規劃和農房管控工作通知》（桂自然資辦〔2020〕145號）要求，為依法規範國土空間規劃編制審批過渡期農村宅基地建設規劃管控，加強我市農房建設規劃管控，統籌推進城鄉協調發展，切實保護耕地，改善農村環境，規範建設秩序，實現鄉村振興，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》等有關法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 北海市行政區域內（不含潿洲島）各級國土空間規劃確定的城鎮開發邊界（或已批准的城鄉規劃確定的建設用地）以外的農房進行新建、改建、擴建的規劃、審批和監督管理，以及鄉村公用設施建設的規劃管控，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農房是指按照國家、自治區有關法律法規，農村居民依法在農村集體土地上建設的住房和附屬設施用房。
鄉村公用設施包含鄉村基礎設施、鄉村基本公共服務設施及鄉村產業設施。鄉村基礎設施是指主要為村民生產生活提供基礎支撐的給水、污水處理、供電、通信、垃圾收運等工程設施。鄉村基本公共服務設施是指主要為村民生產生活提供公共服務的行政、商業、教育、醫療、文體等設施。鄉村產業設施是指農業設施、農產品生產加工設施及農村旅遊設施。
第四條 農房建設應當遵循節約用地、因地制宜、依法審批的原則，符合安全、適用、經濟、環保、美觀的要求，嚴格執行農房抗震設防和建設質量安全標準，滿足農民生產生活的需要，體現當地歷史文化和建設風貌。已批覆“多規合一”實用性村莊規劃的，嚴格依據村莊規劃實施農房及鄉村公用設施建設的規劃管控。暫時沒有“多規合一”村莊規劃的，按本辦法及鄉（鎮）級國土空間規劃（或現行土地利用總體規劃）實施農房及鄉村公用設施建設的規劃管控。
第二章 村莊規劃及農房選址管控
第五條 村莊規劃編制應執行《自治區住房城鄉建設廳 自治區自然資源廳 自治區農業農村廳關於印發加強我區農房管控的實施意見的通知》（桂建發〔2020〕3號）要求，優先對高鐵沿線、高速公路沿線、北海重要公路風貌帶、江河海沿線、風景區、自然保護區、歷史文化區、高鐵站等重點地區的村莊實現“多規合一”實用性村莊規劃應編盡編。
第六條 各鄉鎮人民政府（街道辦事處）應統籌考慮各地區村莊的區位條件、發展基礎、文化底蘊、土地綜合整治潛力等因素，制定村莊規劃編制計畫，積極有序推進村莊規劃編制。各鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責組織本行政區域內城鎮開發邊界外鄉村地區的“多規合一”實用性村莊規劃的編制，報縣（區）人民政府審批。
市、縣（區）自然資源主管部門負責牽頭組織編制城鎮開發邊界以內的村莊詳細規劃，並報同級人民政府審批；對緊鄰城鎮開發邊界的村莊，可與城鎮開發邊界內的城鎮建設用地統一編制控制性詳細規劃。
第七條 村莊規劃應按《廣西壯族自治區村莊規劃編制技術導則（試行）》要求編制。村莊規劃對於農房建設的管控內容須符合本辦法的規定。尚未完成“多規合一”實用性村莊規劃編制的村莊農房建設按本辦法實施管控。
第八條 農房應科學選址，嚴格控制新增建設用地總量。
（一）農房新建應當與舊村改造、土地整理、宅基地復墾相結合，充分利用原有宅基地、村內空閒地、村周邊的丘陵坡地或其他未利用地。
（二）禁止占用永久基本農田新建農房。
（三）禁止在天然林地、公益林地、自然保護區、風景名勝區、森林公園、濕地公園、水源保護區等生態保護紅線範圍內以及在地質災害點新建農房。
（四）在建設區、地震活動斷裂帶、洪澇災害頻發區、庫區淹沒區、地質災害隱患區、自然保護區、風景名勝區、文物保護區、水利、道路、高壓走廊、綠化及安全防護等控制範圍內，不得新建、拆擴建和原址拆建農房。
第九條 農房建設應當與公路建設相協調，與公路保持規定的距離。建築設施邊緣與公路邊溝外緣的距離標準參照《公路安全保護條例》劃定公路建築控制區範圍，從公路用地外緣起向外的距離標準為高速公路不少於50米；國道不少於20米；省道不少於15米；縣道不少於10米；鄉道不少於5米；公路彎道內側、互通立交以及平面交叉道口的建築控制區範圍根據安全視距等要求確定。
第十條 向海大道、廉州灣大道道路紅線外100米範圍內原則上不得新增農村宅基地。鯉魚地城市綠心及其北向聯繫牛尾嶺水庫的生態廊道（具體範圍由市自然資源局出具）內原則上不得新增農村宅基地。以上區域內的農房建設應向中心城（鎮）集聚。
第十一條 鐵路線路安全保護區內禁止建設農房。鐵路線路安全保護區的範圍，從鐵路線路路堤坡腳、路塹坡頂或者鐵路橋樑（含鐵路、道路兩用橋）外側起向外的距離：高速鐵路為15米，其他鐵路為12米。
第十二條 河道兩岸控制範圍，有堤防（護岸）的，從堤防（護岸）背水坡腳後退20米以上，無堤防（護岸）的，由河道行政主管部門按防洪標準明確規劃治導線及河道管護範圍。
第十三條 根據下列原則，按要求對農房建設進行控制：
（一）近期已列入城市改造或開發並發布拆遷公告的區域，不允許進行農房建設；
（二）在農村留用居住用地或新村居住用地內進行農房建設的，必須堅持統一規劃、配套建設的原則，保證各項建設符合鄉鎮國土空間規劃要求；
（三）城中村、城鄉結合部以及城市主要道路兩側舊村莊的農房改建、擴建、重建，原則上要進行舊村改造規劃後方可按規劃建設，確保房屋間距、層數以及村莊環境符合相應的規劃管控要求。
第三章 農房用地管控
第十四條 農房用地標準
（一）嚴格落實農村宅基地“一戶一宅”制度，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民宅基地面積，平原地區和城市郊區每戶不得超過100平方米，丘陵地區和山區每戶不得超過150平方米。
（二）農村宅基地是指農村村民用於建造住宅及其附屬設施的集體建設用地,包括住房、附屬用房和庭院等用地。
第十五條 本辦法所稱戶，是依法登記常住戶口並取得公安部門戶口登記機關頒發居民戶口簿的家庭戶。
（一）子女均未達到法定結婚年齡應與父母一起認定為一戶；
（二）有一個及以上子女已達到法定結婚年齡（包括獨生子女），需認定一子女與父母同戶，具體對象由其家庭內部自行協商確定。
第十六條 農村村民宅基地申請條件。
農村村民符合下列條件之一的，可以戶為單位申請農村宅基地。
（一）村集體組織成員因結婚等原因確需分戶(分戶後父母身邊須有一個子女),分戶後需要建住宅又無宅基地的;
（二）村集體組織成員需建住宅,沒有宅基地或原宅基地面積未達到標準並承諾在宅基地標準面積內擴建住宅的;
（三）因自然災害和事故災難避險、新農村建設、移民安置、規劃調整、原宅基地被徵收等,需搬遷另建新住宅的;
（四）遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的;
（五）因自然原因等不可抗拒因素導致原有宅基地滅失的;
（六）因人口增加,現有宅基地面積不能滿足居住需求的。
（七）法律、法規規定可以申請建房的其他情形。
第十七條 有下列情形之一的，宅基地申請不予批准：
（一）不符合市（縣、鄉鎮）國土空間規劃、土地利用總體規劃、村莊規劃、控制性詳細規劃的；
（二）“一戶多宅”或原有宅基地不交還村集體經濟組織的；
（三）出租、出售、贈與他人或以其他形式轉讓宅基地及地上建築物，或將原住房改作他用，或已參加集體建房，再申請新宅基地的。但將房屋調劑給有建房資格的無房戶並已經辦理過戶手續的除外；
（四）原有住房列入政府改造（拆遷）規劃範圍的；
（五）在村莊整治、宅基地復墾、新農村建設等項目中，享受過貨幣或實物安置的；
（六）申請的宅基地存在土地權屬爭議的；
（七）已有農村宅基地面積能夠解決分居立戶需要的；
（八）申請人納入政府集中供養的；
（九）法律、法規和政策規定的其他情況。
第十八條 農房的建設，不得擅自擴大原有宅基地面積。
第十九條 農村村民申請異地建新房的，必須與村集體組織簽訂拆除舊房保證書，同時提交原宅基地的註銷登記申請，原宅基地的註銷登記與拆舊建新用地審批手續同時辦理。
村民建新房入住後應當3個月內拆除廢棄的舊房，原土地使用權證、不動產登記證等予以註銷；因舊宅屬保護文物或拆除將危及相鄰房屋安全等原因不能拆除的，與村集體經濟組織簽訂舊宅處置協定書，其原宅基地使用權由村集體收回。
因歷史文化名村、傳統村落、文物保護等需要保護舊房而必須異地新建的，舊宅和宅基地由村集體組織收回，可交由保護管理單位代為管理使用舊房，並對村民予以適度補償。在申請異地建設時須與村集體組織簽定收回及異地建設協定，在新房建成後3個月內移交。
第四章 農房設計和施工管控
第二十條 農房設計應當安全、適用、經濟和美觀，遵守國家和地方有關節約資源、抗禦災害等規定，與周邊環境協調，體現地方特色、民族風格，提倡採用新工藝、新材料、新結構。
第二十一條 新建農房實行帶圖報建。新建農房必須建設坡屋頂。建房戶應從政府管理部門正式印發的農房圖集中選取標準圖集，嚴格按照方案圖紙控制外觀風貌。農房設計方案沒有選擇標準圖集的應當選擇具有相應資質的設計單位進行設計。建房戶在開工前必須要把所建房屋的彩色效果圖掛在施工現場醒目位置，完工後風貌效果要與效果圖一致。
第二十二條 農房建築高度及層數管控。新建農房應按照村莊規劃確定的農房建築面積和建築層數進行管控。每戶新建農房建築面積不得超過450平方米且農房建築層數控制在4層以內（地下室不計入建築面積和層數，但需符合地下空間管理規定），建築總高度不得高於14米（室外地平面至屋頂檐口的建築高度），架空層層高超過2.2米（含2.2米）的，按1層計算層數。
第二十三條 住宅建築布置應滿足通風和日照間距要求，農房建築間距控制標準按照以下間距執行：
（一）新建農房正向間距不小於9米；
（二）改建、擴建農房正向間距不小於6米。
第二十四條 農房建築要求成排成列有規律排列，外立面風貌要與村莊整體相協調。
第二十五條 集中布置的農房建設應設定不小於4米的消防通道。凡存在火災隱患的農宅，應根據《建設設計防火規範GB50016-2014》（2018版）和《農村住宅設計規範》進行整治改造。
第二十六條 傳統歷史村落改建時須保留原建築風格且符合傳統歷史村落規劃控制要求。
第二十七條 鄉村給水、污水處理、電力、通信等設施的建設應符合相應的規範標準。
第二十八條 鄉村基本公共服務設施應根據村莊的實際需求及國家、自治區、北海市相關要求配置。
第二十九條 鄉村產業設施選址、設計、建築應符合國家及地方相關規範標準。
第五章 法律責任
第三十條 凡屬下列情況之一者，均屬違法建設：
（一）未經主管部門審批、發證，擅自在國土空間規劃區內新建、改建、擴建（含加層）、重建和圈院、搭棚的；
（二）雖經審批、發證，但未按審批要求建設，擅自改變建築位置，增加建築面積、層數、高度及陽台、雨篷、檐口等懸挑體的；
（三）未經原審批的城市規划行政主管部門批准，擅自變更建築使用性質的；
（四）採取隱瞞、欺騙等手段騙取批准領證建設的。
第三十一條 對違法建設，相關執法部門可以責令停止施工。建設單位或者個人接到停止施工的通知後繼續施工的，相關執法部門可依法予以制止。
未取得鄉村建設規劃許可證而取得建設用地批准檔案占用土地的，批准檔案無效，占用的土地由鄉鎮人民政府（街道辦事處）責令退回。
第三十二條 對違法建設的單位或者個人，嚴重影響國土空間規劃建設的，相關執法部門按照有關法律法規和規章依法處理：
（一）侵占城市道路（公路、廣場）紅線用地，影響城市交通的；
（二）侵占消防通道，危及消防安全的；
（三）壓占城市給排水管（渠）道、電力電訊、燃氣管道等設施，影響其使用、維修和安全保護的；
（四）侵占江河湖塘水面及其保護範圍，影響泄洪和排水的；
（五）侵占永久基本農田的；
（六）侵占城市公共綠地、風景區（點）、公園及文物保護單位等規劃範圍，影響園林綠化近期建設和景觀的；
（七）擅自擴大宅基地進行建設（含室外樓梯、簡易棚屋和圍牆），影響城市規劃的；
（八）違反本辦法其他規定的。
第三十三條 各級政府和行業行政主管部門、綜合執法部門必須嚴格按照法律、法規、規章的規定和各級國土空間規劃，以及本辦法的規定，對農房建設依法實施管理。
第三十四條 建設、施工單位和個人，相關政府、行政主管部門及其工作人員在農房建設規劃管控活動中違反本辦法的，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》等相關法律、法規、規章的規定處理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。
