基本介紹
- 中文名：北京熒燦房地產經紀有限公司
- 建立時間：2008
- 說明：地產中介公司
- 所在地：北京
公司簡介,經營業務,
公司簡介
北京熒燦房地產經紀有限公司是一個地產中介公司，規模不大，在北京有不少門店，郊區比較多。
總經理：顧辰天
經營業務
其主營業務涉及中高端存量房交易、民宅及高端公寓和寫字樓租賃、資產管理、物業管理、酒店服務式公寓經營等。企業文化與內涵房產類別 由於房地產是由土地及地上的建築物、構築物構成。對於土地和房屋可以按以下方法分類： 根據土地用途分類 根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類： 房地產1、 居住用地 ； 2、 公用設施用地（含商業用地）； 3、 工業用地 ； 4、 倉儲用地 ； 5、 對外交通用地 ； 6、 道路廣場用地； 7、 市政公用設施用地； 8、 綠化用地 ； 9、 特殊用地； 房地產市場相關問題根據房屋用途分類 按照房屋的使用功能可以分成下列幾類： 1、 居住用途的房屋。 2、 工業用途的房屋。 3、 商業用途的房屋。 4、 文體娛樂設施。 5、 政府和公用設施。 6、 多功能建築（綜合樓宇,又叫城市綜合體）。 相關條例 保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標準，推行質量認證，的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。 一、 房地產在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和契約要嚴格評審。 二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委託設計、委託施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結果，編制質量計畫，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。 三、嚴格按ISO9000對採購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。 1、委託規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可採用議標的方法，重大項目可採用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。 2、委託施工時，可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。 3、 房地產 相關漫畫要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。 四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。 開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期準備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標準來要求他們。 1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包； 2、對每一個工程項目都必須編制質量計畫，明確對施工過程控制的要求； 3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書，嚴格按規程操作； 4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全； 5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日後的事故隱患； 6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。 五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。 1、對於該委託監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委託監理； 2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行； 3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ； 4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。 當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。 對於房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標準）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標準），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益。 重要意義 目前，對於中國房地產行業在未來經濟中地位之最大質疑，莫過於2007年4月份，由國家發改委巨觀經濟研究院經濟形勢分析課題組完成的一份名為《巨觀調控：重點調整過剩流動性的流向》的專題報告，文中建議政府高層放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式，主要理由為：以房地產為支柱行業，將導致大量的資金和其他資源過度地追逐房地產，從而使製造業升級缺乏資金、技術和人力資源等方面的支持。因此呼籲國家和地方要在發展政策上改變“房地產偏好”。報告還指出，經驗證明，已開發國家在其工業化的過程中都沒有把房地產作為支柱產業，經濟發展對它的依賴性不強。相反，那些在工業化過程中過度發展(或過度依賴)房地產的國家如東南亞“四小虎”卻遭遇了嚴重的經濟危機。 對於以上的觀點，我的看法是，雖然從中國未來經濟發展的總體趨勢看，實現產業升級尤其是製造業升級換代是一個必然趨勢。但報告作者把限制製造業升級的大部分原因，歸咎於房地產行業，顯然屬於沒有搞清楚房地產行業與製造業的本質。 首先，就房地產行業來說，地區發展過度依賴房地產行業，確實容易引發投資泡沫與經濟過熱現象。因此相對而言，發展以製造業升級為經濟支柱的新型工業化道路，也確實是未來中國經濟發展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認為，製造業升級可以馬上替代房地產行業，成為各地區發展的新支柱產業，無疑是片面而書本化的。原因如下： 第一，報告對製造業發展阻力的認識不足。 作為一個開發中國家，中國在現代化進程中所處的後發地位是一個具有本質性的最大劣勢。由於早先加入這一進程的西方國家已跑出很遠並取得巨大的成功，決定了後發國家在開始走向現代化時便已處於明顯的劣勢地位，難以實現持續高效且大規模地發展工業。資金缺乏、技術落後、人口包袱、環境壓力、傳統重負，以及國際政治經濟環境的變化，都會使後來者的現代化進程阻力重重。因此，雖然中國製造業的發展已形成一定規模，但目前在全球產業價值鏈中，仍然處於垂直分工體系低端，只能逐步的向高端分工轉移，無法一蹴而就。像當前制約中國低端製造業的外貿需求瓶頸，與制約高端製造業的核心技術瓶頸，並不是靠政策重點扶持與大量注入資金就能解決，而是必然要經歷一個“摸著石頭過河”的漫長發展過程。 第二，報告對房地產業的產業特性認識不足 與發展製造業阻力重重相比，房地產業的最大優勢之一，是它並不像工業製造業那樣需要一些承載基礎，而是在任何一個城市裡都可以催生，並在短時間內匯集巨額資金，拉動無數投資機會。對於象中國這樣一個工業承載基礎薄弱，又處於後發劣勢的開發中國家，需要一個像房地產行業那樣能大範圍帶動經濟尤其是落後地區經濟的支柱型產業，在這一點上不能盲目與已開發國家相比。 至於房地產與製造業的關係，我們認為不但不是相互排擠與競爭資源的關係，而是互相推動、相互促進的關係。即通過對生活配套、商務配套、工業配套的打造，在原有地區產業承載基礎上，增加對外來人口、技術、資金的吸引力，而當工業製造業發展後，又會反過來成為推動房地產發展的最好動力。至於出現所謂“過度發展房地產業”的現象，在很多情況下，是由於工業製造業升級的困難阻力巨大，導致其發展速度遠遠不及房地產業，因而造成房地產行業“一枝獨秀”的現象，在很多人眼中，這樣的局面就成了“過度依賴”房地產行業了。 第三，報告對房地產業的經濟重要性認識不足 房地產行業對國民經濟的影響，主要體現在拉動經濟與穩定經濟的重要性。首先，從拉動經濟方面來看，房地產業可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展，據統計房地產行業直接或間接影響60餘個行業。考慮到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發投資對經濟成長的總貢獻率超過20%。其次，從穩定經濟方面來看，由於產業關聯度高，房地產開發投資的大幅波動，可以帶動其它相關產業也出現波動，最終必然會引起經濟的波動。同時，由於開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產開發投資中至少超過40%的來自於銀行貸款，因此保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。 發展歷程 房地產自1999年中國房地產市場進入快車道，與房地產相關的產業也進入快速發展期，最典型的一個現象就是“展會經濟”的蓬勃發展。全國各地，各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風起雲湧；有些大中城市，房展會從最初的一年一度發展到春秋兩季，再發展到四季聯展；鄭州的房展會最熱時，一年期間，大大小小開了七八次。 全國三大城市著名的房展會有 1.北京房展會 北京房交會、北京春季房展會等等 2.上海房展會 上海之春房展會、五一假日房展會、十一房展會等等 3.深圳交易會 深圳春季房地產交易會（春交會，五一期間）、深圳秋季房地產交易會（秋交會，十一期間） 重要意義1.開發商 開發商的商品房項目可通過房展會帶動的人氣，一鳴驚人，達到市場轟動和關注；利用房展會“房展超市”功能，降低消費者購房的時間成本，與其他項目同台競技，讓消費者真實感受“不怕不識貨，就怕貨比貨”的上帝榮耀. 2.消費者 在房展會上，可以充分享受政府的支持，與政府相關職能部門形成良好的互動，為消費者謀取最大化的政策利好； 消費者在房展會，也能通過開發商的宣傳推廣，通過銷售人員的講解和分析，了解自己所處的城市發展的最新成果、城市的發展現狀、城市規劃的最新動態等。 成功要素1.消費者：專業房展提升選房效率 房展的房源通常都最全面、品質最新。在房展會收集大小樓盤的樓書，這是一次性收集到很多樓盤的資料非常有效的方式。參加房展會除了有省時又省錢的看房專車之外，展會現場往往有與房產配套的相關服務，如中介服務、理財諮詢、法律諮詢等，購房人在看樓的同時可以享受各種免費的諮詢服務，對於第一次購房的消費者來說更是有用。 2.主辦方：消費者是真正的“上帝” 對於主辦單位而言，開發商是它的主要資金來源。因為參展費、土地租賃費、承辦費、贊助費等收入，主要靠開發商參展來獲取，而對於參展的開放商而言，誰是開發商真正的上帝，那就是購房者，開發商拿出資金參加房展，很重要的目的就是在房展期間出名，當然最重要的是賣出房子。要實現這個目標，主辦單位就必須幫助開發商把消費者吸引到房展會上，各顯神通各出奇招，促使消費者來看、來買。開發商：讓消費者感受到實惠 如何讓消費者帶著銀子來參加房展，除了要做好產品定位，市場區隔和高品質服務以外，最關鍵的是要讓老百姓感受到實惠。主辦單位可以組織所有參展單位，在參展前進行內部價格適當調整和評估，參展期間通過聯合宣言的形式，以“你參展我讓利，價格統一大優惠”等活動，讓百姓在房展期間買單，以最終實現共贏局面。開發商：瞄準有效消費者 展會場面氣氛熱鬧固然好，但是對開放商而言，“房屋銷量才是硬道理”，房展能夠幫助開發商賣出多少房子，是開發商評估房展主辦方組織效果的核心標準。為避免產生“場面熱鬧銷量冷清”的情形，開發商希望主辦方吸引到有效的消費者——即真正能夠在房展上實施買房行動的消費者，而不是來湊熱鬧的。主辦方根據房展主題定準核心消費者人群並進行有針對性的宣傳，會使開發商在房展現場的銷售量更佳。開發商的人力物力有限，房展現場諮詢的觀眾又多，這就更加需要讓現場售樓小姐的時間花在“刀刃”上，即有效消費者身上，而不是那些“只是看看熱鬧”的消費者。 3.開發商：高素質的參展商 開發商提供的優質項目和對主辦方的贊助同樣是房展會取得成功的必要因素。 本質來講，房展會就是一個買台，開發商提供的新房就是產品，只有產品物美價廉或者品質過硬，同時恰好又是消費者需要的，那么房展會的新房交易量就會火爆起來，也意味著房展會才真正算是舉辦成功。所以開發商對於房展會來說是非常重要的，在展會之前，主辦方要與開發商做好市場調查，了解樓市的需求行情，真正做到為消費者提供一次優質項目集體大亮相的房展會。 一次成功的房展至少應有三個因素支持：優秀的組織者、高素質的參展商和有效的參展消費者。而參展商和參展消費者都需要靠優秀的組織者來帶動。房展會所起的房產超市作用正在日益顯現。如果在今後的房展會上，政府相關部門能夠真正牽頭參與，強化房展會的權威性和組織能力，如果房展會能形成一種定期舉辦的慣例，同時，相關的服務與配套能夠及時跟上，最終形成一種房展品牌效應。 未來展望 作為市場經濟的產物，房展會的功能和作用逐漸在擴大，並發展到多元化。如鄭州的房展會一般都有二手房展區、裝修展區等。另外在上海或北京等地的房展會，甚至還推出建材展區、配套展區、相關的沙龍和講座、甚至簽名售書等功能。 無論是房展會的基本展示功能、還是房展會延伸的多元化功能，但有一點可以確定，房展會只會隨著房地產市場的成熟和完善，受到消費者越來越多的關注，成為消費者購房前了解市場的必要手段和重要渠道。 相信房展會在消費者的關注中、在政府的大力支持下、在開發商和主辦單位的共同努力下、在新聞媒體的嚴厲監督下，越辦越好，為消費者帶來更多的實惠和好處！預祝新鄉市2008年春季房地產展示展銷會取得圓滿成功！ 銷售要素1.樓盤： 作為房地產銷售人員，你必須了解你要銷售的產品——房子，必須深信，你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求，甚至可能還會帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的產品，要知道自己產品的特色，及其與目標顧客之間的共振。 2.售樓人員： 要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最願意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個關鍵問題：一是豐富的房地產專業知識，對自己銷售的樓盤了如指掌，熟記於胸；二是反覆的演練，只有將對客戶的銷售演示達到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什麼分寸，哪些要重點介紹，哪些要一般介紹，這都要事先準備好；三是售樓經驗，只有經過持久的不懈努力，具有真誠的敬業精神，善於在實踐中歸納和總結，比別人多一份思考，才能獲得成功必備的技能。 3.客戶： 售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。譬如問一些“你是公司的老闆吧？”“是不是再徵求一下太太的意見？”等既得體面而又十分有益的問題，千萬不要浪費時間去找你以為可能是你的顧客，在還沒進入銷售流程前，你不可能知道誰會買。在這些人身上花費你大量的時間有時候很可能是徒勞無益的，用最快的時間發現你的客戶並最快成交，用最快的時間打發掉不是我的客戶，這永遠正確。 4.推銷自己： 房地產銷售人員給客戶第一印象至關重要，所以台灣的房地產銷售公司老闆允許自己的銷售人員在上班時間去理髮店也就不足為奇了。真正的專業售樓人員對說什麼把握得極準，而且能夠吸引客戶聽下去。使客戶感覺到你非常真誠，而不是誇誇其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛鍊出這種本領，成功地推銷自己。 5.推銷開發商： 目前，很多商品房延遲交房，施工質量燈光問題投訴日益增多，如果你的開發商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開發商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。 6.推銷樓盤： 售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，並說服他考慮購買，可以說“這是開盤價，過兩天就要漲價了”、“只優惠十套”，說話要簡潔，並機智地加以運用，不要讓客戶認為你是在下套讓他去鑽，不然的話，潛在客戶不會認真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現場介紹了。 7.現場講解： 聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然後再正式介紹。當客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會願意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優點和獨到之處，做個好的演員，背好台詞，設計你的一舉一動，包括客戶一進售樓處講些什麼，在參觀樣板房的路上講些什麼，現場講些什麼等等。一切努力都只為一個目標：向客戶推銷你的樓盤。 8.帶給客戶高附加值： 客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時，就應該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什麼地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。 9.製造緊迫感： 要想讓客戶現在就購買你的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——製造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現在買的理由以及投資回報。要製造緊迫感，首先應讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。 10.銷售建議： 你無法成功將產品推銷給每個人，但肯定能、也應該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應相干客戶再次陳述樓盤的優點，高附加值以及優惠條件。另外，還要說一下發展商是如何的可靠和穩定，以及相應的實力，一展你的本領，才幹和學識，言簡意賅地說明購買程式和有關交易條款注意事項等。 11.結單： 結單是你精心運籌、周密安排、專業推銷、辛勤努力的必然結果。當客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時候了，如果你使客戶信服了，並成功地運用上述要素，結單的可能性就有80%了。 房地產業 （一） 房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。 （二） 房地產業主要包括以下一些內容： 1、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等; 2、 房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； 3、 房地產中介服務，包括房地產諮詢、估價和經紀代理、物業管理。 4、 房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的巨觀調控。 房地產 目前外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。 房地產（real estate) 房地產是房產和地產的合稱。又稱不動產。房地產是一種不能移動，或移動後會引起性質、形狀改變的財產。 房產主要包括住房房產和營業性房產。地產主要包括土地和土地資本。 土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資，這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。 地產的交易形式有： （1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。 （2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。 外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。 房產的交易形式有： （1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。 （2）房屋租賃。 （3）房產互換。 （4）房產抵押。 樓市信息 房產動態 房地產業搭上“振興規劃”末班車的訊息刺激地產股全線上漲，不過 收市後有報導稱房地產納入振興規劃願望可能落空。但據各機構跟蹤的數據顯示，各大城市樓市成交量普遍上升，這無疑為房地產股的上漲增添了底氣。 訊息稱，房地產可能搭上振興規劃末班車，其中最引人注目的是將取消“第二套房”的限制政策。這個政策曾被稱為“壓垮房價的最後一根稻草”。如果這個政策取消，對於釋放改善型住房需求將會有較大助推作用。有業內人士表示，在國家大力刺激內需下，第二套房政策取消應該是水到渠成的事，不過應該不會助漲房價，房價的漲跌最終還是決定於經濟基本面。昨天收市後，有報導又稱，政府“可能不會將房地產業納入這次產業振興規劃之中，原因是該行業的特殊性和敏感性”。 不過樓市的回暖無疑利好地產股。機構披露的上周房地產周報表明，除昆明和成都外，各主要城市成交環比上漲。其中，北京一手住宅成交量維持前周的升幅，保障性住房成交上漲趨勢放緩；天津一手住宅成交增長26.74%；青島成交量環比增長151.41%；上海住宅成交環比上升25.54%，南京商品住宅周成交環比上漲47.54%；杭州商品房預售環比上漲74.99%，深圳一手房成交環比上升32.65%；廣州住宅成交環比上升34.86%；東莞住宅成交環比上漲19.01%。另外，武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、海口、長春環比也繼續維持高幅度的增長趨勢。天津、廈門和南京三地，周成交量還創下2008年以來新高。 華泰證券認為，經過年初至今的上漲，地產股估值水平迅速上升，重點上市公司動態估值水平已經走出低點，回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。目前行業仍處於有利政策環境中，成交有望進一步回暖，並且重點公司銷售業績出色，2009年實現市場份額上升也比較可能，因此維持行業“增持”評級。有專家指出，上周房地產成為資金撤出最多的行業，表明市場對這個行業的看法仍有分歧，而成交量和房價是否能夠繼續提升將是後市地產股走勢重要的判斷標準。 房地產暴利與工程欠款泛濫並存及欠款解決辦法 房產利潤 不管房地產巨頭承認與否，房地產是個暴利行業是不爭的事實。那么，房地產的暴利來自於哪裡呢？筆者從房地產巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。 所謂兩條渠道。 其一炒地皮。 住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰拿到了有限的土地資源，就意味著誰掌控了房地產開發的主動權，更重要的是，土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認為，這大概是上個月“地王”紀錄頻繁誕生的一個重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，開發商的暴利關鍵不在於成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，樓面價可能漲到了5000元，每平方米淨增3000元利潤。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開發商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產暴利的其一個渠道。 其二炒房價。 房價高，則利潤高，房價低，則利潤低，立竿見影，吹糠見米，因此，炒房價從來就是開發商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭奪。為了高房價，他們無所不用其極。新開發的待售樓盤，一夜之間全部掛上刺眼的“長明燈”，給潛在的購房者心裡造成緊迫感，從而激發他們的購房欲望；開發商自導自演，僱請人連夜排隊購房，造成房源緊張的虛假形勢迷惑人；拋棄道德、良知和社會責任，赤膊上陣，鼓吹“離婚、同居、包二奶買房也是拉動內需”、“購房即愛國、救國”、“經適房擾亂了房地產秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房價鼓與呼，從而賺取暴利。 所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財富榜來看，近些年來，房地產行業產生的暴發戶是最多的。筆者認為，房地產行業內之所以多產暴發戶，其一個很重要的原因是，從房地產行業可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。一些膽大的開發商從銀行貸一大筆款子，再從政府拿地，轉手出去就能大賺一筆，或直接開發住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會基金等拿地和開發房地產，用公共資金賺取暴利，把公共資金置於房地產的開發風浪中。 其二，商業賄賂。近些年來，伴隨隨著房地產的興起，與房地產開發有關的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書記鄧新生、副市長徐聖賢，市建設局局長夏桂松、副局長熊文儉，市房產局書記陶興文等。房地產商為何要行賄地方官員？因為少許行賄花費能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。比如讓官員幫忙低價拿地，或通過改變土地性質拿低價地；其次是免交城市建設配套費；再次是緩徵土地出讓金等等；官員大筆一揮，就能賺個盆滿缽盈，房地產哪有不樂意“出血”的？蘇州市原副市長姜人傑為何能煉成億萬貪官？就是因為開發商利用姜手中的權力鑽政策空子低價拿地，轉手淨賺一點九億元！姜則一次受賄8250萬元！ 近些年，房地產開發商及其“磚家”為何如此牛？房價為何如此瘋狂的飆車？因為他們認準了貪官始終會替其鳴鑼開道。因此，無論是房地產的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權力沒有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產開發市場，所以，要想降房價，不把可怕的權力關進籠子裡，無異於白日做夢。 工程欠款 根據中國信用調查報告的數據，房地產工程欠款排在呆賬壞賬欠款的行業第一位。 （一）建立清欠責任制 樹立“誰經手、誰負責，誰形成、誰催討”指導原則，對項目經理落實清欠責任。具體落實方式： ①對提升為分公司領導的項目經理，仍承擔清欠責任，由其指定責任人。 ②對已調離本單位的原項目經理所形成的債權也應指定清欠責任人。同時從分公司到項目部簽 訂了清欠責任書。 ③項目經理作為清欠責任人，在外欠工程款未如數收回前提下，不兌現全額承包獎勵。 項目經理催討側重點因時而異： ①在建工程的催收主要是要求業主按契約約定及時付進度款. ②對已停工且暫無力還欠款的項目，可進行資信調查了解其資產狀況，要求債務方簽訂還款計畫。.施工單位法律顧問可到工商局調取對方近年財務報表。 （二）信息管理法 長期以來，工程拖欠款基礎工作較為薄弱，信息反饋不及時。加強清欠報表系統和清欠台帳建設，可採用網路技術和NC系統對拖欠款及時進行監控。 （三）應對政府欠款 政府拖欠工程款主要原因，新官不理舊帳，寧可搞政績工程，而不願歸還陳年老帳，施工單位是欲罷不願，欲要無門。具體措施有： 1、政府協調：對於政府工程，施工單位請求當地建委幫助協調。由建委召開各方協調會，並把會議紀要發給財政部門。 2、網上清欠：抓住國家清理拖欠工程款的有利時機，利用網路優勢，對無市場前景並拒簽還款計畫及已勝訴未執行和已起訴尚未判決的債權項目進行上網清欠，可在“建設部中國建設工程信息網”申報債權項目，這樣會有信息反饋。 3、致函清欠：施工方可以檔案的形式，向外省、外市的建設主管部門傳送律師函，請求協助解決該地區政府及建設單位拖欠我方的工程款問題。 4、督辦清欠：積極向省市清欠辦發出行政督辦申請，督促建設單位還款。 5、抽樣清欠：按照建設部發出的《關於開展全國清理拖欠工程款和農民工工資檢查工作的通知》的要求，施工方組織落實各項基礎工作。通過國家的隨機抽查，督促了建設單位還清工程款。 （四）利用關係法 1、可用社會關係具體包括同學、戰友、親戚、朋友等等，曉以情理，明以是非，爭取他們的理解、支持和幫助。 2、藉助社會力量協助清欠。可聘用社會上有一定關係和活動能量的人參與清欠；也可藉助人大代表、政協委員的力量進行清欠，特別是政協委員提案的方式，有一定效果。 3、內部協調法：本地分支機構幫助外地機構在本地辦案，如北京分公司為江西分公司在北京的某項目進行催收。 （五）以物抵債（又稱債務重組） 對債務人無現款償還但同意以物抵債的，進行合理評價。抵償物要經濟適用，宜於變現。清欠過程中，對於以物抵債的，需辦理相應權屬抵押登記手續。採取下列措施：①與業主協商，要求籤訂以物抵債及延期付款協定。在協定中明確被告所欠1000萬應在×年×月×日之前付清。逾期業主自願以房產中的哪幾套折價。如果業主同意則繼續施工；業主不同意則停工。②延期付款協定予以公證，經公證的還款協定不必訴訟，可直接申請強制執行。 （六）時效恢復法 訴訟時效，是指權利人請求人民法院保護自己合法權益的法定期限。超過了訴訟時效，雖可提起訴訟，但所主張的權利則不受法律保護。錯過時效的應收帳款就會變成壞帳。 1、錄音催討法：某單位恢復時效採取的辦法值得借鑑：有一個工程尾款30萬元拖欠長達10年未還。2004年初，該施工企業法律顧問從收集證據入手，取得了雙方簽定的《施工契約》、《工程竣工報告》，為維權奠定了基礎。在獲取上述證據後，施工方利用最高人民法院《關於民事證據若干問題的規定》中允許的方式，採用電話錄音、錄像，取得了本案時效中斷的視聽證據。由項目經理於2004年1月間撥打業主手機，通話主要內容：一是對方欠款數額；二是施工方自1994年以來一直在主張債權；三是何時歸還欠款。通話過程進行了全程錄音、錄像。特別是錄像證據中，現場環境、在場人員、項目經理撥打業主手機的過程清晰可見。隨後又在移動公司提取了項目經理所使用的電話《通話清單》。至此，完成了中斷時效的證據鎖鏈，對方拖欠施工方工程款的證據全部取得，為恢復訴訟時效提供了法律證據。 2、銀行轉賬法：如某工程業主拖欠幾十萬元工程款，多年來業主以各種藉口推拖不還，也不作對帳記錄，致使債權超過了訴訟時效期。為了獲得證據，施工方可以確立了首先派人去對方單位清欠，對方能給多少就要多少，但是不拿現金，要求從銀行走匯票，想方設法恢復訴訟時效。 3、協商對帳法：雙方重新簽訂的聯繫單、對帳單是有效清欠證據。 4、紀委查案方法：以企業內部中層幹部離任審計為由，找到債務單位要求出具業務聯繫單。一旦出具對帳單，就是有效證據。 5、故意主張法：若欠款金額為4萬，已超過2年時效。施工方以特快傳遞方式致函業主，故意要求清償8萬元欠款。有時債務方覺得冤枉，回函只承認其中的4萬元。這樣復函就是施工方勝訴的證據。 （七）依法訴訟 我們應充分利用“優先受償權”、“工程拖欠款還款協定賦予強制執行效力公正的暫行辦法”、“最高法院關於審理建設工程施工契約糾紛案件適用法律問題的解釋”等相關法律保護我們的合法債權。對於證據充分，事實清楚，催討無果而又具備還款能力的，堅決進行法律訴訟。訴訟實踐中證據收集是基礎，訴訟保全是前提，友好協商是途徑。 （八）摸透心理法 這需要具體清欠人員分析項目的具體情況，針對拖欠業主所忌憚之處，有針對性地採取清欠措施。如民營學院是民營投資，沒有資金來源保證，只靠每年招收新生的學費進行償還。施工方可抓住學院怕把問題搞大，影響學生生源的弱點，一方面多次上門督促還款；一方面組織人員在新生入學之際催收欠款，對方往往迫於輿論壓力，還清了全部欠款。如有的清欠女職工帶著孩子要帳，債務人走到哪裡就跟到哪裡，錢不收回人不走，不達目的不罷休。又如有些清欠人到債務單位夾著毛巾、帶著電飯煲，你辦公我不影響，有人聯繫業務我要帳。這種近似無賴卻有理的方法常有不俗效果。 （九）跟蹤追討法 對於清欠難度大的“釘子”類債權，可採取了“貼、跟、咬”的方式，不達目的誓不罷休。可以天天往債務人處跑，用誠意感動對方，用糾纏煩倒對方。對信譽較差，尤其是民營開發商的房地產項目，某施工單位採用緊盯不放法。該公司承建的一個房建項目，開發商老闆為躲債，不見施工方清欠人員，施工方安排3名清欠人員專車追討，經過近一個月的追蹤終於在臘月二十八深夜，堵住了開發商老闆，迫使他在無奈的情況下連夜開出了幾百萬元的還款支票。 （十）內部招標法 一些公司拿出一批難點項目，在員工中進行招標清欠，並給予一定的優惠政策，鼓勵清欠。通過制定下發《應收帳款內部招標辦法》來規定了招標費用支出標準、招標辦法及委託收款契約書樣本。如某公司先後推出315個、涉及資金1.07億元的債權項目實行招標清欠，該公司一名職工先後承接了6個債權項目，共收回帳齡在五年以上的外欠款406萬元。許多單位通過總結年度“清欠”工作，評選先進集體和先進個人，調動了清欠人員的積極性。 （十一）延伸清欠法 ①承接續建工程；②與甲方共同找建設單位落實資金等方式收回工程欠款；③幫助房產商推銷房屋，用售房收入償還欠款；④撮合供料商購買商品房抵消我方所欠料款。 （十二）債權轉讓法（三角抹帳） 債權轉讓運用得當可有效地解決三角債問題，減少清欠成本，緩解企業矛盾。 （十三）媒體曝光法 利用電視台等媒體對長期拖欠巨額工程款不還的業主單位進行曝光，使惡意拖欠工程款的房地產商承擔社會輿論的壓力，從而取得清欠效果。 （十四）契約預防法 工程結算難，難在審價。業主出於種種目的審價不及時。 同時審價效力又需雙方確定。常常出現施工方審價，業主不認可；業主審價，施工方不認可，如此多方審價，重複審價，費力費時。 我們可在契約中作下列約定： ①“業主應在收到決算書×天內完成審價，逾期視為生效”，以預防逾期審價；但有時我們如果在契約中直接作上述表述，業主擔心其權益受損而拒絕簽字。我們還有一種變通辦法。我們可在契約中明確雙方適用《建築法》、《建築工程施工發包與承包計價管理辦法》，雖然後者是建設部頒布的部門規章（它明確了業主逾期生效）的結果，一旦雙方選擇適用，同樣起到“逾期生效”同等效果。 ②“若施工方對業主的及時審核結核有異議的，雙方同意任一方到××會計事務所審定，以審定價視為最終結論”。以此預防重複審價。 （十五）審時度勢法 我們不宜無條件以書面形式放棄優先權，其原因在於根據最高法院相關解釋，這种放棄是有效的並且不可撤銷的。 在施工期間，常發生房產商為了貸款而要求施工方放棄書面優先權的情況，企業宜審時度勢。特殊情況必須放棄優先權時，可增加相應清欠條款。即業主至×年×月×日之前付清××工程款的前提下，我公司願放棄××工程優先權，放棄金額不超過××萬元等等。 （十六）附條件減免法 業主常向施工方要求免除利息和滯納金，甚至對本金提出折扣償還的要求。這時施工方為了及時取回工程欠款，不得已放棄部份債權。但放棄的同時，又擔心業主仍不按新簽還款協定履行。這時可用附條件放棄法，契約約定，若業主能在×月×日前付清×元，餘款×元作為放棄；否則業主仍應按原債權金額履行，且承擔違約金。 房產市場 房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬於生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。 房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。 中國房產市場特點 1．房地產業區域發展很不平衡，區域分割明顯。中國房地產業發展不平衡，一方面表現在東部沿海地區的發展大大快於中西部地區，另一方面則表現在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產投資、交易占全國的一半以上。從空間分布上看，中國房地產業增長將以華東地區為主，未來房地產業的投資中心也將集中在東部五省市上面。 到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房後，新建住房原則上只售不租，同時全面推行住房公積金制度。當年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。 2000年以來進入本世紀，中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產投資6245億元，占全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產投資升高到14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%（2005年上半年房地產業投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時，政府也出台多項優惠政策，以期望房地產業成為新興的支柱產業。使用的方法包括，退還個人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產業扶持力度等等。在這種背景下，房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。 2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元，到2004年時均價已上升至6385元，漲幅達到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年這一數字達到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方。 而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價早於上海開始其向上突進的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊；北京的房價漲幅也相當驚人，其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中於中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市。 國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產於1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的，這只是長期計畫體制以後的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發布了所謂121號檔案以加強房地產投資管理牽制過猛的房地產升勢。但是一個月以後，國務院發布的8號令卻在一定程度上抵消了前述檔案的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續前進，直到2005年年初達到頂峰。 2005年以來中央政府採取一系列的控制措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發布的《關於做好穩定住房價格工作的意見》。該意見規定，“對2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查”，“對持有不足2年的房地產轉手交易時以交易全額徵收營業稅”，“加強經濟適用房建設”等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的衝擊非常明顯，大量消費者持幣待購，對市場有很強的下降期望。截至條目編制時，上海的房價已經回穩，上漲趨勢不再明顯，成交亦開始萎縮。 市場問題 1.房地產資金來源結構單一，開發商自有資金比重低，房地產市場資金依賴度比較高。 2.圈地的可能性依然存在。 3.房價增長快，對民眾的心理預期比較大，住房比重偏小，結構性矛盾依然突出。 4.住房社會保障的配套政策不健全，可操作性較差，門檻高、受益面窄。 5.房地產企業數量多、負債率高。 6.二手房房源沒有釋放，供給不足，市場需要規範。 7.房地產仲介誠信缺失。 8.拆遷安置補償不合理，城市房屋拆遷糾紛不斷。 9.觀念有待於改變，發達地區租價比例為40%，法國為37%，英國為34%，新加坡為30%，美國28%，這種狀況有利於人口的流動，對此適度的投資性購房具有積極的意義。 所有這些問題的核心之一在於地方政府的“土地財政”，即地方政府依靠高額的土地出讓金來補充當地政府的財政收入。開發商賺取高額的利潤而政府收取開發商高額的出讓金。高地價，高利潤（有傳言說有普遍的貪污腐敗成本）就有了超出當地平均居民家庭年收入10倍20倍的房價。在這一利益鏈條的捆綁下中國大陸的高房價將延續。 相關法規 1、中華人民共和國建築法 2、中華人民共和國城市房地產管理法 3、物業管理條例 4、房屋登記辦法 5、商品房銷售管理辦法 6、土地登記辦法 7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定(2007修訂) 8、國土資源部關於加大閒置土地處置力度的通知 9、最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知 10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權法擔保物權國際研討會”上的講話－－物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題 11、國有土地上房屋徵收與補償條例 12、城市房地產開發經營管理條例 13、城市商品房預售管理辦法 14、城市房地產抵押管理辦法 15、商品房銷售明碼標價規定 16、最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋 17、最高人民法院關於商品房買賣契約司法解釋 18、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃契約糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋 19、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋 20、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋 相關新聞 2011春季伊始，兩會精神再度定調中國房地產大勢。調控力度卓顯政府穩定樓市之決心，保障房政策堅定推行讓居者有其屋的夢想觸手可及。無論市場如何變遷，作為中國經濟的中流砥柱，商品房住宅市場在這跌宕起伏卻又充滿力量的開局中或將迎來全新起步。 國家統計局發布的數據顯示，今年1-3月全國房地產開發投資同比增長34%，但增幅比1-2月下降1.1個百分點。由此可見開發商對後市謹慎，已經開始減少房地產投資規模。此外，開放商自籌資金的比重持續上升，截至一季度已達36.98%，這表明信貸環境依然不樂觀。 房地產投資增速下降 數據顯示，1-3月，全國房地產開發投資8846億元，同比增長34.1%，比1-2月份降低1.1個百分點，比去年同期降低1個百分點。預計，接下來數月，開發商的投資熱情將會繼續逐步降溫。國家統計局新聞發言人盛來運指出，從一季度的情況來看，房地產調控的效果在繼續顯現，一是房地產的投資性需求得到了明顯遏制，二是部分城市房地產價格過快上漲的勢頭得到了遏制，監測的70個大中城市房價數據顯示，2月份這些城市中有7個城市的房地產價格數據環比是下降的，有35個城市的房價漲幅是回落的。 在投資規模下降的同時，3月份，全國房地產開發景氣指數為102.98，比去年同期回落2.91個百分點。在嚴厲的調控之下，國房景氣指標依然沒有走出下行通道，預期下半年會觸底，谷值將高於上一輪的谷值，明年才很有可能會步入上升通道。 商品房銷售面積回升 1-3月，全國房地產開發企業房屋新開工面積2.08億平方米，同比增長23.4%，增幅較1-2月份下降4.5個百分點，較去年同期下降37.4個百分點。從月度情況來看，3月份全國房屋新開工面積為2.08億平方米，同比上漲19.3%，環比1-2月份上漲8.8%。預計未來幾個月，主要受1000萬套保障房推動，房屋新開工面積將持續上漲；另外，去年開發企業購置土地規模較大，也會增加今年新開工量，當然受市場低迷的影響，也會出現部分企業緩開工的現象。 3月份，全國商品房銷售面積9500萬平方米，較1-2月份增長16.7%，比去年同期增長15.8%。預計二季度隨著開發商推盤量的增加、促銷範圍的擴大，成交量將有所增長，三季度有可能會繼續增長。 房企資金狀況仍然緊張 1-3月，房地產開發企業本年資金來源19268億元，同比增長18.6%，增幅比1-2月份提高2.3個百分點，這是在同比增幅連續下降一年後的首次回升，但是增幅較去年同期仍大幅下降42.8個百分點，依然明顯低於近十年歷史均值。 開發企業資金來源的構成方面，今年前三個月國內貸款3837億元，增長4.4%；利用外資144億元，增長45.2%；自籌資金7126億元，增長27.2%；其他資金8186億元，增長18.7%。在其他資金中，定金及預收款4825億元，增長28.7%；個人按揭貸款2076億元，下降5.3%。 由此可見，外資正在快速進入中國的房地產開發業，最慘澹的屬個人房貸業務，在商業銀行放貸指標較少的情況下，出現了負增長。此外，企業，由1-2月份的34.37%上升為36.98%。這說明，信貸環境繼續緊縮，開發商被迫更多的利用自有資金。 房地產大佬一覽(12張)房地產行業信任缺失 中國社會科學院今日發布的《社會心態藍皮書》指出，2010年，對北京、上海、廣州調查結果顯示，三市市民總體社會信任屬低度信任水平。其中，三地市民認為廣告、房地產行業信任缺失，食品、藥品行業信任危機嚴重。居民對政府機構的信任程度最高，對商業行業信任程度最低；上海和廣州兩市的社會信任狀況略高於北京。 調查顯示，虛假廣告欺騙現象的嚴重程度得分為78.3分，屬於“非常嚴重”範圍；房地產開發和中介、食品行業、藥品行業的嚴重程度得分分別為71.0分、65.4分、64.0分，均屬“嚴重”範圍。 三城市中，上海的社會總信任得分為65.7分，位居三城市之首；廣州的社會信任得分為63.7分，居第2位；北京在本次調查中社會信任程度最低，得分為59.3分。 政府機構、公共媒體、公共事業單位或部門等有政府背景的行業/部門受信任程度較高，接近“中度信任”水平，商業行業最低，屬“基本不信任”範圍。 人際關係越親密信任程度越高。其中，對家庭成員“高度信任”，對親戚朋友接近“高度信任”，而對陌生人和網友則“高度不信任”。 上海、北京市民對社會欺騙現象嚴重程度的判斷高於廣州。調查顯示，上海和北京市民認為社會欺騙行為較多，兩地嚴重程度得分分別為67.5分和60.8分，屬“嚴重”範圍；廣州市民認為社會欺騙現象的嚴重程度相對較低，其得分為51.0分。 在綜合分析了三地市民社會信任度的基礎上，藍皮書提出了三條建議： 一是要開展社會誠信建設的社會行動。首先從提高公共服務水平，提高政府的公信力，防止公職人員的瀆職行為，發揮公共媒體的引領作用。 二是加強商業監管，嚴懲假冒偽劣產品，提高行業誠信。特別是與老百姓生活息息相關的房地產、食品、藥品行業，應採取各種措施，確保市場健康穩定發展。加大監管和查處力度，杜絕商業欺詐行為。特別是虛假廣告和商場/超市促銷欺騙行為，是今後監管和查處工作的重點。 三是通過大力發展民間社團組織，培植社會輿論力量，一方面可以通過社會組織，踐行契約誠信原則，發展出“生人社會”的誠信行為規範，創造良好的人際信任環境；另一方面，通過社會力量的培育，抵制市場不誠信行為和參與對制度的完善，有效防止欺騙現象發生。[1]商業市場淡市旺銷有“隱情” 2011年深圳房地產商業市場成交分析圖(8張) 2011年8月深圳房地產商業市場呈現出“高低不一”的局面，地量批售，銷量創新高。本月深圳終於迎來第26屆世界大學生夏季運動會的舉行，大運期間，整個樓市推售、行銷活動驟然減少，大運會短期內轉移了市民對樓市的關注。與此同時，樓市調控的烏雲正在擴大蔓延，在7.11實行二手房按評估價徵稅後，政府又計畫將二、三線城市納入限購範圍，再加上銀行銀根繼續緊縮，貸款難度越來越大，投資門檻日益增加。住宅市場不景氣，商業市場也受到波及。大運會、政策調控沖淡了房地產市場，全月只有1個商業項目取得預售，批售量0.13萬㎡，比上月大幅減少97.84%。而成交量達3.19萬㎡，創年內新高，環比增長76.50%，同時成交均價為26151元/㎡，環比下降31.78%，量升價跌主要受本月兩個已備案但未銷售的項目影響，由於備案量大、備案價格低，帶動了全市成交量，同時拉低了成交均價。[2]房地產微博 房地產微博有地產微博和搜房微博。地產微博作為中國房地產行業的首個專業性的微博平台，由地產首席財經新聞紙《中國房地產報》與中國移動139說客聯手打造，力求創造出一個最具價值和影響力的地產微博平台。 地產微博定位於網際網路地產信息平台，我們的目標用戶群將覆蓋中國房地產界知名人士包括房地產開發商、相關政府部門官員、房地產及財經領域專家學者，以及所有關注房地產市場發展的機構和人群。 地產微博作為一個新興的微博媒體，新鮮的功能和理念將讓您擁有不一樣的新體驗。在這裡，您可以隨時隨地用手機簡訊傳送和接收微博，無需打開電腦，一條信息傳遍好友圈，偶像動態隨時看，為您實現真正的及時與好友互聯互動。 公司與國際先進理念和模式接軌，倡導以人為本，體現經紀人價值最大化，創造更加公平、有效、合作的工作空間，營造更加主動、激情、團結的工作氛圍，打造一支團隊、一種渠道、一個品牌，讓團隊內的每一名成員，都能成為業內精英和行業發展領航者
