傳貰權

傳貰權（전세권）是韓國民法中特有的法律制度。 “貰”字，在漢語裏即為“出租、出借”的意思。在對“貰”字的解釋上，韓國與中國類似，而“傳貰”在韓國語裏是經濟學名詞，指“在一定的期間內向不動產的所有者支付一定的金額，借來使用不動產的關係，在返還不動產的時候返還相同的金額”。

基本介紹

• 中文名：傳貰權
• 外文名：Transmit rights 

介紹

傳貰權（전세권）是韓國民法中特有的法律制度。 “貰”字，在漢語裏即為“出租、出借”的意思。在對“貰”字的解釋上，韓國與中國類似，而“傳貰”在韓國語裏是經濟學名詞，指“在一定的期間內向不動產的所有者支付一定的金額，借來使用不動產的關係，在返還不動產的時候返還相同的金額”。

依《韓國民法典》第303條的規定：“傳貰權者支付傳貰金，占有他人的不動產，按照不動產的用途使用收益。對不動產的後順位的權利人有優先取得傳貰金的權利。農耕地不能作為傳貰權的標的來使用。”由此可知，傳貰權是指一方支付一定的價金，占有他人不動產，按照不動產的用途使用收益並對該價金之返還可就此不動產優先受償的權利。

起源

韓國的傳貰權制度來自於近代（19世紀60～70年代前後）漢城地區房屋租賃的民間習慣。

1876年2月11日韓日間簽訂了“韓日修好條規”（又稱“丙子修好條約”、“江華島條約”），這個條約是韓國對外簽訂的第一個國際法意義上的不平等條約。此後，開港場和居留地制度的登場，使農村人口開始向城市集中，伴隨著漢城人口的增加，對房屋的需求量不斷的增大，以漢城為中心的城市生活中，對於想購買住宅而資金不夠的普通市民尤其是移居者和擁有稀缺的房產而又不願出賣的房主而言，傳貰權的制度設計滿足了雙方的需求，房屋的傳貰權這一法律制度開始形成發展起來。傳貰權制度是不動產所有人不處分自己的財產的前提下可以進行資金的融通；從相對方來看，不動產使用人在資金不充分的前提下，無法購買不動產，但可以居住。因此，這種方式在住宅難求和平民金融的條件和背景下，以漢城為中心盛行起來。

日據時期，由於韓國長期處於日本的占領之下且境內戰爭連綿，人口的不斷遷徙使得這種房屋租賃的習慣擴展到全國，並逐步與韓國的社會生活相融合。

傳貰權制度作為韓國民法上特有的制度與其他國家的法律制度相比具有自己濃厚的特色，這與韓國自己固有的生活習慣、生活模式、房屋構造等及社會環境的需求有密切的關係。在早期，韓國的傳貰權制度是由判例法構成的。日本統治韓國前傳貰權習俗的內容，根據1910年發行的慣習調查報告書，根據從1908年5月到1910年9月之間的調查結果給傳貰權定義為：“傳貰是和月貰一樣韓國最普遍的住宅租賃方式，租借時租借人按照不動產時價的一半或者70～80%的金額支付給房屋主人，不支付租金，占有、使用房屋，以房屋的租金和傳貰金的利息相抵消的雙務契約。” “租借人的傳貰權以不能對抗第三人為原則，但是契約進行了登記或在房契中進行了記載的可以對抗第三人。此外，在房屋的所有人變更的情況下，租借人在前房屋所有人未返還傳貰金的情況下，可以拒絕交付租賃的房屋”。這在一定程度上肯定了傳貰權的物權性。根據以上的習俗報告書的記載，當事人間達成協定後，傳貰契約成立的程式中，在漢城地區的雙方要到漢城府的連署遞交請求書，在房屋的檔案中登記已經成為慣例，在地方上，房屋主人要將傳貰契約交付給租賃人，但是即使不履行這一程式也不影響契約的效力。在締結契約時向房屋主人交付金額的10%這一慣例一直沿襲至今。漢城和地方上對於傳貰期間有細微的差距，普通是1年，如果沒有約定的慣例上看作100天。但即使在契約期間內，雙方當事人都可以要求解除契約，因此，傳貰權的存續期間和意義非常的脆弱，使傳貰權人處於非常不利的位置。傳貰權的處分有轉讓、轉傳貰、租賃的方式。傳貰權上的房屋使用權和傳貰金的返還請求權相分離，對於後者可以進行轉讓和提供擔保。關於傳貰權的對外效力，報告書中提到，雖然傳貰權人原則上不能對抗第三人，但在漢城連署上有記載的或地方上在房契上有記載的可以對抗第三人。房屋所有人變更的情況，前所有人沒有返還傳貰金的，傳貰權人可以拒絕轉讓房屋；傳貰如經過一定的公示方法，還可以對抗第三人。

立法沿革

1950年6.25韓戰後，這種房屋租賃制度在全國大小城市全面開始盛行。在住宅難求的情況下，作為強者的建築物所有權人對待住宅的利用者日益蠻橫，而作為經濟上的弱者，不動產利用關係的租賃權人在利用他人的不動產時，在安全和利益保護上存在很大的障礙。為了改變這種狀況，適應20世紀的立法趨勢，出於強化利用權的立場和弱者利益保護的需求，韓國將這種不動產利用關係物權化、成文化，並在1958年制定的《韓國民法典》中作了具體的規定。

1945年韓國解放到1950年韓戰期間，韓國法典編纂委員會向政府提出的民法案中是以規定為物權提出的，但也有很多的學者主張應作為債權提出。從習俗中繼承下來的傳貰權制度，根據利用權強化的要求以成文法的形式寫入新民法物權篇第303條中，因為沒有民法草案理由書，只能在當時國會速記當中找到當時的立法意圖。現將當時的民法編纂委員會委員長金炳魯（當時大法院院長）的草案立案說明摘錄如下：“傳貰權這種制度在京城是一種實行了很久的一種制度，並在各地漸漸施行，是種特定的物權，建立這種制度是有必要的。比較其他國家的法律也有類似的規定，其他國家的法中都有用益權的規定，即使用、收益的權利，不是所有權，是種具備使用收益的權利的契約……中國自古就有被稱為典權的權利，典權的內容和我國的傳貰權很相似……根據我國傳貰權過去的習俗分析，它不簡單地是個物權，一方面它是由租賃契約形成的，另一方面它還具有一種抵押權的物權效果，因此將傳貰權作為物權是妥當的。所以，將傳貰權以特定物權的形式提出立案”。從這裏可以看出傳貰權是和中國的典權類似的，是種具有租賃關係和抵押權關係相混合性質的法律關係。

1984年1月30日，第120回國會第一次法制司法委員會召開的公聽會上，政府提出了“民法改正法律案”，並向委員會陳述了意見。意見當中包括傳貰權人優先受償的效力問題，同時還以“提高建築物的利用程度，保障傳貰權人的地位的必要性，存續期間最少限為1年”，“傳貰權人在標的物上附設了特定的設施等情況，為了提高建築物的利用程度和對社會經濟效益有益，根據物價、經濟的變動可以調整傳貰金，給傳貰金附以彈性”等改正理由，對建築物傳貰權的最短存續期間、建築物傳貰權的法定更新、傳貰金增減請求權的認定（增率由大總統令確定）提出了修改意見。

套用狀況

在韓國的實際生活中，傳貰權得到了大量套用，據統計，截止到2001年底整個韓國使用傳貰權的事例為4039514件，不但比房屋租賃或其他利用形態計2113243件多，更是占全國居住形態的28℅以上。這與我國包括台灣地區典權的使用日趨式微形成鮮明對比。

關係

在韓國的傳貰權制度設計上，認為傳貰權人處於類似於承租人的地位，是交易上的弱者，應當予以傾斜保護。具體表現為傳貰權人和傳貰權的設定人之間的權利義務明顯不對等：傳貰權人享有對傳貰權標的物的使用收益權、對傳貰權的處分權（如讓渡、賃貸、轉傳貰、設定抵押等）、優先受償請求權以及有益費用償還請求權等權利；而傳貰權的設定人除基於所有權而享有對於標的物的最終處分權之外，幾乎沒有什麼其他權利，且標的物因不可抗力而意外滅失的風險也由其承擔。

性質

關於傳貰權的性質，在韓國民法學界有“用益物權說”、“純粹擔保物權說”、“用益物權兼擔保物權說”、“特殊擔保物權說”以及用益物權性為主、擔保物權性為輔等多種主張，但主流意見系認為其具有用益物權和擔保物權的雙重性質。

我們認為，一方面傳貰權人支付傳貰金而對他人不動產享有使用收益的權利，此體現了用益物權的性質；另一方面，傳貰權人對於不動產的全部比後位元權利人和其他債權人有優先受償的權利，這體現了擔保物權的性質。而且韓國民法典中將傳貰權規定於物權編的第六章（居於用益物權性的地上權、地役權章之後，擔保物權性的留置權、質權等章之前）。故此，無論是從編制模式還是具體制度設計上，均應認為傳貰權兼具用益物權和擔保物權的雙重性質。