住宅開發產品策劃

內容簡介

本書包括廣州、深圳、上海、北京四大發達城市中300多個成功樓盤的優秀規劃設計、建築設計、戶型設計、樣板房設計、智慧型化系統設計、園林景觀設計、會所設計，共1000多幅精選圖片；提供項目設計招標，施工招標的要點、流程與範本。

前瞻性分析住宅發展趨勢，剖析產品時代里四大熱賣住宅類型——文化住宅、健康住宅、綠色住宅和生態住宅的開發操作要點。

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前言

時間進入21世紀，中國房地產業也走過了風風雨雨的十多年——從20世紀80年代初外銷房的出現到今天遍地的商品房，從20世紀90年代初炒地皮、炒樓花、炒概念到今天做產品、做精品、做服務，從當初的單位分房到現在的貨幣分房，中國人在走出“單位”概念的同時，走出了計畫經濟，走進了由買家說了算的買方市場，也走進了商品提供量和質快速增長的時代：於是購房者有了選擇，有了比較，從地段、價格、面積到戶型、園林、景觀，從平面面積到立體體積，從裝修、家電到智慧型化設備、智慧型化管理。從室內起居到戶外活動，從家中會客到會所會客，從自己裝修到開發商裝修，從自家陽台種點花草到追求綠色住宅、健康住宅，從能源的使用到追求節能住宅、生態住宅，從滿足於安居樂業到追求文化品味，從大雜居到分類居……一句話，購房者已經逐漸進入了理性消費期，中國的房地產業也隨之進入到產品時代。

產品時代的標誌，一方面是房地產市場的日趨透明規範，開發商所拿地價較少受到行政資源的傾斜影響，而且同類產品的市場供給量已經大大超過其目標客戶群的需求量和消費能力，各樓盤對相同目標客戶的爭奪日趨激烈；另一方面，購房者的消費行為既理性又獨立，尋找高性能價格比的樓盤成為其主要消費趨向。產品時代是樓盤品質全面均衡的時代，是開發理念的“神”與產品塑造的“形”緊密結合的時代，是以市場為導向、產品為核心、銷售推廣為輔助手段的時代，是建房、售房、養房三者並重的時代，是最能體現出房地產作為服務行業，以產品為平台向其消費者提供長期、深入、優質服務的時代。

於是，大家開始認真分析購房者需求，為購房者訂做同其消費能力、身份、價值觀、喜好相對應的住宅。全國各地成功開發商幾乎不約而同地做同一件事情，那就是從以行銷策劃為重點轉為以產品策劃為重點，從策劃各個戰術性行銷策略轉為策劃項目整體戰略性開發理念，並以此理念為核心設計產品、營造產品進而推銷產品；從設計概念、媒體炒作以求快速銷售、高價銷售而不顧社會效益、企業品牌轉為從購房者自身利益出發，積極提高住宅整體均好性，同時想盡辦法降低管理成本、運行成本和時間成本，以求有競爭力的價位也能獲取高價位時同等的利潤，事實上，只有這類開發企業才能成為當前及今後房地產界的領軍代表。

道理大家都明白，但有三個問題令不少開發商稍感困惑：

第一，如何在有效控制成本的同時，做出最適用的產品，達到較高的性能價格比；

第二，由於許多開發商的董事長是靠其他行業發家致富而走上住宅產業的，其專業知識的儲備並不充足，即使擁有大量專業人才，然而專業人才並非通才，致使資本擁有者在決策的時候不免缺少了一些底氣；

第三，作為產品設計者的建築師、規劃師、園林景觀設計師、裝修設計師等等專業人員，由於行業歷史原因、設計時間原因和設計收入的原因，可能不能為開發商提供很好的建設性意見，甚至不能實現開發商的設計理念、滿足購房者的深層次需求，短期行為、隨風而設的現象成為某些設計師的遊戲規則，其結果令不少開發商感到吃力。所以便有許多開發商不得不花高價請境外設計公司來做方案，然後由國內設計院做施工圖，設計成本大幅增加，使得定價也不得不跟上。

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