二手房營業稅

營業稅(Business tax)，是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額徵收的一種稅。營業稅屬於流轉稅制中的一個主要稅種。

基本介紹

• 中文名：二手房營業稅
• 外文名：Second-hand housing sales tax
• 屬性：流轉稅
• 法律：財稅[2015]39號

營業稅

2011年11月17日，財政部、國家稅務總局正式公布營業稅改徵增值稅試點方案。

計算方法

二手房的稅費會因產權類型不同以及房產證填發時間等因素而有所不同。

二手商品房稅費：

二手商品房就是業主從開發商手中按照市場價直接購買後上市出售的房產類型，但是經濟適用房不屬此類。

二手房營業稅

契稅

房交所評估價格的1%，如果是非普通住宅的房產，其契稅需要按照成交價格的3%交納;【名詞解釋：非普通住宅——凡是“建築面積在144平米以上、容積率低於1.0、實際成交價格高於同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬於非普通住宅，反之為普通住宅，此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房享受普通住宅待遇】。

印花稅

二手房的買賣雙方各交納成交價格的萬分之五作為印花稅。

營業稅

稅率5.55%，賣方繳納。

2015年3月30日財政部、國家稅務總局發布了《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅﹝2015﹞39號）

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

②上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程式、購買房屋的時間、開具發票、差額徵稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發﹝2005﹞26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發﹝2005﹞89號）和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發﹝2005﹞172號）的有關規定執行。

③本通知自2015年3月31日起執行，《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅﹝2011﹞12號）同時廢止。

如所售房產是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否滿2年都需要全額徵收營業稅。

營業稅

國家營業稅暫行條例規定，單位和個人銷售不動產，按成交價格徵收5.65%的營業稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，國家出台優惠政策規定，對個人購買並居住超過一年的普通住宅，銷售時免徵營業稅。個人購買並居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計征。最近，為促進房地產市場健康發展，遏制投機炒作行為，國家對個人轉讓房地產營業稅政策做出調整，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免徵營業稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。

2009年12月9日剛剛結束的由國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議上，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。

2011年1月26日由國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議要求個人轉讓不滿5年住宅按銷售總額全額徵收營業稅。

2015年3月30日為促進房地產市場健康發展，經國務院批准，個人住房轉讓營業稅征免時限再次回復到2年。

政策變遷：

1999年08月01日《關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字【1999】210號）

2006年06月16日《關於調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅【2006】75號）

2008年12月29日《關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅【2008】174號）

2009年01月01日《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財稅部、國家稅務局令第52號）

2009年12月22日《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅【2009】157號）

2011年01月27日《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅【2011】12號）

2015年03月30日《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅【2015】39號）

收取標準

1. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅。
   
2. 個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
   
3. 個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
   上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程式、購買房屋的時間、開具發票、差額徵稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發﹝2005﹞26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發﹝2005﹞89號）和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發﹝2005﹞172號）的有關規定執行。
   

納稅辦法

1、房產證未滿2年的，需要繳納總房價的5.65%；

2、房產證滿2年的，並且面積在144以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.65%；

3、房產證滿2年的，並且面積在144以下的不需要繳納。