中國建設用地使用權制度研究

《中國建設用地使用權制度研究》是2018年7月法律出版社出版的圖書，作者是田豐。

基本介紹

• 書名：中國建設用地使用權制度研究
• 作者：田豐
• 出版社：法律出版社
• 出版時間：2018年7月
• 頁數：264 頁
• 定價：68 元
• 開本：16 開
• 裝幀：平裝
• ISBN：9787519723958

內容簡介

《中國建設用地使用權制度研究》可視做對建設用地使用權制度的一份法律審查意見書。該意見書針對建設用地使用權制度的核心部分做了細密的整理，提出了多項具體建議，是立足於現實的制度改良方案。《中國建設用地使用權制度研究》中的學術創見觸及若干重要民法理論，且都是為解決現實問題而“被迫”做的獨立探索。書中提出的修法或立法建議達十八項之多，均與作者對相關理論的深刻思考相關。在我國民法典編纂之際，以傳統民法原理全面審視和最佳化建設用地使用權這一從借鑑香港官地批租制度發展而來的權利，不僅是為豐富大陸法系的物權法理論的有益探索，也是我國建設用地使用權制度本身“升級換代”的需要。

作者簡介

田豐，中國社會科學院法學博士，美國印地安納大學法律碩士，英國皇家特許仲裁員協會會員，暨南大學人文學院研究員、北京理工大學珠海學院民商法律學院教授、教授委員會委員。曾常駐海外為東協多國合作建設項目的總承包商雲南建工集團擔任法律顧問，曾在昆明市涉外律師事務所、北京市嘉源律師事務所執業，先後在珠海華發實業股份有限公司、珠海十字門中央商務區建設控股有限公司、珠海華發城市運營投資控股有限公司、珠海金融投資控股集團、珠海華發集團擔任法律事務負責人。作者還擔任深圳國際仲裁院仲裁員、珠海國際仲裁院仲裁員、華南國際經濟貿易仲裁委員會調解專家、珠海律師協會公職與公司律師工作委員會副主任等社會職務。

圖書目錄

第一章　緒論

一、選題背景及研究的意義

（一）選題背景

（二）研究的意義和預期達到的目的

二、境內外相關研究現狀及文獻綜述

（一）境內外研究資料現狀

（二）文獻綜述

三、研究方法和角度

（一）研究的方法

（二）研究的角度

四、其他需要說明的問題

第二章　建設用地使用權制度的建立過程

第一節　制度設立前的法律背景

一、土地公有制的確立

（一）概說

（二）關於城市土地“屬於國家所有”的解讀

二、計畫經濟體制下的建設用地制度

第二節　在改革開放過程中逐步形成的過程

一、建設用地使用權制度的初建（1979～1990年）

（一）有償劃撥的出現

（二）經濟特區市場化批地的出現及對立法的影響

（三）《民法通則》對國有土地財產權屬性的確認

（四）出讓制度的確立

二、建設用地使用權制度的成型（1990～2002年）

（一）沿海開放城市的土地管理創新實踐

（二）全國性的土地立法活動

三、建設用地使用權制度的體系化（2002～2007年）

（一）土地管理方面的立法

（二）《物權法》對建設用地使用權作為私權的系統構建

第三章　建設用地使用權的法律性質分析

第一節　建設用地使用權的概念和法律性質

一、建設用地使用權的概念

（一）建設用地使用權概念的發展

（二）建設用地使用權概念的分析

二、建設用地使用權法律性質的實證分析

三、建設用地使用權在不動產物權體系中的地位

（一）建設用地使用權與土地所有權的比較

（二）建設用地使用權與其他土地用益物權的比較

（三）建設用地使用權的效力概述

（四）建設用地使用權的社會作用概述

第二節　建設用地使用權權利類型研究

一、依照建設用地使用權所依附的所有權基礎分類

（一）國有土地上的建設用地使用權

（二）集體土地上的建設用地使用權

二、依照建設用地使用權的基本設立方式分類

（一）出讓建設用地使用權

（二）劃撥建設用地使用權

三、依照建設用地的基本用途分類

第三節　從傳統民法地上權視角看建設用地使用權的性質

一、以地上權視角研究中國建設用地使用權的意義

（一）遵循大陸法系法制傳統的要求

（二）具有將英美法系的個別制度融匯於大陸法系理論體系的

重要理論價值

（三）具有在一國兩制背景下實現中國法制內部協調發展的現實意義

（四）地上權制度對於中國建設用地使用權制度具有獨特的借鑑價值

二、建設用地使用權與傳統民法地上權的法律性質比較

（一）權利概念的比較

（二）權利產生背景的比較

（三）權利在物權體系中的地位比較

（四）權利的適用範圍比較

（五）權利效力的比較

三、建設用地使用權與傳統民法地上權的最重要差別

（一）設立的目的不同

（二）權利的基礎不同

四、劃撥建設用地使用權與地上權的不可比性

五、結論

第四章　建設用地使用權設立法律行為分析

第一節　建設用地使用權的設立機制

一、建設用地使用權設立行為的意義

二、建設用地使用權設立的方式

第二節　建設用地使用權出讓契約的性質和內容

一、研究的意義

（一）建設用地使用權出讓契約的“行、民之爭”

（二）建設用地使用權出讓契約文本標準化的意義和遺留問題

二、建設用地使用權出讓契約的性質與物權變動規則

（一）關於不動產物權變動規則

（二）中國不動產物權變動規則採取的模式

（三）關於物權契約

三、建設用地使用權出讓契約的內容構成

（一）建設用地使用權出讓契約應當解決什麼問題

（二）對建設用地使用權出讓契約示範文本各條款的性質分析

四、對建設用地使用權出讓契約示範文本的修改建議

第三節　建設用地使用權出讓契約的主體

一、建設用地使用權出讓法律關係中出讓人的法律資格

（一）現行法律制度中公權機關在建設用地使用權出讓中的角色

（二）土地行政管理部門作為出讓人所引致的問題

二、建設用地使用權出讓法律關係中受讓人的法律資格

三、如何合理地設定建設用地使用權出讓契約的主體

第四節　建設用地使用權出讓契約的訂立方式

一、建設用地使用權出讓契約“訂立方式”的法律性質

二、建設用地使用權出讓契約訂立方式的分類

（一）公開競價方式分析

（二）公開競價方式的幾個共性問題

（三）協定方式分析

（四）協定出讓方式與劃撥方式的比較

三、建設用地使用權出讓契約訂立方式的法律效果

（一）訂立方式的法律強制性

（二）訂立方式的瑕疵對於出讓契約的效力影響

第五節　建設用地使用權的內容

一、以出讓方式設立的建設用地使用權的內容

（一）出讓建設用地使用權的基本權能

（二）出讓建設用地使用權的具體內容

（三）出讓建設用地使用權受到的限制

二、以劃撥方式設立的建設用地使用權的內容

（一）劃撥建設用地使用權的基本權能

（二）劃撥建設用地使用權的特點

三、用途管制制度下的土地使用權分類及其內容

（一）依照建設用地具體用途進行分類的法律意義

（二）建設用地使用權出讓制度所關注的土地用途

第六節　建設用地使用權的期限

一、土地使用權的法定期限

（一）土地使用權法定期限的概念

（二）土地所有權性質與土地使用權期限

二、中國建設用地使用權的法定期限

（一）關於“最高期限”問題

（二）建設用地使用權期限的起算點

三、建設用地使用權的續期

（一）中國對建設用地使用權續期的法律規定

（二）關於土地使用權續期制度的比較法觀察

（三）住宅建設用地使用權的續期及收費問題

四、對期限屆滿後地上建築物的約定與續期的關係

（一）地上建築物利益對續期談判的均勢影響

（二）中國相關法律規定將導致的一個未來矛盾

第七節　建設用地使用權的價格

一、有關建設用地使用權價格的經濟學成果

（一）土地價格的合理性分析

（二）建設用地使用權價格不合理的原因分析

二、建設用地使用權價格的法律分析

（一）建設用地使用權出讓金的法律性質和構成

（二）建設用地使用權出讓方式對土地價格的影響

（三）建設用地使用權出讓價款的支付期限及其對地價的影響

第八節　建設用地的交付和建設用地使用權的設立登記

一、建設用地的交付

（一）土地交付的物權條件

（二）土地交付的契約條件

二、建設用地使用權的設立登記

（一）不動產物權登記的主要理論問題

（二）中國建設用地使用權設立登記的法律規定

（三）中國建設用地使用權設立登記面臨的主要問題

第九節　建設用地使用權出讓契約的違約責任

一、建設用地使用權出讓契約中違約責任條款的特點

二、對建設用地使用權出讓契約主要違約條款的分析

（一）受讓人的違約責任

（二）出讓人的違約責任

（三）土地閒置的違約責任難以落實的問題分析

（四）一個並非違約責任的“違約條款”

第十節　建設用地使用權的變更與終止

一、建設用地使用權的變更

（一）建設用地使用權變更的種類及條件

（二）建設用地使用權內容變更的生效條件

二、建設用地使用權的終止

（一）建設用地使用權終止的原因

（二）建設用地使用權終止的法律效果

（三）對建築物在土地使用權期滿後歸屬問題的法理分析

第五章　建設用地使用權的流轉

第一節　建設用地使用權流轉的意義和形式

一、建設用地使用權流轉的意義

（一）從物權效力角度看建設用地使用權流轉

（二）從物權變動角度看建設用地使用權流轉

二、建設用地使用權流轉的形式

第二節　建設用地使用權的轉讓

一、建設用地使用權轉讓的性質

（一）建設用地使用權轉讓的性質概說

（二）建設用地使用權“短期轉讓”的定性問題

二、建設用地使用權轉讓的條件

（一）“房地同走”——物權處分所必備的條件

——兼論房地關係的“一元主義”與“二元主義”之爭

（二）政策性要求——債權契約上的附加條件

三、建設用地使用權轉讓的生效要件

（一）建設用地使用權轉讓的原因行為和物權行為之區分

（二）建設用地使用權轉讓的原因行為的形式要求

第六章　建設用地使用權的行使

第一節　建設用地使用權的運行方式

一、建設用地使用權的使用收益問題

（一）房地產項目開發作為建設用地利用的基本模式及其成因

（二）建設用地使用權的行使與土地用途

（三）建設用地使用權行使與規劃條件

二、建設用地使用權的相鄰關係和物上請求權問題

（一）建設用地使用權的相鄰關係和地役權的設立

（二）建設用地使用權的物上請求權

三、建設用地使用權的處分權行使問題

（一）對建設用地使用權處分的方式和意義

（二）關於抵押權的順位問題

第二節　建設用地的租賃問題

一、國有建設用地“租賃”在概念上的不同含義

（一）建設用地使用權租賃與建設用地租賃的區別

（二）建設用地使用權設立方式意義上的建設用地“租賃”

（三）建設用地使用權行使方式意義上的“租賃”

二、建設用地使用權租賃的兩重含義

三、建設用地租賃的法律問題

（一）建設用地租賃的登記和效力問題

（二）建設用地租賃的期限問題

（三）建設用地租賃的利弊分析

第三節　土地儲備及其對建設用地使用權行使的影響

一、土地儲備的來源和性質

二、土地儲備的內容和功能

三、土地儲備的作用評價

（一）土地儲備是土地出讓的準備階段

（二）土地儲備為地方政府打開了“以地生財”的快捷通道

四、土地儲備機構的企業化及其影響

五、土地儲備制度在法律上的缺陷問題

六、土地儲備制度對建設用地使用權的不利影響

七、結論

第七章　對香港地區土地批租制度的考察分析

第一節　考察香港地區土地制度的意義

第二節　香港地區的土地使用權法律制度的主要內容

一、土地所有制

二、土地利用制度

（一）土地批租制度概要

（二）土地批租制度的歷史回顧

三、“勾地制度”及其來龍去脈

四、逆權管有制度

五、批租土地使用權的其他配套制度

第三節　香港地區土地批租法律行為分析

一、政府租契的性質

（一）基本內容

（二）授予方式

（三）登記及其效力

二、批租土地使用權的期限

三、批租土地使用權的對價

四、批租土地使用權的內容

（一）使用權人的權利義務

（二）與建築物區分所有相對應的土地份額

五、土地批租的社會效果

（一）典型的土地財政

（二）過熱的房地產市場

第八章　建設用地使用權制度的總體評價

第一節　社會作用

第二節　獨特性

一、中國改革開放探索的產物

二、公有制下的私有化利用制度

三、傳統民法中發源於英國殖民地的舶來品

第三節　改造空間

一、制度內部的不足

（一）土地立法的行政管理色彩過多，權利保護力度不足

（二）土地使用權出讓人與土地管理者兩位一體，政府角色錯位

（三）土地所有權自我約束不足，妨害了建設用地使用權

（四）土地出讓金收支方式妨害了制度的正義性

（五）土地出讓的公平性需要提高

（六）制度中的其他問題阻礙了其社會效益的實現

二、制度所處公法環境問題

（一）“經營型政府”還是“服務型政府”

（二）社會管理體制的進一步民主化和法治化問題

第四節　基本認識和主張

主要參考文獻

跋