一本書讀懂中國房地產

《一本書讀懂中國房地產》是中國商業出版社出版，作者魏正源。

基本介紹

• 書名：一本書讀懂中國房地產
• ISBN： 9787520806114
• 類別：F299.233
• 頁數：312
• 定價：68
• 出版社：中國商業出版社
• 出版時間：2019.4
• 裝幀：平裝
• 開本：16

作者簡介

魏正源（原名馬玉清）

高級經濟師，政治學專業研究生，畢業於北京師範大學漢語言文學教育專業，先後進修過政治學、經濟學和法學。十五年教書育人，二十年基層從政，先後輾轉多個崗位，對中國社會經濟發展有著深刻和獨到的理解。勤奮好學使她具有相當深厚的理論基礎，勤于思考使她能夠看到事物的本質，根植基層使她對中國現狀有著較普通學者和百姓更全面清晰的認知。立足實際，解決實際中存在的問題，是其一切工作的出發點和落腳點。而對於存在的問題做深刻剖析和拿出有針對性的解決之道，是其著作的顯著特點。

如果把樓市簡單地看成一個市場，天天在預測它的升降寒暖，那便是偏離了住房市場的本質。

目錄

第一章 中國商品房的誕生

住房是人生活的必需品，它承擔著億萬人的安寧與健康。安全、舒適、寬

敞、明亮、溫馨的住房是多少人對家的嚮往。近40年來，我國住房制度幾經變

革，未來又會走向何方？預知未來，先知歷史。還是讓我們潛入房地產市場的海

底，先探知一下中國房地產的前世今生，以便更好地尋求對策，使房地產市場能

夠更好地造福中國，造福百姓。

第一節 中國商品房市場的復活與繁榮 / 2

1.公房出租：免費的午餐吃不飽 / 2

2.公房補貼出售：住房改革拉開序幕 / 7

3.提高住房租金建立住房公積金：政策驅動城鎮居民購買住房 / 11

4.福利分房停止：逐步實行住房分配貨幣化，商品房制度全面實行 / 16

5.國民經濟的支柱產業：房地產市場的波濤翻滾，不斷反轉 / 23

6.騎虎難下：房地產市場在反覆調控中快速增長 / 28

7.供給側改革：去庫存 / 37

8.住房制度改革評述 / 38

9.住房改革向何處去 / 40

第二節 從土地到商品房的行走軌跡 / 43

1.開發商拿到土地出讓契約的過程 / 43

2.房地產建設項目行政許可程式 / 47

3.開發商與有關機構和部門的協商溝通 / 49

第二章 商品房的高價是如何煉成的

如果對中國房地產市場做一個概括，大概可以如是說：一個字“漲”，兩個

字“折騰”，三個字“放衛星”，四個字“霧裡看花”，五個字“死了都要買”，

六個字“玩的就是心跳”，七個字“讓我歡喜讓我憂”，八個字“有多少事可以重

來”，九個字“房的心事你永遠不懂”，十個字“如果離開你我如何幸福”。一句

話：想說愛你並不是一件很容易的事。房，就是這樣讓百姓歡喜，讓百姓憂，其

最主要的原因就是房價一日三變，居高不下，飛速上漲。在這一章里，我們主要

來看一看商品房的高價是如何煉成的。

第一節 商品房的價格確定 / 52

1.政府對房價及其構成的明確規定 / 52

2.房地產開發建設、稅收費用及相應成本 / 54

第二節 推高商品房價格的主要因素 / 57

1.政府方面的因素 / 58

2.開發商方面的因素 / 67

3.通貨膨脹的影響 / 75

4.投資與投機推波助瀾 / 76

5.租房市場的影響 / 81

6.民眾的保值和恐慌心理 / 82

7.大城市的虹吸效應 / 85

第三節 高房價究竟是誰之過 / 87

1.政府與開發商之間的口水戰 / 87

2.中央政府與地方政府之間的“游擊戰” / 89

3.開發商與公眾的心理戰 / 91

第三章 商品房的低質是如何造就的

房屋質量問題已經引起了全社會的關注，諸如牆體裂縫、屋頂開裂、窗子

關不嚴、下水道堵塞、暖氣管不熱等等。從實際工作來看，影響施工項目質量的

五大因素是：施工人員、管理人員的技術水平、能力及知識等；施工機械、機具

等設備的技術先進程度及套用；施工中使用的材料的質量優劣；施工工藝、方法

的先進性、科學性；施工場地條件（水、電、場地、氣候等）的好壞，工程外部

環境（相關機構等）好壞等。而影響工程項目質量的因素，包括設計、施工責

任、材料、使用責任及其他因素五個方面。本章結合這些因素來談談商品房的質

量問題。

第一節 商品房建築標準的確定 / 96

1.民用建築的使用年限問題 / 96

2.民用建築的安全性問題 / 103

第二節 建築材料現狀 / 108

1.主要建築材料的質量問題 / 108

2.建築裝飾裝修產品的質量問題 / 113

3.建材存在質量問題的原因 / 115

第三節 施工過程的質量監管 / 117

第四節 建築從業人員隊伍現狀 / 119

1.建築行業中農民工建築隊伍的現狀 / 119

2.建築行業中其他從業人員的現狀 / 121

第五節 影響工程質量的其他因素 / 123

1.壓縮工期：一味圖快導致的質量問題 / 123

2.壓低造價：層層轉包下的“豆腐渣工程” / 124

3.商品房預售制度：導致更加忽視房屋質量 / 125

第四章 商品房的維權與維修

眾所周知，商品房的低質帶來住房的諸多問題，開發過程的各種違規行為

更加劇了這些矛盾，購買過程中的信息不對稱、開發商的預製陷阱，法律的不健

全等等多重因素，導致了購買商品房後一旦遇到問題，與開發商的衝突也在所難

免。如何擺脫維權困境？本章展示了當下買房維權的艱辛，分析了買房維權難的

原因，重點在於強調指出了普通消費者要加強內功，增加購房的相關知識，做到

防患於未然，儘可能地降低購房風險。

第一節 艱辛維權路 / 128

1.我的買房維權經歷 / 128

2.買房維權究竟有多難 / 136

第二節 維權難的原因 / 138

1.原因一：政府職能的削弱 / 139

2.原因二：消費者協會先天不足 / 139

3.原因三：仲裁局限性大 / 140

4.原因四：法律支持力度不夠 / 141

5.原因五：檢測等服務機構服務不到位 / 141

6.原因六：開發商的拖延戰術 / 141

第三節 自我救贖降低維權之難 / 143

1.消費者的自我救贖之契約篇 / 143

2.消費者的自我救贖之收房篇 / 146

3.消費者的自我救贖之維修篇 / 148

4.消費者的自我救贖之方法篇 / 149

第五章 房地產業的法律和政策思考

無論是誰，真的解決了老百姓住房難的問題，就是利國利民。為此，在

這一章中將對於現行法律政策存在的問題進行淺析，然後探討政策法律修改的

路徑。

第一節 現行法律政策存在問題淺析 / 152

1.問題一：對違法行為處罰力度不夠 / 153

2.問題二：對於消費者的保護力度不夠 / 154

3.問題三：上下位法規定不一致 / 155

第二節 政策法律修改的路徑探討 / 156

1.思慮周全，發揮政策導向作用 / 156

2.將法律完善後再行出台實施 / 158

第六章 中國住宅的未來

中國住宅市場的主要症狀是：冷熱不均，總體有餘而局部不足，大城市人

滿為患而欲往者源源不斷，致使房價居高不下、漲勢洶湧；小城市人力不足而欲

去者大有人在，房價大致穩定；普通民居房價高下相差甚巨。針對這些症狀，可

行的治療手段是標本兼治，先易後難。為了中國住宅市場的未來，本章進行了積

極的探討，旨在希望中國經濟不出現大的震盪，老百姓的利益能夠得以保障，開

發商可以活下去或者重新轉型，社會經濟能夠正常運轉，社會基本保持穩定，房

價理性回歸，土地財政終結，各方面的損失降到最低，引導房地產的巨大產能從

事其他行業。

第一節 給住宅房地產業一個準確的定位 / 160

1.房子的定位為什麼不夠明確 / 160

2.住宅房地產業定位策略：標本兼治 / 163

第二節 節約資源量須減少空置建造 / 165

1.房子空置問題突出 / 165

2.解決房子空置的關鍵：先立業後立城 / 168

第三節 寬敞舒適是現代住房的起碼要求 / 170

1.我國居民住宅面積的現狀 / 170

2.關於房子實際使用面積的建議 / 172

3.“舊屋擴建改造工程”方案 / 174

第四節 變經濟適用房為共有產權房 / 175

1.經濟適用房為什麼要取消 / 175

2.共有產權房的好處 / 176

第五節 取消住宅地產的土地拍賣制度 / 177

1.住宅地產土地拍賣制度的弊端 / 177

2.叫停住宅用地的招拍掛是當務之急 / 178

第六節 提高住宅建設標準，加強質量管理，建設百年住宅 / 181

1.提高民居抗震設防指數 / 181

2.延長民居設計使用年限 / 181

3.提高民居建材標準 / 182

4.加強施工建設過程的監督管理 / 182

5.改革驗收制度 / 183

6.加強建築隊伍的建設和培養 / 183

7.梳理建築領域的相關法律法規 / 183

第七節 合理的稅收制度設計和住房價格 / 185

1.中國房地產稅收與房價構成的現狀 / 185

2.稅收制度的改革和房價的構成 / 187

第八節 讓商品房維權變得簡單有效 / 190

1.住房維權存在的機制問題 / 190

2.維護住宅房地產市場秩序的幾點建議 / 191

附錄1：《中華人民共和國城市房地產管理法》/ 199

附錄2：作者對現行中華人民共和國城市房地產管理法的修改建議/ 213