《“信託制”預防化解小區物業矛盾工作法》是四川省成都市武侯區火車南站街道探索出的工作方法。
2023年11月，《“信託制”預防化解小區物業矛盾工作法》被中央政法委評為全國“楓橋式工作法”單位。
基本介紹
- 中文名：“信託制”預防化解小區物業矛盾工作法
- 探索單位：四川省成都市武侯區火車南站街道
方法介紹,所獲榮譽,
方法介紹
成都市武侯區火車南站街道黨工委著力重構業主、業委會、物業服務企業三方關係，將傳統的“包乾制”物業管理模式轉化為“信託制”物業管理模式，發動民眾參與小區物業糾紛排查和化解，形成化解小區物業矛盾“信託制”工作法。截至目前，該工作法已在成都市300餘個小區推廣。運用“信託制”工作法管理的小區矛盾糾紛與2019年相比下降95%。
一、堅持還權賦能，依法構建“信託制”物業三方關係。在充分吸收物業專家、律師、社區基金會和物業服務企業代表的意見基礎上，街道根據《民法典》等法律法規構建了黨組織領導下基於“信託制”物業服務的三方關係。一是黨組織牽頭，健全共管機制。在物業矛盾多、改制意願高的小區院落，由小區黨組織牽頭，業主代表、業委會、物業服務企業共同組建物業聯盟，指導居民制定業主公約或業主規約。二是由居民票選，確定物業服務企業。將修訂小區規約、談判物業契約等重要事項全程開放，依法保障業主參與權。通過公開招募、業主篩選、路演比選等程式推選物業企業，“一戶一票”選定物業服務企業。三是由契約約定，確定三方的信託關係。編制《住宅小區(院落)“信託制”物業服務指南》和服務契約樣本，將委託人、受託人、受益人三方信義關係條文化、規範化。
二、堅持公開透明，創新管理機制源頭防範糾紛。針對傳統物業企業的物業費收支不透明等問題，通過“信託制”物業建立小區業主共有基金陽光管理制度，從源頭防範物業糾紛。一是“開放式預算”清楚錢花在哪裡。“信託制”物業實行“以收定支、質價相符、量入為出、開放自治”原則，業主參與開放式協商，編制年度財務預算，收入和支出費用筆筆清晰，實現了物業費“收得明白、花得清楚”。二是“可查詢賬戶”清楚錢怎么花。“信託制”物業建立小區業主共有基金獨立賬戶，設定物業取款和業主查詢“雙密碼”賬戶，實現共有基金管理的公開透明，從源頭化解了物業費和物業收支方面的矛盾糾紛。三是“多維度監管”清楚誰來監察。開發“信託制”物業信息小程式，實時公開物業服務信息，實現業主對物業項目和勤勉度掌上監督。將社區(小區)黨組織設為監察人，全面監督業委會履職、物業服務企業服務、物業資金使用。完善基金受益人監督制度，小區矛盾大家評，實現矛盾早發現早化解。
三、堅持開放參與，健全“信託制”物業多元解紛機制。圍繞“信託制”物業導入前、導入中、導入後易出現的矛盾糾紛，依託“一站式”解紛平台化解，保障“信託制”物業服務模式有序落地。一是掃清物業交接障礙。待原物業契約到期後，在政法、住建等部門指導下，街道黨工委組織物業有序交接，如果出現業主欠繳物業費、階段工作未完成等問題，通過“一站式”解紛中心搭建平台，由律師或平台駐點人員進行調解。因欠費等原因拒不退場的，由住建部門對物業公司按日進行處罰，倒逼原物業按規有序退場，並實現依法追繳欠費。二是共商促進物業質量。發動格線員調查摸底，搭建“居民面對面”等對話平台，與業委會、物業服務企業會商，對改進人防、技防等設施，改善保潔、綠化、電梯維保等服務需求及時解決，提高小區問題處理的效率，增進業主與物業公司關係。對疑難物業糾紛，組織物業專家、律師、調解員等進行調解，無法達成調解意願的分流處置。三是提升物業繳費意願。全體業主通過“信託制”物業服務信息公開平台可實時查詢未繳費信息，物業公司對超過1年未繳費的在小區張貼公示，直至代表全體業主對拖欠物業費用的業主訴諸法律途徑，依法追繳欠費。2023年1—9月，區法院受理調解物業糾紛同比下降47%。
所獲榮譽
2023年11月，四川省成都市武侯區火車南站街道的《“信託制”預防化解小區物業矛盾工作法》被中央政法委評為全國“楓橋式工作法”單位。
